從金融視角審視中國傳統(tǒng)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)及地權(quán)交易

文/邵玉君

明清以來，我國出現(xiàn)了同一塊的地權(quán)析分出田底權(quán)與田面權(quán)的現(xiàn)象，南方尤為突出。田面權(quán)由佃權(quán)演變而來，佃權(quán)交易時，擁有田底權(quán)的地主無權(quán)干涉，也就是說田底權(quán)與田面權(quán)有各自獨立的產(chǎn)權(quán)屬性。龍登高(2009)[1]明確以資產(chǎn)性地權(quán)與經(jīng)營性地權(quán)來分析一般情況下的田底權(quán)與田面權(quán)，資產(chǎn)性地權(quán)獲取投資帶來的土地收益，經(jīng)營性地權(quán)獲取勞動收益，在佃權(quán)分解的情形下，分別稱為地租與佃租。

農(nóng)地不僅析分出田底權(quán)與田面權(quán)，還具有復(fù)雜多樣的地權(quán)交易形式。龍登高（2009）[1]指出，復(fù)雜多樣的地權(quán)交易形式，或依托于地權(quán)，或以土地為媒介展開，或直接進行地權(quán)轉(zhuǎn)讓。其中，以土地為媒介的債權(quán)通融型交易包括按、押、典、當(dāng)?shù)刃问?。按（類似pledge）即為以土地為擔(dān)保的借貸形式，押(collateral)為以土地為擔(dān)保并以地租或利租來還本付息，典(pawn broking)為按約定期限內(nèi)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移與收益占有來償還借債，當(dāng)(pledge or hock)則是以地權(quán)為中介的各種借貸形式。

一、地權(quán)交易的多樣性與復(fù)雜性

明確的產(chǎn)權(quán)制度，獨立的產(chǎn)權(quán)屬性以及不同的交易形式，催生出了復(fù)雜多樣的地權(quán)交易形式。如根據(jù)有無資產(chǎn)性地權(quán)、有無經(jīng)營性地權(quán)以及是自耕還是轉(zhuǎn)佃，理論上就可以分為以下幾種情形。

第一種：有資產(chǎn)性地權(quán)，有經(jīng)營性地權(quán)，自耕。

第二種：有資產(chǎn)性地權(quán)，有經(jīng)營性地權(quán)，轉(zhuǎn)佃。

第四種：有資產(chǎn)性地權(quán)，無經(jīng)營性地權(quán)，出租。

第五種：無資產(chǎn)性地權(quán)，有經(jīng)營性地權(quán)，自耕。

第六種：無資產(chǎn)性地權(quán)，有經(jīng)營性地權(quán)，轉(zhuǎn)佃。

第七種：無資產(chǎn)性地權(quán)，無經(jīng)營性地權(quán)。

在第一種情形下，在不發(fā)生資產(chǎn)性地權(quán)和經(jīng)營性地權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，農(nóng)戶獲得勞動收益。農(nóng)戶還可以以土地為媒介，通過按、押、典、當(dāng)?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行資產(chǎn)性地權(quán)和經(jīng)營性地權(quán)的轉(zhuǎn)讓交易獲得資金。

在第二種情形下，擁有資產(chǎn)性地權(quán)的地主，或以土地為媒介展開（包括按、押、典、當(dāng)?shù)刃问剑?，或直接進行地權(quán)轉(zhuǎn)讓進行融資。在此情形下，地主既可以出租資產(chǎn)性地權(quán)獲得地租，也可以出租經(jīng)營性地權(quán)獲得佃租。

在第三種情形下，在不發(fā)生資產(chǎn)性地權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，農(nóng)戶可以獲得勞動收益。農(nóng)戶還可以以資產(chǎn)性地權(quán)為媒介，通過按、押、典、當(dāng)?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行資產(chǎn)性地權(quán)的轉(zhuǎn)讓交易獲得資金。

我國在各地的新石器時代遺址中發(fā)現(xiàn)了一些原始繪畫作品，有的學(xué)者按材質(zhì)將其分為陶畫、木畫、石畫、壁畫、地畫、巖畫（有學(xué)者將繪在陶器、木器、石器等器物上的繪畫統(tǒng)稱為裝飾畫，將其分為裝飾畫、巖畫和地畫三類）。這些新石器時代的原始繪畫，可以證明“繪畫的產(chǎn)生源于人類對自然事物的認識和思想情感的表達”。

在第四種情形下，在不發(fā)生資產(chǎn)性地權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，農(nóng)戶可以獲得土地收益。當(dāng)然，農(nóng)戶還可以以資產(chǎn)性地權(quán)為媒介，通過按、押、典、當(dāng)?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行資產(chǎn)性地權(quán)的轉(zhuǎn)讓交易獲得資金。

在第五種情形下，在不發(fā)生經(jīng)營性地權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，農(nóng)戶可以獲得勞動收益。農(nóng)戶還可以以經(jīng)營性地權(quán)為媒介，通過按、押、典、當(dāng)?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行經(jīng)營性地權(quán)的轉(zhuǎn)讓交易獲得資金。

在第六種情形下，在不發(fā)生經(jīng)營性地權(quán)轉(zhuǎn)讓的情況下，農(nóng)戶可以獲得土地收益。當(dāng)然，農(nóng)戶還可以以經(jīng)營性地權(quán)為媒介，通過按、押、典、當(dāng)?shù)刃问竭M行融資，或者直接進行資產(chǎn)性地權(quán)的轉(zhuǎn)讓交易獲得資金。

在第七種情形下，農(nóng)戶既無資產(chǎn)性地權(quán)也無經(jīng)營性地權(quán)，只能通過承租或購買的方式擁有地權(quán)或者是擁有經(jīng)營土地的權(quán)利。

在上述介紹的七種不同的情形下，每種又可衍生出至少五種以上的交易形式，可見我國歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)過的地權(quán)交易形式的多樣性與復(fù)雜性，這也為土地的流動和資源配置的有效性打下了堅實的制度基礎(chǔ)和實踐基礎(chǔ)。

二、地權(quán)市場的目前收益與未來收益的不同組合

1.出租或佃租土地的收益是一種債券

地權(quán)交易雖然多種多樣，但概括起來可以歸結(jié)為權(quán)利的出租、債權(quán)交易、權(quán)利的轉(zhuǎn)讓三大類。權(quán)利的轉(zhuǎn)讓和債權(quán)交易，即轉(zhuǎn)讓或按、押、典、當(dāng)資產(chǎn)性地權(quán)和經(jīng)營性地權(quán)可以獲得現(xiàn)金流，取得當(dāng)前收益；而權(quán)利的出租，即出租資產(chǎn)性地權(quán)獲得地租，出租經(jīng)營性地租獲得佃租，可以獲得未來收益。我國明清時期的押租制是農(nóng)戶對資產(chǎn)的當(dāng)前收益與未來收益的跨期配置的典型。押租制，是農(nóng)戶佃種土底前需要向地主支付一筆押金（批頭銀、批禮銀）才能獲得佃耕權(quán)，此后每年向地主繳納地租。如果佃主將土地耕種權(quán)出讓，則佃戶要向佃主支付押金（頂耕銀），這是佃權(quán)（田面權(quán)或經(jīng)營性地權(quán)）的押租制。批頭銀或頂耕銀相當(dāng)于地主或佃主獲得現(xiàn)金，取得當(dāng)前收益；地租或佃租相當(dāng)于地主或佃主獲得未來收益。則出租田面權(quán)或田底權(quán)的收益可以表示為下式：

其中，R為出租或佃租土地的收益，CFt為出租或佃租土地每一期的收益，rt為t期的折現(xiàn)率。CF0為即為押租制中的批頭銀或頂耕銀，而CF1，CF2…CFn即為各期出租或佃租土地的租金或佃金。

在田面權(quán)或田底權(quán)出租收益一定的情況下，批頭銀與租金或頂耕銀與佃金呈反向的關(guān)系，即批頭銀高，租金就低，批頭銀低，租金就高；或者頂耕銀高，則佃金就低，頂耕銀低，佃金就高。

田面權(quán)或田底權(quán)出租收益類似于債券的價格，債券定價的五個因素包括債券的面值(PAR)、期限(n)、息票利息(CFt)、各期貼現(xiàn)率（rt），債券價格（P）。債券價格的定價模型為：

從式（1）與式（2）的比較中可以看出，批頭銀或頂耕銀相當(dāng)于債券的面值，各期的租金或佃金相當(dāng)于債券的息票利息。因此，從金融的視角分析出租或佃租土地的收益其實質(zhì)是一個債券的價格。

2.出租或佃租土地的收益是一類實物期權(quán)

按照期權(quán)定價的B-S模型，期權(quán)價格可以表示為式（3）：

C為看張期權(quán)價格，S為資產(chǎn)的當(dāng)前價格，X為期權(quán)的執(zhí)行價格，r為無風(fēng)險利率，σ為資產(chǎn)的波動率，t為資產(chǎn)到期時間。

在土地押租制中，批頭銀或頂耕銀相當(dāng)于實物期權(quán)中的期權(quán)價格C，S相當(dāng)于田底權(quán)或田面權(quán)的當(dāng)前價格，X相當(dāng)于土地的租金或佃金的資本化，r為地租率，σ為地租的波動率，t為出租或佃租的到期時間。

如果用實物期權(quán)的視角看待出租或佃租土地的收益，那么可以認為押租制是一種杠桿經(jīng)營，正像期權(quán)交易中以小博大的杠桿交易一樣，在押租制下，農(nóng)戶可用少許的批頭銀或頂耕銀作為定金，取得更多土地的經(jīng)營權(quán)利。龍登高（2010）[2]指出，為擴大土地經(jīng)營規(guī)模，有的農(nóng)民出賣小塊土地，以其所得來支付押租，獲得更大面積的土地來經(jīng)營。

3.地租率對批頭銀或頂耕銀的影響

對于地租率的決定，可以從地主或佃主的角度進行分析。我們引用經(jīng)濟學(xué)中的理性人假設(shè)和邊際分析方法。從上文的分析中可以看出，在土地出租或者佃租的收益一定的情形下，當(dāng)前受益與未來收益是呈反向關(guān)系的，在坐標軸上反應(yīng)為一條向下傾斜的直線，此直線即為地主或佃戶主的預(yù)算約束線，其斜率為-（1+r），其中r為資本化率，在理性人的假設(shè)下，地主或者佃主為了實現(xiàn)其效用最大化的目標，必須使得預(yù)算約束線與等效用曲線相切。如果地租率上升，那么表現(xiàn)為當(dāng)前收益的價格升高，通過替代效應(yīng)地主或者佃主會減少當(dāng)前的收益即減少批頭銀或頂耕銀，增加未來的收益即地租或佃租。地租率上升意味著地主或者佃主會更加富有，因此會增加當(dāng)前的收益即增加批頭銀或頂耕銀?？傂?yīng)取決于收入效應(yīng)和替代效應(yīng)的比率關(guān)系，一般來說，替代效應(yīng)會大于收入效應(yīng)，因此，隨著地租率的升高，地主或者佃主會減少當(dāng)前的收益即減少批頭銀或頂耕銀，增加未來的收益即地租或佃租。

三、明確的產(chǎn)權(quán)制度對土地資源配置的影響

1.資本與土地的結(jié)合

龍登高（2009）[1]指出，清晰而穩(wěn)定的產(chǎn)權(quán)才能吸引所有者不遺余力地投資其中；多層次的產(chǎn)權(quán)，則使各階層的資金能夠通過多樣化的交易形式投向于土地。

明確的土地產(chǎn)權(quán)，田底權(quán)與田面權(quán)的相互獨立，有田面權(quán)的農(nóng)戶擁有土地的收益權(quán)、擔(dān)保權(quán)，是一種完全的物權(quán)。獨立而明確的田面權(quán)，使農(nóng)戶獲得產(chǎn)權(quán)激勵，激發(fā)了農(nóng)戶經(jīng)營土地、投資土地、改造土地的積極性，提高了土地的生產(chǎn)效率，有利于生產(chǎn)率的提高。

2.勞動力與資本的結(jié)合

明確的土地產(chǎn)權(quán)，田底權(quán)與田面權(quán)的相互獨立，多樣而復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)交易使得農(nóng)戶能夠根據(jù)勞動力的多寡合理安排勞動力、土地與資本的結(jié)合范圍。

勞動力多時，農(nóng)戶出賣田底權(quán)，保留田面權(quán)，自耕土地，取得勞動收益；勞動力少時，農(nóng)戶出讓田面權(quán)，保留田底權(quán)，取得土地收益。勞動力多的農(nóng)戶從事勞動密集型產(chǎn)業(yè)，勞動力少的農(nóng)戶從事資本密集型產(chǎn)業(yè)，勞動力多或少的農(nóng)戶都從事自身具有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，這類似于國際貿(mào)易中的比較優(yōu)勢理論 ，可以提高各國的社會福利，從而提高資源的有效配置。在這里，可以提高各農(nóng)戶的福利，從而提高資源配置效率。再者，勞動力多的農(nóng)戶從事土地耕種可以產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟的效應(yīng)。

3.佃權(quán)交易的多樣性催生了中介機構(gòu)

在上文提到過的押租制中，出租土地或佃租土地需支付批頭銀和頂耕銀作為定金，而后根據(jù)情況支付租金或佃金。押租制其實是一種杠桿經(jīng)營，可以以少量資金經(jīng)營更多的土地。押金與地租的比例由地主與租戶協(xié)商決定，如果這一比例得不到妥善協(xié)調(diào)，那么交易就有可能不能成交，即使可以給兩方都帶來收益。這時中介機構(gòu)進入有效解決了這個問題。四川“田園會”（李德英，2006）[3]就是這樣一種中介組織，專門從事包租業(yè)務(wù)，獲得資金作為押租，以此租佃大面積的土地，再轉(zhuǎn)佃給農(nóng)戶。這也如同當(dāng)今金融市場中以銀行為代表的中介機構(gòu)的作用，可以使有資金的一方與缺資金的一方能夠有效結(jié)合，使資本能夠得到有效利用，促進資源配置效率。

四、對我國經(jīng)濟金融體制改革的借鑒意義

從上述的分析中可以看出，明確的產(chǎn)權(quán)制度，獨立的多層次的產(chǎn)權(quán)，復(fù)雜而多樣的交易形式，有力地促進了土地的流動性，農(nóng)戶可以根據(jù)自身情況進入或退出土地市場，決定勞動與土地、資本的結(jié)合方式和結(jié)合范圍，可以從事具有比較優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟，增加了社會福利，促進了資源配置的有效性。另一方面，土地市場是一個類金融市場，在上面的分析中已經(jīng)介紹過，押租制中的土地定價既像債權(quán)的定價，也像實物期權(quán)的定價，土地的買賣市場像股票市場，而四川的“田園會”類似于當(dāng)今的銀行等中介機構(gòu)，因此，土地市場集合了包括債券市場等貨幣市場、股票市場等資本市場以期權(quán)市場等金融衍生品市場和銀行等信貸市場在內(nèi)的紛繁復(fù)雜的金融市場。但是，作為類金融市場，為什么不能發(fā)展成為當(dāng)今真正的系統(tǒng)性的金融市場？是哪些因素阻礙了發(fā)展完善的金融市場的進程還有待于研究。

審視當(dāng)前，還存在許多不利于經(jīng)濟發(fā)展的因素，如我國土地缺乏流動性，缺乏多層次的產(chǎn)權(quán)制度和多樣化的交易方式，使得土地資源不能有效配置。我國憲法第十條規(guī)定：土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。結(jié)合我國明清時期的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，田底權(quán)即資產(chǎn)性權(quán)利在當(dāng)前屬于國家或集體所有，而我國的法律沒有明確規(guī)定田面權(quán)即經(jīng)營性權(quán)利的歸屬、轉(zhuǎn)讓，由于產(chǎn)權(quán)的不清晰，會影響到收益的合理分配，這不利于土地的流轉(zhuǎn)，更不可能產(chǎn)生像明清時期那樣復(fù)雜而多樣的交易方式，農(nóng)戶也缺乏向土地投資的積極性。既沒有頻繁的土地交易，也不能自由地進入與退出土地市場，這就違背了完全競爭市場中的自由進入與退出市場的特性，而自由競爭市場是能夠?qū)崿F(xiàn)帕累托最有效的市場。因此，我國應(yīng)該制定相應(yīng)的法律法規(guī)，建立明確的田面權(quán)，賦予農(nóng)民更多的經(jīng)營性權(quán)利，使得土地的產(chǎn)權(quán)明確，建立多層次的產(chǎn)權(quán)制度，促進土地交易的多樣性，促進土地流動，從而提高土地資源配置效率，增加社會福利。

[1]龍登高.2009，《地權(quán)交易與生產(chǎn)要素組合：1650-1950》，《經(jīng)濟研究》2009年第2期

[2]龍登高.2010，《近世中國農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的多重功能》，《中國經(jīng)濟史研究》2010年第4期

[3]李德英.2006《國家法領(lǐng)與民間習(xí)慣：民國時期成都平原租賃制度新探》，中國社會科學(xué)出版社