土地儲備制度對房地產(chǎn)的影響

曾海三

摘要：土地儲備制度政府調(diào)控土地開發(fā)的一個重要手段，也是我國近期土地制度改革和房地產(chǎn)調(diào)控的一個重要舉措和常用手段。也是我國的一次新的“土地革命”。它對我國土地改革以及房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)市場、房產(chǎn)價格都會產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。它在受國家宏觀政策影響的同時還要遵照土地市場原則，實現(xiàn)政府，房產(chǎn)人，房地產(chǎn)開發(fā)商效益最大化。

關(guān)鍵字：土地儲備；房地產(chǎn)開發(fā)；宏觀政策

一、土地儲備制度對房地產(chǎn)的影響

1土地儲備能夠在土地交易市場中杜絕違法交易，規(guī)范土地交易市場

在舊時代，只要土地原使用者與房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成一致，再去土管部門完善相關(guān)手續(xù)，土地就實現(xiàn)了轉(zhuǎn)讓。市場在這其中無法發(fā)揮其應(yīng)有作用。而有了土地儲備制度，以拍賣招標(biāo)中標(biāo)的方式實現(xiàn)土地使用權(quán)的公開，公平，公正轉(zhuǎn)讓，這就可以杜絕違法違規(guī)的土地交易。盡最大可能體現(xiàn)所拍賣土地的資產(chǎn)價值。

2、土地儲備制度能保障土塊合理利用，并優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，確保城市規(guī)劃得到有效實施

土地儲備制度中，土地凈地出讓能使政府對城市公建土地，配套設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一布局，統(tǒng)一實施。這使得城市所有房地產(chǎn)項目都能夠在政府的統(tǒng)一規(guī)劃布局后有機結(jié)合起來。從而達(dá)到優(yōu)化土地布局，實現(xiàn)各地塊，各規(guī)劃區(qū)效益最大化。

3、由政府統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)土地，使得市場供給有序，并實現(xiàn)地價增值，充分發(fā)揮政府在土地市場上的宏觀調(diào)控作用

在舊時代，由于土地市場的不規(guī)范，房地產(chǎn)商都盡希望于通過不正常手段和渠道以及優(yōu)惠政策，去獲得土地的開發(fā)使用權(quán)。使得有些土地交易與當(dāng)時土地市場價格嚴(yán)重不符，嚴(yán)重擾亂了土地市場。而土地被國家統(tǒng)一控制后，由于不正常渠道的交易的停止，市場在決定某一地塊價格上起到了重要作用。且公開拍賣這種形式，能確保地塊資本價值最大化和公正化。相應(yīng)的，土地的價值也實現(xiàn)最優(yōu)化。

4、土地儲備制度將會引發(fā)和促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的重新洗牌

盡管我國房地產(chǎn)企業(yè)有3萬多家，但資質(zhì)高，實力強，總體能力較強的企業(yè)很少，無法與國際競爭，也無法達(dá)到規(guī)模效益。而土地儲備制度中采用招標(biāo)拍賣的形式必然會引起房地產(chǎn)開發(fā)商的重新整合優(yōu)化，通過市場的競爭后，那些資金貧乏，落后，整體實力不強的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將被淘汰或兼并，這使得贏得競爭的房地產(chǎn)開發(fā)商，將有足夠?qū)嵙唾Y源，這也增強了我國房地產(chǎn)商的綜合競爭力。

5、通過增減土地儲備供應(yīng)，政府就能夠?qū)崿F(xiàn)改變土地供給曲線以及干預(yù)市場的目的

政府可以通過調(diào)控土地供應(yīng)量，增減土地儲備供應(yīng)，從而影響土到土地供給曲線，實現(xiàn)土地均衡價格，而通過對土地價格的影響，就能實現(xiàn)控制土地供給曲線并以此來買現(xiàn)對土地市場的直接控制。

二、土地儲備制度的完善對策

1、合理控制土地儲備數(shù)量

在政府對土地市場的宏觀調(diào)控以及規(guī)范土地市場上，土地儲備制度發(fā)揮著重要作用，但由于國家控制壟斷土地，盲目擴(kuò)大土地儲備數(shù)量也會起到反作用，因此在土地市場和土地交易中，必須做到同時處理好政府宏觀調(diào)控與市場需求配置之間的關(guān)系。正確合理的調(diào)控土地儲備的數(shù)量和范圍，對于建立一個健康有序的土地市場十分重要。而科學(xué)合理的土地儲備數(shù)量也是土地儲備制度良好運行的必要條件。從而達(dá)到既發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控，又不影響到市場在土地開發(fā)中的作用。

2、對于房產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)盡快適應(yīng)土地政策土地制度，并調(diào)整思維方式，轉(zhuǎn)變經(jīng)營策略

現(xiàn)今土地儲備制度采用的是公開、公正、公平招標(biāo)，公開拍賣和掛牌的方式進(jìn)行土地交易，房地產(chǎn)商無法通過舊時代的不正常渠道獲得土地開發(fā)使用權(quán)，這種交易方式，把“誰將獲得土地”與“土地將以什么價格交易”交予市場決定，由市場定價。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變思維模式和經(jīng)營策略。

3、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

目前，我國大部分城市都已經(jīng)或者曾經(jīng)出現(xiàn)過地價，房價大幅并且不斷增長的情況。而土地供給結(jié)構(gòu)需要與需求結(jié)構(gòu)相平衡。在地價，房價大幅上漲的情況下，土地儲備制度不僅需要投放合適的土地儲備數(shù)量和供給量，還需細(xì)化各種用途的土地使用類型。對大幅漲價的城市，要采取緊縮城市高檔住宅區(qū)土地用地，在“源頭”上通過高地價，高稅收加以限制，同時擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房數(shù)量，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，從而實現(xiàn)土地市場的健康有序發(fā)展。

4、要不斷完善土地儲備制度，給土地市場的規(guī)范提供法律依據(jù)

我國現(xiàn)行的《土地管理法》中，對于國有和集體所有土地，單位和個人可以依法享有使用權(quán)，但對土地的所有權(quán)和使用權(quán)的內(nèi)涵并未做出明確的界定。同時，《土地管理法》對因公共利益所需以及城市規(guī)劃舊城改造的土地，在給予原土地使用者適當(dāng)補償后，國家可以依法收回或?qū)ζ渥龀稣{(diào)整，但在如何行使土地統(tǒng)一收購權(quán)，如何規(guī)范土地市場操作上《土地管理法》卻沒有明確規(guī)定。因此，不斷建立和完善相應(yīng)法律法規(guī)很有必要。

5、在土地開發(fā)與交易中，政府干預(yù)要與市場原則有機結(jié)合

因政府干預(yù)以及市場調(diào)控的各自弊端，土地市場的開發(fā)與交易中，政府宏觀調(diào)控以及市場原則需要有機結(jié)合，共同作用，土地市場需要政府的干預(yù)，政府宏觀政策也需要市場發(fā)揮它自發(fā)調(diào)控的作用。只有兩者有機結(jié)合，才能實現(xiàn)土地利用最優(yōu)化，包括對居民、政府和土地開發(fā)商的綜合效益。

6、強化土地儲備管理的監(jiān)管

一地的土地儲備，是否符合該城市土地利用總體規(guī)劃和城市未來發(fā)展的需求、某一土地項目是否符合法律法規(guī)、地價房價是否合理、某一土地是否違法使用，這些都需要強有力的監(jiān)管。只有強有力的監(jiān)管，才能確保土地儲備管理的健康有序，才能良好的規(guī)范土地市場。

7、加強土地儲備各環(huán)節(jié)之間的協(xié)調(diào)

在土地儲備中，好想達(dá)到土地儲備的最優(yōu)化和合理化，需要涉及到很多部門，例如規(guī)劃、建設(shè)、計劃、財攻、土地管理局等諸多政府，這就需要合理的協(xié)調(diào)各部門。建立以政府領(lǐng)導(dǎo)為核心、有關(guān)部門共同參與的組織協(xié)調(diào)機構(gòu)，提高土地市場運作效率。

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