“隱形地主”首農(nóng)

徐進

北京“臥虎藏龍”，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域亦是如此。

人們眼中“賣牛奶雞蛋”的首農(nóng)集團，在北京力推“自住型商品房”的天時地利之下，成為又一個現(xiàn)身的“隱形地主”。

從今年1月至3月，其耗資100億元連續(xù)在京拿下3幅自住型地塊，不足1%的超低溢價率，首農(nóng)在地產(chǎn)領(lǐng)域的實力和野心，撲朔成謎。

“自留地”上市

3月10日，隨著首農(nóng)集團拿下北京市第36宗自住型商品房地塊，從今年1月至3月，不足兩月的時間內(nèi)，首農(nóng)集團旗下房地產(chǎn)公司已經(jīng)在北京連續(xù)拿下3幅自住型商品房地塊，總計斥資101.07億元，獲得建筑面積80余萬平米。無論是土地規(guī)模、建筑面積、還是拿地的手筆和氣勢，今年初北京土地市場的黑馬，非他莫屬。

據(jù)北京市土地整理儲備中心資料顯示，首農(nóng)集團摘得的三宗地塊分別位于朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)來廣營、海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)和昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)，都位于北京北部五六環(huán)線之間。

據(jù)這三宗土地的出讓公告顯示，它們都屬于二類居住或綜合性用地，地塊中的居住用地部分將用于自住型商品房建設(shè)。房屋銷售價格在土地出讓時已經(jīng)限定，其中最貴的是朝陽區(qū)地塊，為2.2萬元/平米，最便宜的昌平區(qū)地塊，銷售限價為1.9萬元/平米。

相對同類型的其他自住房地塊，這三宗成交地塊的地理位置相對優(yōu)越，雖然總體出讓總金額高達101億元左右，但是全部低于1%溢價率的“貼底價”成交。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這在頻出高溢價搶地的北京土地市場上，非常少見。

有消息稱，首農(nóng)集團所拿的這三幅地塊都是企業(yè)自有用地，是其原經(jīng)營性農(nóng)場用地。所謂自有用地，是指企事業(yè)單位的“自留地”，用于單位運營、經(jīng)營的土地，一般不能用于商業(yè)住宅開發(fā)。

北京有不少央企、國企單位都擁有這類土地，它們也被稱為“隱形的土地大佬”。

早在去年10月，為了保證自住型商品房的土地供應(yīng)，北京市五部門聯(lián)合發(fā)布意見稱，“鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān)機構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開發(fā)建設(shè)，或者將尚未進入銷售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為自住型商品住房建設(shè)項目?！边@也就意味著原來的“自留地”，被獲準(zhǔn)進入自住型商品房的開發(fā)領(lǐng)域。

正是乘著這樣一陣政策的“東風(fēng)”，在京有自用地的首農(nóng)集團，成功殺入自住房商品房的開發(fā)軍團之列。

萬畝農(nóng)場土儲

此前，首農(nóng)集團在房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)領(lǐng)域表現(xiàn)得非常低調(diào)，業(yè)內(nèi)也少有人知其真正實力。然而，短短兩月之間的連續(xù)出手，讓更多好奇的窺探目光，轉(zhuǎn)向這家神秘而低調(diào)的大佬。

實際上，首農(nóng)集團的房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)早已經(jīng)開展，通過多家層級復(fù)雜的子公司，首農(nóng)集團的觸角早已伸向了房地產(chǎn)領(lǐng)域、倉儲物流領(lǐng)域、工業(yè)園區(qū)開發(fā)等方面。最令人驚訝的是，集團旗下控制著北京大量的土地儲備，其面積恐怕超過數(shù)十萬畝。

根據(jù)其官網(wǎng)介紹：首農(nóng)集團是北京最大的農(nóng)業(yè)國企，隸屬北京市國資委。2009年4月份由三元集團、華都集團、大發(fā)畜產(chǎn)公司重組而成。也正因重組，原三元集團進行地產(chǎn)開發(fā)的諸多土地資源和項目資源，都劃撥到了首農(nóng)旗下。

官方網(wǎng)站的資料顯示，首農(nóng)集團公司旗下農(nóng)場包括北郊農(nóng)場、長陽農(nóng)場、東郊農(nóng)場、西郊農(nóng)場、雙橋農(nóng)場等，都坐擁千畝以上的大量農(nóng)業(yè)用地，其農(nóng)場土地的總規(guī)模不下數(shù)十萬畝。

其中，多個農(nóng)場都已經(jīng)涉足房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理和倉儲物流等復(fù)合型開發(fā)領(lǐng)域。資料顯示，僅北京西郊農(nóng)場的土地面積就超過6000畝，而房地產(chǎn)行業(yè)早已是該農(nóng)場的主導(dǎo)性行業(yè)。

早在上個世紀(jì)90年代，該農(nóng)場企業(yè)就已經(jīng)有房地產(chǎn)項目陸續(xù)開發(fā)建設(shè)完成，包括多個經(jīng)濟適用房項目和公共租賃住房項目。

去年以來，隨著北京市自住房政策不斷推進，首農(nóng)集團的相關(guān)動作也逐漸明顯。從記者其官方網(wǎng)站新聞中發(fā)現(xiàn)，近期首農(nóng)集團領(lǐng)導(dǎo)層多次就旗下農(nóng)場的經(jīng)營性物產(chǎn)的發(fā)展方向發(fā)聲，對北郊農(nóng)場更是明確提出要“加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和在商業(yè)辦公地產(chǎn)方面的轉(zhuǎn)型”。

分析人士認(rèn)為，雖然農(nóng)場土地多為農(nóng)業(yè)用地，不能直接用于房地產(chǎn)開發(fā)。但是從北京市對于自住型商品房供地壓力來看，對企事業(yè)單位自主用地的入市鼓勵態(tài)度將是持續(xù)性的。這也就意味著，像首農(nóng)集團這樣的大地主，將獲得持續(xù)的政策支持，其擁有的大量國有農(nóng)用土地，可能規(guī)劃調(diào)整而入市。

“國字”軍團的優(yōu)勢

據(jù)記者了解，首農(nóng)集團不獨擁有大量潛在的土儲，更運營著大量自持性物業(yè)項目，包括酒店、寫字樓、倉儲基地和工業(yè)園區(qū)等，其在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域能早已“樹大根深”。

其中大部分“涉房”板塊來自于原三元集團的業(yè)務(wù)板塊。三元集團是最早一批在京從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一，僅住宅項目就有數(shù)十個，包括回龍觀文化居住區(qū)、東山墅、西二旗公共租賃住房項目等較具代表性項目；持有型物業(yè)還包括最早一批涉外公寓朝陽公寓，以及多家高檔酒店和寫字樓物業(yè)類型。

坐擁數(shù)萬畝的潛在土地資源，又擁有多年房地產(chǎn)開發(fā)運營的經(jīng)驗，首農(nóng)集團這樣的“隱形大佬”，似乎勢力難擋。

在今年1月，首農(nóng)集團的某次房地管理年度工作會議上，“積極配合重點項目土地規(guī)劃調(diào)整工作，確保納入政府第一批自住型商品房建設(shè)項目運作順利，重點做好取得項目用地及按時開工的準(zhǔn)備工作”被作為集團今年的一大工作重點提出，足見首農(nóng)對于自住房開發(fā)的信心。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，相較于在土地拍賣會上拼命舉牌抬價的民企開發(fā)商，將自有土地轉(zhuǎn)換為自住型商品房開發(fā)的央企、國企們，擁有難以企及的先天優(yōu)勢。

而這也使得即使在原本被視為“利潤較薄”的自住房領(lǐng)域，“國字頭”軍團可以獲得相對更高的利潤空間。

因此，首農(nóng)集團等“國字頭”軍團在自住型商品房建設(shè)中如此“賣力”，也是情理之中。其實早在首農(nóng)之前，北京建工、金隅集團等國有企業(yè)已經(jīng)進入該領(lǐng)域，它們所拿下的自住房土地，不少在競標(biāo)中已經(jīng)“量身定制”。毫無疑問，自住房的政策，正在惠及央企、國企這些“隱形大地主”，北京自住型商品房之后所走的每一步，可能都少不了它們的身影。endprint