龔小鋒
“黃總有點瘋”,業(yè)內(nèi)有點蒙。
第一句是去年泰禾集體拿地時,任志強(qiáng)發(fā)出的驚呼;第二句,是很多業(yè)內(nèi)人士提及泰禾高速擴(kuò)張舉動時的反應(yīng)。
截至4月10日,泰禾今年光在北京的拿地金額就已超百億元。而其2013年累計實現(xiàn)銷售合同金額124.44億元,尚不抵土地款。
泰禾為什么這么有錢?有什么信心支撐它如此大膽擴(kuò)張?這其中,高周轉(zhuǎn)、深諳信托融資術(shù)、背靠強(qiáng)大的財團(tuán),都是其重要砝碼。
京六盤齊開
從泰禾業(yè)績分布來看,以福建為主的海西地區(qū)占比超80%。今年,泰禾進(jìn)一步加大了北、上、廣等一線城市的土地投入,在泰禾集團(tuán)董事長黃其森的規(guī)劃中:“泰禾在一二線城市要占60%、70%的份額”。
2014年,泰禾的銷售目標(biāo)是250億元,比去年翻一番,北京地區(qū)“領(lǐng)到”的銷售任務(wù)是100億元以上。2013年北京實現(xiàn)百億銷售的房企不過七家,如果今年在京實現(xiàn)百億目標(biāo),泰禾將躋身北京房企第一梯隊。
2013年,泰禾在北京一舉拿下四幅土地,在北京市場上的收獲期正在到來。泰禾集團(tuán)北京公司總經(jīng)理李彤表示,泰禾今年在北京會推出六個項目,分別為石景山泰禾長安中心、泰禾北京院子、臺湖二號地塊、泰禾1號街區(qū)、運河上的院子、西局豪宅地塊。在前幾個月,泰禾北京院子一期和“泰禾1號街區(qū)”一期產(chǎn)品售罄。
六盤齊發(fā),這在北京幾乎只有少數(shù)大型房企才能做到。且泰禾目前在京的產(chǎn)品已趨多樣,如北京院子是高端住宅,1號街區(qū)是面向年輕人群的時尚產(chǎn)品,泰禾長安中心則是以寫字樓為主的商業(yè)金融產(chǎn)品。
位于朝陽孫河板塊的北京院子,仍是今年泰禾在京的重點項目。泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男表示,北京院子二期蓄客情況不錯,北京2000萬元上下的高端住宅成交一直比較活躍,客戶量較大。對于在京西開發(fā)寫字樓,沈力男認(rèn)為,泰禾長安中心處于石景山銀河商務(wù)區(qū),也能對接寫字樓市場的新增需求,使泰禾在京產(chǎn)品線更加多樣、均衡。
廣發(fā)證券研究報告顯示,泰禾2013 年在北京地區(qū)投入力度非常大,目前在該地區(qū)總貨值超200 億元,預(yù)計2014 年北京地區(qū)將成為公司銷售爆發(fā)點。
“泰禾在北京迅速擴(kuò)張,但人員跟不上來,一些做法很激進(jìn),像出高價搶路牌廣告,用高薪資從龍湖、萬科等公司挖人,有的銷售總監(jiān)甚至開價兩三百萬?!北本┮幻煜ぬ┖痰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
北京的“土豪”
有業(yè)內(nèi)人士曾用“公牛闖進(jìn)瓷器店”來形容泰禾的迅猛擴(kuò)張,如同任志強(qiáng)在微博評價“黃總有點瘋”,泰禾的拿地動作令業(yè)內(nèi)人士普遍表示“看不懂”。
今年1月份,泰禾發(fā)布公告稱,今年用于購買土地的額度,為不超過100億元。但目前,泰禾光在北京拿地金額就已經(jīng)超過百億。
4月10日,泰禾以51.7億元奪得大興黃村兩地塊,兩地塊溢價率分別達(dá)158%和145%。加上泰禾年初以49.5億元高價奪得北京西三環(huán)熱門的西局地塊,拿地總金額達(dá)到101.28億。
去年,泰禾在北京、上海、江蘇、福建等多地共計斬獲12幅地塊,總建筑面積超238萬平米,總金額超過195億元,拿地金額是2012年的5倍。而在2013年初,泰禾公布拿地總額不超過50億元。
上海易居房地產(chǎn)研究所研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,泰禾是房企中拿地較為激進(jìn)的一個,而且不是個別一兩塊土地的價格高,而是不少地塊價格都高,這樣的擴(kuò)張態(tài)勢在房企中十分突出。
“我覺得這個事情很難說,泰禾有這樣的拿地舉動,肯定是有原因的?!比A高萊斯北京公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為,泰禾背后肯定有足夠的低成本資金支持,否則絕不會貿(mào)然作出這樣的舉動。
“盡管大家看到泰禾去年上半年在土地市場比較激進(jìn),但去年下半年泰禾參加了20宗土地競標(biāo),一宗都沒拿到?!秉S其森近期表示,泰禾拿地理性。很多人覺得泰禾2013年在北京和上海拿地的成本高了,后面再看看,后來出讓的土地成本和價格至少漲了四五成。
從黃其森幾次露面的講話來看,泰禾拿地有其自己的標(biāo)準(zhǔn)。在區(qū)域上,深耕福建,并拓展北京、上海、長三角、珠三角。另外,所進(jìn)入城市房價不得低于8000元/平米,所拿項目體量最多不超過200畝,以實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和去化。
在黃其森看來,三四線城市存在風(fēng)險,但在泰禾的發(fā)展布局中,也涉及不少三、四線城市。對此,黃其森表示:“我們在福建也進(jìn)入了很多三、四線城市,雖然有些只是縣區(qū),但經(jīng)濟(jì)實力超過很多省會城市,這樣集中在一起,也很容易形成規(guī)模效應(yīng)?!秉S其森說。
在業(yè)內(nèi)人士看來,規(guī)模擴(kuò)張應(yīng)值得警惕,“順馳的失敗誰都知道,連龍湖當(dāng)年從重慶走向全國時,也差點一口氣喘不過來?!北本┮幻科髢?nèi)部人士說。
財團(tuán)樹下好乘涼?
在激進(jìn)拿地策略的背后,是泰禾高于行業(yè)平均水平的負(fù)債率。泰禾集團(tuán)2013年第三季度財報顯示,其資產(chǎn)負(fù)債率為81.9%,而凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)804.5%。截止到2013年11月15日,泰禾集團(tuán)實際對外擔(dān)??傤~為157.77億元人民幣,占其最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的702%。
而對于瘋狂拿地的同時備受質(zhì)疑的資金鏈問題,業(yè)界廣泛流傳的是,泰禾之所以能實現(xiàn)大手筆的拿地,與黃其森的銀行背景不無關(guān)系,泰禾背靠福建財團(tuán),是海峽銀行的第二大股東,并戰(zhàn)略注資東興證券、福建農(nóng)商銀行等金融機(jī)構(gòu)。
黃其森近期表示,北京和福建的土地市場差異較大,在北京土地付款基本上都要一個月之內(nèi)付清,對資金的門檻要求很高,但是在福建還有別的城市,就可以有半年、一年甚至更多的回旋余地。
“泰禾做了很多信托產(chǎn)品,而且都是高息的。”上述熟悉泰禾的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。為了滿足資金的需求,泰禾集團(tuán)從銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)不斷地以地塊抵押、對外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來進(jìn)行融資。先后與中融信托、重慶信托、五礦信托、大業(yè)信托等機(jī)構(gòu)合作,為下屬企業(yè)做對外擔(dān)保。endprint
可以查證的是,2013年泰禾集團(tuán)發(fā)行了5款信托產(chǎn)品,融資總額將近60億元。以通州臺湖項目為例。該項目融資方式是重慶國際信托設(shè)立“中維泰禾集合資金信托計劃”,信托計劃規(guī)模為20億元。記者在重慶信托網(wǎng)站上看到,該信托產(chǎn)品對外承諾的預(yù)期年收益率為8.5%-9%,這意味著泰禾此項目融資成本至少在13%左右。
今年以來,泰禾繼續(xù)加速對外擔(dān)保融資。在其1月7日的公告中,泰禾稱集團(tuán)實際對外擔(dān)??傤~約為171.77億元人民幣,占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的764.27%,全部為對下屬控股公司提供的擔(dān)保。而2012年這個數(shù)字僅有52.24億元人民幣,相差3倍有余。
記者查閱公告發(fā)現(xiàn),3月20日,泰禾還發(fā)布公告稱,分別為7個項目公司貸款提供責(zé)任保證擔(dān)保,總額不超過92.8億元。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,泰禾資金杠桿用得很足,但風(fēng)險很大,一旦項目做不好或者市場有風(fēng)吹草動,泰禾就可能遭遇資金鏈緊繃的困境。
比萬科還快的高周轉(zhuǎn)
對于某些房企而言,“高杠桿”、“高負(fù)債”并不可怕,只要周轉(zhuǎn)夠快,似乎一切都不是問題。泰禾地產(chǎn)提出了高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價的“四高”戰(zhàn)略,而高周轉(zhuǎn)則是其他“三高”的重要保障。
一直以來,萬科都奉行“5986”的原則,即拿地5個月動工、9個月銷售、第1個月售出8成,產(chǎn)品必須6成是住宅,萬科因此而被認(rèn)為是高周轉(zhuǎn)模式的代表企業(yè)。
而泰禾曾對開發(fā)模式做出調(diào)整,旗下項目90%以上均采用高周轉(zhuǎn)模式,項目拿地之后7-8個月之內(nèi)必須開盤銷售。在黃其森看來:“堅持高周轉(zhuǎn),不捂盤,節(jié)奏快就能避免很多問題?!?/p>
在公衍奎看來,平衡高品質(zhì)和高周轉(zhuǎn)是個技術(shù)問題,技術(shù)問題不難解決。天相投資研究報告認(rèn)為,泰禾快周轉(zhuǎn)的模式可以很好地化解其高杠桿經(jīng)營帶來的財務(wù)風(fēng)險,公司住宅項目從拿地到銷售,基本上8個月時間就可以實現(xiàn),在高效資金運用背景下,高杠桿經(jīng)營將會帶來公司規(guī)模的飛快提升。
沈力男就表示,高周轉(zhuǎn)不但對商業(yè)、住宅項目可以做到,對別墅和洋房產(chǎn)品也可以做到,除了將設(shè)計、工期、銷售、推廣等環(huán)節(jié)做好之外,重點還是提前做好項目的功課,從拿地之前就要做好調(diào)研。
在住宅上,泰禾1號街區(qū)8個月入市銷售的速度,比萬科還要快1個月。即便在商業(yè)上,泰禾也高速周轉(zhuǎn)。3月22日,泰禾集團(tuán)在北京的首個高端商務(wù)綜合體項目“泰禾長安中心”盛大奠基,該項目從拿地到亮相只用了8個月的時間。
泰禾北京院子項目從2013年1月拿地之后,7月即實現(xiàn)售樓處開放,在去年8月份就具備銷售條件,但由于“限高令”的政策,遲遲未取得預(yù)售證。
今年2月,泰禾北京院子甫一拿到預(yù)售證,首期立即被搶購一空。盡管耗時一年多才開盤,但除去政策因素,該項目自亮相到具備開盤條件,實際上僅用了10個月的時間。
泰禾的中高端產(chǎn)品在全國擴(kuò)張能否持續(xù)實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)尚未可知。值得注意的是,最具代表性的北京“運河上的院子”,銷售至今已經(jīng)有近10年了,部分房源卻仍然沒有售出。
在泰禾要“把院子蓋到全國”的戰(zhàn)略下,泰禾在全國4個城市規(guī)劃有5個院子別墅,分別除了北京的運河上的院子和泰禾·北京院子以外,泰禾·廈門院子和泰禾·福州院子等地項目尚未開盤。
另外,大量的非住宅用地占據(jù)著泰禾的土地儲備,泰禾廣場的建設(shè)也被作為泰禾擴(kuò)張的重要產(chǎn)品,由于背負(fù)高成本融資,在漫長的養(yǎng)商期下,可能會分散泰禾周轉(zhuǎn)的力量。
但易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示樂觀,他認(rèn)為,閩系房企十分重視現(xiàn)金流,不會把子彈消耗殆盡、不給自己留后路。從拿地區(qū)域和運作態(tài)勢來看,閩企將成為繼京企、滬企、粵企后中國第四支房企中流。endprint