泰禾猛從何來？

龔小鋒

“黃總有點瘋”，業(yè)內(nèi)有點蒙。

第一句是去年泰禾集體拿地時，任志強(qiáng)發(fā)出的驚呼；第二句，是很多業(yè)內(nèi)人士提及泰禾高速擴(kuò)張舉動時的反應(yīng)。

截至4月10日，泰禾今年光在北京的拿地金額就已超百億元。而其2013年累計實現(xiàn)銷售合同金額124.44億元，尚不抵土地款。

泰禾為什么這么有錢？有什么信心支撐它如此大膽擴(kuò)張？這其中，高周轉(zhuǎn)、深諳信托融資術(shù)、背靠強(qiáng)大的財團(tuán)，都是其重要砝碼。

京六盤齊開

從泰禾業(yè)績分布來看，以福建為主的海西地區(qū)占比超80%。今年，泰禾進(jìn)一步加大了北、上、廣等一線城市的土地投入，在泰禾集團(tuán)董事長黃其森的規(guī)劃中：“泰禾在一二線城市要占60%、70%的份額”。

2014年，泰禾的銷售目標(biāo)是250億元，比去年翻一番，北京地區(qū)“領(lǐng)到”的銷售任務(wù)是100億元以上。2013年北京實現(xiàn)百億銷售的房企不過七家，如果今年在京實現(xiàn)百億目標(biāo)，泰禾將躋身北京房企第一梯隊。

2013年，泰禾在北京一舉拿下四幅土地，在北京市場上的收獲期正在到來。泰禾集團(tuán)北京公司總經(jīng)理李彤表示，泰禾今年在北京會推出六個項目，分別為石景山泰禾長安中心、泰禾北京院子、臺湖二號地塊、泰禾1號街區(qū)、運河上的院子、西局豪宅地塊。在前幾個月，泰禾北京院子一期和“泰禾1號街區(qū)”一期產(chǎn)品售罄。

六盤齊發(fā)，這在北京幾乎只有少數(shù)大型房企才能做到。且泰禾目前在京的產(chǎn)品已趨多樣，如北京院子是高端住宅，1號街區(qū)是面向年輕人群的時尚產(chǎn)品，泰禾長安中心則是以寫字樓為主的商業(yè)金融產(chǎn)品。

位于朝陽孫河板塊的北京院子，仍是今年泰禾在京的重點項目。泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男表示，北京院子二期蓄客情況不錯，北京2000萬元上下的高端住宅成交一直比較活躍，客戶量較大。對于在京西開發(fā)寫字樓，沈力男認(rèn)為，泰禾長安中心處于石景山銀河商務(wù)區(qū)，也能對接寫字樓市場的新增需求，使泰禾在京產(chǎn)品線更加多樣、均衡。

廣發(fā)證券研究報告顯示，泰禾2013 年在北京地區(qū)投入力度非常大，目前在該地區(qū)總貨值超200 億元，預(yù)計2014 年北京地區(qū)將成為公司銷售爆發(fā)點。

“泰禾在北京迅速擴(kuò)張，但人員跟不上來，一些做法很激進(jìn)，像出高價搶路牌廣告，用高薪資從龍湖、萬科等公司挖人，有的銷售總監(jiān)甚至開價兩三百萬?！北本┮幻煜ぬ┖痰臉I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

北京的“土豪”

有業(yè)內(nèi)人士曾用“公牛闖進(jìn)瓷器店”來形容泰禾的迅猛擴(kuò)張，如同任志強(qiáng)在微博評價“黃總有點瘋”，泰禾的拿地動作令業(yè)內(nèi)人士普遍表示“看不懂”。

今年1月份，泰禾發(fā)布公告稱，今年用于購買土地的額度，為不超過100億元。但目前，泰禾光在北京拿地金額就已經(jīng)超過百億。

4月10日，泰禾以51.7億元奪得大興黃村兩地塊，兩地塊溢價率分別達(dá)158%和145%。加上泰禾年初以49.5億元高價奪得北京西三環(huán)熱門的西局地塊，拿地總金額達(dá)到101.28億。

去年，泰禾在北京、上海、江蘇、福建等多地共計斬獲12幅地塊，總建筑面積超238萬平米，總金額超過195億元，拿地金額是2012年的5倍。而在2013年初，泰禾公布拿地總額不超過50億元。

上海易居房地產(chǎn)研究所研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，泰禾是房企中拿地較為激進(jìn)的一個，而且不是個別一兩塊土地的價格高，而是不少地塊價格都高，這樣的擴(kuò)張態(tài)勢在房企中十分突出。

“我覺得這個事情很難說，泰禾有這樣的拿地舉動，肯定是有原因的?！比A高萊斯北京公司副總經(jīng)理公衍奎認(rèn)為，泰禾背后肯定有足夠的低成本資金支持，否則絕不會貿(mào)然作出這樣的舉動。

“盡管大家看到泰禾去年上半年在土地市場比較激進(jìn)，但去年下半年泰禾參加了20宗土地競標(biāo)，一宗都沒拿到?！秉S其森近期表示，泰禾拿地理性。很多人覺得泰禾2013年在北京和上海拿地的成本高了，后面再看看，后來出讓的土地成本和價格至少漲了四五成。

從黃其森幾次露面的講話來看，泰禾拿地有其自己的標(biāo)準(zhǔn)。在區(qū)域上，深耕福建，并拓展北京、上海、長三角、珠三角。另外，所進(jìn)入城市房價不得低于8000元/平米，所拿項目體量最多不超過200畝，以實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)和去化。

在黃其森看來，三四線城市存在風(fēng)險，但在泰禾的發(fā)展布局中，也涉及不少三、四線城市。對此，黃其森表示：“我們在福建也進(jìn)入了很多三、四線城市，雖然有些只是縣區(qū)，但經(jīng)濟(jì)實力超過很多省會城市，這樣集中在一起，也很容易形成規(guī)模效應(yīng)?！秉S其森說。

在業(yè)內(nèi)人士看來，規(guī)模擴(kuò)張應(yīng)值得警惕，“順馳的失敗誰都知道，連龍湖當(dāng)年從重慶走向全國時，也差點一口氣喘不過來?！北本┮幻科髢?nèi)部人士說。

財團(tuán)樹下好乘涼？

在激進(jìn)拿地策略的背后，是泰禾高于行業(yè)平均水平的負(fù)債率。泰禾集團(tuán)2013年第三季度財報顯示，其資產(chǎn)負(fù)債率為81.9%，而凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)804.5%。截止到2013年11月15日，泰禾集團(tuán)實際對外擔(dān)?？傤~為157.77億元人民幣，占其最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的702%。

而對于瘋狂拿地的同時備受質(zhì)疑的資金鏈問題，業(yè)界廣泛流傳的是，泰禾之所以能實現(xiàn)大手筆的拿地，與黃其森的銀行背景不無關(guān)系，泰禾背靠福建財團(tuán)，是海峽銀行的第二大股東，并戰(zhàn)略注資東興證券、福建農(nóng)商銀行等金融機(jī)構(gòu)。

黃其森近期表示，北京和福建的土地市場差異較大，在北京土地付款基本上都要一個月之內(nèi)付清，對資金的門檻要求很高，但是在福建還有別的城市，就可以有半年、一年甚至更多的回旋余地。

“泰禾做了很多信托產(chǎn)品，而且都是高息的。”上述熟悉泰禾的業(yè)內(nèi)人士告訴記者。為了滿足資金的需求，泰禾集團(tuán)從銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)不斷地以地塊抵押、對外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來進(jìn)行融資。先后與中融信托、重慶信托、五礦信托、大業(yè)信托等機(jī)構(gòu)合作，為下屬企業(yè)做對外擔(dān)保。endprint

可以查證的是，2013年泰禾集團(tuán)發(fā)行了5款信托產(chǎn)品，融資總額將近60億元。以通州臺湖項目為例。該項目融資方式是重慶國際信托設(shè)立“中維泰禾集合資金信托計劃”，信托計劃規(guī)模為20億元。記者在重慶信托網(wǎng)站上看到，該信托產(chǎn)品對外承諾的預(yù)期年收益率為8.5%-9%，這意味著泰禾此項目融資成本至少在13%左右。

今年以來，泰禾繼續(xù)加速對外擔(dān)保融資。在其1月7日的公告中，泰禾稱集團(tuán)實際對外擔(dān)?？傤~約為171.77億元人民幣，占公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的764.27%，全部為對下屬控股公司提供的擔(dān)保。而2012年這個數(shù)字僅有52.24億元人民幣，相差3倍有余。

記者查閱公告發(fā)現(xiàn)，3月20日，泰禾還發(fā)布公告稱，分別為7個項目公司貸款提供責(zé)任保證擔(dān)保，總額不超過92.8億元。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，泰禾資金杠桿用得很足，但風(fēng)險很大，一旦項目做不好或者市場有風(fēng)吹草動，泰禾就可能遭遇資金鏈緊繃的困境。

比萬科還快的高周轉(zhuǎn)

對于某些房企而言，“高杠桿”、“高負(fù)債”并不可怕，只要周轉(zhuǎn)夠快，似乎一切都不是問題。泰禾地產(chǎn)提出了高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高品質(zhì)、高溢價的“四高”戰(zhàn)略，而高周轉(zhuǎn)則是其他“三高”的重要保障。

一直以來，萬科都奉行“5986”的原則，即拿地5個月動工、9個月銷售、第1個月售出8成，產(chǎn)品必須6成是住宅，萬科因此而被認(rèn)為是高周轉(zhuǎn)模式的代表企業(yè)。

而泰禾曾對開發(fā)模式做出調(diào)整，旗下項目90%以上均采用高周轉(zhuǎn)模式，項目拿地之后7-8個月之內(nèi)必須開盤銷售。在黃其森看來：“堅持高周轉(zhuǎn)，不捂盤，節(jié)奏快就能避免很多問題?！?/p>

在公衍奎看來，平衡高品質(zhì)和高周轉(zhuǎn)是個技術(shù)問題，技術(shù)問題不難解決。天相投資研究報告認(rèn)為，泰禾快周轉(zhuǎn)的模式可以很好地化解其高杠桿經(jīng)營帶來的財務(wù)風(fēng)險，公司住宅項目從拿地到銷售，基本上8個月時間就可以實現(xiàn)，在高效資金運用背景下，高杠桿經(jīng)營將會帶來公司規(guī)模的飛快提升。

沈力男就表示，高周轉(zhuǎn)不但對商業(yè)、住宅項目可以做到，對別墅和洋房產(chǎn)品也可以做到，除了將設(shè)計、工期、銷售、推廣等環(huán)節(jié)做好之外，重點還是提前做好項目的功課，從拿地之前就要做好調(diào)研。

在住宅上，泰禾1號街區(qū)8個月入市銷售的速度，比萬科還要快1個月。即便在商業(yè)上，泰禾也高速周轉(zhuǎn)。3月22日，泰禾集團(tuán)在北京的首個高端商務(wù)綜合體項目“泰禾長安中心”盛大奠基，該項目從拿地到亮相只用了8個月的時間。

泰禾北京院子項目從2013年1月拿地之后，7月即實現(xiàn)售樓處開放，在去年8月份就具備銷售條件，但由于“限高令”的政策，遲遲未取得預(yù)售證。

今年2月，泰禾北京院子甫一拿到預(yù)售證，首期立即被搶購一空。盡管耗時一年多才開盤，但除去政策因素，該項目自亮相到具備開盤條件，實際上僅用了10個月的時間。

泰禾的中高端產(chǎn)品在全國擴(kuò)張能否持續(xù)實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)尚未可知。值得注意的是，最具代表性的北京“運河上的院子”，銷售至今已經(jīng)有近10年了，部分房源卻仍然沒有售出。

在泰禾要“把院子蓋到全國”的戰(zhàn)略下，泰禾在全國4個城市規(guī)劃有5個院子別墅，分別除了北京的運河上的院子和泰禾·北京院子以外，泰禾·廈門院子和泰禾·福州院子等地項目尚未開盤。

另外，大量的非住宅用地占據(jù)著泰禾的土地儲備，泰禾廣場的建設(shè)也被作為泰禾擴(kuò)張的重要產(chǎn)品，由于背負(fù)高成本融資，在漫長的養(yǎng)商期下，可能會分散泰禾周轉(zhuǎn)的力量。

但易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱表示樂觀，他認(rèn)為，閩系房企十分重視現(xiàn)金流，不會把子彈消耗殆盡、不給自己留后路。從拿地區(qū)域和運作態(tài)勢來看，閩企將成為繼京企、滬企、粵企后中國第四支房企中流。endprint