自住房，等不起

徐進(jìn)

北京樓市的氣氛好像真的變了，都說(shuō)是因?yàn)樽宰⌒蜕唐贩俊?/p>

原來(lái)是“恐慌性搶房”，如今是“機(jī)會(huì)主義等待”。原來(lái)都擠在售樓處排號(hào)，如今都跑去自住房等候，需求端變臉之快，讓人措手不及。

然而，對(duì)于很多自住型商品房的申請(qǐng)人而言，“機(jī)會(huì)主義”的等待并不容易，焦慮、悲喜、無(wú)奈、希望……一批又一批放出來(lái)的低價(jià)房源，既像觸手可及的機(jī)會(huì)，又像天上掉餡餅的運(yùn)氣。自住型商品房，這個(gè)正在引起北京樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)劇變的“新發(fā)明”，裹挾著許多人相似又各異的等房故事。

輪候三年 再等搖號(hào)

2014年4月1日，北京最早亮相的自住型商品房項(xiàng)目——恒大御景灣，終于完成了前期購(gòu)房資格審核工作，從去年11月開(kāi)通網(wǎng)上申購(gòu)至今，已經(jīng)焦灼守候了四個(gè)月的申請(qǐng)人終于走完了所有申請(qǐng)審核的流程，只待搖號(hào)方案公布的關(guān)鍵時(shí)刻。

4月1日那天，李晟打開(kāi)北京市住建委網(wǎng)站的查詢專(zhuān)欄，輸入搖號(hào)編碼、姓名、證件號(hào)碼等信息，看到一行讓他滿意的文字：審核通過(guò)。他被審核確認(rèn)為保障房輪候家庭，屬于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)序列。據(jù)北京市自住型商品房的相關(guān)政策規(guī)定，兩類(lèi)人群可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)自住型商品房，第一為北京市戶籍無(wú)房家庭，其中單身人士須年滿25周歲。第二為經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。

然而，在他加入的一個(gè)“自住房申請(qǐng)QQ群”中，當(dāng)天一大早就有不少群友抱怨沒(méi)有通過(guò)最終的審核，有的是社保反饋不通過(guò)，有的是居住證沒(méi)通過(guò)，有的婚姻狀態(tài)不符合……據(jù)了解，審核結(jié)果是北京市住建委，會(huì)同公安、民政、社保、地稅等多個(gè)部門(mén)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)審查后得出。

李晟很慶幸，“都還比較順利，就等著新消息，看怎么搖號(hào)，什么時(shí)候搖號(hào)，最主要的是看我有沒(méi)有那個(gè)命?。　睌?shù)據(jù)顯示，在恒大御景灣項(xiàng)目，像李晟這樣的保障房輪候家庭的申請(qǐng)數(shù)量達(dá)1800余戶。早在三年前，李晟的經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)資格已經(jīng)在西城區(qū)備案，“已經(jīng)排了這么多年了，早幾年我還天天盯著政府網(wǎng)站看，后來(lái)等不到，不抱太大的希望。”在等待的三年時(shí)間中，李晟從單身變成了已婚，卻始終沒(méi)有排到合適的房源，而北京剛需的房?jī)r(jià)，已經(jīng)越來(lái)越超出他家庭購(gòu)買(mǎi)力，“四五環(huán)上的房?jī)r(jià)，眼睜睜看著從每平米一兩萬(wàn)，漲到三四萬(wàn)，原來(lái)買(mǎi)不起的，現(xiàn)在更買(mǎi)不起了”。

“這個(gè)項(xiàng)目2.2萬(wàn)元/平方米的單價(jià)，有56平米的一居，也有85平米的兩居，三成首付資金不成問(wèn)題?！比欢?，他現(xiàn)在最擔(dān)心的是妻子在婚前有異地購(gòu)房的貸款記錄，雖然房子不在名下，貸款的認(rèn)定問(wèn)題讓他憂心忡忡。如果因此首付比例提至七成，首付門(mén)檻極高幾十萬(wàn)元，他又將錯(cuò)失這次機(jī)會(huì)。

“實(shí)在沒(méi)有辦法就先離婚吧，以后再?gòu)?fù)婚過(guò)戶登記”，為此，李晟已經(jīng)做了最“折騰”的打算，為了一套住房，他一家人拿捏著最謹(jǐn)小慎微的情緒，每一步都不敢疏忽踏錯(cuò)。

8萬(wàn)申請(qǐng)者半途放棄

恒大御景灣于去年11月正式開(kāi)放網(wǎng)站注冊(cè)登記，龐大的訪問(wèn)量一度將網(wǎng)站擠得連續(xù)數(shù)日癱瘓，最終數(shù)據(jù)顯示，共有14.8萬(wàn)戶家庭進(jìn)行了購(gòu)房初步登記。然而，在之后的線上審核和線下審核過(guò)程中，超過(guò)8萬(wàn)的申請(qǐng)者主動(dòng)或被動(dòng)的放棄了。

“希望很大，失望很大?！痹烤褪欠艞壣暾?qǐng)的8萬(wàn)戶之中的一員。她在今年2月份的現(xiàn)場(chǎng)提交資料這一步上“止步”了。因?yàn)樗m屬于京籍，名下卻已有一套住房，并不在優(yōu)先購(gòu)房序列，搖號(hào)中簽的希望渺茫。

“現(xiàn)場(chǎng)資料核驗(yàn)都是分批的，首先是保障房輪候家庭、京籍已婚無(wú)房家庭、京籍單身，最后才是我們非優(yōu)先家庭。從這個(gè)順序，就知道搖號(hào)優(yōu)先大概的順序了吧！”據(jù)開(kāi)發(fā)商公布的數(shù)據(jù)顯示，前三類(lèi)申請(qǐng)者人數(shù)已經(jīng)達(dá)8.19萬(wàn)戶，而房源只有2000余套，非優(yōu)先申請(qǐng)者沒(méi)有中簽概率。這一數(shù)據(jù)公布后，大批非優(yōu)先申請(qǐng)者選擇放棄了。

“我們非優(yōu)先家庭審核時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)有大喇叭一直在循環(huán)播報(bào)，大致意思是說(shuō)，非優(yōu)先家庭中簽概率很低，大家不要浪費(fèi)時(shí)間之類(lèi)?！痹勘硎荆暾?qǐng)之初，就知道第一個(gè)項(xiàng)目希望并不大，主要為了“走一下流程，重在參與”。熟悉自住房申購(gòu)的過(guò)程之后，曾女士正在等待更合適的項(xiàng)目。

“有棗沒(méi)棗打一耙”，是大部分第一個(gè)項(xiàng)目申請(qǐng)者的心態(tài)，而最終證明的“僧多粥少”選房比例，將他們都擋在了門(mén)檻之外。事實(shí)上，類(lèi)似曾女士這樣的申請(qǐng)人，正在面對(duì)越來(lái)越多的選擇。在恒大御景灣項(xiàng)目之后，金隅、當(dāng)代、富力、首創(chuàng)等多個(gè)開(kāi)發(fā)商的自住型商品房項(xiàng)目陸續(xù)啟動(dòng)申購(gòu)，項(xiàng)目遍布北京朝陽(yáng)、大興、昌平、豐臺(tái)等區(qū)縣，有的位置尚佳，甚至在五環(huán)以內(nèi)。房源的限價(jià)區(qū)間，從最便宜的9500元/平米，到最貴的2.8萬(wàn)元/平米。

另一方面，自住型商品房的“面粉”供應(yīng)源源不絕。在土地供應(yīng)方面，截止今年3月，北京自住房土地的出讓數(shù)量已經(jīng)達(dá)到第36宗，供應(yīng)之大、節(jié)奏之快，幾成北京土地市場(chǎng)的主流。這也就意味著，未來(lái)自住房項(xiàng)目會(huì)越來(lái)越多，北京樓市供應(yīng)的結(jié)構(gòu)將在未來(lái)幾年發(fā)生劇烈的變化。

剛需洗牌 分配考驗(yàn)

“自住型對(duì)于首置剛需的分流是非常明顯的，而且這個(gè)趨勢(shì)仍然在擴(kuò)大。受影響最大的是郊區(qū)縣的剛需市場(chǎng)，從去年末以來(lái)，市場(chǎng)熱度逐漸趨冷。”北京世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司執(zhí)行董事總經(jīng)理劉春巖告訴記者，他們所監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，最近幾月，北京多個(gè)典型剛需板塊的活躍度明顯下滑，其中房山區(qū)域降幅最大，售樓處到訪量（包括來(lái)電、進(jìn)店等）都明顯下降。

“如果今年能實(shí)現(xiàn)7萬(wàn)套的自住型商品房的有效供應(yīng)，那么幾乎覆蓋了北京新房成交的絕大部分。剛需市場(chǎng)上洗牌不可避免?！?/p>

據(jù)高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2014年1月至2月，北京住宅銷(xiāo)售總成交量同比下降超過(guò)20%，越來(lái)越多的潛在買(mǎi)家選擇推遲購(gòu)買(mǎi)住房的時(shí)機(jī)。亞豪地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，自去年11月開(kāi)始，剛性需求樓盤(pán)的可售房源與意向購(gòu)買(mǎi)客戶之比，就一直呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)自住房供應(yīng)高峰，將在2014年下半年到來(lái)。等待、觀望的情緒，導(dǎo)致市場(chǎng)未來(lái)走向更加難以預(yù)測(cè)。

然而，對(duì)于大部分申請(qǐng)者而言，全流程的最后核心，依然沒(méi)有“亮底牌”?！熬烤乖趺磧?yōu)先購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)先和非優(yōu)先比例怎么分割，怎么組織搖號(hào)，現(xiàn)在都沒(méi)有明確的官方說(shuō)法?！币呀?jīng)申請(qǐng)了金隅高井星牌建材廠項(xiàng)目的方小姐，將最大的希望押在這個(gè)項(xiàng)目上，因?yàn)椤坝?6平米的一居，總價(jià)低，而且區(qū)位條件各方面不錯(cuò)，是所有項(xiàng)目中是最適合我的?！薄皳u不搖得上號(hào)，能不能買(mǎi)到小戶型，不確定的因素太多了。”這是一場(chǎng)信心的游戲，也是一場(chǎng)類(lèi)似于賭博的等待。

“最關(guān)心的問(wèn)題，是如何保障公平?！弊宰》糠吭词蹆r(jià)低于市場(chǎng)價(jià)30%、甚至50%的價(jià)差，讓它的分配變成一個(gè)嚴(yán)肅的問(wèn)題。關(guān)于搖號(hào)分配的最新消息，來(lái)自于市住建委《北京市自住型商品住房銷(xiāo)售管理暫行規(guī)定》，其中指出自住房搖號(hào)由開(kāi)發(fā)商來(lái)組織，使用全市統(tǒng)一的搖號(hào)軟件，類(lèi)似于北京目前的購(gòu)車(chē)搖號(hào)，而且搖號(hào)、選房過(guò)程將由公證機(jī)關(guān)全程公證。

此外，官方消息透露出消息稱(chēng)，自住型商品房或?qū)⒉捎霉潭ū壤摹笆酆蠊灿挟a(chǎn)權(quán)模式”，具體仍在細(xì)化之中，也被視為最大限度排除投機(jī)因素及權(quán)利尋租的一種設(shè)計(jì)。endprint