瓜分中冶南京地王

龔小鋒

南京，六朝古都，南起中山碼頭、北至長(zhǎng)江大橋的6里老下關(guān)濱江岸線，這里見證了南京滄桑蛻變，不僅是全國(guó)總價(jià)地王所在地，也是南京最大的棚戶區(qū)，被視作“南京外灘”的主體區(qū)域而寄予厚望。

中冶置業(yè)的一則股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，讓曾經(jīng)全國(guó)總價(jià)地王再次回歸人們視線。從250億元拿地的顯赫一時(shí)，到拆遷受阻，地塊被收回，再到如今上海證大等公司的入主，中冶置業(yè)的南京下關(guān)地王，在經(jīng)歷了各種悲喜劇之后，終于迎來部分拆散出售的解脫。

中冶賣地求生

上海外灘，名聲之大，甚至連北京CBD也要退讓三分，地方政府都渴望有這樣一個(gè)地標(biāo)區(qū)域。南京也不例外，2.36平方公里的下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)，就肩負(fù)其了打造成“南京外灘”的重任。幾年前，在南京外灘規(guī)劃的吸引下，中冶置業(yè)曾先后兩次共以250億，拿下南京下關(guān)3地塊，創(chuàng)造了全國(guó)總價(jià)地王，總體量相當(dāng)于下關(guān)全區(qū)面積的4%。

但隨后，中冶遭遇業(yè)績(jī)下滑和2號(hào)地被政府收回后，巨無霸地塊在艱難的拆遷中，依舊進(jìn)展緩慢。分拆出售被認(rèn)為是最切合實(shí)際的解決辦法。

3月10日，中冶發(fā)布公告稱，東南亞深富公司購(gòu)得中冶旗下南京臨江老城改造建設(shè)公司子公司南京港寧置業(yè)、龍江灣置業(yè)兩家公司60%股權(quán)，對(duì)價(jià)20.68億元；遠(yuǎn)盈集團(tuán)購(gòu)得南京立方置業(yè)100%股權(quán)，對(duì)價(jià)9.023億元。

這意味拿地三年多后，中冶以30億的價(jià)格成功甩出部分資產(chǎn)。中冶方面表示，由于1、3號(hào)地塊整體開發(fā)面積較大，項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，中冶置業(yè)將優(yōu)先開發(fā)3號(hào)地，1號(hào)地則引入第三方參與。

“1號(hào)地塊以商業(yè)開發(fā)為主，被收回的2號(hào)地塊則是商業(yè)、住宅各半，3號(hào)地塊的開發(fā)則以住宅為主，這次中冶拋售的是1號(hào)地的部分地塊”，中國(guó)指數(shù)研究院南京總經(jīng)理曹旭東告訴記者，中冶置業(yè)資金實(shí)力和專業(yè)度都不足，出售回籠資金或者引入戰(zhàn)略合作方是最好的方式。

在南京業(yè)內(nèi)人士看來，中冶實(shí)力不足，項(xiàng)目體量過大，拆遷進(jìn)度緩慢，都是造成南京地王難有進(jìn)展的原因。受鋼材行業(yè)下滑等多方面影響，中冶置業(yè)母公司中國(guó)中冶一度面臨虧損，其發(fā)布的2013年年報(bào)顯示，中國(guó)中冶剛剛扭虧為盈。其中，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入124億元，同比增長(zhǎng)6.0%。

“下關(guān)濱江是南京老城，拆遷難度很大，釘子戶也多。”南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)說，該地塊的拆遷涉及11000余戶居民，拆遷總建筑面積達(dá)157萬平方米。此外，當(dāng)初定的基調(diào)太高，要打造“南京外灘”的標(biāo)志性區(qū)域，做國(guó)內(nèi)一流的現(xiàn)代化濱江商貿(mào)商務(wù)中心，此后規(guī)劃卻一再調(diào)整。

證大、深業(yè)入場(chǎng)

中冶和南京市政府此前一直在尋找地塊的合作開發(fā)者。

“這個(gè)事情會(huì)有今天的局面，應(yīng)該講中冶是不厚道的。”曹旭東說，中冶最早在下關(guān)區(qū)域做一二手聯(lián)動(dòng)，當(dāng)初就有希望把一部分地塊轉(zhuǎn)手出去給其他開發(fā)商。但他們只想把難啃的商業(yè)轉(zhuǎn)出去，賺錢的住宅留著自己做，所以當(dāng)時(shí)南京二十多家主流開發(fā)商幾乎都找遍了，包括中糧和保利都找過，條件太苛刻，都談崩了。

曹旭東透露，后來中冶只能妥協(xié)，修改了轉(zhuǎn)讓條件，將完整的地塊轉(zhuǎn)手給證大等企業(yè)，其中就有商辦和商住混合用地。此次接手的兩家企業(yè)——上海證大和深圳的深業(yè)集團(tuán)早已顯示出布局南京的強(qiáng)烈愿望。

根據(jù)公開資料，東南亞深富主營(yíng)業(yè)務(wù)是物業(yè)投資，是深業(yè)集團(tuán)的下屬公司，深業(yè)集團(tuán)目前擁有A股上市房企沙河股份、H股深圳控股有限公司。

在去年年底，深業(yè)集團(tuán)副總裁劉崇就曾前往南京對(duì)于該意向地塊進(jìn)行考察。深業(yè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人近日對(duì)媒體表示，集團(tuán)方面對(duì)于購(gòu)得的地塊前景看好并認(rèn)為價(jià)格合適，至于該兩地塊集團(tuán)是否會(huì)交由深業(yè)控股來開發(fā)，尚不得而知。

更受關(guān)注的是遠(yuǎn)盈集團(tuán)的控制方——證大集團(tuán)，尤其是上海證大顯示出強(qiáng)烈的布局南京的欲望。對(duì)于此次收購(gòu)，上海證大方面表示，收購(gòu)價(jià)格比較劃算，可補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。有媒體援引知情人士自消息，證大實(shí)際上拿下了1號(hào)地塊的整個(gè)2號(hào)和6號(hào)資產(chǎn)包，總價(jià)超過60億。

記者于3月底就相關(guān)問題給證大房產(chǎn)發(fā)去采訪函，但截至發(fā)稿日并未收到相關(guān)回復(fù)。近期可查證的消息是，證大集團(tuán)董事長(zhǎng)戴志康稱目前僅拿了一塊地?！安慌懦C大會(huì)繼續(xù)收購(gòu)，證大是上海的企業(yè)，一直想做大南京市場(chǎng)。但要防范資金風(fēng)險(xiǎn)，如果能把目前敲定的商業(yè)地塊做好，就已經(jīng)不錯(cuò)了?！辈苄駯|說。

自傳證大接手中冶地王后，其資金壓力問題就一直備受熱議。在這之前，上海證大剛從外灘地王爭(zhēng)奪權(quán)益事件掙脫出來，由于證大主打商業(yè)地產(chǎn)，其慢周轉(zhuǎn)規(guī)律亦使得其現(xiàn)金流日益疲弱。

拆分還在繼續(xù)

值得一提的是，下關(guān)1號(hào)地塊當(dāng)時(shí)的成交價(jià)高達(dá)121.41億元。就在收回中冶濱江2號(hào)地不久，南京下關(guān)區(qū)政府便與中冶簽訂協(xié)議，成立下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)管委會(huì)招商處，將1號(hào)地分割成6個(gè)資產(chǎn)包34幅地塊對(duì)外招商。

此次近30億元出售的地塊也是很小一部分，系中冶置業(yè)邁出的分拆開發(fā)下關(guān)地王的第一步，后續(xù)的類似轉(zhuǎn)讓還將不斷出現(xiàn)。記者就中冶后續(xù)動(dòng)作聯(lián)系中國(guó)中冶及中冶置業(yè)，但中國(guó)中冶投資者關(guān)系部負(fù)責(zé)人表示對(duì)此事不知情，中冶置業(yè)亦無回應(yīng)。

據(jù)接近下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)管委會(huì)招商處人士對(duì)媒體透露，1、2、3、6號(hào)包均已引進(jìn)大型房企，由政府主導(dǎo)開發(fā)的5號(hào)資產(chǎn)包，有兩棟企業(yè)總部在建，將交付給中外運(yùn)南京港集團(tuán)，萬豪酒店將進(jìn)駐5號(hào)資產(chǎn)包。剩下的4號(hào)資產(chǎn)包，沿江有9個(gè)地塊，總建筑面積45萬平方米，作為企業(yè)總部基地。

目前，1號(hào)地的拆遷基本完成，招商工作幾乎已接近尾聲，深業(yè)集團(tuán)旗下東南亞深富有限公司收購(gòu)的1號(hào)資產(chǎn)包兩幅住宅地也將于近期啟動(dòng)。這意味著，下關(guān)地王很快將進(jìn)入二級(jí)開發(fā)階段，下關(guān)濱江將有實(shí)質(zhì)性階段。

“從中長(zhǎng)期來看，下關(guān)區(qū)域的發(fā)展空間還是很大，畢竟是和主城區(qū)連接在一起的?！辈苄駯|說，此次轉(zhuǎn)手的部分地塊僅僅是昔日地王的“冰山一角”，更多拆分地塊面臨被拋售，南京地王依舊在艱難前行。

被收回的2號(hào)地則繼續(xù)推進(jìn)拆遷再擇機(jī)出讓，作為住宅用地的3號(hào)地由中冶保留開發(fā)權(quán)。據(jù)南京業(yè)內(nèi)人士介紹，3號(hào)地大概還剩下不到20%未拆遷完，一些廠還沒搬走。

孟祥遠(yuǎn)表示，南京地王今天的結(jié)局值得反省，如此龐大的地塊交給一家開發(fā)商來進(jìn)行開發(fā)，本來就很有爭(zhēng)議。endprint