樓盤實(shí)用率：越秀最高中惠墊底

李健華

基于五個(gè)樓盤的測(cè)繪數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)以81.4%的平均實(shí)用率在四家開(kāi)發(fā)商中居首，而平均實(shí)用率不到80%的中惠熙元?jiǎng)t在排名中墊底。

使用率、實(shí)用率、得房率、綠化率，購(gòu)房者在看樓過(guò)程中，想必經(jīng)常被售樓人員連珠炮般地“率”過(guò)。哪家開(kāi)發(fā)商旗下樓盤實(shí)用率更高，成了購(gòu)房者繼“樓盤面積誤差率”之后想搞清楚的第二個(gè)“既熟悉又陌生”的問(wèn)題。

今年7月以來(lái)，本刊選定剛需樓盤較為集中的廣州南沙區(qū)，對(duì)四家影響較大的開(kāi)發(fā)商——萬(wàn)科地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、時(shí)代地產(chǎn)、中惠熙元旗下五個(gè)樓盤的16個(gè)單位，進(jìn)行樓盤實(shí)用率測(cè)評(píng)。

基于五個(gè)樓盤的測(cè)繪數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)以81.4%的平均實(shí)用率在四家開(kāi)發(fā)商中居首，而平均實(shí)用率不到80%的中惠熙元?jiǎng)t在排名中墊底。

越秀地產(chǎn)實(shí)用率略高

相較于房屋面積誤差率的錙銖必較，樓盤實(shí)用與否的“代言人”有三個(gè)——實(shí)用率、使用率和得房率。可是哪個(gè)更能體現(xiàn)一套房子是否實(shí)惠？一種看法認(rèn)為，相比于實(shí)用率，使用率扣掉了套內(nèi)的墻體面積，是完全不含水分的純使用面積。而另一種看法則覺(jué)得，用使用率來(lái)體現(xiàn)房子并不科學(xué)。

“如果要用實(shí)用率和使用率來(lái)做一個(gè)參考標(biāo)準(zhǔn)，從業(yè)主的角度來(lái)說(shuō)，實(shí)用率更加靠譜，使用率的意義并不大?！睆V州市設(shè)計(jì)院副總建筑師張南寧對(duì)本刊記者表示。而廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜也認(rèn)為：“使用率的算法并不標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)用率的算法才是規(guī)范的表達(dá)方式?！倍谏蕉ㄖ熓聞?wù)所總工程師吳嶸看來(lái)，“所謂的得房率只是一種房地產(chǎn)營(yíng)銷話術(shù)?！?/p>

本次進(jìn)行實(shí)用率測(cè)評(píng)的四家開(kāi)發(fā)商旗下的五個(gè)樓盤——萬(wàn)科府前一號(hào)、越秀濱海雋城、越秀濱?，B城、中惠壁瓏灣和時(shí)代南灣，均為南沙區(qū)的剛需小區(qū)。從測(cè)評(píng)結(jié)果看，同屬高層建筑的五個(gè)樓盤實(shí)際實(shí)用率相差并不太大。既便如此，中惠璧瓏灣和時(shí)代南灣以78.21%和79.8%的平均實(shí)用率未超80%；而越秀地產(chǎn)和萬(wàn)科集團(tuán)則超過(guò)80%，其中萬(wàn)科府前一號(hào)平均實(shí)用率為80.9%，越秀濱海雋城和越秀濱?，B城平均實(shí)用率最高，達(dá)81.4%。

目前國(guó)家相關(guān)法律并沒(méi)有對(duì)實(shí)用率進(jìn)行范圍限定。原因之一，是在實(shí)際居住中實(shí)用率并非越高越好。因?yàn)?，?shí)用率越高意味著公攤的面積越少；如此一來(lái)，公攤面積太少的話，會(huì)影響到整個(gè)樓盤采光、朝向、大堂、設(shè)備等公共面積，并不利于樓盤居住的舒適度，所以一定的公攤面積十分必要。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴本刊記者：“一般來(lái)說(shuō)，高層建筑實(shí)用率一般在85%，低的話實(shí)用率也在75%到80%，如果低于75%的就屬于縮水。多層建筑的實(shí)用率因?yàn)榉謹(jǐn)偤苌?，所以?shí)用率有90%，豪宅的實(shí)用率話一般都比較低?！?/p>

如果照此標(biāo)準(zhǔn)，四家開(kāi)發(fā)商旗下的五個(gè)樓盤實(shí)用率無(wú)一達(dá)到。

實(shí)用率宣傳水分大

不過(guò)，更大的問(wèn)題在于開(kāi)發(fā)商宣傳上的夸大。

本刊記者根據(jù)參與這次測(cè)繪的業(yè)主提供的合同約定的套內(nèi)建筑面積和建筑面積，計(jì)算出房子的預(yù)測(cè)實(shí)用率，但即便是用預(yù)測(cè)實(shí)用率，與公開(kāi)的樓盤宣傳并不符合。

以時(shí)代南灣為例，在網(wǎng)絡(luò)有網(wǎng)站宣傳其樓盤三期中小戶型實(shí)用率達(dá)80%以上，但是本刊依托第三方機(jī)構(gòu)房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)核算的平均實(shí)用率只有79%，并沒(méi)有各大門戶網(wǎng)站宣傳中的80%。與時(shí)代南灣類似，中惠璧瓏灣同樣宣傳其二期房源實(shí)用率超80%，但本次抽樣計(jì)算的平均實(shí)用率只有78.2%。

另外，由于使用率是套內(nèi)使用面積與建筑面積的比值；所以一定小于實(shí)用率，即套內(nèi)建筑面積與建筑面積的比值。比如，萬(wàn)科府前一號(hào)F1棟某單位使用率為70.2%，實(shí)用率則為78.5%；相差8個(gè)百分點(diǎn)。再如中惠璧瓏灣8棟一單位的使用率僅為69%，而實(shí)用率則達(dá)78%；相差9%。

“需要大家擦亮眼睛的是，要防止部分開(kāi)發(fā)商或營(yíng)銷人員把數(shù)值較大的實(shí)用率當(dāng)作使用率進(jìn)行宣傳，導(dǎo)致被數(shù)字蒙蔽”，黃韜最后提醒購(gòu)房者。endprint