中國房產(chǎn)泡沫化與理性回歸

張楠+趙晨晨

摘 要：隨著中國房價持續(xù)走高，中國房產(chǎn)存在泡沫的論斷也接連不斷。很多人拿我國房產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)達國家相比較，甚至說我國房產(chǎn)正在走著發(fā)達國家的老路。那我國是否存在房地產(chǎn)泡沫，又是否如人所言那樣嚴重呢？我們可以通過一些指標來衡量預(yù)測。但我們也需知道，中國房產(chǎn)所走的路與其他各國不盡相同，對我國房價趨勢的論斷也不能因衡量指標而定。我國在逐步城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟飛速發(fā)展下，房價的上漲含有其理性成分。指標只能作為一個參考，它給了我們一定的理論依據(jù)，而中國房產(chǎn)的未來之路仍需結(jié)合我國實際情況判斷。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)泡沫；衡量指標；理性回歸

十幾年來，關(guān)于中國存在房地產(chǎn)泡沫的觀點從未停止，持“泡沫論”的人包括2013年諾貝爾獎得主羅伯特?希勒，曾對美國房地產(chǎn)市場精準預(yù)測的希勒直言中國房地產(chǎn)泡沫嚴重。房地產(chǎn)泡沫主要就是指房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經(jīng)濟和社會支撐。也就是房價遠遠超出了它的價值和普通人購買力。很多人說今天的中國很像2002年的美國。1940-2007年，美國房價一路上漲，長達67年的經(jīng)驗似乎足以說明房價持續(xù)上漲的合理性，人們有理由繼續(xù)看好房價。然而2008年次貸市場崩潰，美國房價迎來雪崩式下滑，造成9450億美元損失。房產(chǎn)泡沫的破裂帶來的后果不堪設(shè)想。那中國房產(chǎn)市場目前存在房產(chǎn)泡沫嗎，房產(chǎn)泡沫是否嚴重又是否會破滅呢？

我們先來看衡量是否存在房產(chǎn)泡沫的主要指標。

房價收入比。房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，用于判斷居民住房消費需求的可持續(xù)性。用房價收入比來評價房價的理論基礎(chǔ)在于通常情況下一個家庭會將其收入的某一比例用于住房開支，而住房開支反映的是真實需求。所以如果房價收入比太高很可能就難以反映真實需求了。希勒等人預(yù)測中國存在房產(chǎn)泡沫的一個主要理由就是與其他國家相比，中國的房價與收入之比最高。有一個流傳甚廣的數(shù)據(jù)是，中國人買一套房子平均下來需要15年的收入，國際上是4-6年。

租售比，即租房價格和買房價格之比，租售比的大小已成為國際間公認的樓市是否存有泡沫的晴雨表。租售比一般界定為1/200 至1/300之間，如果租售比低于1/300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價值變小，房價高估；如果高于1/200，說明該區(qū)域投資潛力較大，房價泡沫不大。從我國近幾年的房價增長率與房租價格增長率之比走勢看，2005 年下半年和2009年下半年出現(xiàn)嚴重的泡沫，房價增長較快超過租金價格上漲的10 倍以上。隨后雖然房價也穩(wěn)步上漲，但是房租價格也出現(xiàn)大幅上漲，致使兩者比例出現(xiàn)下滑趨勢。

房屋空置率，尤其是商品房空置率。根據(jù)一般經(jīng)濟學(xué)原理，判斷一個商品市場狀況，主要考察這個商品市場供給與需求雙方力量的變化狀況。房地產(chǎn)市場的空置狀況是反映需求強度的指標，它的大小將影響投資者對未來房地產(chǎn)市場走勢的判斷。如果市場供大于求，房屋空置面積和空置率一直持續(xù)居高不下，但市場價格卻保持穩(wěn)定甚至不降反升，那么市場的運行必然存在很大風險。我們可以采用陸磊《房地產(chǎn)泡沫研究》中的計算方法。根據(jù)書中計算方法和我國固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，可以得出我國從1998年到2006年，平均每年的空置率為20.29%，而歐美等房地產(chǎn)成熟資本主義國家房產(chǎn)空置率一般處于10%到15%。雖然從平均20.29%的空置率看，我國房地產(chǎn)存在泡沫，但隨著對房屋的需求和購買力的增加，房屋空置率在逐年降低，泡沫成分較90年代有所緩解。

此外衡量房產(chǎn)泡沫的指標還有房地產(chǎn)價格增長率與GDP增長率之比、房地產(chǎn)貸款占全部貸款總額比重以及個人住房貸款增長率與人均收入增長率之比等。通過用指標對中國房產(chǎn)泡沫進行衡量，綜合幾個指標的結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)中國房地產(chǎn)市場總體上是存在泡沫的，但是中國的房產(chǎn)泡沫程度并不嚴重。而且在不同的地區(qū)，房產(chǎn)的泡沫化程度不同，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的房產(chǎn)市場泡沫要大于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，這是我國房產(chǎn)泡沫的一個特征。

2009年，羅伯特?希勒對上海的房價比較擔憂。人是有投機心理的，人們預(yù)期房價還會上升而買房，但希勒直言這是非理性的。2011年，在世界經(jīng)濟論壇年會上，希勒接受中國媒體采訪時再次談到房地產(chǎn)問題，并直言中國房地產(chǎn)存在泡沫。很多人認為中國的房價有泡沫，可更確切更深入來看，與實際需求及增長預(yù)期脫節(jié)的房價上漲才是泡沫。如果當前房價上漲是基于對未來收入增長、城市化和住房需求的預(yù)期，而這一預(yù)期又被實現(xiàn)，那當前的高房價就很難說是泡沫了。關(guān)鍵在于有誰能事先估計出泡沫在解釋高房價的比重有多高。我們對未來的推斷都是建立在理論邏輯和歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上的，這多少與實際有些不相符貼切。

在2014年3月5日，億眾矚目的十二屆全國人民代表大會第二次會議上，李克強總理17000字的政府工作報告中，有一句話點明了2014年房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向：“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展?！边@一表述引發(fā)了各界對房價理性回歸的期待。根據(jù)如上指標對我國房地產(chǎn)泡沫的分析，在中國領(lǐng)導(dǎo)人正確的指揮下，相信中國房產(chǎn)泡沫不會惡化甚至破滅，而是逐步理性回歸。中國經(jīng)濟飛速發(fā)展，目前的房價過高是在現(xiàn)階段經(jīng)濟水平下由于我國經(jīng)濟發(fā)展速度低于房價增長速度引起的。隨著我國經(jīng)濟水平與人民收入的提高，城鎮(zhèn)化的完善以及政府對房地產(chǎn)行業(yè)的重視與調(diào)控，可以想象我國房產(chǎn)價格將逐步理性回歸，這同時也將帶來我國房地產(chǎn)業(yè)新一輪的蓬勃發(fā)展。

參考文獻：

[1]徐玲玲，《當前房地產(chǎn)泡沫爭論之辨析》，《商場現(xiàn)代化》 2005.09

[2]劉維新，《房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因分析》，《中國土地》 2003.02

[4]劉世軒，《中國房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟問題》，《遼寧經(jīng)濟》 2003.08

作者簡介：張楠（1993.8-），女，漢族，山西忻州人，2011級本科生西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院金融信息工程專業(yè)；趙晨晨（1993.11-），女，漢族，陜西咸陽人，2011級本科生西安交通大學(xué)經(jīng)濟與金融學(xué)院金融信息工程專業(yè)。