房價漲幅與CPI漲幅的關(guān)系研究

石海均 SHI Hai-jun；柳揚 LIU Yang；張杰 ZHANG Jie；陳雨瞳 CHEN Yu-tong

（遼寧城市建設(shè)職業(yè)學院，沈陽110122）

0 引言

人們?nèi)粘Ｉ钪?，總是感覺房價的漲跌狀況與統(tǒng)計局公布的CPI漲跌幅度，二者之間沒有關(guān)系，甚至相左，所以對統(tǒng)計局數(shù)據(jù)產(chǎn)生懷疑。有一部分市民可以容忍CPI漲幅較大，但強烈希望房價下降。而一些房地產(chǎn)開發(fā)商則抱怨“房價沒有物價長得快”。學者們則一直探討“房價與CPI到底是啥關(guān)系”。這些都與“房價漲幅與CPI漲幅的關(guān)系”相關(guān)聯(lián)。

1 房價漲幅與CPI漲幅的定義

基于房地產(chǎn)市場上房價的主要體現(xiàn)在新建商品房售價上面，也基于國家統(tǒng)計局目前每月編制的CPI有兩個口徑：一個是以上年同月為100的指數(shù)，一個是以上年同期為100的指數(shù)。房價漲幅與CPI漲幅的定義如下：

房價漲幅用以說明一個地區(qū)房價年度變化情況，CPI漲幅用以說明居民消費價格指數(shù)年度變化情況，房價漲幅與CPI漲幅的比較，用以說明二者之間的關(guān)系。

2 房價漲幅與CPI漲幅的關(guān)系分析

2.1 從CPI計算上看，CPI漲幅與房價漲幅無關(guān) 目前國家統(tǒng)計局編制CPI確定的8個大類包括食品、煙酒、衣著、家庭設(shè)備用品及維修服務、醫(yī)療保健和個人用品、交通和通信、娛樂教育文化用品及服務、居住。其中，居住類主要包括：建房及裝修材料、住房租金、自有住房、水電燃料。而建房及裝修材料主要包括木材、磚、水泥、涂料、玻璃等修建和裝修房屋的材料；租房包括公有房屋、私有房屋租用費等；自有住房包括住房估算租金、物業(yè)管理費、維護修理費等；水電和燃料包括水、電、液化氣、管道天然氣或煤氣等。雖然有居住要素，但無房價，更無房價漲幅。所以，從CPI計算上看，CPI漲幅與房價漲幅無關(guān)。

關(guān)于“為什么我國目前CPI沒包括房價”，國家統(tǒng)計局給出了三點理由：一是我國CPI統(tǒng)計的方法和規(guī)則符合國際慣例，聯(lián)合國統(tǒng)計局向各個成員國推薦的方法，一般把住房列入固定資本形成范疇，不計算在CPI中；二是統(tǒng)計時限不同步，居民購買的商品房是逐年逐月使用的，而購房的花費是一次性投入的；三是不可能編制一個萬能的價格指數(shù)，把所有各類商品價格反映出來。

2.2 從CPI構(gòu)成上看，CPI漲幅與房價漲幅有關(guān) CPI在統(tǒng)計計算上雖然沒包括房價，但并不意味著房價漲幅與CPI漲幅在實質(zhì)內(nèi)容上也無關(guān)。由于CPI確定的8大類中有居住要素，而居住要素的多項內(nèi)容（建房及裝修材料、住房租金、自有住房、水電燃料）都與房價有關(guān)，所以，從CPI構(gòu)成上看，CPI漲幅與房價漲幅有關(guān)。

2.2.1 CPI上漲與房價上漲，通過居住要素相互促進房價上漲，會帶動房地產(chǎn)開發(fā)量的增大，從而帶動建筑材料和裝修材料的需求增大，結(jié)果導致建筑材料和裝修材料的價格上漲；房價上漲，會帶來擁有房地產(chǎn)的成本增大，從而推動房主在出租住房時提高租金要求；房價上漲，會帶來每套住房的總價增大，從而使住房估算租金上漲；房價上漲，會要求住房的物業(yè)管理和維護修理水準隨之提高，從而帶動住房的物業(yè)管理費和維護修理費上漲；伴隨著房價上漲，作為住房配套設(shè)施的水電氣安裝工程的功能和質(zhì)量也“水漲船高”，與之相應，水電氣安裝工程費用增加，水電氣費支出增加。建筑材料和裝修材料、住房租金、住房估算租金、物業(yè)管理費、維護修理費、水電燃料費這6項內(nèi)容都是CPI構(gòu)成要素中的居住要素的組成部分，所以，房價上漲會促進CPI上漲。

CPI上漲，意味著建筑材料和裝修材料價格、水電氣安裝工程費用都在上漲，也就意味著商品住房的建造成本在上漲。CPI上漲，影響著全社會物價水平的動態(tài)調(diào)整，作為全社會物價組成部分的房價和地價當然也在做著爭取最大利益的調(diào)整。所以，CPI上漲會促進房價上漲。

2.2.2 CPI漲幅與房價漲幅，通過“抑制通貨膨脹”和“防范金融危機”相互制約 房價過快上漲，容易導致房地產(chǎn)泡沫破裂，從而引發(fā)金融危機。而金融危機會導致人們對經(jīng)濟未來的悲觀預期，企業(yè)大量倒閉，失業(yè)率提高，社會經(jīng)濟蕭條，甚至伴隨著社會動蕩或國家政治層面的動蕩。這時的CPI具有很強的不確定性。為了防止金融危機的發(fā)生和蔓延，各國政府都會及時采取包括控制CPI上漲在內(nèi)的宏觀調(diào)控措施，來抑制房價過快上漲，甚至打壓房價。所以，房價漲幅會受到“包括控制CPI在內(nèi)的防范金融危機措施”的制約。

CPI連續(xù)大幅上漲，容易引發(fā)嚴重的通貨膨脹。而嚴重的通貨膨脹會導致社會動蕩或人們對社會動蕩的心理預期。在社會動蕩或社會動蕩預期的背影下，不動產(chǎn)投資最受影響，房價必然回落。為了防止嚴重通貨膨脹的發(fā)生和蔓延，各國政府都會及時采取貨幣緊縮政策來控制物價過快上漲，有時會動用國家儲備來平抑物價。所以，CPI漲幅會受到“房價回落”和“抑制通貨膨脹措施”的制約。

3 結(jié)論與建議

通過上述分析，可以得出如下結(jié)論：

①人們感覺房價漲跌與CPI漲跌幅度不一致的主要原因，是CPI計算過程中沒有直接包括房價因素。

②房價漲幅與CPI漲幅之間既相互促進又相互制約。房價漲幅與CPI漲幅之間的相互促進，通過建筑材料和裝修材料、住房租金、住房估算租金、物業(yè)管理費、維護修理費、水電燃料費的價格變動來實現(xiàn)。房價漲幅與CPI漲幅之間的相互制約，通過政府采取的“抑制通貨膨脹”和“防范金融危機”措施來實現(xiàn)。

根據(jù)分析過程和結(jié)論，結(jié)合實際情況，提出以下建議：

①調(diào)整CPI計算方案。大調(diào)整的話，可以設(shè)立一個居民生活物價指數(shù)，包括一切與居民生活相關(guān)的消費支出；也可以將首套90平方米以下普通住宅房價納入CPI計算之中。小調(diào)整的話，可以增大居住類項目的權(quán)重值，也可以增加“外出居住支出”、“虛擬租金”之類的新項目。

②建立房價漲幅與CPI漲幅的組合控制標準。一般情況下，CPI漲幅與房價漲幅，可以按下列數(shù)量標準進行控制。

房價漲幅＜10%，CPI漲幅＜3%時，觀測性控制。

10%≤房價漲幅≤20%，3%≤CPI漲幅≤5%時，選擇性控制。

房價漲幅＞20%，CPI漲幅＞5%時，嚴厲性控制。

[1]高艷云.CPI編制及公布的國際比較[J].統(tǒng)計研究，2009，26（9）：16.

[2]王志文.詮釋 CPI與通貨膨脹[J].消費導刊，2010，26（3）：37.

[3]記者康子冉.CPI漲幅回落通脹預期或見頂[N].第一財經(jīng)日報，2011-09-14.