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    限購令瓦解 樓市仍動蕩

    2014-09-17 09:35:48李明敬
    金融理財 2014年9期
    關(guān)鍵詞:購房者買房樓市

    李明敬

    在中國,房子永遠(yuǎn)是個熱門話題,從丈母娘選女婿,到為買房假離婚,再到開發(fā)商各種“放大炮”,而現(xiàn)在最熱的則是房產(chǎn)“限購令”逐步瓦解,無不昭示著房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)生活中的重要地位。

    但是在熱鬧的背后,又有著怎么樣的博弈?“限購令”的取消對于房價走勢、投資和剛需族來說,又有著怎樣的影響?

    生死“限購令”

    2014年進(jìn)入下半年以來,樓市又出現(xiàn)了新的動向——限購令逐步瓦解。這個存活了4年、同時收獲擁護(hù)與詆毀的政策,似乎站在了退場的臨界點。面對逐步瓦解的限購令,人們眾說紛紜,甚至直呼搞不懂。不過有樂觀的網(wǎng)友調(diào)侃說,再買房不用離婚了!

    要想弄懂取消限購背后的故事,咱們還得從限購令說起。這項政策是在2010年4月在“新國十條”中提出的,對于一些房價過高的城市頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定,比如北京規(guī)定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房,連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社?;騻€稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。

    有分析指出,限購令的出臺有兩個重要的背景,一個是2008年“四萬億”之后整個房價失控性上漲,數(shù)據(jù)顯示,2009年全國房價平均增速超過25%,到2010年,因房價問題造成的社會輿論壓力非常大,政府的壓力也非常大;另一方面,房價上漲預(yù)期導(dǎo)致社會各領(lǐng)域投資偏向房地產(chǎn),如果不加以控制,房地產(chǎn)市場“囤積居奇”的現(xiàn)象將難以遏制,很快將導(dǎo)致極少數(shù)人壟斷大多數(shù)房產(chǎn),加劇買房貴和買房難問題。在這種背景下,限購令出臺了。

    但是調(diào)控后反應(yīng)最快的并不是房價,而是人們?yōu)榱速I房而“不擇手段”。像辦假離婚證、假社保、假納稅證明等各種“造假”讓辦證大軍生意大增,讓天橋辦假證“牛皮癬”一夜茂盛。而假離婚真分手鬧劇更是屢見報端,人財兩空,對簿公堂讓人唏噓不已。對抗政策的“民間智慧”被發(fā)揮到了極致。

    在限購政策之后,樓市調(diào)控不斷加碼。2011年,限購、限價、限貸全面升級,昔日“金九銀十”的銷售旺季變成了“銅九鐵十”,不復(fù)往日風(fēng)光??谒u家開始坐不住了,“拐點”論再出江湖。與此同時,地方政府經(jīng)濟(jì)增長壓力增大,土地財政收入減少,地方政府也開始坐不住了。

    兩個月來,37個城市宣布取消或者放松限購。據(jù)報道,廣東佛山放寬限購,一家限購2套改為一人限購2套,結(jié)果售樓處通宵達(dá)旦熱鬧非凡??梢姡拶彽闹鸩酵呓?,可以直接、快速地釋放出大量具有購買力的真實需求,從而大大降低房價下跌的可能性。

    開發(fā)商仍在坐等政府救市

    在限購政策逐步瓦解的背后,是中央、地方、銀行、開發(fā)商和投資者之間的博弈。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,“從土地財政依賴的角度來說,今年以來尤其是二季度以來土地出讓收入的減少直接誘發(fā)地方政府的階段性土地財政危機(jī),而地方土地財政危機(jī)則成為誘發(fā)松綁樓市‘限購令的主要原因?!?/p>

    有觀點認(rèn)為,土地財政依賴度越大的城市,其放松限購政策的可能性就越大。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,土地財政依賴度達(dá)到80%以上的城市有14個,也就是說這14個城市的錢袋子大多靠“賣地”。甚至可以說,地方政府和地產(chǎn)商是魚水相依的關(guān)系。一方面,地方政府對房地產(chǎn)收稅,一般開發(fā)商拿一個項目前期至少要蓋不少于50個章,不同部門都要審批和驗收。項目建起來,不算拿地成本,有62%的利潤都被政府以稅費名義征走;另一方面,地方政府簡單認(rèn)為房價漲跌受限購影響,想用“猛藥”來救市,但現(xiàn)實有時卻和預(yù)期有相當(dāng)?shù)牟罹唷?/p>

    從限購和取消限購來看,樓市還沒有真正回歸到以安居為主的市場中。開發(fā)商死扛房價,坐等地方政府救市,認(rèn)為地方政府遲早要救市的,這樣一來,開發(fā)商是萬萬不會輕易降價的。沒有房價實在的降價,就不可能激活市場需求的購房者。如此就形成了一個死循環(huán),房價不降,交易不景氣,地方政府救市,投機(jī)投資入場,房價上漲,真正購房需求被壓縮??梢哉f,房地產(chǎn)沉淀了太多人的既得利益,這才是中國改革的最大障礙,他們會不惜一切代價,來維持自己的既得利益。

    銀行對政策松綁反應(yīng)冷淡

    從地方政府和銀行的關(guān)系來看,銀行業(yè)務(wù)量的增長依賴地方政府,但同時銀行也要考慮自身的風(fēng)險控制和商業(yè)利益。2014年8月8日,福建出臺房地產(chǎn)救市政策,要求銀行增加房地產(chǎn)貸款。但監(jiān)管部門和地方政府的喊話效果并不理想,銀行對于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。

    有分析指出,銀行如果在房地產(chǎn)低迷或者說是房貸下行之時,松綁房貸,無異于將信貸資金往風(fēng)險巨大的火坑里扔,房地產(chǎn)市場有自身規(guī)律,銀行松綁房貸不僅救不了樓市,反而會給自己帶來嚴(yán)重影響。

    所以從目前來看,不僅個人從銀行難以貸到款,房地產(chǎn)企業(yè)也融資困難。今年上半年,個人住房貸款比年初增加8704億元,同比少增92億元。一股份制銀行人士稱,在該行內(nèi)部會上,該行領(lǐng)導(dǎo)提醒分支機(jī)構(gòu)要謹(jǐn)慎進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

    最后,購房者和開發(fā)商之間也存在著博弈。樓市“拐點”論興起,房子供過于求,購房者觀望情緒加重,再加上購房者信奉“買漲不買跌“的金科玉律,盡管不少開發(fā)商放低姿態(tài),各種變相或直接優(yōu)惠,但是購房者的心理預(yù)期很難被開發(fā)商的”討好“行為所改變。可以說,現(xiàn)在購房者在市場上處于更有利的地位。

    不管各方算盤打得多響,都不能只想博弈,而不去想解決的辦法。endprint

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