樓市過(guò)剩時(shí)代的野蠻游戲

張敏

2014年5月22日，融創(chuàng)中國(guó)以62.98億港元的代價(jià)，收購(gòu)綠城中國(guó)24.313%的股份。收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)與九龍倉(cāng)成為綠城中國(guó)的并列大股東，而原綠城中國(guó)高管宋衛(wèi)平、壽柏年，作為一致行動(dòng)人，則將股份減持至18.559%。這是中國(guó)房地產(chǎn)史上最大規(guī)模的并購(gòu)案。

至此，房地產(chǎn)大鱷綠城中國(guó)已被“三分天下”。有觀察者稱，孫宏斌旗下的融創(chuàng)兵強(qiáng)馬壯，欲把持話語(yǔ)權(quán)，氣勢(shì)堪比曹魏；香港資本九龍倉(cāng)固守一隅，穩(wěn)中圖進(jìn)，恰似孫吳；宋衛(wèi)平雖是綠城創(chuàng)始人，卻未能守好自家江山，只得退居蜀地。此番評(píng)論雖屬戲言，卻不難表達(dá)出如今的博弈態(tài)勢(shì)。

蜀漢：大佬的退卻

在中國(guó)房地產(chǎn)界，專注高端項(xiàng)目的綠城素以產(chǎn)品品質(zhì)佳而著稱。這點(diǎn)為宋衛(wèi)平和綠城贏得極佳的口碑。多年來(lái)，綠城的項(xiàng)目一再被模仿，但無(wú)一被超越。然而，正因宋衛(wèi)平對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求甚高，綠城項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期相對(duì)更長(zhǎng)，成本更高，進(jìn)而造成企業(yè)資金回籠慢、利潤(rùn)率低、資產(chǎn)負(fù)債率高。2012年年中，綠城的凈資產(chǎn)負(fù)債率甚至一度達(dá)到160%，凈資產(chǎn)收益率也一度跌至15%以下，為在港上市內(nèi)資房地產(chǎn)股中的低位。

由于對(duì)產(chǎn)品十分自信，宋衛(wèi)平多次聲稱綠城的房子不會(huì)降價(jià)。2012年，樓市調(diào)控政策效果凸顯，江浙一帶房屋陷入滯銷(xiāo)，高端項(xiàng)目更是無(wú)人接手。綠城的房屋銷(xiāo)售情況極為慘淡。

當(dāng)時(shí)，綠城購(gòu)買(mǎi)的幾款信托產(chǎn)品即將到期，資金又無(wú)法回籠，于是不得不“借新還舊”。最緊迫的時(shí)候，甚至達(dá)到“資金遲一天到賬，公司就要破產(chǎn)”的狀態(tài)。若不是融創(chuàng)和九龍倉(cāng)出手相救，綠城就將“敗走麥城”。

當(dāng)時(shí)融創(chuàng)以33.7億人民幣的代價(jià)，接手了綠城位于長(zhǎng)三角地區(qū)的9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方成立合作公司融綠（上海融創(chuàng)綠城）共同開(kāi)發(fā)。九龍倉(cāng)則以51億港元入股綠城，將股份增持至24.6%，成為繼宋衛(wèi)平之后的第二大股東。

度過(guò)這一浩劫，宋衛(wèi)平對(duì)市場(chǎng)環(huán)境卻愈加悲觀。2014年5月23日，宋衛(wèi)平在股權(quán)收購(gòu)的發(fā)布會(huì)上直指房地產(chǎn)已經(jīng)變得“市場(chǎng)不像市場(chǎng)，企業(yè)不像企業(yè)，行業(yè)不像行業(yè)”，在這種情況下，“客源小眾、對(duì)市場(chǎng)環(huán)境要求高”的綠城，已無(wú)法適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境。宋衛(wèi)平再有濟(jì)世之志，也難免英雄氣短。

另有熟悉內(nèi)情的人士介紹，宋衛(wèi)平膝下無(wú)子，與其一同創(chuàng)業(yè)的綠城中國(guó)行政總裁壽柏年也已年過(guò)花甲。整個(gè)綠城內(nèi)部，甚難選出一個(gè)合適的接班人。權(quán)衡之下，干脆將股權(quán)拱手讓出。此時(shí)距離綠城創(chuàng)立才剛剛19年。

2013年，綠城銷(xiāo)售金額為553.8億元人民幣，躋身國(guó)內(nèi)房企前十。

曹魏：進(jìn)取的英雄夢(mèng)

在此次收購(gòu)案中，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌被認(rèn)為是大贏家。收購(gòu)?fù)瓿珊?，融?chuàng)中國(guó)雖與九龍倉(cāng)并列為第一大股東，但兩者相比，孫宏斌的權(quán)益顯然要更大些。

按照公告顯示，收購(gòu)?fù)瓿珊?，孫宏斌被委任為綠城的非執(zhí)行董事、董事會(huì)聯(lián)席主席和提名委員會(huì)主席。而從2015年3月1日起，宋衛(wèi)平將由綠城的董事會(huì)聯(lián)席主席改任董事會(huì)名譽(yù)主席，孫宏斌則擔(dān)任董事會(huì)主席。這一人事安排也意味著，孫宏斌將擁有更大的決策權(quán)，也是綠城實(shí)際上的“接班人”。

為什么要選擇孫宏斌？宋衛(wèi)平說(shuō)，“老孫對(duì)房地產(chǎn)業(yè)，越艱難越有斗志和辦法，所以能接綠城?！痹?007年至今的7年時(shí)間里，孫宏斌不僅成功將融創(chuàng)運(yùn)作上市，而且在2013年還以547.3億元的銷(xiāo)售額將融創(chuàng)提升至國(guó)內(nèi)房企第11名的位置。這種速度讓業(yè)界咋舌。

孫宏斌幾乎是中國(guó)房地產(chǎn)界唯一一個(gè)跌倒后又自己爬起來(lái)的人。其掌控下的融創(chuàng)中國(guó)，各項(xiàng)指標(biāo)良好，且在企業(yè)運(yùn)作上極少犯錯(cuò)誤。在區(qū)域布局上，融創(chuàng)聚焦京津滬渝杭五大核心區(qū)域，單個(gè)城市產(chǎn)能較高，且有效規(guī)避了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在“瓜分”綠城的三個(gè)大股東中，融創(chuàng)最為兵強(qiáng)馬壯、來(lái)勢(shì)洶洶，恰似三國(guó)之曹魏。

除此之外，融創(chuàng)的營(yíng)銷(xiāo)能力堪稱業(yè)界翹楚。2013年8月，在融綠公司無(wú)錫“地王”項(xiàng)目香樟園銷(xiāo)售良好的情況下，孫宏斌突然宣布封盤(pán)，理由是“寧愿不賣(mài)，也不能虧”。8個(gè)月后，項(xiàng)目加價(jià)1萬(wàn)元重新推出，盡管市場(chǎng)大環(huán)境不甚樂(lè)觀，但該樓盤(pán)仍然取得良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。這一案例頗能反映融創(chuàng)的特點(diǎn)，即謹(jǐn)慎、堅(jiān)定、執(zhí)行力強(qiáng)。

從2012年開(kāi)始，融創(chuàng)和綠城曾有過(guò)兩年的愉快合作，促成這筆交易的，看上去是孫宏斌與宋衛(wèi)平的個(gè)人情誼。但不能忽略的是，孫宏斌的個(gè)人意愿在其中發(fā)揮了巨大作用。

2003年7月，孫宏斌在一個(gè)房地產(chǎn)論壇上說(shuō)：“我們的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略是要做全國(guó)第一?！比徊活欁谒赃叺娜f(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石，此言論引發(fā)軒然大波。近些年，孫宏斌幾乎不參加任何論壇，也甚少談及“爭(zhēng)第一”的往事，但他的初心似乎并未改變。今年5月末，有人問(wèn)孫宏斌會(huì)否還以萬(wàn)科為超越目標(biāo)，孫宏斌反問(wèn)：“你覺(jué)得我們現(xiàn)在不如他們嗎？”

事實(shí)上，如果孫宏斌真正獲得綠城的掌控權(quán)，將勢(shì)必震撼現(xiàn)有的地產(chǎn)江湖格局，超越萬(wàn)科也并非遙不可及。孫宏斌唯一要做的，就是完成好新綠城的整合與再造。

孫吳：堅(jiān)守與圖謀

目前，在未來(lái)孫宏斌改造新綠城的過(guò)程中，其面臨的最大阻力，并非來(lái)自宋衛(wèi)平，反而更可能是九龍倉(cāng)。正如東漢末年的三國(guó)爭(zhēng)霸中，蜀漢率先退出，東吳卻抗?fàn)幍阶詈蟆?/p>

盡管孫宏斌即將擁有新綠城更多的決策權(quán)，但九龍倉(cāng)仍將以“并列大股東”的地位對(duì)其產(chǎn)生制約。在我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)中，上述“并列大股東”的奇特結(jié)構(gòu)絕無(wú)僅有。尤其是24.313%的股權(quán)結(jié)構(gòu)，在小數(shù)點(diǎn)之后都保持高度一致，顯然是雙方制衡與妥協(xié)的結(jié)果。

作為一家典型的港式家族企業(yè)，九龍倉(cāng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域表現(xiàn)出水土不服的一面。九龍倉(cāng)中國(guó)副主席周安橋曾表示，內(nèi)地開(kāi)發(fā)商的“5、9、12”開(kāi)發(fā)節(jié)奏令他大為驚訝。所謂“5、9、12”，即拿到地5個(gè)月內(nèi)開(kāi)工，9個(gè)月賣(mài)樓，12個(gè)月實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正。但對(duì)于穩(wěn)健的港企來(lái)說(shuō)，根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

九龍倉(cāng)在新綠城中的角色，是投資商，僅掌控戰(zhàn)略層面，不參與實(shí)際操作，與孫宏斌所代表的“開(kāi)發(fā)商”有著明顯區(qū)別。那么，既然未獲得掌控權(quán)，九龍倉(cāng)為何要在股權(quán)上“寸土必爭(zhēng)”呢？分析人士指出，原因之一是捍衛(wèi)其作為原有股東的地位。之二在于，九龍倉(cāng)需通過(guò)大股東的地位來(lái)維持其穩(wěn)健的投資策略。孫宏斌的快速擴(kuò)張行為與九龍倉(cāng)的穩(wěn)健策略明顯相悖。如果孫宏斌成為獨(dú)大的股東，九龍倉(cāng)恐將徹底失去在綠城的話語(yǔ)權(quán)。

因此，九龍倉(cāng)掌門(mén)人吳光正需要借助大股東的地位，來(lái)對(duì)孫宏斌進(jìn)行掣肘。不僅如此，在新綠城的財(cái)務(wù)及投資委員會(huì)中，3名成員除了代表綠城的壽柏年和代表融創(chuàng)的黃書(shū)平，還包括九龍倉(cāng)的一名成員。如此一來(lái)，在投資決策中，新綠城將真正做到“三分天下”。

5月23日，孫宏斌在新聞發(fā)布會(huì)上半開(kāi)玩笑地說(shuō)：“我們這個(gè)合作最大的受益者其實(shí)是九龍倉(cāng)，我在努力地干活，最后收益有九龍倉(cāng)一半?！?/p>

整合：前景與陣痛

蘭德咨詢總裁宋延慶說(shuō)：“如果說(shuō)任、潘（任志強(qiáng)、潘石屹）是一對(duì)基友，那么宋、孫（宋衛(wèi)平、孫宏斌）就是西子湖畔的一對(duì)命定情侶?！鄙虾Ｒ拙拥禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭也認(rèn)為，融綠聯(lián)合是強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。

事實(shí)上，融創(chuàng)的營(yíng)銷(xiāo)能力，搭配綠城的產(chǎn)品品質(zhì)，本就是一對(duì)優(yōu)異的組合。再配以九龍倉(cāng)在海外資本市場(chǎng)的影響力，可謂完美無(wú)缺。不過(guò)，當(dāng)三家企業(yè)真正整合時(shí)，究竟能否取得強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的結(jié)果，尚不得而知。

隨著前幾年房地產(chǎn)投資持續(xù)保持高增速，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正由短缺時(shí)代進(jìn)入均衡乃至過(guò)剩時(shí)代。在這一階段，相較于“一招鮮吃遍天”的開(kāi)發(fā)模式，房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力、營(yíng)銷(xiāo)能力和融資能力均被擺上了重要位置。綠城的案例說(shuō)明，房地產(chǎn)業(yè)兼并整合的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，內(nèi)部變革的陣痛期也已到來(lái)。