房地產(chǎn)測繪中變更測量的要點(diǎn)分析

摘 要：房地產(chǎn)測繪就是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。近年來，隨著我國房產(chǎn)交易活動的日益增加以及現(xiàn)代化城市建設(shè)的不斷加快，房產(chǎn)的權(quán)屬變更和現(xiàn)狀變更也越來越頻繁。為了保持房地產(chǎn)測繪成果資料以及經(jīng)過初始登記后建立的房產(chǎn)檔案的真實(shí)性，需要及時更新房地產(chǎn)測繪資料，為房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移和變更提供可靠的圖文以及面積等數(shù)據(jù)。隨著房產(chǎn)逐漸的涉及到房產(chǎn)交易、抵押等各個方面，讓房產(chǎn)變得商業(yè)化。房地產(chǎn)變更測量不僅僅是房屋建筑面積計(jì)算的變更，而且還涉及到拆遷、改建、擴(kuò)建、層數(shù)、結(jié)構(gòu)以及附屬建筑物的變更，所以房地產(chǎn)變更測量工作就顯得尤為重要。文章通過對房地產(chǎn)變更測量的內(nèi)容及其意義的分析，論述了在房地產(chǎn)變更測量中需要注意的問題。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測繪；變更測量；注意

1 房地產(chǎn)變更測量的內(nèi)容及其意義

房地產(chǎn)變更測量分為現(xiàn)狀變更和權(quán)屬變更測量?，F(xiàn)狀變更內(nèi)容包括房屋的新建、翻建、改建、擴(kuò)建，房屋建筑類別和平面位置的變化；房屋的損壞或滅失，包括部分拆除、焚毀、倒塌；房屋維護(hù)物和附屬設(shè)施的變化；道路、街巷等交通的開拓、改造，河流、溝渠等水系的邊界變化；行政境界的調(diào)整，房屋坐落、門牌號的更新；房屋及其用地面積的增減變更。權(quán)屬變更的被容包括房屋買賣、交換、投資、入股、調(diào)撥、接管等引起的房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更；土地征用、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓而引起的用地權(quán)屬界線的變化；產(chǎn)權(quán)的注銷以及設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利（抵押、典當(dāng)?shù)龋┑姆秶兓?。房產(chǎn)變更是動態(tài)變更，為滿足原登記在冊的房產(chǎn)發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移、變更、注銷和他項(xiàng)權(quán)利的需要，保障已建制的房產(chǎn)資料的完整，另外為新建房產(chǎn)的等級管理的需要，必須進(jìn)行房地產(chǎn)變更測量，提供準(zhǔn)確的房地產(chǎn)變更測量成果。

2 房產(chǎn)測量中變更測量需要注意的問題

2.1 房地產(chǎn)變更測量精度以及圖紙上的要求

對房角點(diǎn)的精度要求是需要測定房角點(diǎn)的坐標(biāo)時，房角點(diǎn)坐標(biāo)的精度等級和限差執(zhí)行與界址點(diǎn)相同的標(biāo)準(zhǔn)；不要求測定房角點(diǎn)坐標(biāo)時，則將房屋按房產(chǎn)分幅平面圖的精度要求表示于房產(chǎn)圖上。新增界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的點(diǎn)位精度以及房屋和用地面積的測定精度，與成圖比例尺無關(guān)。對全野外采集數(shù)據(jù)或野外解析測量等方法所測的房產(chǎn)要素點(diǎn)和地物點(diǎn)，點(diǎn)位中誤差不超過±0.05m。房地產(chǎn)圖根控制點(diǎn)應(yīng)盡可能埋設(shè)永久性或半永久性標(biāo)志，同時為了以后使用方便，應(yīng)提交房地產(chǎn)圖根控制點(diǎn)成果表。變更測量的成圖精度是指圖上地物點(diǎn)的點(diǎn)位精度，它與成圖比例尺有關(guān)?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定了房地產(chǎn)分幅圖圖上地物點(diǎn)相對鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.5mm；編制分幅圖時，地物點(diǎn)相對于鄰近控制點(diǎn)的點(diǎn)位中誤差不超過圖上±0.6mm，變更測量后的圖上精度應(yīng)與變更前的圖上精度要求一致。

2.2 房地產(chǎn)變更測量中房產(chǎn)編號的調(diào)整

不分獨(dú)立丘或組合丘，用地的合并與分割都應(yīng)重新編丘號。新增丘號要按編號區(qū)內(nèi)的最大丘號續(xù)編。組合丘內(nèi)，新增丘支號按丘內(nèi)的最大丘支號續(xù)編。相鄰丘的合并，合并丘外圍界址點(diǎn)點(diǎn)號不變；同丘分割，新增的界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的點(diǎn)號，分別按編號區(qū)內(nèi)界址點(diǎn)或房角點(diǎn)的最大點(diǎn)號續(xù)編。房產(chǎn)合并或分割應(yīng)重新編幢號，原幢號作廢，新增幢號按丘內(nèi)最大幢號續(xù)編；房屋部分拆除，采用原幢號；分為整幢滅失，其幢號注銷；丘內(nèi)新增房屋，按丘內(nèi)最大幢號續(xù)編。

2.3 房地產(chǎn)變更測量中變更后資料的處理

2.3.1 房產(chǎn)變更圖的處理

現(xiàn)狀變更，通過修測補(bǔ)測，實(shí)地修正分幅圖，同時做出現(xiàn)狀變更記錄，以便修正房地產(chǎn)分丘圖。房地產(chǎn)權(quán)屬變更，通過變更測量后繪制的測量草圖，經(jīng)過審核確權(quán)后，標(biāo)注在分丘圖上，做出權(quán)屬變更測量記錄和房地產(chǎn)編號調(diào)整記錄，修正分幅圖，重新繪制分戶圖。已建立數(shù)字房產(chǎn)圖的單位，可根據(jù)現(xiàn)有的硬件與軟件配置，根據(jù)變更后的房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行圖形編輯、注記，修改分幅圖，分丘圖則根據(jù)需要由分幅圖派生。

2.3.2 房產(chǎn)卡的處理

房卡按丘分幢建卡，多產(chǎn)權(quán)戶的同幢房屋、幢內(nèi)再分戶建卡；地卡按丘分戶建卡。房地產(chǎn)變更時，對現(xiàn)有房地產(chǎn)卡片也要根據(jù)變更測量記錄，修正卡片或重新制卡、銷卡。因涉及到房地產(chǎn)資料統(tǒng)計(jì)分類面積的變動，須作出改卡記錄，作為面積增減變化的原始憑證。房地產(chǎn)權(quán)人和使用戶名的更改，除更改卡片外，還須更改已建的戶名索引卡，地名門牌號的變動，除更改卡片外，還須更改已建的地名索引卡。已經(jīng)建立微機(jī)管理系統(tǒng)的單位，對已建的房地產(chǎn)卡片經(jīng)一次性輸入電腦后可以取消卡片，但對房地產(chǎn)變更記錄和房地產(chǎn)編號調(diào)整記錄，通過內(nèi)部資料的聯(lián)系工作規(guī)則，由房地產(chǎn)信息管理中心修正或刪改電腦資料。

2.3.3 檔案處理

根據(jù)權(quán)屬變更檔案和變更測量記錄，對已建立的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案進(jìn)行異動變更和補(bǔ)充，由于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記檔案分類方法的不同，分別有按丘分類、按地名門牌號分類、按產(chǎn)權(quán)戶名分類、按權(quán)證號分類等等，變更后的圖件（測量草圖、分戶圖）和產(chǎn)權(quán)證明文件應(yīng)分戶歸檔，對按丘（地）號建檔的單位，丘內(nèi)再分戶立卷。房屋及用地權(quán)界線的調(diào)整說明，房地產(chǎn)編號的調(diào)整記錄以及房地產(chǎn)面積增減變化等資料也須合并相應(yīng)的檔卷內(nèi)備查。已建立微機(jī)管理系統(tǒng)的單位同樣要對存儲于磁盤或光盤內(nèi)的檔案資料進(jìn)行處理。

2.3.4 房產(chǎn)簿冊的處理

根據(jù)房地產(chǎn)登記、發(fā)證成果和分類管理（如經(jīng)營管理、租賃管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等）的需要編制簿冊，如發(fā)證記錄簿、房屋總冊、房地產(chǎn)登記簿冊、檔案清冊、房地產(chǎn)交易清冊。此外，產(chǎn)業(yè)管理上需要的經(jīng)管公房手冊、異動臺帳、異動單和統(tǒng)計(jì)報(bào)表等，上述各種簿冊也要隨著房地產(chǎn)變更作相應(yīng)的動態(tài)變更。變更的依據(jù)是權(quán)屬變更檔案和有關(guān)憑證；現(xiàn)狀變更則根據(jù)現(xiàn)狀變更單。

3 變更測量中未登記房產(chǎn)資料的處理

未登記、為結(jié)案的房產(chǎn)的原始記錄、未登記房產(chǎn)調(diào)查表和測量草圖，應(yīng)進(jìn)行收集、整理、列表造冊。補(bǔ)辦登記須結(jié)案時，必須進(jìn)行復(fù)查和測繪。發(fā)證后原來未登記、未結(jié)案清冊和有關(guān)圖籍，及時進(jìn)行銷號或注記。未登記、未結(jié)案的房產(chǎn)卡片建議與已登記、已結(jié)案的卡片分別建立，分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，也要按丘號分戶歸檔或另建未登記檔案作為產(chǎn)權(quán)登記或監(jiān)理部門日常處理產(chǎn)權(quán)和鑒證的參考之用。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)變更測量工作情況復(fù)雜，關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人的切身利益和社會的和諧。因此，房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)需要具備一支測繪專業(yè)性非常強(qiáng)，責(zé)任心非常重的隊(duì)伍，在房屋測繪工作中，以精湛的測繪技術(shù)，將測繪面積的誤差降至最低點(diǎn)，注意處理好房地產(chǎn)變更測量需要注意的問題，從而確保公民自身利益及權(quán)利得到保障。所以，房屋測量在各個方面都具有非常重要的意義。

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作者簡介：樊曉麗（1975，8-）女，河南滎陽人，中專，助理工程師，研究方向：測繪。