日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式研究

趙書文

（沈陽工程學(xué)院，遼寧 沈陽110136）

0 引言

為使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與國際接軌， 需充分了解他國的戰(zhàn)略方針，政策及行業(yè)運(yùn)作機(jī)制，本文旨在對日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理模式作必要介紹與綜合信息的闡述，為我國同行業(yè)發(fā)展提供參考最新數(shù)據(jù)。

1 日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)行人歸業(yè)、業(yè)歸會及保證金保證業(yè)務(wù)和保證金等保管業(yè)務(wù)等的狀況

1.1 行政管理

1.1.1 管理主體

政府機(jī)關(guān)與特殊法人：

國土交通省

住宅金融支援機(jī)構(gòu)

UR 都市機(jī)構(gòu)：獨(dú)立行政法人都市再生機(jī)構(gòu)

1.2 具體職能

國土交通?。赫畽C(jī)關(guān)，實(shí)施相關(guān)法律，政令的頒布，監(jiān)管等。

UR 都市機(jī)構(gòu)主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：

1.2.1 都市再生

作為都市再生的計(jì)劃者通過構(gòu)思方案，諸條件配備等的配套業(yè)務(wù)及作為合作者對事業(yè)計(jì)劃進(jìn)行參與并推進(jìn)民間的都市再生。而且謀求與地方公共團(tuán)體等的合作推進(jìn)全國都市再生。

UR 都市機(jī)構(gòu)所從事的主要都市再生業(yè)務(wù)范圍有：

對伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的大規(guī)模的土地利用的再編；在都市范圍內(nèi)形成生活·交流·經(jīng)濟(jì)據(jù)點(diǎn)； 都市防災(zāi)性的提高與密集市街地的改善；通過民間出租住宅的供給支援等形成良好的住宅市街地；活用既存出租庫存的地域生活據(jù)點(diǎn)的完善。

1.2.2 居住環(huán)境

就由舊的都市基礎(chǔ)整備工團(tuán)繼承的約76 萬戶的出租住宅， 進(jìn)行力求既要保證居住者居住的安定又要給予合理管理的同時(shí)、通過以供給（照顧殘疾人）無障礙化、改善房間配置、適應(yīng)社會狀況的設(shè)備水準(zhǔn)提高為目的的更新的住宅、屋外環(huán)境的改善、改建事業(yè)事等實(shí)施居住區(qū)的綜合再生及有效利用。

1.2.3 災(zāi)害復(fù)興

支援因地震等受災(zāi)地的復(fù)興事業(yè)及強(qiáng)化都市的防災(zāi)機(jī)能。

1.2.4 郊外環(huán)境以少子高齡化的對應(yīng)，共生環(huán)境，安全安心的城市制作為題目靈活運(yùn)用地域的特性，謀求實(shí)現(xiàn)有魅力的郊外及地方居住。

2 自律管理

2.1 全宅聯(lián)（公益社團(tuán)法人全國宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會聯(lián)合會的簡稱）

由于宅地建筑物交易業(yè)者的業(yè)務(wù)是以對國民來說最為重要的宅地和建筑物的供給及流通等為主要內(nèi)容的，特別要求其公共性與社會性。 為使這些業(yè)務(wù)公平公正地得以運(yùn)作，與此相關(guān)的法律制度和行政體制的完善成為重要的事項(xiàng)。 此外，宅地建筑物交易事業(yè)者自身也應(yīng)充分意識到其業(yè)務(wù)所具有的公共性與社會性，并盡力于根基在此基礎(chǔ)上的活動(dòng)尤為重要。

因此，宅地建筑物交易業(yè)者相互協(xié)作，不斷努力，為保護(hù)一般消費(fèi)者和謀求宅地建筑物交易業(yè)健全地發(fā)展，根據(jù)宅地建筑物交易業(yè)法第74 條，在全國各都道府縣設(shè)立了宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會（宅建協(xié)會），而且還設(shè)立了作為全國組織的全宅聯(lián)。

全宅聯(lián)，為達(dá)成上述目的，在對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查研究和進(jìn)行政策提議的信息提供活動(dòng)的同時(shí)，還實(shí)施了房地產(chǎn)交易等啟發(fā)事業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)人才培養(yǎng)事業(yè)。

全宅聯(lián)是以全都道府縣的區(qū)域?yàn)閱挝坏?7 個(gè)宅地建筑物交易業(yè)協(xié)會為會員的。 從屬于這些會員的構(gòu)成成員（為宅建協(xié)會會員的宅地建筑物交易事業(yè)者），大約有10 萬家，構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)業(yè)界名符其實(shí)最大的團(tuán)體。 會員所擁有的構(gòu)成成員的大多數(shù)是中小不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)者，全國團(tuán)結(jié)一致取得相互合作的成果。

2.2 全宅保證組織

全宅保證是隨著昭和47 年的宅建業(yè)法的部份被修正并制度化后設(shè)立的團(tuán)體。 昭和47 年12 月召開設(shè)立總會，開始活動(dòng)后立刻有宅建協(xié)會的所屬構(gòu)成成員約4 萬5000 名入會。 昭和48 年3 月，會員數(shù)達(dá)5 萬6000 名，獲得了建設(shè)大臣的社團(tuán)法人許可。 同年5 月接受指定業(yè)務(wù)后， 從次月6 月開始了宅建業(yè)法第64 條的第3 款中規(guī)定的對意見的解決、研修、償還業(yè)務(wù)。 昭和55 年，由于在宅建業(yè)法第64 條の3·第3 項(xiàng)增加了為謀求“宅地建筑物交易業(yè)的健全發(fā)展的必要業(yè)務(wù)”，也開始對流通機(jī)構(gòu)的完善和促進(jìn)流通的現(xiàn)代化等助事業(yè)的推進(jìn)做出貢獻(xiàn)。昭和62 年1 月開始定金保證業(yè)務(wù)，推進(jìn)保證的擴(kuò)充，從昭和63 年11月開始推進(jìn)以定金等保管業(yè)務(wù)為開端的種種業(yè)務(wù)。 之后順利發(fā)展，平成23 年3 月末的會員數(shù)約達(dá)到10 萬社。全國的宅建業(yè)者約80%歸屬其中。平成18 年（2006 年）5 月“公益法人制度改革關(guān)聯(lián)3 法”成立，于平成20 年12 月開始施行，公益法人（社團(tuán)法人及財(cái)團(tuán)法人）的制度改革得到推進(jìn)。作為社團(tuán)法人的全宅保證也為謀求公正的不動(dòng)產(chǎn)交易和消費(fèi)者保護(hù)于平成24（2012）年度過渡到公益社團(tuán)法人。 全宅保證是從事解決以宅地建筑物交易業(yè)者為構(gòu)成成員的宅地建筑物交易相關(guān)的意見及賠償業(yè)務(wù)的公益法人組織。 全宅保證的主要事務(wù)所（中央本部）設(shè)在東京都千代田區(qū)，從屬事務(wù)所（地方本部）分別設(shè)在47 個(gè)都道府縣，采用在全國各地都能夠解決宅地建筑物交易相關(guān)意見及受理賠償?shù)慕M織體制。 中央本部和47 個(gè)都道府縣的地方本部在謀求會員管理、意見解決、賠償、研修等范圍業(yè)務(wù)處理上相互有機(jī)合作的同時(shí)，致力于合理的組織運(yùn)營。

全宅保證的目的和主要業(yè)務(wù)

按宅地建筑物交易業(yè)法（以下“宅建業(yè)法”第64 條的第2 款，規(guī)定了關(guān)于“宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會”的指定事項(xiàng)。公益社團(tuán)法人全國宅地建筑物交易業(yè)保證協(xié)會（下稱“全宅保證”），就是基于此而設(shè)立的保證協(xié)會，全國宅地建筑物交易業(yè)者（以下“宅建業(yè)者”）中大約80%加入了該協(xié)會。 該協(xié)會以解決買賣物件購入者，出租物件賃借人等顧客與會員宅建業(yè)者間糾紛的相關(guān)意見，以及萬一未能解決時(shí)的償還業(yè)務(wù)為中心，實(shí)施為謀求宅建業(yè)務(wù)相關(guān)各方資質(zhì)提高的研修，以及服務(wù)于消費(fèi)者的一系列不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的研討會等。 而且，還施行為公平、公正、安全地進(jìn)行交易的保證金保證業(yè)務(wù)及保證金等保管業(yè)務(wù)。 此外，接受國土交通大臣的承認(rèn)，進(jìn)行旨在謀求宅地建筑物交易業(yè)健全發(fā)展的各種必要的業(yè)務(wù)。同樣地，成為全宅保證的保證業(yè)務(wù)基礎(chǔ)的，償還業(yè)務(wù)保證金分擔(dān)金的合計(jì)委托保管額（償還業(yè)務(wù)保證金）在平成23（2013）年3 月末至今，約達(dá)600 億日元。

2.3 全日本房地產(chǎn)協(xié)會

公益社團(tuán)法人全日本不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會是從建設(shè)大臣領(lǐng)受了設(shè)立許可的公益法人，以昭和27 年6 月10 日“宅地建筑物交易業(yè)法”首次公布為契機(jī)， 于同年10 月1 日成為具有業(yè)界設(shè)立歷史最悠久之盛譽(yù)且擁有全國47 個(gè)都道府縣房地產(chǎn)業(yè)者的全國性組織。

本協(xié)會在房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，土地和宅地建筑物的供給及流通是國民生活的根本的認(rèn)識下，開展為確保消費(fèi)者的安全和公正，促進(jìn)有效利用等活動(dòng)，及貢獻(xiàn)社會和業(yè)界健全地發(fā)展等系列活動(dòng)。

特別是本會伴隨著公益法人制度改革，被內(nèi)閣總理大臣認(rèn)定為符合公益認(rèn)定基準(zhǔn)的團(tuán)體，接受了作為“公益社團(tuán)法人”的認(rèn)定，從平成25（2013）年4 月1 日起，以“公益社團(tuán)法人全日本房地協(xié)會”身份開展各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)。

（1）主要業(yè)務(wù)

a.進(jìn)行國內(nèi)外房地產(chǎn)相關(guān)的調(diào)查研究及信息收集，同時(shí)並將通過對其所做研究而提供給政府的政策建議及提供的信息作為出版物進(jìn)行刊行出版

b.面向從事宅地建筑物交易業(yè)者或?qū)⒁獜氖抡叩难行蓿v習(xí)及指導(dǎo)

c.面向國民進(jìn)行關(guān)于房地產(chǎn)交易知識的普及，啟發(fā)，指導(dǎo)及建議

d.舉辦房地產(chǎn)相關(guān)會議及演講會等

e. 開展對受災(zāi)者及其他社會弱者的支援或?qū)Φ赜蛏鐣慕∪l(fā)展有益的啟發(fā)活動(dòng)、支援活動(dòng)及其他貢獻(xiàn)社會的活動(dòng)

f.開展以謀求會員利益或促使其彼此和睦為目的的事業(yè)

g.此外還開展為達(dá)成本會目的的必要事業(yè)

（2）事業(yè)活動(dòng)

a.全國房地產(chǎn)會議；b.社會教育事業(yè)；c.研究指導(dǎo)事業(yè)；d.公益社團(tuán)法人房地產(chǎn)保證協(xié)會；e.國際交流

3 管理制度

3.1 保證金等保管制度

A.成為對象的交易

如宅建業(yè)法第41 條的第2 款規(guī)定的， 當(dāng)宅地建筑物交易業(yè)者自身成為賣主時(shí)，在向買主的一般消費(fèi)者出售完成物件的情況下，要領(lǐng)受買賣貨款的10%或者超過1000 萬日元的保證金等時(shí)候， 必須對保證金等采取保全措施。 保證金等保管制度就是其中之一。

B.保證金等保管制度的結(jié)構(gòu)

保證金等是根據(jù)此項(xiàng)制度，由全宅保證地方總部代替賣主接收進(jìn)行保管，直到物件交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（包括登記所必需的必要文件由賣主向買主的交付的場合）完全辦完為止。

C.保管費(fèi)的有無

不需保管費(fèi)。

D.事業(yè)內(nèi)容

根據(jù)宅建業(yè)法第64 條的第3 款， 會員身份的業(yè)者在處理與宅地建筑物交易業(yè)相關(guān)的交易時(shí)，全宅保證要以解決來自客戶的不滿為開端，處理因交易產(chǎn)生債權(quán)相關(guān)的償還業(yè)務(wù)，并對宅地建筑物交易業(yè)從事者實(shí)施研修措施。自昭和62 年導(dǎo)入保證金制度以來，一直開展謀求交易安全·促進(jìn)流通機(jī)構(gòu)登錄等保證金保證業(yè)務(wù)。 根據(jù)昭和63 年11月的宅建業(yè)法第41 條的第2 款實(shí)施保證金等保管事業(yè)， 謀求保護(hù)消費(fèi)者利益和流通的完善順利，及宅地建筑物交易業(yè)者信用的提升。

除此之外， 還致力于繼續(xù)不斷地提供宅地建筑物交易相關(guān)信息，及對公平公正而且安全的交易進(jìn)行啟發(fā)督導(dǎo)。

E.償還業(yè)務(wù)

全宅保證從事的業(yè)務(wù)有，關(guān)于會員與其所擁有的宅地建筑物交易客戶進(jìn)行交易產(chǎn)生的債權(quán)，及對其損害（損害的補(bǔ)償）進(jìn)行補(bǔ)償?shù)氖聵I(yè)。 當(dāng)宅地建筑物交易者等卷入糾紛，在意見解決事業(yè)解決不了，受害者希望獲得損害賠償時(shí)，全宅保證代替會員對其進(jìn)行以上限為會員主要事務(wù)所大約1000 萬日元 （擁有從屬事務(wù)所的場合每個(gè)事務(wù)所均追加500 萬元）的金額（賠償業(yè)務(wù)保證金）進(jìn)行賠償。

當(dāng)然， 關(guān)于宅建事業(yè)者成為該協(xié)會會員之前的交易也成為對象。賠償事業(yè)不需要因裁判而有的手續(xù)，根據(jù)因宅地建筑物交易蒙受損害者提出的申請，對提出的該申請是否是與宅地建筑物相關(guān)，申請者所擁有的債權(quán)金額算定等的認(rèn)證進(jìn)行審查。

F.研修業(yè)務(wù)的說明

研修業(yè)務(wù)是指以交易主任者所從事其他的宅地建筑物交易業(yè)業(yè)務(wù)或者即將從事者為對象，以謀求宅地建筑交易業(yè)相關(guān)知識及能力提高為目的， 由全宅保證的各地方本部與宅建協(xié)會一道共同進(jìn)行的研修。

G.紙上研修的實(shí)施內(nèi)容

全宅保證根據(jù)宅建業(yè)法第64 條的第6 款規(guī)定， 作為研修業(yè)務(wù)的一環(huán)以宅地建筑物交易業(yè)者等為對象對其實(shí)施紙上研修。實(shí)施至今的紙上研修自開始到現(xiàn)在共128 期。

3.2 保證金等保證制度

A.成為對象的交易

身為一般消費(fèi)者可以與賣主與買主一樣， 向流通機(jī)構(gòu)登錄物件，全宅保證會員則可利用成為客付（受客）媒介業(yè)者的交易（不過，只根據(jù)本會規(guī)定實(shí)施保證。 ）

B.保證限度額

所謂保證限度額就是被授受的保證金的數(shù)額，限度額是在買賣價(jià)格的20%以內(nèi)到1000 萬日元間。

C.保證期間

如果是發(fā)行保證書，是直到交付或者所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的所有項(xiàng)完結(jié)為止。

D.保證費(fèi)用的有無

無需保證費(fèi)。

E.產(chǎn)生保證金的支付的場合

盡管買賣合同效力喪失，買主不能從賣主接受保證金的返還的場合須支付保證金。

F.面向消費(fèi)者的研討會：在47 都道府縣設(shè)立宅建協(xié)會的房地產(chǎn)相關(guān)免費(fèi)協(xié)商窗口。

4 小結(jié)

房地產(chǎn)是日本產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，土地和宅地建筑物的供給及流通是國民生活的根本，日本房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理組織、管理制度及相關(guān)法律法規(guī)為使房地產(chǎn)行業(yè)在確保消費(fèi)者的安全和公正、促進(jìn)有效利用及貢獻(xiàn)社會和業(yè)界健全地發(fā)展等系列活動(dòng)中起到保駕護(hù)航的作用。