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    北京買房買的是面子

    2014-08-20 11:19:32毛大慶
    東方企業(yè)家 2014年8期
    關鍵詞:老齡化房價財富

    北京是個極其特別的市場,在中國沒有第二個,就是因為,第一,它有著太復雜的定位;第二,它有著太好的資源。

    對一個十三億人口的國家來說,所有的軟實力、優(yōu)質資源都高度集中在北京。優(yōu)質資源是什么?無外乎老百姓要的那些東西,教育、醫(yī)療、科技、文化、咨詢、國際化,包括工作、就業(yè)的機會。

    我們做過一個調研,把這些都排在一起的時候,老百姓對霧霾是最不關心的,霧霾放在是最后一條,先進去再說。但當你房子也有了,小孩也上了重點中學了,工作也挺好,這時候開始第一位變罵霧霾了。這就是圍城心態(tài)。

    所以,到北京買房,買的不是房子,買的是搶占優(yōu)勢資源的權利,這就是到北京買房子的人的心理。為什么我說這個城市的房地產我看不懂,就因為它不是房地產,它就是一種心理需求,買的包括面子、尊嚴,包括生活的、未來的,兒女的這種地位,都在這個房子里,北京的房子承載了太多太多居住之外的功能。

    還有一些城市,基本上是中國房地產最火熱的那十幾個,北京為首,這些城市其實地永遠都供不夠,特大城市,所有人都認為這些城市地多貴都沒有風險,永遠有剛需,比如說一平方米房價都到8萬了,還有人說這也是剛需,這是什么剛需?有時候我也不太明白。但這個“剛”不代表中低收入群體,它代表容易有人要的那個“剛”。

    那在這個背景下,在2013年全國的房地產投資總額,大概是2012年的1.4倍到1.5倍左右。但是,這個總額的里面的絕大部分,可以說是三分之二的投資,都去了這十幾個城市。在這樣的情況下,導致土地價格迅速增長,把未來的房價上漲的空間給提前透支了。

    中國在前面這十五年里邊,購買力最旺盛的人是誰?我做了非常詳細的數(shù)字描摹,大概70%集中在1964、1965年到1973年出生的這一批人里頭,這一批人恰恰趕上中國的第一批人口高峰,當時大概出生了4億人。這些人已進入中年,財富已經穩(wěn)定,再次購房的剛性需求肯定很少了。但是這一批人釋放了80后乃至90后孩子的房屋居住需求,這就帶來了諸如“丈母娘推高房價”這樣的問題,出于恐慌心理的購買。但是不是這些人都買了,就沒人要了呢?我說仍然有人。比方說濟南,這個城市就很有意思,每年進去好幾十萬大學生,而且基礎設施建設都越來越好,可是它留不住大學生。說明什么呢?城市要發(fā)展,關鍵在于產業(yè)結構,在于能不能夠留住年輕人,留住未來有財富積聚能力的人。

    而未來中國實體經濟要發(fā)展,也在于這一批人能不能積累財富,如果他們不能積累財富,這個事兒跟房地產絕對有關系。他們有了能力,又是房屋消費的購買者,然后城市就會再被更新。所以,不是說房地產這個事兒沒市場了,說白了,它被提前折騰了一通,現(xiàn)在你要再培育一批人,這批人能不能培育起來?要靠實體經濟共同增長。

    這兩個就是老齡化問題,原來我形容,中國有幾件事在跑步,比如產業(yè)結構轉型和老齡化的賽跑,這件事情我個人認為跟房地產已經脫開了,這是一個非常麻煩也非常重要的問題,就是中國將面臨全世界從來沒見過的老齡化人口國家的局面,這里面有很多的危險,同時有很多的機會,但是這個事情是不以你我的意志為轉移的,到那天,一堆人就老了。我們去年算得很精細,跟一群博士算,大概到2030年,會出現(xiàn)4億多的60歲以上人口。

    老齡化占比提升的時候,房地產消費一定會變,因為剛性需求慢慢就減弱了,房子一定是一個永遠都需要購買的產品,但不要指望房價漲個沒完沒了。

    (本文節(jié)選自毛大慶在《楊瀾訪談錄》中的講話)endprint

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