農村集體建設土地流轉的重點和對策

文/楊熙

重慶市長壽區(qū)國土資源局 重慶 長壽 401220

1 引言

集體建設土地，指集體土地建設用地，如公共設施用地、村民住宅等非農業(yè)建設用地。而農村集體建設土地流轉就是把這些土地的所有權歸集體，而是只擁有使用權。

隨著我國城市化建設的不斷發(fā)展，建設用地不斷增加，土地資源變得尤為重要。集體建設用地的交易活動也由此變得更加活躍。但是由于法律制約，集體建設土地流轉過程面臨一系列問題。那么，如何趨利避害，推動我國土地市場健康穩(wěn)定發(fā)展，便成了我國土地建設過程中的一個重大問題。

2 我國農村集體建設用地流轉的現(xiàn)狀

2.1 國家政策、制度現(xiàn)狀

早在1988年第七屆人大第一次會議上，就增加了“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”這一規(guī)定，在此基礎上有關集體建設土地的規(guī)定不斷完善。近年來，為了加強土地整理工作，國家規(guī)定以重慶為試點設立農村土地交易所。其經驗對于農村集體建設用地流轉具有較強的借鑒、參考價值。

2.2 農村集體建設用地流轉現(xiàn)狀

目前農村集體建設用地流轉現(xiàn)象已經比較普遍，流轉方式多種多樣。尤其是在一些大中城市或沿海地區(qū)，集體建設用地占總用地使用量比例很高。據統(tǒng)計，珠江三角洲地區(qū)通過流轉方式使用的集體建設土地僅為全部建設用地的使用量的三分之一。例如，2012年廣東省某工業(yè)區(qū)用地1萬公頃，而其中集體建設用地就占有49%?？梢?，集體建設用地流轉已經普遍存在，并有很大的發(fā)展空間。

3 農村集體建設用地流轉的重點、難點

3.1 現(xiàn)行法律制度不完善

雖然憲法等法律中都有國有土地使用及其轉讓的相關規(guī)定，但是我國至今都沒有出臺有關農村集體建設用地流轉的專門法律，這就導致了農村集體建設用地流轉缺乏具體操作規(guī)范，因此一旦農村集體建設用地因流轉不當出現(xiàn)破產、兼并的情況，善后處理會有很多困難。甚至從《城市房地產管理法》中對于農村集體建設用地流轉是被禁止的。

3.2 農村集體建設用地流轉收益分配不規(guī)范

由于土地產權關系不明確，部分政府人員擅自對土地進行流轉，私自挪用流轉費用，更有甚者，部分政府人員為了收取流轉費用，不僅損害農民利益，將村民的集體土地所有權收歸自己所有，并致使農民只獲得土地出讓收益中的很少一部分。

3.3 土地交易所用地指標流轉的合法性、合理性問題

我國建設用地市場可分為城市和農村兩種建設用地市場。而這兩種建設用地之間存在著明顯界限，即農村建設用地可通過征地轉化為城市建設用地，但城市建設用地卻不可以轉化為農村建設用地。就農村建設用地市場而言，這一制度的規(guī)定使地票交易面臨制度政策的配套難題。如地票交易出現(xiàn)風險，出現(xiàn)將荒山等非農業(yè)用地復墾等現(xiàn)象，農村集體建設流轉就會失去原有意義。所以說解決土地交易中的用地指標流轉合法性、合理性問題是農村集體建設用地流轉的工作中是主要難點。

3.4 讓政府以外其他社會主體參與土地復墾問題

我們以重慶地區(qū)為例，重慶政府因擔心農民議價能力等眾多復雜社會因素導致分配工作不合理等一系列問題出現(xiàn)，所以沒有讓農民參與到土地復墾問題中來。但是僅靠政務參與、政府人員發(fā)表觀點難免出現(xiàn)誤區(qū)，最終將會導致政府壟斷等一系列問題的出現(xiàn)。此外，我國農村集體建設用地流轉市場管理不健全，缺少流轉平臺，無序流轉等也是影響農村集體建設用地流轉的重要問題。

4 農村集體建設用地流轉的對策

4.1 完善土地流轉的相關法律規(guī)定

農村集體用地流轉涉及到國家、集體、個人之間的利益分配問題，也涉及到我國耕地保護問題，進一步也嚴重影響著我國的城市化進程。要想使農村集體建設用地流轉進入一個安全穩(wěn)定的環(huán)境中，首先就要完善土地流轉的相關法律規(guī)定。

4.2 明確集體建設用地流轉中的收益分配利益關系

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地建設，遵循建設用地統(tǒng)一市場的要求規(guī)范，使農民通過土地租金等方式直接獲得利益。堅決杜絕領導貪污、不公平分配現(xiàn)象的發(fā)生。確保農民的合法收益。

4.3 在農村建設用地流轉中，讓村民積極參與，節(jié)約社會成本

在土地復墾中，礦山的生產周期相當長，因此，農村群眾的積極參與對于采礦作業(yè)來說十分重要。土地復墾的最終受益者是當?shù)厝罕?，村民積極參與，可以使他們的想法充分表現(xiàn)出來，了解開采對環(huán)境的影響，從而準備相應的應急措施和賠償機制。處理好農民與礦業(yè)公司之間的關系，減少對抗，節(jié)約成本。

4.4 建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地流轉市場體系

堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)一的原則，使國土資源管理范疇包括農村集體建設用地流轉業(yè)務，積極引導，加強對農村集體建設用地流轉管理，積極推行“兩個產權一個市場”的運作模式，實現(xiàn)集體建設用地流轉的科學性和標準性。此外，還應該嚴格執(zhí)行集體建設用地流轉的相關規(guī)定，切實保護耕地資源。

5 結語

農村集體建設土地流轉是一個制度的創(chuàng)新，出現(xiàn)暫時的問題和困難是再所難免的。要想讓流轉過程更加完善，就必須控制農村集體建設用地規(guī)模，將農村集體存量建設用地流轉行為作為重點，同時積極建立農村非農集體建設用地使用權的融資渠道，這不僅可以為用地者提供資金保障，還能夠為農村集體建設土地流轉奠定良好的基礎。

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