工業(yè)園區(qū)泡沫

郁風

從南京乘坐大巴約兩個小時，自寧宿徐高速公路出口下來，眼前便是以美食小龍蝦而聞名的蘇北縣城盱眙了。

沿途可見一排排的整齊廠房和企業(yè)招牌，提醒著我們關于這個縣城另一個重要的存在——盱眙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。

再過半個多月，到6月中旬，第十四屆中國·盱眙國際龍蝦節(jié)就將舉行，而它最重要的主題之一便是招商引資，這對該園區(qū)來說顯然意義重大。在城區(qū)主干道山水大道兩旁，隨處皆是矗立的張牙舞爪的紅色小龍蝦雕塑，喜慶之余也暗涌著如媒體所稱“紅色風暴”般的急切與沖動。

在盱眙的短暫察訪中，《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者發(fā)現(xiàn)，經(jīng)歷十余年冒進卻相對冷清的發(fā)展之后，盡管盱眙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)已大幅提高招商引資門檻并約束產(chǎn)業(yè)類型，但仍然存在極低的工業(yè)用地價格、政府主導的招商引資方式、園區(qū)土地的部分閑置和將大片原有工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地開發(fā)住宅地產(chǎn)，乃至規(guī)劃建設面積更大的新園區(qū)，當?shù)毓I(yè)園區(qū)發(fā)展依舊面臨著不小的問題。

如果說盱眙工業(yè)園區(qū)正開始走上逐步規(guī)范之路，那么在全國范圍內(nèi)近年普遍興起的各類工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等建設熱潮下，不少地方紛紛出現(xiàn)的園區(qū)空置乃至拋荒、“工業(yè)鬼城”現(xiàn)象則更令人關切。有一種觀點說，在中國房地產(chǎn)泡沫之外，遍地開花卻沒有人煙的大大小小的工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)或?qū)⑹橇硪粋€巨大的泡沫。

盱眙：舉全縣之力辦開發(fā)區(qū)

盱眙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于盱眙縣城區(qū)東部，與寧宿徐高速相鄰。2001年10月，盱眙在蘇北各個縣區(qū)中率先創(chuàng)辦了這個工業(yè)園區(qū)，以承接蘇南、浙江等地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和融入南京“一小時都市圈”。園區(qū)規(guī)劃總面積達44.8平方公里，目前已建成38平方公里。2006年4月，升格為省級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。

“我們園區(qū)有很多優(yōu)惠政策，比如土地出讓價格在江蘇執(zhí)行最低標準，每畝只要6.4萬元（96元/平方米）。土地采取招拍掛方式出讓，使用年限是50年?！?月20日，當《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者以欲到該地投資潔凈設備制造企業(yè)為名，來到位于開發(fā)區(qū)迎春大道的企業(yè)服務大廈時，盱眙縣招商局的一位接待官員介紹說。

據(jù)悉，其財政扶持在江蘇也是最多的。進區(qū)企業(yè)繳納的增值稅縣財政分成部分（12.5%），實行“前5年獎勵100%、后5年獎勵50%”；企業(yè)所得稅的地方留存部分，實行“前6年全額、后4年減半”。

該官員表示，“這已經(jīng)是非常優(yōu)惠的政策了，鼓勵企業(yè)多開票。執(zhí)行先繳后返，退稅操作方便?！?/p>

報道稱，多年來，該縣舉全縣之力辦工業(yè)園區(qū)，2006年起開展招商引資“百日競賽”活動，對項目直接引資人等制定“十分誘人的獎勵措施”。從全民招商到全民招商與專業(yè)招商相結(jié)合，目前在外駐點的區(qū)域招商分局多達25個，并新成立鋼管軸承、凹土、城建、旅游和外資5個產(chǎn)業(yè)招商分局。

自2001年開始舉辦、2008年起升格的盱眙國際龍蝦節(jié)，招商引資更是其重頭戲。像去年的龍蝦節(jié)就吸引27個項目成功簽約，投資總額84億元。

這位官員還稱，“企業(yè)落地園區(qū)前后，管委會投資促進機構都會做一些具體的幫辦服務，從工商登記到臨時用電用水，包括廠房設計建設等，都有專人介入，幫助協(xié)調(diào)與各部門的關系，直到企業(yè)投入生產(chǎn)、開票退稅，也有相關人員進行服務。我們的幫辦服務在江蘇省乃至全國都是有特色的。”

此外，該縣極力保護客商利益，規(guī)定凡到區(qū)內(nèi)企業(yè)吃、拿、卡、要、報（報銷），或利用職務之便強行向企業(yè)推銷產(chǎn)品、攤派報刊的，一律給予黨紀政紀處分，直至開除黨籍、開除公職。

不過，他也表示，隨著園區(qū)發(fā)展，目前招商引資門檻已經(jīng)提高并對產(chǎn)業(yè)類型做了限制。入?yún)^(qū)企業(yè)要求固定資產(chǎn)投入在3000萬元以上（建區(qū)之初為300萬元），污染、高耗能和產(chǎn)能過剩企業(yè)均不予引進。記者注意到，這與其提供的盱眙招商指南手冊中固定資產(chǎn)投入5000萬元（或300萬美元）的要求有所差距。

“如果你們企業(yè)投資規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)層次較高、產(chǎn)品較好的話，在實際土地價格等方面還會考慮給予更多的優(yōu)惠。政策是死的人是活的，只要愿意來投資，很多優(yōu)惠都可以具體商量?！迸R走前，該官員對記者承諾道。

工業(yè)用地轉(zhuǎn)蓋樓盤

按照官方說法，盱眙開發(fā)區(qū)現(xiàn)有企業(yè)500余家，已初步形成鋼管軸承、高端裝備制造、新能源、凹土等為主的特色產(chǎn)業(yè)體系。2013年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)開票銷售135億元。上述招商局官員也稱，“目前開發(fā)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值約占全縣的30%，開票在財政這塊有10個億左右?！?/p>

但漫步園區(qū)，與寬闊平坦的道路形成鮮明對比的是，在鐵圍欄圈起的不少場地內(nèi)，往往有大片空地閑置，雜草及人高；還有一些工廠大門緊密，絲毫看不出任何開工生產(chǎn)的跡象。

在圣山路江蘇某塑料制品廠前，記者就看到，柵欄鐵門緊鎖，門內(nèi)空地上堆放著一些產(chǎn)品、建筑材料和垃圾，廠內(nèi)雜草叢生，靠路邊的一棟廠房破舊不堪，碎壞的玻璃窗看起來已許久無人修補。

相隔不遠的另一家工廠情況類似。邊上一處居民小區(qū)的飲食店老板告訴記者，該廠已倒閉快一年了。以前到中午時還有些鄰近工廠的工人三五成群來吃飯，現(xiàn)在幾乎門可羅雀。

及至傍晚五六點，本該是很多工廠下班的時間，記者卻發(fā)現(xiàn)，從各家廠里走出的人群稀稀拉拉，三三兩兩。

盱眙縣招商局官員也承認，“盡管開發(fā)區(qū)規(guī)模企業(yè)有四五百家，如果算上小規(guī)模企業(yè)則有上千家，但真正產(chǎn)能比較正常的企業(yè)只有300來家。這幾年企業(yè)狀況都不是很好，像軸承企業(yè)產(chǎn)能過剩，技改跟不上，大口徑的應用于大型設備、航空領域的產(chǎn)品少，價格競爭無序?！彼硎荆拔覀冋趯υ械囊恍┬∫?guī)模企業(yè)進行清理，這也是一個調(diào)整和規(guī)范的過程。如今引資目標瞄準的是江浙滬好的企業(yè)，尤其是全國五百強和世界五百強企業(yè)。”endprint

而熟悉開發(fā)區(qū)的一位當?shù)厝耸可踔猎诨淳W(wǎng)社區(qū)上稱，除了新海電子等少數(shù)大型企業(yè)，“現(xiàn)在工業(yè)園區(qū)里還有幾家是搞實業(yè)的，能夠納稅的？這還用我說嗎？”

園區(qū)另一引人注目的現(xiàn)象是，大片工業(yè)用地正被轉(zhuǎn)為商業(yè)用地開發(fā)住宅地產(chǎn)等項目。開發(fā)區(qū)管委會附近的一處原有企業(yè)土地，就已經(jīng)變成了一個叫“水木清華”的大型樓盤施工現(xiàn)場，幾幢高樓拔地而起。其對面一個名為“盱眙商務會所”的項目，則還是水泥立面的4+1層半拉子工程。據(jù)“水木清華”樓盤旁的山東某石材企業(yè)的看門工人稱，“這個會所建了大概有兩三年”，而它的項目牌上卻寫著“計劃工期：180天”。

開發(fā)區(qū)的這個調(diào)整與盱眙城區(qū)擴張有關。據(jù)招商局官員介紹，“開發(fā)區(qū)40多平方公里，其中正在改成商業(yè)用地的老區(qū)大概20平方公里。盱眙兩面背水一面靠山，城區(qū)發(fā)展只能往東邊平原擴，而原來開發(fā)區(qū)就緊挨在城區(qū)東面。我們也借此對原有一些企業(yè)的用地進行清退或拆遷，基本都還是負拆，不可能讓企業(yè)虧本。它們原來拿地也很便宜，有的只要每畝1.3萬元左右?！?/p>

曾做過一份盱眙工業(yè)地產(chǎn)市場專項調(diào)研報告的中商情報網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院行業(yè)研究員吳超國，在接受《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者采訪時就此分析稱，很多地方上馬各類工業(yè)園區(qū)，除了招商引資發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟的壓力外，事實上，也是將此作為提高政府土地出讓收入的重要手段，特別是將土地性質(zhì)變更，先征地后劃為工業(yè)用地，再變更為商住用地，這樣土地價格立馬大幅飆升。

上馬更大的新園區(qū)

走在開發(fā)區(qū)里，雖然車流不算少，但時常半天都見不到一輛出租車。將記者從市區(qū)送到園區(qū)的一位出租車司機還特意留下自己的名片，說“這里不好攔車，可以打我電話”。至于公交車更是難覓蹤影，在一處嶄新的公交車?？空荆浾呖吹?，站牌上仍空空如也。餐飲等配套設施也很少，只有在一些居民集中點才有。

在園區(qū)污水處理設施方面，盱眙縣招商局官員對記者表示，“已有污水處理廠，對排污進行集中處理”，但區(qū)內(nèi)一家企業(yè)的管理人員卻告知，盱眙目前只有生活污水處理廠，還不知道有工業(yè)污水處理廠?！澳闶窃敢庀嘈潘?，還是相信我？”他反問道。

據(jù)記者查驗，在對承擔城區(qū)生活污水處理的城南污水處理廠進行改造之外，2009年盱眙確實提出加快經(jīng)濟開發(fā)區(qū)污水處理廠及管網(wǎng)配套工程項目建設，該項目分兩期進行，在二期工程建成后，日處理污水能力將達4萬噸。而在今年5月11日，當?shù)卣W(wǎng)關于“盱眙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)積極創(chuàng)建省級生態(tài)工業(yè)園區(qū)”的相關報道稱，驗收評審專家組在肯定了園區(qū)成績的同時，也指出部分園區(qū)污染物治理設施的建設仍比較滯后等不足。

盡管現(xiàn)有開發(fā)區(qū)還待調(diào)整和規(guī)范，但盱眙已經(jīng)在開始規(guī)劃建設一個面積不小于它的新產(chǎn)業(yè)園區(qū)。這個位于該縣東南部的“寧淮新城”（寧淮新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)）項目，2003年1月由南京和盱眙所屬的淮安兩地達成合作協(xié)議共同建設，規(guī)劃總面積達45平方公里，重點發(fā)展新能源、新材料等新興產(chǎn)業(yè)和中試研發(fā)、總部辦公、服務外包等高端服務業(yè)，試圖打造產(chǎn)城融合樣板區(qū)。“目前新區(qū)還在規(guī)劃，基礎設施剛剛開始建設，還需三五年時間才能建成?！鼻笆稣猩叹止賳T告訴記者。

吳超國對記者評論說，在原有園區(qū)功能未能很好發(fā)揮的情況下，又馬上轉(zhuǎn)入更大規(guī)模的新園區(qū)建設，這是各地政府常有的通病。在某種程度上顯示出很多地方政府的盲目冒進，不切實際貪大求全。園區(qū)建設不尊重科學規(guī)劃、不經(jīng)過嚴謹?shù)目茖W論證，投資建設具有強烈的沖動性。

熱潮背后泡沫顯現(xiàn)

盱眙是近年來中國各地工業(yè)園區(qū)建設熱潮的一個縮影。不乏比之盱眙要極端得多的例子，一些地方的園區(qū)閑置乃至拋荒、“工業(yè)鬼城”現(xiàn)象頻頻見諸報端。

2013年3月，媒體就曾報道，繼高利貸崩盤、樓市泡沫破滅之后，寄托內(nèi)蒙古鄂爾多斯“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型”夢想的空港物流園區(qū)、江蘇工業(yè)園區(qū)等多個工業(yè)園區(qū)，被發(fā)現(xiàn)入駐企業(yè)稀少，開工進度遲緩，呈現(xiàn)出一派“工業(yè)鬼城”跡象，有企業(yè)老板怒斥該市領導拍腦袋辦事。

同年1月，武漢市漢南區(qū)美國新都市工業(yè)城鎮(zhèn)也被曝深陷“空城危機”，可容納200家企業(yè)的園區(qū)在2008年12月一期工程完成后共計入駐18家企業(yè)。此外，位于武漢市郊區(qū)的卓爾生態(tài)工業(yè)園等多個工業(yè)園區(qū)都普遍存在廠房空置、工業(yè)用地撂荒的現(xiàn)象，總計占地面積超過1萬畝，空置率達90%以上。

更早前的2010年9月，還有報道稱，貴州省黔東南州凱里開發(fā)區(qū)成立10年，仍然是個空殼，區(qū)內(nèi)企業(yè)寥寥可數(shù)。目前開發(fā)區(qū)只有不到3萬人口，企業(yè)也多為高耗能企業(yè)，不太符合高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位。開發(fā)區(qū)管委會辦公室人士笑言：“我們沒什么可宣傳的，也許只能作為負面報道的典型?！?/p>

再比如，長三角是園區(qū)經(jīng)濟典型的地區(qū)之一，“我們做過一項調(diào)查，長三角地區(qū)的蘇錫常等城市，商務園區(qū)空置情況比較嚴重，空置率可達60%至70%”，上海斯蓋營銷策劃有限公司總經(jīng)理余勇生2012年時曾對媒體表示。據(jù)介紹，2005年到2010年間，長三角地區(qū)一窩蜂建起一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但受限于經(jīng)濟發(fā)展程度，后期并未達成預期效果。在無錫，據(jù)不完全統(tǒng)計，各種產(chǎn)業(yè)園項目目前已多達40余個。

中國社科院可持續(xù)發(fā)展研究中心副主任陳洪波表示，中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設中存在諸多問題。最突出的問題是很多園區(qū)產(chǎn)業(yè)趨向同構化，無序競爭現(xiàn)象比較嚴重?！皣壹?、省級、市級，甚至縣鄉(xiāng)都設有開發(fā)區(qū)，很多地方一個城市設立幾十個產(chǎn)業(yè)園區(qū)。在北京、上海、南京、廣州、深圳、杭州等10個城市，近五六年光是動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)類的園區(qū)就有300個，平均一個城市有30個。有的地方5平方公里范圍內(nèi)建了4個文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)?！标惡椴ㄕf。

其次，許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)在建設中重產(chǎn)業(yè)輕居住，產(chǎn)城沒有融合，導致出現(xiàn)“鬼城”現(xiàn)象。此外，有的園區(qū)只招商不擇商，入駐企業(yè)魚龍混雜，不同類型的產(chǎn)業(yè)交織在一起；有的甚至忽視環(huán)保，結(jié)果成了污染的“重災區(qū)”。

有評論表示，工業(yè)園區(qū)建設熱潮的背后，顯然是地方政府急功近利的結(jié)果。為完成政績考核，各地相互攀比，不計代價招商引資，形成惡性競爭，導致園區(qū)重復建設、同質(zhì)化嚴重。這也折射出一些地方領導決策失誤，不顧地方產(chǎn)業(yè)資源、地理條件、基礎設施的實際，一味認定工業(yè)化才是地區(qū)經(jīng)濟增長的“發(fā)動機”，有條件要上，沒有條件創(chuàng)造條件也要上，結(jié)果導致問題的產(chǎn)生。endprint

中商情報網(wǎng)吳超國還特別指出，工業(yè)園區(qū)市場化，將土地開發(fā)、招商等交給專業(yè)市場主體，當是園區(qū)發(fā)展的必然趨勢。政府過去大包大攬的方式不僅易滋生腐敗，而且由于資源錯配，往往在服務上缺位，精力都放在了招商引資而輕視科學規(guī)劃、輕視園區(qū)服務，這造成了很多嚴重的后遺癥，土地資源大量閑置浪費。

而針對在房地產(chǎn)泡沫之外，遍地開花的工業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)或?qū)⒊闪硪粋€巨大泡沫的說法，中國產(chǎn)業(yè)新區(qū)研究院研究員肖楠對《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者表示，在北京、沈陽、青島、重慶、成都以及上海等長三角城市，市場供給確實比較大，同質(zhì)化嚴重，各類園區(qū)能否與需求匹配，有待從產(chǎn)業(yè)的周期來判斷。吳超國則認為，至少工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓價格還很低，增速也遠低于住宅和商業(yè)用地，而且從質(zhì)量上來看，中國還非常缺乏優(yōu)質(zhì)的工業(yè)園區(qū)。

新政風暴

工業(yè)用地的價格長期偏低，政府以高價出讓住宅和商業(yè)用地，來補貼工業(yè)用地，也是工業(yè)園區(qū)過度開發(fā)、土地利用效率低下的重要原因之一。

值得關注的是，由于近年嚴格限制城市的過快擴張，很多城市的用地指標日益緊張，清理閑置和低產(chǎn)值的工業(yè)用地成了很多城市提高土地利用效率，提高園區(qū)產(chǎn)出的手段。

去年6月，河南全省共清理閑置土地10.89萬畝，其面積相當于21個鄭東新區(qū)CBD的大小。湖北黃岡市浠水縣鄂東濱江新區(qū)的美爾雅工業(yè)園，規(guī)劃土地面積400畝，實際使用僅42畝，剩余300多畝土地被用作種樹，在當?shù)卣逻_文書收回閑置土地后，去年5月美爾雅公司將浠水縣國土局告上法庭。

盱眙繼2004年一下子砍掉19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園，把全縣新投資項目集中到一個工業(yè)園區(qū)后，2007年又出臺相關意見清理整治開發(fā)區(qū)用地，對包括未按合同約定期限開工建設、竣工后不能生產(chǎn)或停產(chǎn)，造成廠房空關閑置半年以上的，以及連續(xù)兩年工業(yè)稅收畝均低于5000元的項目，土地予以收回置換。

尤其今年以來，以“集約用地”為中心，多城市還密集出臺工業(yè)用地新政，一場工業(yè)用地土改風暴儼然正在襲來?？s短土地出讓年限、推行彈性出讓成為普遍選擇。比如，北京市的政府工作報告提出，推行工業(yè)用地彈性出讓，北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)定，出讓年限一般不高于20年；上海今年7月起將執(zhí)行一般產(chǎn)業(yè)項目類工業(yè)用地最高出讓年限不得超過20年的規(guī)定；杭州出讓年限原則上按照30年設定；湖南則設定10-50年五種年期模式。

此外，上海明確提出，“土地不得整體或分割轉(zhuǎn)讓，房屋不得分幢、分層、分套轉(zhuǎn)讓”。北京之前已規(guī)定，研發(fā)、工業(yè)項目未經(jīng)批準，國有建設用地使用權不得轉(zhuǎn)讓。

肖楠告訴《中國經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，他們的最新研究數(shù)據(jù)顯示，隨著工業(yè)用地收緊，今年上半年工業(yè)用地價格已明顯上漲。同時，工業(yè)用地新政對開發(fā)運營主體提出更高的資金等綜合實力要求，尤其要求產(chǎn)品必須真正服務于實體經(jīng)濟等，“因為不能通過短期的物業(yè)銷售來實現(xiàn)盈利，可能帶來開發(fā)運營模式的變化”。在她看來，未來工業(yè)用地會越來越規(guī)范，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展也將從傳統(tǒng)的政府主導的開發(fā)區(qū)和高新區(qū)，到有更多市場化力量參與，形成各環(huán)節(jié)的專業(yè)化分工。

肖楠亦對在現(xiàn)時部分區(qū)域的工業(yè)園區(qū)和工業(yè)地產(chǎn)供給過于龐大集中、同質(zhì)化嚴重，以及行政力量還將與市場力量進行艱苦博弈，表示了擔憂?！暗傮w上還是可以謹慎樂觀的，未來希望能逐步走向一個內(nèi)生和均衡的理想狀態(tài)?！眅ndprint