房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理措施探討

陸瀟灝

【摘 要】作為房地產(chǎn)綜合管理中的重要組成部分，財(cái)務(wù)成本管理的好壞將直接關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的穩(wěn)定。然而由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)成本管理重視不足造成資金管理、成本管理等出現(xiàn)很多問題，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了諸多不利影響。本文首先介紹了財(cái)務(wù)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的意義，然后具體分析了財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題，并提出了有效改進(jìn)措施，以期能為房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理者們提供一些參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)成本管理；措施

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性較高，其良好經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顟B(tài)不僅直接影響著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)也關(guān)系著金融行業(yè)、公用事業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定運(yùn)行以及消費(fèi)者和投資者的自身利益。所以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。然而作為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的一個(gè)關(guān)鍵內(nèi)容—，財(cái)務(wù)成本管理，由于受不利因素的影響會(huì)出現(xiàn)不同程度的問題和弊端，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成非常嚴(yán)重的威脅。因此，加強(qiáng)有關(guān)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理措施的探討，對(duì)于加強(qiáng)企業(yè)資金、成本管理、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益具有重要的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

一、財(cái)務(wù)成本管理對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展的意義

一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和其資金的高密集性，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量相對(duì)較大，負(fù)債率較高。而良好的財(cái)務(wù)成本管理可以有效協(xié)調(diào)和平衡房地產(chǎn)的收入和支出狀況，以不斷保證企業(yè)長(zhǎng)時(shí)間資金積累和可持續(xù)發(fā)展的需要。在當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)如此激烈的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)要想提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、增強(qiáng)企業(yè)抵御外部經(jīng)濟(jì)政策和經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)影響的能力，就必須加強(qiáng)對(duì)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本管理模式的改革，針對(duì)性和綜合性地分析財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題，不斷采取有效措施和手段克服和突破經(jīng)濟(jì)管理中的瓶頸，建立完善的成本動(dòng)態(tài)管理體系。另一方面，良好的財(cái)務(wù)成本管理可以有效提高企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展動(dòng)力。財(cái)務(wù)成本管理體系的完善，可以不斷增強(qiáng)企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)管理能力和水平。財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)包含多項(xiàng)指標(biāo)的綜合性管理手段，企業(yè)部門如果能夠充分利用其綜合性管理的特點(diǎn)，便能夠有效提高企業(yè)的技術(shù)管理、質(zhì)量管理、物資管理和生產(chǎn)管理水平。

二、目前財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的內(nèi)容主要有資金投放運(yùn)用管理、資金籌集管理、利潤(rùn)分配管理、開發(fā)成本管理、稅務(wù)和籌劃管理等。目前財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題有：

1.工程預(yù)算和決算存在問題

目前部分房地產(chǎn)企業(yè)工程預(yù)算和決算更新速度相對(duì)較慢，傳統(tǒng)的換算法則已經(jīng)不能提供準(zhǔn)確和真實(shí)的工程預(yù)算和決算，且其復(fù)雜重復(fù)的計(jì)算程序和工作嚴(yán)重影響了工程的效率和進(jìn)度。同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程項(xiàng)目的綜合管理缺乏相應(yīng)的控制和管理能力，建設(shè)、施工、設(shè)計(jì)部門之間不能進(jìn)行及時(shí)的信息溝通和配合，這會(huì)引起工程項(xiàng)目不能進(jìn)行全面統(tǒng)籌下的建設(shè)實(shí)施。如果實(shí)際的決算不能進(jìn)行及時(shí)的更新，便失去了應(yīng)有的準(zhǔn)且行和真實(shí)性，這會(huì)給企業(yè)資金狀況帶來嚴(yán)重威脅。另外，有些企業(yè)也可能會(huì)在政府項(xiàng)目的預(yù)算和決算過程中進(jìn)行不同程度的造假，偽造預(yù)算和決算結(jié)果以謀取私人利益。

2.缺乏健全的財(cái)務(wù)管理體系

部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中缺乏相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系或者傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體系已經(jīng)與現(xiàn)在的行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r不適應(yīng)，這對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理有關(guān)措施和方法的執(zhí)行造成了不利影響。[2]不健全的財(cái)務(wù)管理體系會(huì)造成企業(yè)內(nèi)部員工職位權(quán)責(zé)分配不合理，各部門財(cái)務(wù)管理職責(zé)不明確，如此會(huì)引起獎(jiǎng)懲措施混亂和滯后，嚴(yán)重影響了員工的工作積極性和滿意度，對(duì)于企業(yè)整體效率和競(jìng)爭(zhēng)力的提高產(chǎn)生了不利影響。另外部分企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)成本管理方法，財(cái)務(wù)成本核算僅僅以財(cái)務(wù)決策報(bào)告作為主要依據(jù)，對(duì)于核算中出現(xiàn)的問題不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并采取有效措施進(jìn)行改善，嚴(yán)重缺乏控制性和預(yù)測(cè)性。還有部分企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理粗放或財(cái)務(wù)管理僅僅流于形式，不利于財(cái)務(wù)成本管理應(yīng)有作用的充分發(fā)揮。

3.財(cái)務(wù)成本管理不全面

房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用包含營(yíng)銷費(fèi)用、前期費(fèi)用、土地成本、工程成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等費(fèi)用，其經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)具有較大的復(fù)雜性，所以財(cái)務(wù)成本管理工作應(yīng)當(dāng)盡量做到全面性。如今部分企業(yè)在成本控制的諸多方面缺乏全方位的監(jiān)督管理，如在財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制過程中，相關(guān)的項(xiàng)目費(fèi)用沒有及時(shí)確定相應(yīng)的規(guī)范和制度，企業(yè)資金花費(fèi)盲目，流動(dòng)資金時(shí)而寬松時(shí)而緊縮，沒有提高對(duì)節(jié)省成本的重視，或在工程成本的控制方面嚴(yán)重忽視投資決策和設(shè)計(jì)階段的成本控制，僅僅在工程施工階段加強(qiáng)成本管理，不同階段間的成本管理不能夠相互銜接，沒有相應(yīng)的全過程、全要素成本管理措施和方案。

4.缺乏財(cái)務(wù)成本管理方法和意識(shí)

大量房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本管理的科學(xué)方法，不能及時(shí)獲得準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)和成本信息。部分房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理部門成本管理意識(shí)相對(duì)薄弱，對(duì)財(cái)務(wù)成本管理的作用和地位認(rèn)識(shí)不足，只重視建設(shè)前項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本或后期的銷售成本，而忽視投資后項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理的成本，對(duì)于成本計(jì)劃只當(dāng)做書面指導(dǎo)，而不是按照預(yù)定計(jì)劃實(shí)際操作，沒有將其作為財(cái)務(wù)成本管理的科學(xué)性規(guī)范。

三、改善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的措施

1.建立并完善預(yù)算和決算體系

要對(duì)項(xiàng)目工程的預(yù)決算管理進(jìn)行不斷地改進(jìn)，提高對(duì)與工程細(xì)節(jié)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的預(yù)測(cè)水平，盡可能保證恰當(dāng)?shù)墓こ填A(yù)算、估算與實(shí)際工程的差異能控制在合理的差異范圍內(nèi)。工程驗(yàn)收過程中要加強(qiáng)同原有設(shè)計(jì)方案的分析對(duì)比，對(duì)于實(shí)際造價(jià)中與工程預(yù)算差別較大的部分要有相關(guān)變動(dòng)的資料文件或?qū)嵤╇A段開發(fā)商、建設(shè)單位、監(jiān)理單位一致認(rèn)可的相關(guān)情況說明，以避免造假違法行為的發(fā)生；要不斷提高工程預(yù)算和決算人員綜合素質(zhì)和專業(yè)技能，注重專業(yè)知識(shí)的適時(shí)進(jìn)修和學(xué)習(xí)，以逐漸提高工程預(yù)決算的質(zhì)量。另外要建立相應(yīng)的投資中心、成本中心兩個(gè)責(zé)任中心，以此完善企業(yè)精細(xì)化成本管理控制系統(tǒng)，同時(shí)要加強(qiáng)周進(jìn)度和月進(jìn)度掌控，年度進(jìn)行總評(píng)，根據(jù)各階段相關(guān)責(zé)任中心的實(shí)際業(yè)績(jī)和預(yù)算指標(biāo)差異進(jìn)行獎(jiǎng)懲。

2.完善財(cái)務(wù)成本管理體系

財(cái)務(wù)成本管理體系的完善需要企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)、工程、人力資源等各部門的協(xié)作配合才能完成。各部門應(yīng)對(duì)成本預(yù)測(cè)、成本控制、成本分析、成本考核幾個(gè)方面形成獨(dú)立的計(jì)劃文書并由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行匯總和過程監(jiān)督。而財(cái)務(wù)部門則除成本管理外還要兼顧資金在投資、融資、使用等過程中的管理，費(fèi)用的控制要有合理的責(zé)權(quán)配置；要將會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)歸集后按各部門的成本預(yù)算進(jìn)行分類并及時(shí)交由各部分進(jìn)行分析和反饋，以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理職能延伸到各部門；此外，建立相應(yīng)的成本管理核算系統(tǒng)，按照會(huì)計(jì)規(guī)則和核算程序制定完善的會(huì)計(jì)報(bào)告系統(tǒng)，以支持經(jīng)營(yíng)決策。另外，要加強(qiáng)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度的建立，不斷提高成本管理的水平和效率。

3.實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本全方位管理，加強(qiáng)重點(diǎn)環(huán)節(jié)成本控制，提高管理意識(shí)。

財(cái)務(wù)成本管理工作是涉及到多方面費(fèi)用和成本的系統(tǒng)性管理工作，因此應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)方法、內(nèi)容和對(duì)象的全方位管理，從宏觀角度把握服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、人力資源成本的管理；在滿足企業(yè)成本控制的各項(xiàng)要求基礎(chǔ)上加強(qiáng)有關(guān)開發(fā)設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、后期經(jīng)營(yíng)管理的成本預(yù)測(cè)和規(guī)劃，提高資金集中管理水平，實(shí)現(xiàn)資源合理有效配置。以項(xiàng)目決策為例，我們要根據(jù)擬建項(xiàng)目的報(bào)酬率、利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、資產(chǎn)負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行項(xiàng)目計(jì)劃書的編制；加強(qiáng)有關(guān)投資方案、融資和稅務(wù)籌劃，并在立項(xiàng)階段加強(qiáng)組織籌劃，完成對(duì)項(xiàng)目籌建階段的成本規(guī)劃。在項(xiàng)目實(shí)施階段建安成本、配套成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用都是需要重點(diǎn)控制的成本環(huán)節(jié)。此外，企業(yè)決策層也要不斷提高財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)，將財(cái)務(wù)成本管理作為各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理中的一項(xiàng)重要工作進(jìn)行開展，不斷健全財(cái)務(wù)管理體系和完善財(cái)務(wù)制度建設(shè)，以促進(jìn)財(cái)務(wù)成本管理作用的有效發(fā)揮。

四、結(jié)束語(yǔ)

財(cái)務(wù)成本管理工作的好壞將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)管理的質(zhì)量。因此，財(cái)務(wù)人員和管理人員應(yīng)當(dāng)不斷加強(qiáng)有關(guān)措施和手段的運(yùn)用以解決財(cái)務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題，建立健全相關(guān)財(cái)務(wù)成本管理體系，不斷拓展財(cái)務(wù)成本管理新方法，從而逐漸提高企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理質(zhì)量和水平。

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