管好用足城市土地資源

黃奇帆

加強土地管理，應(yīng)把握五條原則：一是堅持深度規(guī)劃后出讓，開發(fā)地塊盡量做到控制性詳規(guī)、形態(tài)規(guī)劃、專業(yè)規(guī)劃全覆蓋，這能使土地出讓價格提高30%，最多可達一倍以上。二是堅持生地變熟地后出讓。由政府土地儲備機構(gòu)負責動拆遷，土地整治好后再出讓，不僅能保障依法拆遷、公平補償，確保各方利益，還能大幅提高土地資產(chǎn)價值。三是堅持招拍掛出讓。這是國家三令五申的要求，體現(xiàn)了公開、公平、公正原則，既能預(yù)防腐敗，又可避免協(xié)議出讓導致國有資產(chǎn)流失。四是堅持依法收回閑置土地。對久劃不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完的“四久”工程土地，必須依法收回，挽回不必要的經(jīng)濟損失。五是堅持土地儲備制度。加強土地儲備是國務(wù)院的明確要求。建立土地資源配置“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的良性機制。

具體到土地儲備環(huán)節(jié)，也有五條原則：一是一步到位儲備，細水長流使用。土地儲備是有技巧的，必須在城市起飛階段一次性完成，然后細水長流。二是儲備權(quán)集中，儲備收益各級政府共享。相對集中儲備權(quán)，有利于土地整體開發(fā)利用，但土地儲備不應(yīng)改變公共財政收入分配比例，收益應(yīng)在各級政府間合理分配。三是儲備地使用兼顧公益事業(yè)和商業(yè)開發(fā)。四是做好兩個循環(huán)。第一個循環(huán)，即土地儲備手續(xù)辦完后，成為有價資產(chǎn)，通過銀行抵押融資，搞征地動遷和“七通一平”，生地變熟地；第二個循環(huán)，是“七通一平”后，及時完善規(guī)劃并分批招拍掛出讓，回籠資金用于清償貸款，抵扣一級開發(fā)的成本后，增值部分納入財政預(yù)算，用于滾動開發(fā)或其他片區(qū)建設(shè)。兩個循環(huán)正常滾動，不會誘發(fā)泡沫和債務(wù)危機。五是嚴格設(shè)置風險“隔離墻”，即做到“大對應(yīng)、小對口”。大對應(yīng)，就是做到土地收入與城建資金需求長期總體平衡；小對口，就是當期單個地塊開發(fā)與一捆重大基礎(chǔ)設(shè)施項目時間對應(yīng)、資金平衡，確保微觀平衡、風險可控。