宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)我國(guó)上市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)績(jī)效的影響

王敏　方紅英

最近隨著“國(guó)五條”的頒布實(shí)施，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)又被推向了輿論的風(fēng)口浪尖。作為我國(guó)目前最主要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰成敗在一定意義上成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。自1998年我國(guó)住房制度市場(chǎng)化以來(lái)，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策也不斷應(yīng)運(yùn)而生。尤其是2008年全球性金融危機(jī)之后，我國(guó)采取了一系列的救世措施，隨后為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱又出臺(tái)了眾多的政策?；剡^(guò)頭來(lái)，這一系列的宏觀調(diào)控政策對(duì)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司到底會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響呢？這些公司對(duì)調(diào)控政策的反映在一定程度上代表了其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。因此，本文就宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效的影響進(jìn)行了簡(jiǎn)單的規(guī)范性研究。

一、我國(guó)上市房地產(chǎn)公司近十年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)

宏觀經(jīng)濟(jì)因素到底對(duì)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響呢？本文選取在上海證券交易所和深圳證券交易所上市的房地產(chǎn)公司，并通過(guò)金融界網(wǎng)站得到房地產(chǎn)行業(yè)近十年的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。本文主要選取了三個(gè)指標(biāo)，用毛利率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率來(lái)反映其盈利能力，用資產(chǎn)收益率來(lái)反映其營(yíng)運(yùn)能力。如表1所示：

從上表可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的毛利率整體呈穩(wěn)健上升趨勢(shì)，說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)總額在不斷增加。而其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率卻呈不規(guī)則的波動(dòng)，這說(shuō)明在利潤(rùn)總額不斷增加的情況下，房地產(chǎn)業(yè)所負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)稅費(fèi)在不斷的發(fā)生變化，這種現(xiàn)象應(yīng)該與我國(guó)近十年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的頻繁的宏觀調(diào)控動(dòng)作是分不開(kāi)的。受動(dòng)蕩的宏觀調(diào)控政策的影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)收益率的波動(dòng)也是不規(guī)則的。

那么，是哪些宏觀因素導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)水平在十年內(nèi)發(fā)生了如此多的變動(dòng)呢？

二、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展是密不可分的。近十年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，每年均幾乎維持8%的增長(zhǎng)率，這給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的發(fā)展環(huán)境和堅(jiān)強(qiáng)的后盾，這一點(diǎn)從表1中平穩(wěn)增長(zhǎng)的毛利率可以看出。雖然在經(jīng)歷了由于全球性金融危機(jī)享受到政府的激勵(lì)政策而帶來(lái)的高速發(fā)展，也遭受到了由于抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱而導(dǎo)致的樓市低迷。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著我國(guó)的工業(yè)化和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，越來(lái)越多的人涌入城市，住房的需求量必然增加，城市家庭為改善居住條件，也會(huì)有需求量。因此，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及相關(guān)政策不斷實(shí)施的大環(huán)境是有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的。

三、金融政策的影響

影響房地產(chǎn)業(yè)的另一重要因素，就是我國(guó)的金融政策，即通過(guò)變化的金融政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控。在實(shí)際中其實(shí)就是金融業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用，雖然可以歸入到接下來(lái)的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)中去討論，但基于其作用的重要性，本文單獨(dú)進(jìn)行討論。我國(guó)主要通過(guò)調(diào)整貸款利率和存款準(zhǔn)備金率兩種手段來(lái)實(shí)現(xiàn)調(diào)控目的。

調(diào)整貸款利率即通過(guò)調(diào)節(jié)資金的供求關(guān)系，來(lái)達(dá)到調(diào)控的目的。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行貸款依賴(lài)性較強(qiáng)，而個(gè)人住房按揭貸款制度的實(shí)施一方面增加了房地產(chǎn)銷(xiāo)售的靈活性，一方面又刺激了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲。我國(guó)在金融危機(jī)之后對(duì)貸款利率進(jìn)行了高頻率的調(diào)整，由于個(gè)人住房貸款以中長(zhǎng)期為主，本文以五年以上貸款利率為例。我國(guó)的貸款利率在2002年到2007年間呈逐年上升，可見(jiàn)我國(guó)采取了緊縮的貨幣政策，而到了2008年為了應(yīng)對(duì)全球性金融危機(jī)導(dǎo)致的房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，我國(guó)又采取寬松的貨幣政策，一年內(nèi)五次下調(diào)貸款利率刺激房地產(chǎn)業(yè)。而到2009年我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)過(guò)熱增長(zhǎng)，為抑制這一現(xiàn)象，國(guó)家再次提高了貸款利率。

調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，即通過(guò)控制銀行持有空閑資金來(lái)達(dá)到宏觀調(diào)控的目的。我國(guó)在針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方面多次利用調(diào)整存款準(zhǔn)備金率來(lái)控制銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的放貸行為。從2003年開(kāi)始到2008年9月份之前，我國(guó)的存款準(zhǔn)備金率一直在提高，說(shuō)明我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)銀行的監(jiān)管，暗示了緊縮的貨幣政策。之后到2010年1月份之前有個(gè)短暫的下調(diào)期，2009年的買(mǎi)房熱與這段時(shí)期的寬松政策不無(wú)關(guān)系。而房?jī)r(jià)猛漲之后，國(guó)家又再次收緊了銀行的資金，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱。

對(duì)應(yīng)表1中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，我國(guó)上市房地產(chǎn)公司在2007年以前資產(chǎn)收益率除在2003年均保持在較低水平，2007年之后，雖然該值呈下降趨勢(shì)，但總體水平要高于之前，而其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率更是在2009年達(dá)到十年來(lái)最高水平，這與2008年我國(guó)寬松的貨幣政策不無(wú)關(guān)系。在2009年之后營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率又直線(xiàn)下滑，本文認(rèn)為2009年以后為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)而實(shí)施的緊縮性貨幣政策是發(fā)揮了一定作用的。

四、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

相關(guān)產(chǎn)業(yè)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響?？v觀近幾年的宏觀調(diào)控措施，最搶眼的莫過(guò)于2008年“國(guó)十條”中提到的實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，以實(shí)現(xiàn)拉動(dòng)內(nèi)需而投資4萬(wàn)億的決策。從政令的頒布到陸續(xù)實(shí)施已經(jīng)過(guò)去兩三年，這些投資并沒(méi)有全都直接投入到房地產(chǎn)行業(yè)，而是投入到了交通等產(chǎn)業(yè)。那么，如此大的舉措對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是否會(huì)有推動(dòng)作用呢？我們運(yùn)用直接分配系數(shù)來(lái)分析各相關(guān)產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)業(yè)的中間產(chǎn)品使用量占比，以觀察各行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的作用力。通過(guò)分析并計(jì)算國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)數(shù)據(jù)而得到的2002年、2007年和2010年各主要行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)及排名可以看出，在三年中，居于前兩位的提供給房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)最多的為租賃商務(wù)服務(wù)業(yè)和金融業(yè)，尤其在2007年和2010年，位于前七位對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提供服務(wù)最多的均為第三產(chǎn)業(yè)，隨后是屬于第二產(chǎn)業(yè)的各類(lèi)制造業(yè)和建筑業(yè)等。此外，與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)的交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)以及電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的直接分配系數(shù)也在前20位中。

通過(guò)2002年、2007年和2010年各主要行業(yè)投入占總投入比例及排名可以看出，直接分配系數(shù)位于前兩位的行業(yè)雖然投入占比不是很靠前，但投入比例卻是遞增的。另外，建筑業(yè)的投入占比高居不下，房地產(chǎn)業(yè)的投入占比在2007年略微下降之后在2010年有了顯著提高，交通運(yùn)輸及倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、以及電力、熱力的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)的投入比也在前列，這與我國(guó)提倡的促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是息息相關(guān)的。

可見(jiàn)，四萬(wàn)億的投資雖并沒(méi)有全部投入到房地產(chǎn)行業(yè)，但其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也起到了積極的推動(dòng)作用。這點(diǎn)從我國(guó)上市房地產(chǎn)公司2009年大漲的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率中可以看出。

五、建議與思考

本文雖然只選取了三個(gè)方面的宏觀經(jīng)濟(jì)因素，但通過(guò)以上的分析不難看出我國(guó)上市房地產(chǎn)公司受宏觀經(jīng)濟(jì)因素的影響還是比較大的。

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)金融業(yè)的依賴(lài)性較大，對(duì)金融政策的變動(dòng)也較為敏感，政府在運(yùn)用金融政策時(shí)，其目的是在控制非理性增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，而非打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到這一點(diǎn)，合理利用調(diào)控政策，保證自身的可持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)，選擇好“風(fēng)向標(biāo)”，為應(yīng)對(duì)可能變動(dòng)的政策做好準(zhǔn)備。

但在宏觀調(diào)控的具體實(shí)施過(guò)程中，本文認(rèn)為也產(chǎn)生了不少負(fù)面的影響。

一方面，我國(guó)的調(diào)控手段仍然存在“一刀切”的嫌疑。1993年海南房地產(chǎn)的崩盤(pán)一直是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的噩夢(mèng)，但是2010年的緊縮性貨幣政策實(shí)施的速度也使房地產(chǎn)業(yè)受到了不小的沖擊。各大銀行在接到上級(jí)的政策后紛紛提出應(yīng)對(duì)措施，加班加點(diǎn)趕著發(fā)放貸款，爭(zhēng)奪貸款額度。各大房地產(chǎn)公司在經(jīng)歷了優(yōu)惠政策帶來(lái)的業(yè)務(wù)發(fā)展之后，紛紛高價(jià)買(mǎi)地，使2008年到2010年間，各地“天價(jià)土地”層出不窮，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的材料費(fèi)用也出現(xiàn)大漲趨勢(shì)，但2010年的快速緊縮，使得許多房地產(chǎn)公司在高成本投入后，其相應(yīng)的產(chǎn)出卻成為了未知數(shù)，導(dǎo)致很多公司屯地卻不建房，造成了資源的浪費(fèi)也抑制了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，本文認(rèn)為我國(guó)以后的政策實(shí)施是否應(yīng)該考慮選擇更緩和一些的手段，讓大家有個(gè)消化的過(guò)程。

另一方面，近幾年我國(guó)大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。我們看到了這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，但是其弊端卻也不容忽視。道路的重復(fù)建設(shè)問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，沒(méi)有規(guī)劃好的基礎(chǔ)設(shè)施浪費(fèi)嚴(yán)重，高速動(dòng)車(chē)事故的發(fā)生也給我們敲響了警鐘，這些問(wèn)題使我們不得不思考：浪費(fèi)是不是應(yīng)該再減少點(diǎn)，規(guī)劃是不是應(yīng)該更實(shí)用點(diǎn)，速度提高之后技術(shù)的提高是不是更重要點(diǎn)。

（作者單位：廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)）endprint