發(fā)展中國家批量評稅實(shí)踐對我國房產(chǎn)稅改革的啟示

黃麗艷

（宿州學(xué)院，安徽 宿州 234000）

發(fā)展中國家批量評稅實(shí)踐對我國房產(chǎn)稅改革的啟示

黃麗艷

（宿州學(xué)院，安徽 宿州 234000）

批量評稅是房產(chǎn)稅征收的關(guān)鍵步驟，也是房產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)稅收改革的途徑和工具.近年來，以南非和立陶宛為代表的發(fā)展中國家房地產(chǎn)批量評稅實(shí)踐取得了豐碩的成果，其豐富的經(jīng)驗對我國房產(chǎn)稅稅收改革具有一定的借鑒作用.本文在對南非和立陶宛房地產(chǎn)批量評稅的實(shí)踐進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，通過與我國房產(chǎn)稅改革進(jìn)行比較，提出了完善我國房產(chǎn)稅改革的一些設(shè)想.

發(fā)展中國家；房產(chǎn)稅；批量評稅

1 引言

國際評估準(zhǔn)則（IVS）對批量評估的定義為“在給定的時間內(nèi)，使用系統(tǒng)、統(tǒng)一并考慮到對結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計檢驗和分析的評估技術(shù)方法，對多種類型的財產(chǎn)所進(jìn)行的評估”.[1]對房地產(chǎn)價值的批量評估是相對于單宗房地產(chǎn)價值評估而言的，即在給定的時間內(nèi)對具有相似特征（類型、規(guī)模、區(qū)位、交易時間、質(zhì)量等）的一系列或大批量房地產(chǎn)進(jìn)行價值評估.從20世紀(jì)90年代開始，國外就陸續(xù)實(shí)施和推廣采用計算機(jī)輔助批量評估（CAMA）技術(shù)進(jìn)行財產(chǎn)稅的評估.不僅許多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)（如美國、加拿大、瑞典、新加坡、中國香港等）在房地產(chǎn)稅收稅基評估中運(yùn)用了計算機(jī)輔助批量評估系統(tǒng)，一些發(fā)展中國家，如南非、立陶宛等也逐步推行了批量評估系統(tǒng)，并取得了豐厚的成果.本文通過研究南非和立陶宛這兩個和我國具有相似國情的發(fā)展中國家，以期為我國房產(chǎn)稅的推廣，改革和建立高效的房產(chǎn)稅評估體系，完善房產(chǎn)稅稅收體系提供經(jīng)驗借鑒.

2 發(fā)展中國家批量評稅實(shí)踐

南非和立陶宛作為發(fā)展中國家中較早采用批量評估技術(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)稅計稅的代表，和我國進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收改革的實(shí)踐探索具有相似的情況：一是都屬于發(fā)展中國家，且經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較好；二是房地產(chǎn)市場發(fā)展起步晚，批量評估缺乏完善的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，房產(chǎn)稅征收面臨稅制改革等相同問題.因此，選取這兩個發(fā)展中國家進(jìn)行房產(chǎn)稅批量評估實(shí)踐研究，對我國房產(chǎn)稅稅制的完善更具現(xiàn)實(shí)意義.

2.1 南非財產(chǎn)稅批量評估實(shí)踐

1994年南非開始全面推行稅制改革，2002年南非著手從開普敦進(jìn)行試點(diǎn)，正式拉開了進(jìn)行財產(chǎn)稅批量評估工作的序幕，2005年南非新《財產(chǎn)稅法》以立法的形式允許對包括不動產(chǎn)在內(nèi)的財產(chǎn)稅進(jìn)行批量評估，由此南非財產(chǎn)稅批量評估成為發(fā)展中國家中為數(shù)不多進(jìn)行計算機(jī)輔助批量評估的國家.

由于南非各城市及城鄉(xiāng)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，區(qū)域貧富差距大，因此，南非運(yùn)用CAMA技術(shù)進(jìn)行批量評稅實(shí)踐經(jīng)歷了先試點(diǎn)后推廣的過程.首先選擇試點(diǎn)城市來進(jìn)行實(shí)驗研究，在取得了可行的結(jié)果之后，逐步推廣到鄉(xiāng)村以及全國范圍.開普敦市作為南非首個進(jìn)行財產(chǎn)稅批量評估的試點(diǎn)城市，在2002年利用CAMA技術(shù)和包括所有城市地區(qū)的新的數(shù)據(jù)庫進(jìn)行了一次重新評估.重新評估以土地和附著物的資產(chǎn)價值為評估基礎(chǔ).南非在構(gòu)建計算機(jī)輔助批量評估系統(tǒng)過程中主要解決了以下幾個關(guān)鍵性的難題.

1.缺乏批量評估經(jīng)驗，專業(yè)評估人員數(shù)量不足的問題

南非實(shí)行分稅制改革，財產(chǎn)稅是地方政府主要的財政收入來源.南非土地事務(wù)部負(fù)責(zé)注冊評估師的管理，但不直接參與批量評估實(shí)踐，地方政府的不動產(chǎn)管理部門具體負(fù)責(zé)對管轄區(qū)域內(nèi)的不動產(chǎn)進(jìn)行批量評估.在缺乏專業(yè)的評估人員的情況下，地方政府不動產(chǎn)管理部門通過公開、競爭的程序選擇專業(yè)的注冊評估師進(jìn)行批量評估，保證了稅基評估過程的專業(yè)性.先通過試點(diǎn)地區(qū)進(jìn)行稅基評估經(jīng)驗的探索和積累，然后再對其他地區(qū)評估人員進(jìn)行培訓(xùn)，很大程度上解決了評估人員缺乏的問題.

2.數(shù)據(jù)搜集及建模問題

南非在進(jìn)行批量評估實(shí)踐中，政府提供的必要技術(shù)支持起到了很大的作用.CAMA建模的數(shù)據(jù)可以從國家契約注冊局和南非測量總署得到，主要是銷售數(shù)據(jù)、土地數(shù)據(jù)、其他附著物的數(shù)據(jù)以及法律數(shù)據(jù)（比如所有權(quán)），這些數(shù)據(jù)為批量評估系統(tǒng)的模型構(gòu)建起到了基礎(chǔ)作用.但有的地區(qū)根本無銷售記錄，或者有記錄但是數(shù)字并不正確.面對這樣的情況，南非的批量評估人員分析了已有的數(shù)據(jù)資料，并建立了簡單的評估模型，通過評估模型，采用回歸技術(shù)對缺少的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測和補(bǔ)充.

圖1 南非計算機(jī)輔助批量評估程序

2.2 立陶宛批量評稅實(shí)踐

立陶宛批量評稅體系的建立開始于2001年，并于2004年正式建成，立陶宛房地產(chǎn)批量評稅的實(shí)踐更為成功，且前期的準(zhǔn)備工作較為豐富，為發(fā)展中國家進(jìn)行批量評稅的實(shí)踐起到了標(biāo)桿作用.

立陶宛政府對于房地產(chǎn)批量評估的探索起步較早.1991年立陶宛進(jìn)行了房地產(chǎn)私有化，房地產(chǎn)市場開始建立，1993年立陶宛政府為了方便進(jìn)行住房抵押貸款的需要而開始引入基于市場價值的評估模型.1997年，立陶宛政府具有前瞻性地建立了一套綜合房地產(chǎn)地籍登記系統(tǒng)，該系統(tǒng)使用完全計算機(jī)化的數(shù)據(jù)庫，并完整保存了房地產(chǎn)市場交易及其他基本的文本數(shù)據(jù)和圖表數(shù)據(jù)，為后來房產(chǎn)稅批量評估系統(tǒng)的構(gòu)建奠定了基礎(chǔ).

2001年立陶宛國家注冊事業(yè)中心（SECR）開始組織創(chuàng)建房地產(chǎn)稅的批量評估系統(tǒng)，2002～2003年，立陶宛創(chuàng)立了一個批量評估系統(tǒng)的中央數(shù)據(jù)庫，將全國范圍內(nèi)所有地區(qū)的原有的地籍登記及市場信息數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，中央數(shù)據(jù)庫覆蓋了全國所有地區(qū)，使得立陶宛創(chuàng)建基于市場價值的計算機(jī)輔助批量評估模型的工作水到渠成.目前，立陶宛對全國近600萬宗房地產(chǎn)進(jìn)行了分類型的房地產(chǎn)價值地圖的繪制，公眾可以通過國家注冊事業(yè)中心的官方網(wǎng)站查詢所屬城市區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的評估價值及生成該價值的模型解釋.

圖2 立陶宛批量評估程序

3 我國當(dāng)前房產(chǎn)稅稅收批量評估實(shí)踐現(xiàn)狀

2011年初，上海和重慶地區(qū)率先推行房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)，但由于缺乏房地產(chǎn)評估技術(shù)系統(tǒng)及房地產(chǎn)信息管理平臺的支撐，滬渝兩地房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)均采用交易價格，而非評估價值，因而試點(diǎn)地區(qū)目前尚未進(jìn)行房產(chǎn)稅批量評估系統(tǒng)創(chuàng)建的嘗試.相比較而言，杭州市在批量評估建設(shè)方面成為了國內(nèi)的先行者，并取得了較為成功的經(jīng)驗.

3.1 杭州市交易計稅價格批量評估系統(tǒng)建設(shè)情況

杭州市在2006年開始籌建房地產(chǎn)交易計稅價格自動評估模型，由杭州市財政局直屬征管局牽頭，通過外出考察學(xué)習(xí)，邀請評估專家和學(xué)者參與研究，并與建委、房管、規(guī)劃、土管等部門實(shí)現(xiàn)信息共享，形成杭州市批量評估系統(tǒng)創(chuàng)建的基本思路. 2007年3月啟動房屋交易計稅價格評估管理建設(shè)工作，通過服務(wù)外包的方式，采取公開招標(biāo)優(yōu)選系統(tǒng)軟件的開發(fā)機(jī)構(gòu)，為杭州市房地產(chǎn)計稅價格評估的模型構(gòu)建提供技術(shù)支持.

同時在建委、房管、規(guī)劃、土管等部門的支持和配合下，項目小組綜合利用房屋登記基本信息資料，房產(chǎn)地理信息、土地信息及規(guī)劃圖，按地理坐落進(jìn)行評稅區(qū)域劃分，使數(shù)據(jù)庫中的房屋信息按照城區(qū)-街道-社區(qū)-住宅小區(qū)-每棟房屋的次序逐步的縮小路徑范圍.并于2008年4月正式投入運(yùn)行.運(yùn)營以來取得了良好的效果.杭州市房地產(chǎn)批量評稅系統(tǒng)成功的經(jīng)驗可以總結(jié)為：一是持續(xù)活躍的房地產(chǎn)市場；二是政府對信息化建設(shè)投入大；三是各個部門的緊密合作；四是完善的契稅征管檔案.

3.2 我國批量評估系統(tǒng)創(chuàng)建條件分析

杭州市作為我國在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收計稅批量評估實(shí)踐探索方面的先行者，其成功的經(jīng)驗為我國征收房產(chǎn)稅過程中創(chuàng)建批量評估系統(tǒng)提供了重要參考.但由于我國各個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)市場發(fā)展水平差異較大，區(qū)域信息化建設(shè)程度不同等因素的影響，房地產(chǎn)價格批量評估系統(tǒng)要進(jìn)行全國推廣，其建設(shè)條件分析如下.

表1 發(fā)展中國家及杭州地區(qū)批量評估建設(shè)與我國整體情況的比較

4 發(fā)展中國家批量評稅實(shí)踐對我國房產(chǎn)稅改革的啟示

現(xiàn)階段，房產(chǎn)稅的征收作為我國房地產(chǎn)稅收體系改革的主要途徑，對調(diào)控房價，調(diào)節(jié)收入分配，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)起到了重要的作用.在房產(chǎn)稅計稅過程中，快速高效地對房地產(chǎn)價值進(jìn)行評估作為房產(chǎn)稅計稅的稅基，成為房產(chǎn)稅實(shí)施的關(guān)鍵.上海和重慶在房產(chǎn)稅試點(diǎn)過程中采用房地產(chǎn)交易價格作為計稅依據(jù)，沒有體現(xiàn)房產(chǎn)稅稅收的公平性和客觀性，非長久之計.因此，房產(chǎn)稅稅收在全國范圍內(nèi)推廣的前提就是建立房地產(chǎn)批量評稅系統(tǒng).借鑒和學(xué)習(xí)與我國具有相似情況的南非和立陶宛等發(fā)展中國家的房地產(chǎn)稅批量評估技術(shù)探索經(jīng)驗，對我國房產(chǎn)稅稅制的完善更具現(xiàn)實(shí)意義.

4.1 調(diào)動各級政府的積極性，構(gòu)建并完善房產(chǎn)稅征收的信息基礎(chǔ)

1.落實(shí)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

立陶宛在進(jìn)行房地產(chǎn)批量評稅的實(shí)踐中，其中央數(shù)據(jù)庫得以快速、高效地構(gòu)建依賴于原有的地籍登記和市場信息數(shù)據(jù)庫的整合.因此，對于我國當(dāng)前存在的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，各地房地產(chǎn)信息建設(shè)程度差異較大等情況，要想建立完善的房產(chǎn)稅信息系統(tǒng)，其前提是完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息，通過不動產(chǎn)登記制度的落實(shí)，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況以及房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落等信息，為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的構(gòu)建打下基礎(chǔ).

2.形成各部門共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)

南非和立陶宛在進(jìn)行房地產(chǎn)批量評稅的實(shí)踐中，其共同的成功經(jīng)驗就是努力創(chuàng)建統(tǒng)一、公開、透明的房地產(chǎn)信息系統(tǒng).在南非和立陶宛房地產(chǎn)稅收信息系統(tǒng)的建設(shè)過程中，各方力量的參與和共同努力為房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的高效建立提供了人員保障和支持.可以借鑒南非的經(jīng)驗，首先是調(diào)動各級政府的積極性，應(yīng)由住建部負(fù)責(zé)住房檔案信息管理系統(tǒng)、區(qū)域房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)價格評估系統(tǒng)的信息化基本框架建設(shè).由各省政府負(fù)責(zé)系統(tǒng)建設(shè)、各市負(fù)責(zé)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)的實(shí)際操作，以各市的稅收部門作為房地產(chǎn)批量評估系統(tǒng)的具體實(shí)施者和操作者，最后整合實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng).因此，我國要想克服房產(chǎn)稅缺乏信息基礎(chǔ)的阻礙，就應(yīng)要求房管、國土、規(guī)劃、地稅及專業(yè)評估機(jī)構(gòu)等的共同參與，各部門形成信息共享的房地產(chǎn)綜合信息系統(tǒng)，建立各部門相互監(jiān)督的房產(chǎn)稅稅收體系.

4.2 實(shí)現(xiàn)評估范圍區(qū)域化，評估對象類型化

立陶宛在批量評稅的實(shí)踐中，創(chuàng)造性地繪制了覆蓋全國范圍的分類型房地產(chǎn)價值地圖，結(jié)合地籍圖，通過房地產(chǎn)地基編號，標(biāo)出各區(qū)域各類型房地產(chǎn)的市場價值，并不斷地更新和調(diào)整，因而探索出了一條高效、快捷的房地產(chǎn)稅基評估途徑.我國目前也面臨著地域范圍廣、區(qū)域發(fā)展不均衡等問題，應(yīng)借鑒立陶宛的成功經(jīng)驗，同時依靠我國在地理信息系統(tǒng)技術(shù)方面的優(yōu)勢，將地理信息系統(tǒng)與評稅管理系統(tǒng)結(jié)合，按照地理坐標(biāo)，以市-城區(qū)-街道-社區(qū)-住宅小區(qū)-每幢住宅為路徑，結(jié)合具有相同或相似價值的影響因素，劃分出評估范圍.

在對住宅進(jìn)行批量評稅的基礎(chǔ)上，下一步可以考慮對評估對象實(shí)現(xiàn)類型化，將商業(yè)房地產(chǎn)納為房產(chǎn)稅稅收對象，拓寬房產(chǎn)稅稅基范圍，提高房產(chǎn)稅稅收的貢獻(xiàn)作用.

4.3 細(xì)分市場建立多個模型，提高評估精度

由于南非和立陶宛房地產(chǎn)市場起步較晚，成熟穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場尚未形成，因此南非和立陶宛的房產(chǎn)稅批量評估均采用市場比較法.但是國際上許多國家由于房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同，對于房地產(chǎn)稅收批量評估模型的類型選擇也不盡相同，例如德國的房地產(chǎn)市場相對成熟，平穩(wěn)，其評估模型主要采用收益法評估價值.我國在構(gòu)建和選擇批量評稅模型時，應(yīng)根據(jù)各個區(qū)域房產(chǎn)稅市場的發(fā)展?fàn)顩r，分析每個區(qū)域內(nèi)影響房地產(chǎn)價值的因素，采用兩個及兩個以上的評稅模型，提高房地產(chǎn)價值評估的精度.

4.4 沿用“先試點(diǎn)后推廣”的批量評稅實(shí)現(xiàn)路徑

針對于我國各區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及信息建設(shè)情況差異較大的問題，應(yīng)充分借鑒南非的經(jīng)驗，仍采取先從試點(diǎn)地區(qū)開始，完善房產(chǎn)稅信息系統(tǒng)，規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度，構(gòu)建房產(chǎn)稅稅基評估模型，在探索和不斷完善中，逐步推廣和實(shí)施.由于我國杭州市已于2008年4月正式進(jìn)行房屋交易計稅價格批量評估系統(tǒng)的試點(diǎn)，并取得了良好的效果，積累了豐富的經(jīng)驗.因此，在借鑒國外及杭州地區(qū)房地產(chǎn)價值批量評估系統(tǒng)構(gòu)建經(jīng)驗的基礎(chǔ)之上，可以先在上海、重慶及杭州地區(qū)及其他一線城市進(jìn)行房產(chǎn)稅稅收批量評估系統(tǒng)的構(gòu)建試點(diǎn)，不斷完善稅制，進(jìn)而進(jìn)行全國推廣.

〔1〕李明，樊勇.南非財產(chǎn)稅制改革對我國物業(yè)稅改革的借鑒[J].涉外稅務(wù)，2009（08）:51-53.

〔2〕劉梅.我國房產(chǎn)稅稅制改革的路徑研究[J].經(jīng)濟(jì)體制改革，2012（05）：34-36.

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〔4〕劉洪玉.房產(chǎn)稅改革的國際經(jīng)驗與啟示[J].改革，2011（02）：84-88.

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F810.42

A

1673-260X（2014）12-0082-04

安徽省教育廳人文社科基金項目（SK2013B507）