養(yǎng)老地產(chǎn)“未老先衰”？

養(yǎng)老地產(chǎn)的本地樣本

2014年1月，作為濟(jì)南市首次推出的專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)地塊，位于長(zhǎng)清區(qū)五峰山街道辦事處石窩村的2013-G187地塊被合眾健康產(chǎn)業(yè)投資（濟(jì)南）有限公司底價(jià)摘得，預(yù)示著專業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)正式步入濟(jì)南，規(guī)劃大型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目。

據(jù)了解，這僅僅是合眾健康進(jìn)軍“養(yǎng)老地產(chǎn)”的一個(gè)小動(dòng)作，據(jù)合眾人壽黨委書(shū)記、副總裁劉校君透露，合眾計(jì)劃10年內(nèi)建設(shè)千億規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)，從項(xiàng)目進(jìn)展上看，10年千億規(guī)模并非紙上談兵，記者了解到，除了湖北武漢后官湖的項(xiàng)目已經(jīng)建成之外，合眾人壽在全國(guó)多省市的養(yǎng)老社區(qū)正在推進(jìn)中：安徽、廣西、遼寧三個(gè)省的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)；北京、河南已經(jīng)跟當(dāng)?shù)卣炗喭顿Y協(xié)議，正在辦理供地手續(xù)；杭州、蘇州、上海、青島、成都、福州等省市正在洽談中。合眾健康一直在養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)內(nèi)活躍，公司未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略也定位在“養(yǎng)老地產(chǎn)”上。

“10年以內(nèi)，在全國(guó)打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時(shí)可容納46萬(wàn)老人，直接解決約15萬(wàn)人就業(yè)，每年貢獻(xiàn)稅收約30億元，同時(shí)可以實(shí)現(xiàn)中高端客戶在全國(guó)范圍內(nèi)的候鳥(niǎo)式養(yǎng)老。”劉校君表示。

雖然這樣的豪言壯語(yǔ)可以長(zhǎng)自家志氣，然而合眾卻一直沒(méi)有拿出數(shù)據(jù)來(lái)證明其盈利與否。

拿武漢市蔡甸區(qū)的健康谷來(lái)說(shuō)，集健康養(yǎng)生、養(yǎng)老服務(wù)、臨床醫(yī)學(xué)、學(xué)術(shù)科研、醫(yī)學(xué)教育為一體，總投資將超過(guò)100億元，這樣的投資可謂高風(fēng)險(xiǎn)，如今已落成，至于是否已獲利，包括劉校君在內(nèi)的諸多高管并沒(méi)有進(jìn)一步闡明，只是在接受媒體采訪時(shí)表示：“投資不動(dòng)產(chǎn)就算不增值，還有項(xiàng)目、土地等存在。”然而業(yè)內(nèi)一直存在“合眾健康保費(fèi)入不敷出”的質(zhì)疑，有人拿國(guó)外的成功養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)驗(yàn)作比，“一般國(guó)際上養(yǎng)老社區(qū)的回報(bào)周期是10年以上，保險(xiǎn)公司如果大手筆投資公建項(xiàng)目和配套設(shè)施，回報(bào)周期有可能長(zhǎng)達(dá)20年以上?！?/p>

更有保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，“合眾健康投資養(yǎng)老地產(chǎn)顯然存在風(fēng)險(xiǎn)性，合眾人壽2011年的償付能力充足率僅為105.97%，還被保監(jiān)會(huì)亮紅燈。”剛好之前有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，合眾健康一直在用“保險(xiǎn)費(fèi)養(yǎng)地產(chǎn)”，猜疑雖未得到合眾健康的證實(shí)，但依然體現(xiàn)了業(yè)內(nèi)人士對(duì)保險(xiǎn)業(yè)投資地產(chǎn)的擔(dān)憂。

誰(shuí)在進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)？

數(shù)據(jù)顯示，2012年底，我國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)到1.94億，今年底將突破2億，2033年將超過(guò)4億，龐大老年群體的養(yǎng)老服務(wù)需求日益增長(zhǎng)。另?yè)?jù)中國(guó)老齡科學(xué)研究中心調(diào)查顯示，我國(guó)城市42.8%的老年人擁有儲(chǔ)蓄存款，預(yù)計(jì)到2030年，老年人的退休金總額將超q7萬(wàn)億元。

基于對(duì)數(shù)據(jù)的推理，眾多企業(yè)推算出養(yǎng)老房產(chǎn)的巨大市場(chǎng)需求。另一方面，政策的支持也令養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)酵。

2013年9月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，其中列明了針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的優(yōu)惠和扶持措施。對(duì)參與主體來(lái)說(shuō)，最具吸引力之處在于土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠和補(bǔ)貼等方面。此外，《意見(jiàn)》只對(duì)政策進(jìn)行原則性規(guī)定，而地方政府則享有充分的 “自由裁量權(quán)”，這意味著地方層面的政商利益博弈將有較大空間。

最早對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)感興趣的是保險(xiǎn)公司，2005年前后，部分保險(xiǎn)公司便開(kāi)始著手對(duì)和養(yǎng)老地產(chǎn)掛鉤產(chǎn)品進(jìn)行研發(fā)。2009年，新《保險(xiǎn)法》明確允許保險(xiǎn)資金在遵循安全性前提下可以投資不動(dòng)產(chǎn)，開(kāi)啟了險(xiǎn)資橫向進(jìn)軍房地產(chǎn)的序幕。對(duì)保險(xiǎn)公司而言，投資養(yǎng)老地產(chǎn)既可緩解險(xiǎn)資“長(zhǎng)短錯(cuò)配”壓力，同時(shí)還能掛鉤保險(xiǎn)產(chǎn)品銷售，可謂一箭雙雕。

2010年前后，另一支大軍也加入了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)。它們很多是剛從旅游地產(chǎn)熱中鎩羽而歸的地產(chǎn)公司。

“公司將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)置于企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、提供未來(lái)新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的戰(zhàn)略地位，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新升級(jí)的核心領(lǐng)域進(jìn)行培育和發(fā)展?！苯?，保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新說(shuō)，目前公司已推出試點(diǎn)項(xiàng)目，完成北京、上海、廣州、成都、三亞等城市布局。截至目前，按照不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)已有超過(guò)30家房企開(kāi)始拿地上馬養(yǎng)老地產(chǎn)，其中既有保利、萬(wàn)科這樣的巨頭，也有業(yè)內(nèi)籍籍無(wú)名之輩。

第三支大軍是大企業(yè)集團(tuán)，比如央企，因其財(cái)力雄厚而背景極深，可與保險(xiǎn)巨頭統(tǒng)一歸為財(cái)團(tuán)。以中石化為例，其下屬公司已與四川當(dāng)?shù)卣炗唴f(xié)議，計(jì)劃建設(shè)一處投資80億元的養(yǎng)老項(xiàng)目，成為央企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的代表。

可以說(shuō)，除了銀行之外，中國(guó)最“不差錢”的市場(chǎng)主體都進(jìn)入了養(yǎng)老地產(chǎn)，而砸入資金總量恐怕已經(jīng)超過(guò)千億。不論在北上廣深還是中西部的二三線城市，養(yǎng)老項(xiàng)目早已遍地開(kāi)花。但旺盛的供給，將面臨已被透支的市場(chǎng)。

“叢林中的探索”

“養(yǎng)老服務(wù)和傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)不一樣。”萬(wàn)科酒店管理部副總經(jīng)理周竟在公開(kāi)場(chǎng)合表示，老年人住進(jìn)來(lái)以后不僅需要身體上的照顧，還包括心理上的照顧，還有信仰和追求方面。

一直以來(lái)，不管是住宅地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)，銷售之后的物業(yè)運(yùn)營(yíng)都是開(kāi)發(fā)商的短板。而養(yǎng)老地產(chǎn)跟醫(yī)療有關(guān)，其服務(wù)水平要求更高更專業(yè)。觀察人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)如果不能從后期服務(wù)上體現(xiàn)出獨(dú)特之處，那么跟普通的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老沒(méi)有區(qū)別，雷同化的服務(wù)勢(shì)必會(huì)讓養(yǎng)老地產(chǎn)難養(yǎng)老。

事實(shí)上，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)既不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也不是純粹的醫(yī)療保健，而是整合投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、服務(wù)等各個(gè)層面資源的系統(tǒng)工程。如何整合卻讓眾涉足者們頭疼。

中國(guó)城市規(guī)劃協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)、洲聯(lián)集團(tuán)總裁趙云偉認(rèn)為，當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)是“叢林中的探索”，呼聲高亢，但對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的清晰定位遠(yuǎn)未完成，先行者只能慢慢摸索。

來(lái)自世聯(lián)地產(chǎn)的調(diào)查表明，當(dāng)前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式主要分為三種：隔代親情模式，即實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老公寓與普通親情住宅相輔相成的共融性設(shè)計(jì)，適合兩代人居住；會(huì)員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，即針對(duì)自理老人和護(hù)理老人群體，養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)自持，采取分等級(jí)的會(huì)員制的盈利模式；養(yǎng)生目的地，即在風(fēng)景資源特色區(qū)，開(kāi)發(fā)具備養(yǎng)生、旅游、觀光的度假式、候鳥(niǎo)式養(yǎng)老居住模式。

收費(fèi)模式也是五花八門，總結(jié)起來(lái)不外乎產(chǎn)權(quán)制、會(huì)員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等?！安还苣姆N模式，都還不是盈利模式?！蹦暇┘咸锸袌?chǎng)營(yíng)銷策劃公司總經(jīng)理石旭升表示，很多開(kāi)發(fā)商大多是從戰(zhàn)略上放棄短期收益而著眼于長(zhǎng)期利益，或者作為商業(yè)住宅配套的一個(gè)亮點(diǎn)?！澳壳胺科笞鲳B(yǎng)老地產(chǎn)，只是在養(yǎng)老住宅設(shè)計(jì)和服務(wù)方面向前走了一小步，但規(guī)模不敢做大，因?yàn)闆](méi)有固定的盈利模式，很難保持資金平衡?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展涉及開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的再造，只有把各個(gè)環(huán)節(jié)銜接好，才能讓養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)慢慢成熟起來(lái)。同時(shí)，還要不斷吸取日本、美國(guó)等先進(jìn)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)。

資訊

美國(guó)和日本的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)

提起養(yǎng)老地產(chǎn)，美國(guó)和日本肯定是繞不過(guò)去的。因?yàn)槊绹?guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)模式建的最早（始于60年代），而日本則是全世界老年人口比例最高的國(guó)家，已經(jīng)形成了一個(gè)結(jié)構(gòu)比較完善、門類比較齊全的老年住宅體系。

“太陽(yáng)城”是美國(guó)最大的養(yǎng)老院，也是美國(guó)商業(yè)化養(yǎng)老社區(qū)的縮影，里面住著來(lái)自美國(guó)各個(gè)州和世界50多個(gè)國(guó)家的退休老人。作為“老人城”，太陽(yáng)城明文規(guī)定所有居民必須是55歲以上的老人。社區(qū)里同時(shí)修建了療養(yǎng)、醫(yī)療、商業(yè)中心及高爾夫球場(chǎng)等老人娛樂(lè)配套設(shè)施。整個(gè)城市的建筑規(guī)劃、道路交通、社區(qū)空間都完全按照老年人的需求實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙設(shè)計(jì)。同時(shí)，太陽(yáng)城中還設(shè)有多種住宅類型供老年人選擇。在養(yǎng)老社區(qū)里，隨著老年人身體機(jī)能的衰退，他們逐步從生活自理型社區(qū)過(guò)渡到生活協(xié)助型社區(qū)，再過(guò)渡到特殊護(hù)理型社區(qū)，從而真正實(shí)現(xiàn)在一個(gè)社區(qū)內(nèi)安度余生。

在硬件上，日本的養(yǎng)老住宅設(shè)計(jì)可以用“精益求精”來(lái)形容。由日本國(guó)土交通省住宅局和財(cái)團(tuán)法人高齡者住宅財(cái)團(tuán)編纂的《老年住宅設(shè)計(jì)手冊(cè)》是一本在日本得到廣泛遵循的、具有針對(duì)性的、適應(yīng)老齡化社會(huì)的居住設(shè)計(jì)通則。老年配套設(shè)施還包括浴場(chǎng)、酒廊、健身房、便利店、園藝區(qū)等幾乎所有公共服務(wù)功能。在軟件服務(wù)上，日本一方面強(qiáng)調(diào)服務(wù)的專業(yè)化，另一方面注重滿足老年人的精神追求。

日本開(kāi)設(shè)有專門的老年護(hù)理專業(yè)，護(hù)理人員持證上崗。在養(yǎng)老社區(qū)里，老年人可以參加各種學(xué)習(xí)、娛樂(lè)，甚至旅游、探險(xiǎn)，也可以親手種植蔬菜、瓜果。

目前，美日兩國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要包括贏利性和非贏利性兩種，非贏利性養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府、宗教機(jī)構(gòu)或慈善團(tuán)體投資建設(shè)。贏利性高端養(yǎng)老地產(chǎn)則大部分采用“一次性會(huì)費(fèi)+月服務(wù)費(fèi)”的模式，主要面向高收入人群。還有一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的商業(yè)模式，即將保險(xiǎn)、地產(chǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)融合在一起。保險(xiǎn)行業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域，買斷其居住權(quán)，采取酒店式管理，以收取會(huì)員管理費(fèi)用的收益模式進(jìn)行投資資金回籠，同時(shí)還為公司吸收高端養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶。

日本為降低運(yùn)營(yíng)成本，很多養(yǎng)老地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)都實(shí)行全國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)。比如，日本醫(yī)學(xué)館在日本全國(guó)有1250所養(yǎng)老物業(yè)，基本上都位于市區(qū)，入住老人60%來(lái)自于項(xiàng)目5公里范圍內(nèi)；1986年就開(kāi)始提供養(yǎng)老服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)--幸朋苑在全國(guó)有150多個(gè)分支機(jī)構(gòu)。而且，連鎖養(yǎng)老院不僅為常住的老人提供專業(yè)服務(wù)，也對(duì)周邊社區(qū)有認(rèn)知障礙、行動(dòng)不便等需要照顧的老人提供日托或短期入住服務(wù)，充分利用現(xiàn)有設(shè)施服務(wù)到更多老人的同時(shí)，其收入也可以有效彌補(bǔ)一定的費(fèi)用支出。

在美國(guó)，入住養(yǎng)老社區(qū)的入門費(fèi)通常是住戶自行承擔(dān)的，可以使用退休金或私人儲(chǔ)蓄，也可以辦理現(xiàn)有房產(chǎn)的“倒按揭”支付。而對(duì)于月費(fèi)及其他醫(yī)療服務(wù)費(fèi)，聯(lián)邦醫(yī)療保險(xiǎn)和長(zhǎng)期護(hù)理保險(xiǎn)一般可以覆蓋老年社區(qū)的一般性的基礎(chǔ)護(hù)理服務(wù)，但是超出了保險(xiǎn)范疇的高端服務(wù)費(fèi)用就需個(gè)人支付了。

而在日本，政府非常重視為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建立扎實(shí)的政策保障機(jī)制與社會(huì)環(huán)境基礎(chǔ)。

通過(guò)政府的扶植、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資、慈善捐款以及入住養(yǎng)老社區(qū)的老人通過(guò)養(yǎng)老金、“倒按揭”等方式繳納的費(fèi)用，美國(guó)和日本市場(chǎng)化后的養(yǎng)老城不但能夠持續(xù)提供社會(huì)服務(wù)，而且自身還可以實(shí)現(xiàn)盈利。