小產(chǎn)權(quán)房的成因及其對策研究

王帆

[摘要]在當(dāng)代中國的小產(chǎn)權(quán)房問題一直受到社會各界的廣泛關(guān)注，由于小產(chǎn)權(quán)房問題本身的復(fù)雜性，使得其利弊得失難以達(dá)成共識，所以小產(chǎn)權(quán)房問題還將一直存在。小產(chǎn)權(quán)房就是指農(nóng)民自己修建的房屋，沒有按照國家相關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用，沒有國家房管局統(tǒng)一頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，只有當(dāng)?shù)卣C發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，該產(chǎn)權(quán)證也就不具有法律效應(yīng)。小房產(chǎn)因?yàn)樽陨淼念B強(qiáng)生命力，得到了廣大購房者的青睞，市場的占用額也在不斷的擴(kuò)大。針對小房產(chǎn)問題，我家相關(guān)部門機(jī)構(gòu)也出臺了相關(guān)政策，在解決小產(chǎn)權(quán)房問題上能夠起到一定的預(yù)期效果。但是當(dāng)今市面上已經(jīng)建成和銷售的小產(chǎn)權(quán)房還是不能為力。所以對小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、成因、對策的研究還是具有重要的意義。

[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房 現(xiàn)狀 對策

[中圖分類號] F293.33 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號] 1000-405X（2014）-7-334-1

1小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

國家已經(jīng)出臺相關(guān)政策解決小房產(chǎn)問題，能夠起到一定的調(diào)控作用，但是小房產(chǎn)問題還將一直存在。從相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，小產(chǎn)權(quán)房目前的呈現(xiàn)：房量大、面積廣、問題多、爭議大等特征。

1.1規(guī)模大，影響范圍廣

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著我國房產(chǎn)的需求不斷加大，小產(chǎn)權(quán)房在我國房地產(chǎn)中的比重也在不斷的增加，截止目前全國小產(chǎn)權(quán)房所占比例已經(jīng)高到30%左右，已經(jīng)成為我國的房地產(chǎn)的重要類型之一。在我國的一些重要城市，已經(jīng)出現(xiàn)成片成片的小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)今小產(chǎn)權(quán)放的購買群體也已經(jīng)覆蓋了我國社會的各個階層。

1.2價格低，客觀需求大

小產(chǎn)權(quán)房之所以一直受到廣大購房群體的熱捧，其根本原因就是它的價格低廉。據(jù)相關(guān)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，小產(chǎn)權(quán)房的價位是同一條件下的商品房價位的30%到60%。在我國房價如此之高的今天，低廉的小產(chǎn)權(quán)房具有明顯的優(yōu)勢所在，使得小產(chǎn)權(quán)房或得了巨大的發(fā)展空間，盡管小產(chǎn)權(quán)房存在一定的風(fēng)險，但是由于其價位的低廉，在市場上還是有著巨大的需求。

1.3法律依據(jù)不足，存在問題較多

當(dāng)今，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)和銷售都沒得健全的法律來保障和支持，小產(chǎn)權(quán)房的問題也比較突出：其一，不能取得合法的產(chǎn)權(quán)證，從而導(dǎo)致其不能上市交易，一旦發(fā)生糾紛等問題，購房者不能得到相應(yīng)法律的保護(hù)；其二，對小產(chǎn)權(quán)房的管理也沒得統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，使得很多小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量不過關(guān)；其三，小產(chǎn)權(quán)房的物管也比較混亂，沒得專業(yè)的物業(yè)管理公司，各種物業(yè)糾紛也時常發(fā)生。

1.4社會反映強(qiáng)烈，各方觀點(diǎn)針鋒相對

小產(chǎn)權(quán)房在我國社會各界都比較重視，不同的階層對小產(chǎn)權(quán)房的觀點(diǎn)也不一致，有持支持態(tài)度的，也有持反對態(tài)度的。比如部分專家學(xué)者和城市居民都支持小產(chǎn)權(quán)房合法化，他們認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房能夠滿足絕大多數(shù)人的住房需求；但是政府和開發(fā)商卻反對小產(chǎn)權(quán)房合法化，他們認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房打亂了房地產(chǎn)市場的基本次序。

1.5情況復(fù)雜，處理難度大

我國當(dāng)今小產(chǎn)權(quán)房的類型也比較復(fù)雜，既有集體建設(shè)的，也有非法占用開發(fā)的；既有建成銷售的，也有正在建設(shè)或者規(guī)劃的。對于小產(chǎn)權(quán)房問題處理也比較復(fù)雜，設(shè)計(jì)到利益太多，需要綜合考慮多方面的利益因素，處理難度大。

2小產(chǎn)權(quán)的處理對策

小產(chǎn)權(quán)房是我國房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的必然產(chǎn)物，在小產(chǎn)權(quán)房問題上我國政府應(yīng)當(dāng)妥善處理。在處理小產(chǎn)權(quán)房問題上，要綜合考慮到各個利益方的利益關(guān)系，做到統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理發(fā)展。

2.1健全完善農(nóng)村土地法律制度

我國在的土地所有權(quán)是采用城鄉(xiāng)二元地制度，制度明確規(guī)定：農(nóng)村的土地所有權(quán)歸屬于集體，城市的土地所有權(quán)歸屬于國家。城市和農(nóng)村在土地所有權(quán)決定了兩者的不平等。國家在一系列的有關(guān)土地的相關(guān)文件中，對農(nóng)村土地所有者的使用權(quán)利進(jìn)行一定的限制，農(nóng)民的收益得不到保障，這正是小產(chǎn)權(quán)房不斷發(fā)展的根本原因所在。所以政府應(yīng)當(dāng)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中建立于城市土地流轉(zhuǎn)相似的方式，從而保證農(nóng)村和城市具有相同的土地權(quán)利。

2.2合理處理也存在小產(chǎn)權(quán)房，制定不同的方案

首先對于已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎拆除。對于那一些非法占用農(nóng)田、違反相關(guān)規(guī)定的等小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)予以強(qiáng)制拆除，但是在強(qiáng)制拆除前，應(yīng)當(dāng)協(xié)商好各方面的利益關(guān)系，做好引導(dǎo)工作；對于那一些已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，督促繳納必要的相關(guān)稅費(fèi)，然后在給予不同形式的產(chǎn)權(quán)證，使其小產(chǎn)權(quán)房合理化。其次，對于正在規(guī)劃或者正在建設(shè)中的還沒有成形的小產(chǎn)權(quán)房來說，處理就比較方便，可以強(qiáng)制要求停工，并且恢復(fù)土地的原來使用途徑。

2.3完善城鎮(zhèn)住房保障體系，加快城鄉(xiāng)建設(shè)一體化

從我國實(shí)際國情出發(fā)，政府應(yīng)當(dāng)加大建設(shè)保障性房的力度。從我國人大的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，我國在保障性房的建設(shè)中，各地方在實(shí)際的實(shí)施中，積極性不高，投入甚少，沒有達(dá)到實(shí)際的預(yù)期效果，這就迫使一部分人冒著違法的危險去購買小產(chǎn)權(quán)房。國家應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對保障性房建設(shè)的監(jiān)管力度，應(yīng)當(dāng)把保障性房的建設(shè)納入到政府的實(shí)際績效考核中去，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。

3總結(jié)

小產(chǎn)權(quán)房在我國已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的一些問題也比較多，所以小產(chǎn)權(quán)房問題應(yīng)當(dāng)引起社會各界的高度重視。在處理小產(chǎn)權(quán)房問題是，也要慎重行事，要綜合考慮到各個利益方的利益關(guān)系，實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房健康的發(fā)展。

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