投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)其上市公司財(cái)務(wù)的影響研究

■張志紅

一、研究背景及文獻(xiàn)綜述

會(huì)計(jì)計(jì)量是會(huì)計(jì)系統(tǒng)的核心職能。近年來(lái)，我國(guó)投資性質(zhì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，使不論企業(yè)投資者還是個(gè)人投資者，都將房地產(chǎn)作為一種投資手段。企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來(lái)計(jì)量投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，顯然會(huì)使會(huì)計(jì)信息無(wú)法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值。公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場(chǎng)對(duì)一些原來(lái)信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對(duì)這類公司價(jià)值的認(rèn)識(shí)更為全面。

正是基于上述背景，將在借鑒國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究成果的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施后持有投資性房地產(chǎn)的上市公司報(bào)表反映的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，研究公允價(jià)值計(jì)量對(duì)上市公司盈利能力、償債能力等重要財(cái)務(wù)指標(biāo)的影響，希望借此研究能夠找到公允價(jià)值會(huì)計(jì)在投資性房地產(chǎn)中使用的影響和實(shí)施效果的證據(jù)，以期推進(jìn)并規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量模式在持有投資性房地產(chǎn)上市公司中的運(yùn)用。

西方發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間比較長(zhǎng)、市場(chǎng)也比較完善，英國(guó)早在1981年就發(fā)布了標(biāo)準(zhǔn)會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)公告第19號(hào)（SSAP19）“投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理”，首次對(duì)投資性房地產(chǎn)做出概念界定，并對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)和報(bào)告規(guī)定了實(shí)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。SSAPl9于1994年曾進(jìn)行過(guò)一次修訂和補(bǔ)充，完善了有關(guān)投資性房地產(chǎn)價(jià)值重估方面的內(nèi)容。2000年國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)也通過(guò)了投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。盡管如此，國(guó)內(nèi)外對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的研究相比較起來(lái)還是比較少的，主要集中于可靠性和評(píng)估這兩個(gè)方面。例如Danbol J,Rees W（2008）以1993～2002年間英國(guó)的3123個(gè)投資信托公司和989個(gè)房地產(chǎn)類上市公司為研究樣本，利用改進(jìn)的收益模型（Easton P T, Harris T S (1991) 提出的[1]）進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)分析，發(fā)現(xiàn)公允價(jià)值收益比歷史成本收益具有更高的價(jià)值相關(guān)性[2]。Thomas N, Henning Z（2011）以2005年到2007年76家遵循國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的房地產(chǎn)上市公司為研究樣本，研究了投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值可靠性與公司估值之間的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的可靠性是上市公司股票價(jià)格偏離公司凈資產(chǎn)價(jià)值的一個(gè)原因，各種評(píng)估模型的運(yùn)用使得投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的可靠性受到質(zhì)疑[3]。但國(guó)外對(duì)于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響的研究鮮有涉及。

國(guó)內(nèi)的研究中，都看到了公允價(jià)值的諸多優(yōu)勢(shì)，在公允價(jià)值具有價(jià)值相關(guān)性上基本達(dá)成一致看法，即公允價(jià)值計(jì)量有助于提高我國(guó)會(huì)計(jì)信息的決策有用性，但從財(cái)務(wù)狀況角度進(jìn)行的研究在國(guó)內(nèi)也不多，王爾（2010）利用采用公允價(jià)值計(jì)量的具有投資性房地產(chǎn)的上市公司2006～2009年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，會(huì)計(jì)信息的價(jià)值相關(guān)性得到了提高[4]。張奇峰和張鳴等（2011）以北辰實(shí)業(yè)為例，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)產(chǎn)生巨大的影響[5]。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)財(cái)務(wù)狀況的影響

（一） 指標(biāo)說(shuō)明和數(shù)據(jù)來(lái)源

圖1①：調(diào)整前是指投資性房地產(chǎn)采用歷史成本模式，調(diào)整后是指投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式。圖中的1-16分別與表2中的公司編號(hào)一一對(duì)應(yīng)。

圖2

圖3

反映上市公司財(cái)務(wù)狀況的指標(biāo)體系包括盈利能力、償債能力、運(yùn)營(yíng)能力和發(fā)展能力指標(biāo)，其財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)如表1所示。

以采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的16家上市公司（具體見表2）2008年到2010年的數(shù)據(jù)為研究樣本，研究公允價(jià)值對(duì)盈利能力、償債能力的影響。所采用的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)泰安數(shù)據(jù)服務(wù)中心，統(tǒng)計(jì)分析使用的是SPSS17.0。

（二）對(duì)盈利能力的影響

1．對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的影響

為研究投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的影響，對(duì)利潤(rùn)表中的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)扣除投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)損益后的余額除以營(yíng)業(yè)收入的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（即調(diào)整前的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率）與采用公允價(jià)值計(jì)量后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（即調(diào)整后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率）進(jìn)行比較，如圖1、圖2和圖3所示。

圖4

圖5

圖6

從圖1、圖2和圖3可以看出，2008年調(diào)整前后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率基本沒有變化，即投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量前后對(duì)上市公司的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率影響微弱。從2009年和2010年的結(jié)果來(lái)看，除了房地產(chǎn)類上市公司正和股份的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的影響比較大之外，其他樣本公司調(diào)整前后的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率變化很小，究其原因，可能是正和股份的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)占其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比率比較大，其他樣本公司則比較小。所以總體上來(lái)說(shuō)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的影響微弱。

圖7

圖8

圖9

2．對(duì)凈資產(chǎn)收益率的影響

CAS3規(guī)定，自用房產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益，所以會(huì)影響到資產(chǎn)負(fù)債表日企業(yè)的凈資產(chǎn)數(shù)額。另外，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益在資產(chǎn)負(fù)債表日計(jì)入當(dāng)期損益，從而影響到當(dāng)期凈利潤(rùn)，而凈利潤(rùn)則會(huì)計(jì)入股東權(quán)益變動(dòng)表中的未分配利潤(rùn)科目下，進(jìn)而對(duì)企業(yè)的凈資產(chǎn)產(chǎn)生影響，所以投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將會(huì)對(duì)上市公司凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)生影響。2008年、2009年和2010年各年投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)前后的凈資產(chǎn)收益率比較，分別如圖4、圖5和圖6所示。

圖10

圖11

圖12

從圖4、圖5和圖6可以看出，2008年、2009年和2010年這三年，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)在計(jì)入凈資產(chǎn)和凈利潤(rùn)前后的收益率有一定變化，采用公允價(jià)值模式后凈資產(chǎn)收益率得到提高，但總體上來(lái)說(shuō)所有樣本公司在這三年的變化都在5%以內(nèi)，沒有超過(guò)5%的，絕大部分上市公司的變化幅度都很小，可以說(shuō)，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)于凈資產(chǎn)收益率有一定影響，但影響不大。

（三）對(duì)償債能力的影響

1．資產(chǎn)負(fù)債率

圖13

圖14

圖15

由于投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)負(fù)債并沒有影響，但是在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上升或下降的情況下，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量會(huì)增加上市公司的總資產(chǎn)，進(jìn)而會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)生影響，如圖7、圖8和圖9所示。

從圖7、圖8和圖9的直觀圖中可以看出，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量前后對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的影響總體來(lái)說(shuō)不是很大，且調(diào)整后大部分樣本公司的資產(chǎn)負(fù)債率降低，說(shuō)明投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量能夠提高上市公司的償債能力。受影響最大的是房地產(chǎn)類上市公司正和股份，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后其資產(chǎn)負(fù)債率大大降低，降低幅度高達(dá)30%左右，其原因是正和股份的投資性房地產(chǎn)總額占總資產(chǎn)的比例很大，2008年和2009年分別達(dá)到70.97%和70.10%。

2．產(chǎn)權(quán)比率

產(chǎn)權(quán)比率反映企業(yè)基本財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)是否穩(wěn)定，用于衡量企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度和對(duì)債務(wù)的償還能力。其影響如圖10、圖11和圖12所示。

從圖10、圖11和圖12可以看出，2008年、2009年和2010年這三年調(diào)整前后的產(chǎn)權(quán)比率變化很小，調(diào)整前后的產(chǎn)權(quán)比率幾乎重合在一起，說(shuō)明投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入所有者權(quán)益后，對(duì)產(chǎn)權(quán)比率的影響非常微弱，原因可能是計(jì)入所有者權(quán)益的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)所有者權(quán)益的影響很小，非常微弱。

（四）對(duì)營(yíng)運(yùn)能力的影響

投資性房地產(chǎn)屬于非流動(dòng)資產(chǎn)，因此，它主要對(duì)營(yíng)運(yùn)能力中的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率產(chǎn)生影響。

從圖13、圖14、圖15中可以看出，調(diào)整后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于調(diào)整前的周轉(zhuǎn)率，在營(yíng)業(yè)收入一定的情況下，公允價(jià)值計(jì)量模式下的平均總資產(chǎn)價(jià)值大于成本模式下的，所以調(diào)整后的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于調(diào)整前的。同時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率產(chǎn)生一定影響，特別是正和股份，究其原因，正和股份的投資性房地產(chǎn)占其總資產(chǎn)的比例比較大，導(dǎo)致其投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的影響比較大。

表1 財(cái)務(wù)狀況評(píng)價(jià)指標(biāo)

表2 樣本公司信息表

（五）對(duì)成長(zhǎng)能力的影響

1．營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率

營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率是反映企業(yè)增長(zhǎng)能力的重要指標(biāo)。由于營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率的計(jì)算比較復(fù)雜，可以通過(guò)研究計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)額占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比例來(lái)間接比較調(diào)整前后的利潤(rùn)增長(zhǎng)率的變化，見表3。

從表3可以得出，除去方大A、正和股份和海欣股份，其他樣本公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)額占營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比例比較小。另外，由于除去會(huì)計(jì)政策變更的當(dāng)年，以后會(huì)計(jì)年度公允價(jià)值變動(dòng)損益主要來(lái)源于投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的波動(dòng)，所以它對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響就沒有政策變更當(dāng)年的大了。同時(shí)基期的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)已處在一個(gè)高位上，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)要增長(zhǎng)必須要高于其基期水平?？梢酝茰y(cè)出，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)有一定的影響，但是總體影響不是很大。

表3 對(duì)成長(zhǎng)能力的影響

2．資本擴(kuò)張率

資本擴(kuò)張率反映企業(yè)所有者權(quán)益在當(dāng)年的變動(dòng)水平，體現(xiàn)了企業(yè)資本的積累情況，是企業(yè)發(fā)展強(qiáng)盛的標(biāo)志，也是擴(kuò)大再生產(chǎn)的源泉，展現(xiàn)了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΑＭ?，也可以通過(guò)研究投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)所有者權(quán)益的影響間接比較調(diào)整前后的資本擴(kuò)張率的變化。如果投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量對(duì)所有者權(quán)益的影響非常小，那么投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量前后資本擴(kuò)張率的差異不會(huì)很大。

從表3可以看出，2008年到2010年三年間投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量占所有者權(quán)益的比率非常小，除了津?yàn)I發(fā)展在2009年超過(guò)了15%，剩余的比例都非常小，都在4%以下，由此可以間接推測(cè)出，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量不會(huì)對(duì)資本擴(kuò)張率造成很大的影響。

投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，與采用歷史成本模式相比，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率的變化很微弱，凈資產(chǎn)收益率產(chǎn)生一定變化，但變化不大，所以對(duì)盈利能力的影響不大；產(chǎn)權(quán)比率的變化很微弱，資產(chǎn)負(fù)債率產(chǎn)生的變化要大些，所以對(duì)償債能力產(chǎn)生一定影響；對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)負(fù)債率沒有影響，但對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率有一定影響，采用公允價(jià)值計(jì)量后，償債能力得到一定提高；成長(zhǎng)能力不會(huì)受到很大的影響?？傊?，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，對(duì)財(cái)務(wù)狀況有一定影響，但影響不大。

三、結(jié)論

通過(guò)定量分析發(fā)現(xiàn)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量前后，上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)有一定變化，但變化不大。說(shuō)明投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)有一定影響，但是影響不大。盡管本文分析中的樣本量偏少，但從一定程度上反映了公允價(jià)值計(jì)量模式能較準(zhǔn)確地計(jì)量當(dāng)前市場(chǎng)狀況下投資性房地產(chǎn)的真實(shí)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對(duì)一些關(guān)于公允價(jià)值的“利潤(rùn)操縱”、“不可靠”等觀點(diǎn)可以提供一定的例證反駁。同時(shí)由于所選取的財(cái)務(wù)指標(biāo)量少，還需要全面系統(tǒng)地綜合分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值對(duì)上市公司綜合財(cái)務(wù)狀況帶來(lái)的影響。

[1] Easton P T， Harris T S， Earnings as an explanatory variable for returns[J]. Journal of accounting research， 1991， 29(1)： 19-36.

[2] Danbol J， Rees W， An Experiment in fair value accounting： UK investment vehicles[J]， European Accounting Review， 2008， 17(2)：271-303.

[3] Thomas N， Henning Z， The reliability of investment property fair values under IFRS[J]. Journal of Property Investment & Finance，2011， 29(1)：59 - 73.

[4]王爾.公允價(jià)值計(jì)量對(duì)投資性房地產(chǎn)的影響的實(shí)證研究[D].西安：西安石油大學(xué)， 2010.

[5]張奇峰，張鳴戴，佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素——以北辰實(shí)業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)研究， 2011，(8)：1-9.

（本文是山東省自然基金重點(diǎn)項(xiàng)目（ZR2009HZ003）的階段性成果）