合理控制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的途徑探討

牛海娟

摘要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格急劇上漲，吸引了大量投資者，房地產(chǎn)行業(yè)因此也成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是，少數(shù)城市在房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲的同時(shí)也產(chǎn)生了很多弊端。本文從我國(guó)住房的現(xiàn)狀出發(fā)，通過(guò)分析我國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及價(jià)格過(guò)高的原因，闡明了這種現(xiàn)象對(duì)人民生活水平及資源配置的影響，進(jìn)而提出合理控制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一些可行方法和建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價(jià)格 控制 途徑

1 問(wèn)題的提出

房地產(chǎn)是人類賴以生存和生活的基礎(chǔ)載體，房地產(chǎn)業(yè)則是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及人民生活帶來(lái)的積極影響，包括對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率，最高峰達(dá)到了5.2%，平均水平是4.5%。房地產(chǎn)業(yè)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要部門，住房是國(guó)民的基本生活保障。因此，房地產(chǎn)價(jià)格既是一國(guó)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的指示器，又是高度關(guān)系民生和社會(huì)安定和諧的重大社會(huì)問(wèn)題。

2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及價(jià)格過(guò)高的原因分析

2.1 我國(guó)住房?jī)r(jià)格的現(xiàn)狀 從1998年開始，我國(guó)正式取消了福利分房推行商品房改革，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)空前發(fā)展的時(shí)期，房?jī)r(jià)也逐步進(jìn)入一個(gè)市場(chǎng)化階段。隨著房地產(chǎn)的高速發(fā)展，我國(guó)的房?jī)r(jià)也在隨之不斷的增高，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)“泡沫”。我國(guó)人民的收入水平并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，但我國(guó)的住房?jī)r(jià)格仍然出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)的現(xiàn)象。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的原因

2.2.1 貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)太快。

在過(guò)去的這些年里，隨著我國(guó)外匯儲(chǔ)備的增加，對(duì)應(yīng)的貨幣投放也不斷增加。貨幣的過(guò)多投放將導(dǎo)致物價(jià)上漲，而物價(jià)上漲更多地表現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格領(lǐng)域，樓市成為這些多余的貨幣的主要發(fā)泄場(chǎng)所。

2.2.2 土地制度及地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。相關(guān)的法律規(guī)定我國(guó)農(nóng)村集體所有制的土地沒(méi)有資格進(jìn)入市場(chǎng)流通，政府高度壟斷土地市場(chǎng)。在地方政府壟斷土地的情況下，市場(chǎng)化的改革實(shí)際上為地方政府操縱土地價(jià)格找到了合法化的手段和途徑。由于土地制度及地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，導(dǎo)致土地的價(jià)格越來(lái)越高，房?jī)r(jià)也跟著水漲船高。

2.2.3 房屋的需求供給不平衡。需求方面：在高房?jī)r(jià)的刺激下，出于投資目的的買房行為，在房屋買賣成交量中占的比例越來(lái)越大。在消費(fèi)市場(chǎng)，價(jià)格完全可以調(diào)節(jié)供求關(guān)系，而在投資市場(chǎng)抬高的房?jī)r(jià)逐步脫離了以消費(fèi)為目的住房的需求所能承受的價(jià)格。供給方面：高的價(jià)格一定會(huì)刺激市場(chǎng)產(chǎn)生更多的供給者，開發(fā)商一方面通過(guò)銷售一部分房源來(lái)回籠一部分資金，同時(shí)又將較好的房源囤積起來(lái)伺機(jī)而售，從而造成房源供應(yīng)的虛假短缺。

2.2.4 長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)上漲強(qiáng)化了“牛市”心理預(yù)期。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不僅是消費(fèi)品，而且具有投資品的特性。投資品的價(jià)格決定于未來(lái)的收益預(yù)期。在投資品市場(chǎng)，價(jià)格上漲則需求上升，價(jià)格下跌則需求減少。十年的大牛市使投資者心理產(chǎn)生了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格只漲不跌的“神話”，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的“神話”出現(xiàn)以后，希望通過(guò)政策調(diào)控來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)的軟著陸的企圖是不現(xiàn)實(shí)的。

3 控制我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的途徑

3.1 貨幣政策方面

3.1.1 貨幣盡快回到穩(wěn)健或從緊的狀態(tài)。目前，貨幣與信貸仍然處在較寬松的狀態(tài)，要從寬松的狀態(tài)迅速恢復(fù)到穩(wěn)健狀態(tài)不太可能。市場(chǎng)普遍感覺(jué)資金緊張的主要原因是地方政府的投資規(guī)模還處在超長(zhǎng)增長(zhǎng)的狀態(tài)，與貨幣政策之間還缺乏協(xié)調(diào)。

3.1.2 進(jìn)一步完善稅收金融信貸政策。加強(qiáng)對(duì)銀行信貸政策的監(jiān)管，提高信貸審批門檻，完善現(xiàn)有開發(fā)商信貸政策，防止信貸資金轉(zhuǎn)為土地出讓金，完善現(xiàn)有個(gè)人住房按揭貸款信貸政策，科學(xué)區(qū)分房地產(chǎn)投資需求與消費(fèi)需求。

3.1.3 實(shí)際利率盡快回到正的狀態(tài)。實(shí)際利率基本上處在負(fù)利率狀態(tài)的情況必須盡快得到修正。否則，不僅房?jī)r(jià)難降，物價(jià)也很難得到控制。

3.2 土地制度及土地出讓方式 加強(qiáng)土地的集約化管理，謀求土地資源的永續(xù)高效利用；加快農(nóng)村土地制度改革，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的住房市場(chǎng)；提高土地供給彈性，創(chuàng)新用地制度。

3.3 控制房屋的投資需求 房產(chǎn)作為商品在消費(fèi)品市場(chǎng)時(shí)滿足人們的居住需求是僅次于衣、食之后的第二基本需要，不應(yīng)該加以限制，也無(wú)法限制，應(yīng)該控制的是那一部分投資的需求。

3.4 加強(qiáng)保障性住房的建設(shè) 要確保用地供應(yīng)，增加政府投入；規(guī)范保障房準(zhǔn)入審核；多渠道籌措保障房資金，吸引更多社會(huì)資本的進(jìn)入；完善住房租賃市場(chǎng)，保護(hù)租賃者合法權(quán)益。

3.5 提高政府自身建設(shè) 政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的職能應(yīng)局限于宏觀調(diào)控，提供信息和公共服務(wù)，避免市場(chǎng)壟斷。政府調(diào)控政策的主旨應(yīng)是避免市場(chǎng)的大起大落。政策要保持連貫性、穩(wěn)定性、適度微調(diào)，這樣才有利于市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

4 結(jié)束語(yǔ)

金融和金融投資一定是共存的關(guān)系。一般的金融投資對(duì)象都不是生活必需品，比如股票、期貨等，但是住房這類是生活必需品，后者比前者的繁榮期更長(zhǎng)，很容易造成需求很大的假象。政府只有從宏觀政策上加以引導(dǎo)，才能有效保證經(jīng)濟(jì)的科學(xué)快速增長(zhǎng)，避免泡沫經(jīng)濟(jì)的出現(xiàn)。

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