“零首付”購房重出江湖

孫曉宇

“告別首付，無壓力購房筑家計(jì)劃?！?/p>

這樣的宣傳語有沒有吸引力？買房都不用費(fèi)勁了。

這是位于北京亦莊的珠江四季悅城推出的“全盤無首付”促銷策略，是繼該項(xiàng)目推出區(qū)域最低價(jià)后，再次大力度推出讓利措施，也是北京首個(gè)“零首付”樓盤。通過該計(jì)劃，購房者可以獲取由搜房網(wǎng)提供的金融支持。

此外，珠江四季悅城還推出了10套指定房源，這些房源在享受“告別首付，無壓力購房筑家計(jì)劃”權(quán)益的同時(shí)，還可獲得其他金融服務(wù)的優(yōu)惠。

自3月以來，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂風(fēng)聲鶴唳，后市觀望情緒愈發(fā)強(qiáng)烈。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近期一些城市開發(fā)商紛紛推出“零首付”、“低首付”樓盤，但是看上去優(yōu)惠的“零首付”背后卻暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

多地頻現(xiàn)“零首付”

今年以來，受到銀行信貸緊縮、樓市調(diào)控政策以及多個(gè)城市樓盤降價(jià)等諸多因素影響，全國(guó)各地樓市成交量一直不溫不火，房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

市場(chǎng)各方對(duì)今年樓市的確產(chǎn)生了擔(dān)憂，甚至有人用“低迷”這樣的詞語來形容。為了刺激購房者入市，有樓盤推出開發(fā)商“墊首付”、“零首付”、“首付分期交納”等營(yíng)銷措施。

位于山東省青島市黃島區(qū)江山路的水晶海岸項(xiàng)目，近期就推出分期交納首付的促銷活動(dòng)，一套價(jià)值60萬元的房源，可先交納10%的首付款，剩余的由開發(fā)商墊付。如此一來，購房者就可以憑首付發(fā)票，向銀行申請(qǐng)貸款，只要到10月31日之前將剩余首付款補(bǔ)齊還給開發(fā)商即可。而正常情況下，購房者貸款買房，首套房的首付比例一般為30%。

位于廣州番禺的時(shí)代傾城今年5月推出了“零首付”計(jì)劃，購房者只需交5萬元定金即可簽約，首付款最長(zhǎng)可分18個(gè)月付清，全額分期付款最長(zhǎng)3年付清。同樣位于番禺的金月灣近期也推出了“一成首付”活動(dòng)，允許業(yè)主在一個(gè)星期內(nèi)付一成首付，首套房買家可以在6個(gè)月內(nèi)付三成首付，二套房買家可以在6個(gè)月內(nèi)付清六成首付，并且免息。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，5月份廣州共有155個(gè)樓盤推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活動(dòng)。

在深圳，中介公司中躍地產(chǎn)打出“零首付”口號(hào)，聲稱深圳任何小區(qū)任何房子都可以做“零首付”，讓“零首付”話題更加火熱。

開發(fā)商墊付只為回籠資金

開發(fā)商“墊首付”、“零首付”等營(yíng)銷策略是基于哪些市場(chǎng)因素下的考慮？真能起到促銷作用嗎？

對(duì)開發(fā)商來說，采用“零首付”促銷方式，除可以有效緩解“資金鏈”斷裂的風(fēng)險(xiǎn)之外，還可以有效保護(hù)商品房?jī)r(jià)格，從而不需要再通過降價(jià)策略去進(jìn)行促銷。

知名樓市專家張宏偉對(duì)開發(fā)商的降低購房者入市門檻情況作出分析。他認(rèn)為，首先，在年初銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，由于短期內(nèi)資金壓力比較大或?yàn)楸M快回籠資金拿地?cái)U(kuò)張，開發(fā)商通過為購房者短期內(nèi)“墊首付”，套取銀行貸款，緩解由于持續(xù)調(diào)控而導(dǎo)致的公司財(cái)務(wù)方面的壓力，或?yàn)槠髽I(yè)拿地?cái)U(kuò)張準(zhǔn)備更充足的資金。其次，“墊首付”一方面是一個(gè)營(yíng)銷手段，另一方面，開發(fā)商可以通過“墊首付”的低首付比例方式，吸引更多的購房者到此購房，以此達(dá)到樓盤快速成交去化的目的。

畢竟，“零首付”對(duì)相當(dāng)一部分購房者來說，吸引力要遠(yuǎn)大于其他促銷手段。更何況，推行“零首付”后，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行，對(duì)開發(fā)商來說，何樂而不為呢？如此一來，所謂“零首付”，也就成了銀行與開發(fā)商合演的一出風(fēng)險(xiǎn)游戲，即將風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)化解或轉(zhuǎn)移。而這出戲的導(dǎo)演是開發(fā)商，主角則是銀行。

為什么銀行會(huì)愿意冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)，允許開發(fā)商推出“零首付”促銷手段呢？ 在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，相當(dāng)一部分開發(fā)商已經(jīng)面臨“資金鏈”斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。一旦開發(fā)商“資金鏈”斷裂，必然會(huì)給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。與其被動(dòng)等待風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，不如主動(dòng)采取措施，通過“零首付”這樣的方式，將風(fēng)險(xiǎn)從開發(fā)商身上轉(zhuǎn)移到廣大購房者身上。

按照目前的實(shí)際狀況，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)政策不作出重大調(diào)整，開發(fā)商出現(xiàn)問題是必然的，風(fēng)險(xiǎn)也就隨時(shí)可能爆發(fā)。在這樣的情況下，同意開發(fā)商推行“零首付”，就可以有效避免風(fēng)險(xiǎn)快速發(fā)生，將風(fēng)險(xiǎn)向后推遲。萬一經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，購房者生活條件改善，風(fēng)險(xiǎn)還可能得以避免。

如果開發(fā)商出現(xiàn)“資金鏈”斷裂，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)者和工作人員來說，壓力是非常大的。原因在于，影響和損失都會(huì)相當(dāng)大，責(zé)任追究也就會(huì)十分嚴(yán)厲。相反，將風(fēng)險(xiǎn)分散給成千上萬的購房者，只要購房者不出現(xiàn)集體斷供的現(xiàn)象，一般情況下，就不可能有大的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾爆發(fā)。自然，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)者和工作人員來說，也就十分愿意通過這樣的方式分散風(fēng)險(xiǎn)了。

“零首付”有風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商墊付首付款，讓“零首付”得以實(shí)現(xiàn)，這看似“免費(fèi)午餐”的背后卻暗藏風(fēng)險(xiǎn)。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗說，面對(duì)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻降價(jià)的情況，房地產(chǎn)公司被迫采取促銷辦法，回收現(xiàn)金流。天下沒有免費(fèi)的午餐，開發(fā)商墊付首付款，有的是要償還利息，有的通過暗地提高房?jī)r(jià)拿回收益，反而變相提高了房?jī)r(jià)。

“購房者還貸壓力驟增、銀行金融風(fēng)險(xiǎn)加劇，開發(fā)商倒是金蟬脫殼了?！鄙綎|某銀行業(yè)內(nèi)部人士表示，商業(yè)貸款正常流程是，客戶必須是用自己的錢交首付。而開發(fā)商通過墊付一部分錢，幫助購房者湊夠30%的首付款，可以把70%的房款從銀行貸出來，屬于違規(guī)套現(xiàn)。

李鐵崗也認(rèn)為，“零首付”和“低首付”性質(zhì)是一樣的，開發(fā)商幫購房者墊付首付款，幫不符合貸款條件的購房者貸款，相當(dāng)于越過了金融貸款審核的門檻，中間存在一定騙貸的嫌疑，本身存在很大金融風(fēng)險(xiǎn)，是不符合國(guó)家相關(guān)政策的。

實(shí)際上，《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知》明確規(guī)定，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%。而針對(duì)購房“零首付”問題，一些地區(qū)銀監(jiān)部門近期也發(fā)文要求防范相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。北京銀監(jiān)局近日就通知要求，不得利用個(gè)人住房按揭貸款與個(gè)人綜合消費(fèi)貸款相捆綁的個(gè)人組合貸款品種，輾轉(zhuǎn)為住房按揭貸款提供首付款資金需求。

海南某銀行信貸主管也表示，“ 零首付”讓銀行失去了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)客戶的辨識(shí)能力，極有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)不支持，也不允許。

“零首付”形式多樣

據(jù)建設(shè)工程與房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域人士劉宏偉介紹，“零首付”的形式多樣，其中比較普遍的有兩種：一種是開發(fā)商自行墊資或者尋找關(guān)聯(lián)公司墊資，或者聯(lián)合銀行以辦理信用卡分期還款的形式刷卡支付首付；另一種是開發(fā)商先行出具墊資證明，協(xié)助購房者獲得貸款后，再協(xié)助購房者以裝修貸款的名目獲得銀行貸款償還墊付的首付。

記者采訪到操作過多起“零首付”購房的房產(chǎn)中介劉先生，他告訴記者，“零首付”購房曾是一個(gè)私下操作的“秘密”，主要是通過疏通銀行“關(guān)系”，提高房子評(píng)估價(jià)獲得銀行貸款來支付首付。

他給記者算了一筆賬：一套房?jī)r(jià)值100萬元，按首付3成計(jì)算，購房者需首付30萬元，貸款7成就是70萬元。但他們可以與銀行“疏通”，將房產(chǎn)評(píng)估到145萬元，貸款7成就是101.5萬元，這就是所謂的“零首付”購房。

“這樣的做法現(xiàn)在已經(jīng)行不通了，除非有‘特殊關(guān)系?！眲⑾壬寡?，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控很嚴(yán)，現(xiàn)在宣傳的“零首付”多數(shù)只是一個(gè)噱頭。endprint