當(dāng)前江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)研判及應(yīng)對(duì)

陳晨

一、2014年一季度江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特征

2014年1月以來，江蘇商品住宅新增供應(yīng)同比小幅增長(zhǎng)，存量規(guī)模高位運(yùn)行，市場(chǎng)銷售同比下降，房?jī)r(jià)漲幅較快回落，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)分化更加明顯，整體呈現(xiàn)下行調(diào)整態(tài)勢(shì)，但當(dāng)前市場(chǎng)尚未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

新增供應(yīng)同比小幅增長(zhǎng)。1月1日～3月20日，全省商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積1493萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.2%，增幅比2013年一季度回落17.2個(gè)百分點(diǎn)，供銷比為0.88：1。其中，13個(gè)省轄市市區(qū)商品住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積789平方米，同比增長(zhǎng)6.8%，增幅比2013年一季度回落10個(gè)百分點(diǎn)，供銷比為0.85：1。

市場(chǎng)銷售面積同比下降。1月1日～3月20日，全省商品住宅登記銷售面積1697萬(wàn)平方米，同比下降19.0%（2013年一季度同比增長(zhǎng)89.7%）。其中，13個(gè)省轄市市區(qū)商品住宅登記銷售面積923萬(wàn)平方米，同比下降15.2%（2013年一季度同比增長(zhǎng)56.5%）。商品住宅銷售同比下降的主要原因：一是市場(chǎng)自身調(diào)整因素，從2012年5月份起，江蘇商品住房銷售持續(xù)高位運(yùn)行，時(shí)間已經(jīng)超過18個(gè)月，市場(chǎng)需求得到一定的釋放；二是受信貸政策繼續(xù)收緊、商業(yè)銀行貸款利率上浮、貸款期限拉長(zhǎng)等因素影響；三是因部分城市樓盤降價(jià)引發(fā)市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整，購(gòu)房者觀望情緒增強(qiáng)。從實(shí)際銷售水平看，1～2月份全省省轄市市區(qū)商品住宅月均登記銷售面積為354萬(wàn)平方米，超過2006～2013年月均銷售336萬(wàn)平方米的水平，但低于2009年（456萬(wàn)平方米）、2012年（368萬(wàn)平方米）和2013年（438萬(wàn)平方米）全年月均銷售水平，總體來看，一季度商品住宅銷售仍處于較高規(guī)模。

成交價(jià)格漲幅總體趨緩。1月1日～3月20日，全省商品住宅成交均價(jià)6658元/平方米同比增長(zhǎng)3.4%，增幅較上年同期下降了5.2個(gè)百分點(diǎn)；與上年全年商品住房成交均價(jià)6978元/平方米相比，下降了4.6%，增幅下降了3個(gè)百分點(diǎn)。13個(gè)省轄市市區(qū)商品住宅成交均價(jià)7425元/平方米，同比增長(zhǎng)2.0%，增幅較去年同期下降8.7個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)南京、無錫、揚(yáng)州、徐州4個(gè)城市新建住宅價(jià)格監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析，從2013年12月開始，新建商品住房銷售價(jià)格同比、環(huán)比增幅都呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)。

二、江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在的隱憂

商品住宅可售房源規(guī)模偏大。截至3月20日，全省商品住宅累計(jì)可售面積12766萬(wàn)平方米，其中，13個(gè)省轄市市區(qū)商品住宅累計(jì)可售面積6683萬(wàn)平方米，省轄市市區(qū)商品住宅存量的去化期約為15.7個(gè)月，比去年12月末增加了0.4個(gè)月，除南京市商品住宅可售房源去化期約為5個(gè)月外，其余12個(gè)地級(jí)城市均接近或超過一年，其中個(gè)別城市將近兩年。

房地產(chǎn)市場(chǎng)分化更加明顯。一是結(jié)構(gòu)分化，中小套型商品住宅成交活躍，144平方米以上套型相對(duì)滯銷；新建商品住宅銷售勢(shì)頭良好，而商業(yè)辦公用房銷售形勢(shì)嚴(yán)峻。二是房地產(chǎn)企業(yè)分化，市場(chǎng)集中度向央企、品牌上市開發(fā)企業(yè)積聚，部分中小開發(fā)企業(yè)發(fā)展困難。三是地區(qū)分化，大致可分為三種類型：第一類是南京市，商品住宅供應(yīng)相對(duì)不足、庫(kù)存緊張，商品住宅成交比較活躍，部分樓盤仍然存在排隊(duì)搖號(hào)以及“日光”現(xiàn)象，房?jī)r(jià)上漲壓力較大。但是年初南京市土地市場(chǎng)首場(chǎng)正式拍賣會(huì)上推出的4幅住宅用地，少有企業(yè)參與競(jìng)拍，最終除1幅地塊以33.9%的溢價(jià)率成交外，其他3幅均以底價(jià)成交。與2013年開發(fā)企業(yè)需經(jīng)幾十輪舉牌爭(zhēng)奪一幅地塊的火爆場(chǎng)面相比，近期土地市場(chǎng)有點(diǎn)冷清。第二類是無錫、常州、泰州、鹽城、連云港等城市，可售商品住宅存量較大，已供土地可開發(fā)量較大，土地市場(chǎng)比較低迷。第三類是蘇州、南通、徐州等市，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體比較平穩(wěn)，但也存在下行壓力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)局部顯現(xiàn)。一些城市由于商品住房庫(kù)存較大，供過于求，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金偏緊苗頭，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。如無錫市，目前已有多個(gè)在售商品房項(xiàng)目因企業(yè)債務(wù)糾紛被法院查封，導(dǎo)致資金無法收回，工程處于停建狀態(tài)，存在“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)。為緩解資金壓力、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，越來越多的開發(fā)企業(yè)開始采取多種策略拉動(dòng)銷售。有的采取“墊首付”的方式來刺激銷量，如央企保利集團(tuán)針對(duì)南京九龍湖、江寧大學(xué)城、仙林湖等三個(gè)樓盤采取“一成首付”，即買房人只需要支付一成首付款，剩余首付款只需要在半年內(nèi)補(bǔ)齊即可，這相當(dāng)于開發(fā)商為買房人墊付了部分首付款；有的采取了降價(jià)促銷策略，但降價(jià)促銷在目前商品房預(yù)售制度框架下，已購(gòu)房者不能接受尚未拿到房就貶值的事實(shí)，容易引起退房、交付等矛盾，有時(shí)甚至引發(fā)集訪或群體性事件，對(duì)于地方政府來說維穩(wěn)壓力逐步加大。如常州九龍倉(cāng)年華里單價(jià)降價(jià)千元，引起前期業(yè)主采取打橫幅、對(duì)話等方式進(jìn)行維權(quán)行動(dòng)，甚至出現(xiàn)打砸售樓處的過激行為。泰州市近期退房現(xiàn)象逐步增多，業(yè)主通過提出商品房存在質(zhì)量缺陷、配套不完善等問題，提出退房要求。

企業(yè)融資與個(gè)人貸款難度加大。面對(duì)流動(dòng)性緊縮，各大銀行從風(fēng)險(xiǎn)防范角度或多或少地收緊了房貸并放緩放貸速度，而大部分房企，尤其是中小房企，銀行貸款仍然是主要融資來源，眾多房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款融資進(jìn)入困難時(shí)期。同時(shí)，個(gè)人購(gòu)房者也較難獲得房貸，不僅是二套房，首套房貸款利率也難有優(yōu)惠，去年底至今年以來，工、農(nóng)、中、建等四大國(guó)有商業(yè)銀行均上調(diào)了首套房貸款利率至基準(zhǔn)利率，近期，甚至還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%～10%，一些股份制銀行上浮幅度更高，如廣發(fā)銀行上浮20%，平安銀行最高上浮30%，而且審批速度較慢，放款時(shí)間延長(zhǎng)，商業(yè)貸款原來放款時(shí)間只要1個(gè)月左右，目前普遍要2個(gè)月，有些城市要在3個(gè)月以上。在存量房市場(chǎng)，已經(jīng)有多家銀行對(duì)購(gòu)買首套二手住房的購(gòu)房者取消了貸款。

市場(chǎng)觀望氣氛日趨增強(qiáng)。受到當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)以及媒體唱衰樓市的影響，購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期有所增強(qiáng)，市場(chǎng)觀望氣氛加劇。據(jù)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)反映，今年以來，到售房現(xiàn)場(chǎng)看房的客流量總體減少，購(gòu)房者選房購(gòu)房的時(shí)間有所拉長(zhǎng)。面對(duì)市場(chǎng)下行壓力，一些地方政府按照分城、分策調(diào)控的思路，對(duì)既有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策也有了適當(dāng)調(diào)整的愿望。2013年7月，鹽城市取消商品房房?jī)r(jià)備案制度，著力促進(jìn)商品房存量消化；近期，蘇州、無錫等地均提出放松限購(gòu)、限貸政策的需求。endprint

三、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的支撐。2014年是我國(guó)深化改革的一年，改革紅利的釋放和調(diào)整回落的風(fēng)險(xiǎn)交織出現(xiàn)。全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，但仍是穩(wěn)中求進(jìn)，保持緩慢增長(zhǎng)。投資增長(zhǎng)存在下行壓力，政府投資受資金影響增長(zhǎng)乏力，制造業(yè)投資因需求不足和產(chǎn)能過剩而投資欲望下降，所以更期待保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，發(fā)揮對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用。

貨幣政策環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不利。從國(guó)際看，隨著美國(guó)和歐洲等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)明顯，美國(guó)正逐步退出量化寬松政策，大量國(guó)際資本紛紛撤出新興經(jīng)濟(jì)體國(guó)家，新興經(jīng)濟(jì)體國(guó)家經(jīng)濟(jì)不同程度地出現(xiàn)增速放緩現(xiàn)象。從國(guó)內(nèi)看，產(chǎn)業(yè)政策和貨幣政策更注重調(diào)結(jié)構(gòu)和發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）增速預(yù)計(jì)不會(huì)超過2013年，按照“用好增量、盤活存量”的要求，商業(yè)銀行新增貸款不太可能再向房地產(chǎn)開發(fā)傾斜，加上銀行流動(dòng)性階段性短缺和市場(chǎng)利率上升等問題，房地產(chǎn)開發(fā)和個(gè)人住房貸款將面臨資金壓力。

國(guó)家調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在諸多不確定性因素。一是中央提出要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，房地產(chǎn)調(diào)控的去行政化將成為未來總體走向，房地產(chǎn)調(diào)控思路可能由過去的穩(wěn)定房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)為調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系為主。但是構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制的具體舉措和內(nèi)容尚未明確。二是中央提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。上海市、重慶市開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，擴(kuò)大試點(diǎn)的呼聲已經(jīng)持續(xù)了一年多，但是具體哪些地區(qū)開展試點(diǎn)、何時(shí)試點(diǎn)、試點(diǎn)稅率、稅收征收環(huán)節(jié)尚未明確，房產(chǎn)稅立法的時(shí)間推進(jìn)表也未明確。三是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，隨著戶籍制度改革，人口向城市尤其是中小城市的轉(zhuǎn)移，將改變房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。但是農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的購(gòu)買力如何，又會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響，尚難以具體估量。四是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施、個(gè)人住房信息查詢、公務(wù)員財(cái)產(chǎn)公示等對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度，也尚待進(jìn)一步觀察。

四、以改革促進(jìn)江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展

要圍繞使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和習(xí)近平總書記在去年中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)會(huì)上提出要“構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”的要求深化改革。

推進(jìn)保障性安居工程和住房保障體系建設(shè)。加快出臺(tái)住房保障條例，建立適合國(guó)情和發(fā)展實(shí)際的城鎮(zhèn)居民最低居住標(biāo)準(zhǔn)和住房保障收入標(biāo)準(zhǔn)，以便更好地落實(shí)政府住房保障職責(zé)。持續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在保障性安居工程建設(shè)中，堅(jiān)持量質(zhì)并重，更加注重房源合理布局，更加注重設(shè)施配套，更加注重品質(zhì)提升。強(qiáng)化保障性住房分配和管理，建立住房保障對(duì)象收入、資產(chǎn)動(dòng)態(tài)聯(lián)審制度，全面實(shí)現(xiàn)保障政策、房源、對(duì)象、流程、結(jié)果的“五公開”，實(shí)現(xiàn)保障房管理權(quán)力陽(yáng)光運(yùn)行。

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類指導(dǎo)。根據(jù)“省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，城市人民政府抓落實(shí)”的要求，進(jìn)一步深化監(jiān)測(cè)分析工作，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)的動(dòng)態(tài)追蹤，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析的科學(xué)性和預(yù)見性。健全省、市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，省會(huì)同各市主管部門聯(lián)合編制全省和各市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告，共同研判全省及各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)變化，指出各地房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的突出問題，分城、分策提出促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見和建議，保持政策的穩(wěn)定性，減少人為因素造成市場(chǎng)大幅波動(dòng)。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，為體現(xiàn)中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控分類指導(dǎo)的原則，允許地方政府根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整或取消住房限購(gòu)政策。

健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制。一是高度重視住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃編制和實(shí)施工作。通過編制和實(shí)施規(guī)劃、計(jì)劃構(gòu)建土地市場(chǎng)和住房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理的調(diào)控目標(biāo)。二是健全國(guó)家住房金融政策實(shí)施機(jī)制。當(dāng)前，應(yīng)完善監(jiān)督考核措施，督促各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家住房信貸政策。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，可借鑒日本“住宅金融公庫(kù)”的做法，建立國(guó)家住房銀行，貫徹落實(shí)國(guó)家住房金融政策。三是改革房地產(chǎn)開發(fā)和預(yù)（銷）售制度，在進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資渠道的同時(shí)，逐步取消現(xiàn)有的預(yù)售制度。在解決好稅收等利益分配問題的基礎(chǔ)上，取消以項(xiàng)目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)銷售的經(jīng)營(yíng)模式，以便更好地維護(hù)群眾利益、防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者系江蘇省建筑工程管理局副局長(zhǎng)）

責(zé)任編輯：浩 宇endprint