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    “以人查房”好戲開場

    2014-06-17 21:59:45李宇嘉
    新民周刊 2014年23期
    關鍵詞:隱私權官員信息

    李宇嘉

    馬年樓市又遭遇一枚“重磅炸彈”——5月28日,在國土資源部計劃給國務院上報的《不動產(chǎn)登記條例》(以下簡稱“《條例》”)中,不動產(chǎn)信息登記信息管理基礎平臺將與官員財產(chǎn)申報信息等系統(tǒng)并軌,“依法以人查房”被寫進《條例》第6章第72條。國土部官員預計該《條例》最晚會在2014年年底出臺。

    這些年“以人查房”成了反腐利器,但由于其涉及隱私權問題,官方對不動產(chǎn)信息查詢嚴格控制。如果全國實行不動產(chǎn)登記信息管理互通互享,是否會造成大量的恐慌性拋盤上市?中國樓市能否承受這個打擊?

    一度被叫停的“查房”

    2012年下半年以來,“房姐”、“房叔”乃至“房爺”迭出,一連串事件讓住房信息系統(tǒng)如何查詢一度成為關注熱點,一些地方隨后出臺房屋信息查詢規(guī)范,除申請查詢本人房屋信息和國家公檢法等機關的協(xié)助查詢外,嚴厲禁止“以人查房”。

    這十年中國房價不斷上漲,房子是最好的理財去向,還不需要像股票一樣經(jīng)常打理。而且,一些官員可以通過多搞幾個假戶口、假名字或者轉(zhuǎn)移給子女、分散到各地等方式來規(guī)避監(jiān)督,反正信息沒有聯(lián)網(wǎng),誰也搞不清狡兔有幾窟。

    “房姐”、“房叔”甚至是“房爺”的屢屢被曝光,還是在住房沒有全面普查(上一次住房普查還是1986年的事)、住房信息沒有聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還未開展、嚴肅戶口婚姻亂象等工作還未啟動的條件下發(fā)生的。試想,若這些工作全面展開,“房家”老老小小在中國到底有多大規(guī)模?

    全國人大代表、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長周嵐在2013年全國“兩會”期間呼吁,盡快開展全國第二次城鎮(zhèn)房屋普查,并把房屋普查與全國城鎮(zhèn)房屋管理動態(tài)數(shù)據(jù)庫構建結合起來。

    即使現(xiàn)在允許的“以房查人”,其實也有多重障礙。比如,此前廣州產(chǎn)權查詢只要有房產(chǎn)證編號、房產(chǎn)地址任何一個信息就可以,但2012年底廣州爆出“房嬸”事件后,2013年1月起,查詢者需同時提供房產(chǎn)證編號、地址和登記字號等。

    隱私權當然是叫?!耙匀瞬榉俊钡脑?,但應該不是主要原因。

    隱私權之辯

    個人不動產(chǎn)信息屬于隱私權保護范疇,應予以嚴格保護,不應允許其他人隨意查詢和散布。因此,公眾要求完全開放“以人查房”可能合情,未必合法。這就是為何各國房屋登記信息公開范圍和口徑有所不同,但一般都僅限于“以房查人”的主要原因了。

    但在探討個人不動產(chǎn)的隱私權時,大前提是所有不動產(chǎn)所有者獲得不動產(chǎn)的途徑是合法的,機會是均等的。對于官員財產(chǎn)的監(jiān)督,我國沒有完善的不動產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅或物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅等)制度、官員財產(chǎn)公示制度和嚴厲的官員失信處罰制度等,官員的財產(chǎn)狀況并不透明。

    因此,在“以人查房”的法理問題上,若涉及到掌握公權的官員,隱私權不應具有太大的權重。事實上,即便在公權力受到嚴格約束的發(fā)達國家,也實施嚴格的公務人員財產(chǎn)強制公示制度,其目的就是為了對公務人員可能濫用公權形成有效的威懾,事實上也是“犧牲”了公務人員的部分隱私權。

    在研究不動產(chǎn)信息該如何查詢前,先要搞清楚不動產(chǎn)登記和不動產(chǎn)信息查詢的關系。不動產(chǎn)之所以必須要到政府規(guī)定的登記機構登記,是基于《物權法》物權公示的原則。在現(xiàn)實生活中,我們在買房子、辦抵押貸款、以房產(chǎn)入股或償債、破產(chǎn)清算時,經(jīng)常需要確認某一宗不動產(chǎn)是屬于誰、或幾方共有、是否已被出售或抵押,從而避免“一房二賣”、“掏空資產(chǎn)”等欺詐行為,這就需要到不動產(chǎn)登記機構去查詢相關信息,焦點就是這房子是不是屬于某個人的,這就是“以房查人”。實際上,在現(xiàn)行不動產(chǎn)登記系統(tǒng)下,任何一個地方都可以實現(xiàn)“以房查人”。而“以人查房”則是通過輸入個人身份信息,查詢其名下有多少宗不動產(chǎn),以及各宗不動產(chǎn)的權屬邊界。

    “以房查人”是世界各國主要的房屋信息查詢方式。“以人查房”一般不對普通公民開放,這也是世界通行的一種做法。進行不動產(chǎn)登記時,登記簿的編成有兩種方式,即以人為中心的編成和以土地或房屋等物為中心的編成。物的編成方式更為科學,目前世界上多數(shù)國家采取這一方式。

    以人查房的理由

    建立全國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息系統(tǒng),是個“勞民傷財”的活兒。一是土地、房產(chǎn)、林地、灘涂等不動產(chǎn)類別的登記掌握在不同的行政部門,可謂“九龍治水”,各有各的利益在里面,讓國土部來統(tǒng)籌是基于任何不動產(chǎn)都不能離開地而“懸空”,而國土部能否協(xié)調(diào)利益而統(tǒng)一起來是個問題;二是按照住建部2010年6月的調(diào)查結果,全國尚有891個縣未建立房屋登記信息系統(tǒng),占全國的55%,不少城市依舊采取紙質(zhì)檔案進行登記,紙質(zhì)檔案電子化的人工和財力成本一定不菲;三是不動產(chǎn)信息缺失、登記的標準和口徑不一致非常嚴重,即便在住房領域,小產(chǎn)權房、軍產(chǎn)房、福利房等非商品類住房大多數(shù)未進行登記,補齊資料的成本也很龐大;四是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)建立的過程中,利益方人為制造的阻力也需要破除,隱性成本也很大。

    既然如此費神費力,那么這一信息系統(tǒng)建立起來后,就必須要發(fā)揮極大的效力才對得起付出的成本,堅持什么樣的信息查詢原則就非常關鍵了。具體來說,保護合法產(chǎn)權、征收房產(chǎn)稅、反對腐敗應該是最主要的三個應用領域,也是時下改革急需要突破的地方。但不管是在哪個方面的應用,都必須要堅持“以人查房”的應用取向。

    “以房查人”確實能夠證明某一套房是否屬于某個人,對于產(chǎn)權保護的意義自不言而喻。時下,經(jīng)濟自由度越來越大,個人財產(chǎn)遍布全國完全是可能的。由于“以房查人”既不能統(tǒng)一房產(chǎn)、又不能統(tǒng)一人,其對產(chǎn)權的保護越來越力不從心。例如,前段時間鬧得沸沸揚揚的李陽離婚財產(chǎn)糾紛案,原本由夫妻共有并因離婚而正常分割的房產(chǎn),卻因為當事人的隱瞞、轉(zhuǎn)移而遲遲無法通過法律途徑確認和分割,損害了另一當事人的不動產(chǎn)利益,這事實上就是無法做到“以人查房”造成的。

    而且,在我國沒有個人破產(chǎn)制度的情況下,如果仍堅持只能“以房查人”,在工商業(yè)經(jīng)營、銀行信貸和民間借貸等領域,就無法避免惡意逃債傾向,因為誰都可以隱匿名下的不動產(chǎn),冒險經(jīng)營、過度負債的情況也就難以杜絕。

    征收房產(chǎn)稅和反腐敗,更需要堅持“以人查房”。參照國外房產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗,在一定免稅面積(如家庭每人30平方米)以外,額外占用的公共空間越多、空間資源的評估價值越大,也就應該征收更多的房產(chǎn)稅。在這種房產(chǎn)稅征收模式下,首先就需要搞清楚一個人或家庭到底有多少套房子、房子的評估價值有多大。只能“以房查人”,不僅無法征收房產(chǎn)稅,而且擁有多套房的人一定成為逃稅的主力。

    另外,置業(yè)是中國人儲備財富的基本形式,由于近年來房價上漲,房屋的財富增值效應非常突出。只有通過“以人查房”,摸清楚官員到底有多少房子,才能弄清楚其財產(chǎn)來源合法還是不合法。

    當然,“以人查房”必須有嚴格的法定程序,不能隨意“人肉”。如果真正以保護產(chǎn)權、反腐和征稅為取向,心里沒鬼的人不會反對。

    潘石屹曾說,把全國的房子持有信息都聯(lián)網(wǎng),只要拿著身份證號或名字可以查出任何人的房產(chǎn)狀況,二手房供應量一定大量增加,從而導致房價下降。近期,部分城市也出現(xiàn)豪宅和別墅拋盤的現(xiàn)象,這與反腐力度加大、征收房產(chǎn)稅傳聞、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的威懾或許有一定關系。一些官員非法占有的房子多位于城市優(yōu)質(zhì)區(qū)域,反腐確能讓他們急于拋售,對降低房價有一定作用。

    不過筆者認為,房價漲跌最終是市場供求關系所致,反腐涉及到的房產(chǎn)與全社會供需的規(guī)模不在一個數(shù)量級上,故不能將房價下跌寄托在反腐上。(作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心)endprint

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