淺談北京市經(jīng)營(yíng)性用地?cái)U(kuò)展的進(jìn)程和特征

焦雪峰

[摘要]首都北京在我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中具有重要的標(biāo)志性作用，北京作為國(guó)內(nèi)一線城市，其經(jīng)營(yíng)性用地的供應(yīng)政策、方式和土地管理制度對(duì)分析全國(guó)的經(jīng)營(yíng)性用地特征具有重要的參考價(jià)值。分析近年北京市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)情況和區(qū)域分布特征以及結(jié)構(gòu)變化特征，預(yù)測(cè)北京經(jīng)營(yíng)性用地未來會(huì)呈現(xiàn)郊化發(fā)展、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地增加、保障性住房用地供應(yīng)增加的趨勢(shì)。

[關(guān)鍵詞]北京市；經(jīng)營(yíng)性用地；空間方向；特征

[中圖分類號(hào)]F3034 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]2095-3283（2014）04-0050-03

一、北京市2009—2012年經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)情況回顧

土地年度供應(yīng)計(jì)劃有利于政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，加強(qiáng)土地供應(yīng)統(tǒng)籌管理。近年來北京市經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)計(jì)劃見表1：

12009年土地供應(yīng)總量在5700公頃左右，其中新增建設(shè)用地嚴(yán)格控制在3300公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地2400公頃左右。在2009年土地供應(yīng)總量中，基礎(chǔ)設(shè)施用地2800公頃；工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地800公頃；其他產(chǎn)業(yè)用地200公頃；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育和行政辦公用地400公頃；住宅用地1300公頃，其中：廉租住房及經(jīng)濟(jì)適用住房類用地200公頃，限價(jià)商品房及政策性租賃房用地400公頃，商品住宅用地700公頃，商服用地200公頃。

22010年度全市計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量6400公頃，全年實(shí)際供應(yīng)總量6489公頃，完成計(jì)劃101%，較上年同期增長(zhǎng)7%。2010年，住宅用地供應(yīng)計(jì)劃提前完成，保障性住房用地供應(yīng)超額完成。保障性住房及自住型中小套型普通商品房用地供應(yīng)量約占住宅用地供應(yīng)總量的72%，初步實(shí)現(xiàn)了住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。商服用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)等產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)節(jié)奏加快，為擴(kuò)大內(nèi)需、提升經(jīng)濟(jì)總量奠定基礎(chǔ)。

32011年土地供應(yīng)計(jì)劃總量為6500公頃，實(shí)際供地5735公頃，完成計(jì)劃882%。其中交通用地供應(yīng)1050公頃，特殊用地供應(yīng)236公頃，公共管理和公共服務(wù)用地1295公頃，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地813公頃，住宅用地1936公頃（保障性安居工程用地1338公頃，商品住宅用地598公頃），商服用地405公頃。2011年實(shí)際供應(yīng)土地總量5735公頃，完成全年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的882%，比上年同期下降12%?？偟膩碚f，2011年土地供應(yīng)量滿足了首都經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和民生用地需求。

42012年全年計(jì)劃完成供地總量5700公頃，其中可供商品房開發(fā)的商品住宅用地850公頃，商服用地350公頃。2012年北京市土地計(jì)劃出讓共計(jì)5700公頃，同比減少123%。其中，住宅用地為1700公頃，商品住宅用地為850公頃，工業(yè)用地供應(yīng)量為1100公頃。2012年土地供應(yīng)計(jì)劃住宅用地供應(yīng)量和保障性用地供應(yīng)量明顯減少，但從整體供應(yīng)比例來看，保障房的比重有所上調(diào)，住宅用地供應(yīng)量明顯受到削減。

2/3以上的產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)集中在園區(qū)和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，有利促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。嚴(yán)格落實(shí)了“保障性住房用地供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量的50%”、“各類保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量的70%”。

二、北京市經(jīng)營(yíng)性用地區(qū)域分布特征

從供地情況看，2009—2012年，北京住宅類土地出讓合計(jì)為221塊，合計(jì)土地出讓建筑面積為36505萬(wàn)平方米，其中五環(huán)外土地供應(yīng)占比達(dá)81%，房山區(qū)供地占比達(dá)1822%，大興區(qū)占比達(dá)1667%，通州區(qū)占比為11%（見表2）。

2008—2012年土地成交集中分布在大興、順義、通州、密云和平谷等區(qū)域，主要原因如下：

1北京市中心城區(qū)土地日益緊缺

根據(jù)北京《2011—2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，“十二五”期間，三環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地，四環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地。

2軌道交通快速發(fā)展

近幾年北京軌道交通建設(shè)逐步完善，近郊區(qū)域商業(yè)的發(fā)展很快，隨著地鐵亦莊線、大興線、6號(hào)線、房山線、順義線等開通，拉近了市區(qū)與通州、大興等近郊的時(shí)空距離，目前通州、昌平、大興、順義、亦莊開發(fā)區(qū)均已出現(xiàn)一定規(guī)模的居住社區(qū)，可以預(yù)見，“住宅郊區(qū)化”的趨勢(shì)將在交通、區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的助力下進(jìn)一步強(qiáng)化。

3京郊土地成本優(yōu)勢(shì)明顯

隨著市中心區(qū)域土地供應(yīng)的減少，土地價(jià)格飆升，房屋的價(jià)格飛漲，京郊土地成本較低，房屋成本相對(duì)較低，越來越多的購(gòu)房者傾向于選擇在居住密度小、房?jī)r(jià)成本低的郊區(qū)置業(yè)，一定程度上激發(fā)了開發(fā)商的熱情，同時(shí)中心城區(qū)土地資源緊張，可供應(yīng)土地稀少，目前土地供應(yīng)不得不集中在郊區(qū)，進(jìn)一步推動(dòng)了住宅郊區(qū)化的趨勢(shì)。

三、北京市經(jīng)營(yíng)性用地結(jié)構(gòu)變化特征

2011年，由于受北京對(duì)住宅的嚴(yán)厲限購(gòu)，北京共有249宗地塊成交，其中居住用地44宗，商業(yè)辦公用地76宗，工業(yè)用地131宗（見表3）。商業(yè)辦公地塊成交首次超過居住地塊。另一方面，北京商業(yè)辦公用地成交比重為29%，高于全國(guó)平均水平13個(gè)百分點(diǎn)；而居住用地成交比重24%，低于全國(guó)平均水平5個(gè)百分點(diǎn)。

2012年住宅、商業(yè)辦公、工業(yè)供地規(guī)劃建筑面積分別為596萬(wàn)平米、265萬(wàn)平米、805萬(wàn)平米，相比2011年增幅分別為-359%、-598%、88%，除工業(yè)用地繼續(xù)保持上漲之外，住宅、商業(yè)及辦公用地規(guī)模均出現(xiàn)明顯下滑。

2010—2012年，多宗高價(jià)居住地塊提增土地價(jià)格，2011年因高地價(jià)地塊供應(yīng)較少，當(dāng)年總體居住類用地價(jià)格下挫（見表4）。通過數(shù)據(jù)以居住用地為例分析，而土地樓面價(jià)格及土地單價(jià)呈水漲船高之勢(shì)，居住類用地成交單價(jià)創(chuàng)近年新高，樓面價(jià)也是近年最高點(diǎn)（見表5）。

從統(tǒng)計(jì)上看，其他非經(jīng)營(yíng)性土地價(jià)格變動(dòng)較為平穩(wěn)，波動(dòng)幅度不大，其他用途用地樓面價(jià)呈現(xiàn)波動(dòng)上升的趨勢(shì)，商業(yè)金融用地樓面價(jià)從3033元/m2上升到2010年的9323元/m2，隨后受國(guó)家政策的影響價(jià)格出現(xiàn)下降，2012年樓面價(jià)為6949元/m2，綜合用地樓面價(jià)從2503元/m2上升到4919元/m2，2013年下降到4470元/m2，工業(yè)用地價(jià)格變動(dòng)較為平穩(wěn)。

四、北京市經(jīng)營(yíng)性用地?cái)U(kuò)展趨勢(shì)

1郊區(qū)化趨勢(shì)更加明顯

根據(jù)《2011—2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，“三環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地和大型公建用地，四環(huán)以內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)集中建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房用地以及大型公共設(shè)施建設(shè)用地?！薄笆濉逼陂g北京將重點(diǎn)推動(dòng)城鄉(xiāng)接合部、城市南部和西部等薄弱地區(qū)發(fā)展，引導(dǎo)重點(diǎn)新城和小城鎮(zhèn)建設(shè)。城市中心區(qū)可利用土地較少，少量的市區(qū)可以利用土地由于拆遷成本較高，拆遷難度較大，未來土地供應(yīng)郊區(qū)化將成為主流。

2產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地供應(yīng)將會(huì)增加

北京市發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于報(bào)送2012年北京市商品房投資計(jì)劃的通知》，首次將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目寫入商品房投資計(jì)劃，并納入重點(diǎn)鼓勵(lì)目錄。大力發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，加大非住宅類用地供應(yīng)，給調(diào)控土地市場(chǎng)調(diào)控提供了一條新思路。

3保障性住房用地供應(yīng)增加

2007年，國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，提出進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度；改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度；逐步改善其他住房困難群體的居住條件，包括加快集中成片棚戶區(qū)的改造，積極推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治以及多渠道改善農(nóng)民工居住條件等。以此為指導(dǎo)，我國(guó)開始大規(guī)模建設(shè)保障性住房，未來每年保障性住房用地供應(yīng)將會(huì)增加。

[參考文獻(xiàn)]

[1]國(guó)土資源部2012年中國(guó)國(guó)土資源公報(bào)[EB/OL]wwwmirgovcn，2013-04-20

[2]北京市土地儲(chǔ)備中心2008—2012年北京市土地成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告[R]

（責(zé)任編輯：牟洪波）