淺析秦皇島市商業(yè)綜合體項目開發(fā)

白麗香

摘 要：秦皇島目前處于百貨獨大的商業(yè)局面，絕大部分商業(yè)都是百貨模式，而且業(yè)態(tài)同質(zhì)化較重，餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)占比較小，體驗型消費需求空間亟待挖掘。

關鍵詞：秦皇島市； 商業(yè)綜合體

中圖分類號：F590 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3315（2014）05-172-001

一、商業(yè)綜合體現(xiàn)狀分析

“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。商業(yè)綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產(chǎn)生的，因此其在城市的核心區(qū)域和未來的核心區(qū)域，具體的位置大致可以分為四類：新開發(fā)區(qū)的中心商貿(mào)區(qū)、城市副中心、CBD和交通樞紐。休閑商業(yè)綜合體難點在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是關鍵、盈利模式是核心。具有鮮明文化主題的休閑商業(yè)綜合體，是一種商業(yè)地產(chǎn)項目，作為一種開放式的休閑消費場所，已經(jīng)成為都市休閑旅游的核心項目，成為城市或區(qū)域的地標性建筑，成為商業(yè)文化和城市文化的重要名片，在城市建設中的地位越來越高了。

目前除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體增量在2005-2010年期間呈井噴狀態(tài)，相較前一個五年，面積增量翻了將近5.4倍，預計截至2015年，即將入市的綜合體面積將達到16437萬平方米。城市綜合體未來一段時間內(nèi)將保持高速增長態(tài)勢。城市綜合體經(jīng)過數(shù)年的發(fā)展，成績顯著，而商業(yè)綜合體將是未來城市綜合體的發(fā)展方向，是城市綜合體發(fā)展的主流模式。

從某種意義上講，我國商業(yè)的發(fā)展已經(jīng)從傳統(tǒng)的商店與商店之間的競爭發(fā)展到商界與商界之間的競爭，發(fā)展到商圈與商圈之間的競爭，從今年全國商業(yè)綜合體的發(fā)展情況來看，商業(yè)綜合體在城市中的經(jīng)濟和形象地位日益突出，商界經(jīng)濟強烈?guī)又鞘袇^(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)綜合體已經(jīng)成為城市商業(yè)發(fā)展市容風貌和綜合競爭力的代表，成為構建和諧社會的重要載體，成為反映城市繁茂，凸現(xiàn)城市精神的綜合象征。

二、秦皇島市商業(yè)綜合體項目開發(fā)建議

秦皇島市作為沿海開放城市，已列為河北沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，先后被列為國家首批服務業(yè)綜合改革試點、旅游綜合改革試點、創(chuàng)新型城市試點、公共文化服務體系示范區(qū)，以及河北統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展試點，為實現(xiàn)更好更快發(fā)展提供了強大動力，創(chuàng)造了良好條件。

目前，秦皇島具備整體包裝的商圈范圍少，僅限于金三角、太陽城，以及設計低端的亞泰商場、體量微小的金街購物商場等。目前能夠引領秦皇島市商貿(mào)發(fā)展的龍頭也僅有河北大街中段樂都匯商圈。隨著商務流通總量持續(xù)增長，專業(yè)與綜合相配套，多功能并存的市場體系亟待開發(fā)，新型經(jīng)營業(yè)態(tài)更需快速崛起，為流通業(yè)發(fā)展注入新的活力。

秦皇島目前處于百貨獨大的商業(yè)局面，絕大部分商業(yè)都是百貨模式，而且業(yè)態(tài)同質(zhì)化較重，餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)占比較小，體驗型消費需求空間亟待挖掘。

1．城市由一個商圈向多個商圈轉變

隨著道路交通的日益繁忙，人們一站式購物需求的進一步升級，以距離為標準的衡量基準逐漸被以時間為基準所替代，需要城市具備多個商圈，每個商圈具備完備的生活就業(yè)空間和商圈核心功能，而每個商圈需要至少1-2個大型的城市綜合體開發(fā)運營來帶動。隨著秦皇島城市的多中心發(fā)展，以政府引導，城市的發(fā)展趨勢和新商圈的進化方向就是城市商業(yè)綜合體的分布方向，讓城市綜合體呈現(xiàn)全城布局的態(tài)勢。

2．規(guī)劃新商圈，彌補空間稀缺

現(xiàn)代服務業(yè)，作為衡量一座城市綜合競爭力和現(xiàn)代化水平的重要標志，需要不斷刷新秦皇島發(fā)展的新高度，使城市的面貌日新月異，群眾的幸福指數(shù)向上躍升。

目前秦皇島具備商業(yè)綜合體項目的太陽城商圈已經(jīng)相對成熟，世紀港灣商圈需要強有力的招商以及周邊商業(yè)跟進，確保帶動此商圈良性運營與發(fā)展。開發(fā)區(qū)尚悅時代廣場要加緊建設并帶動周邊商業(yè)群。巴塞羅巴因其體量較小，需要豐富周邊商業(yè)條件，充分完善業(yè)態(tài)結構。

需待開發(fā)的商業(yè)區(qū)：如河北大街自湯河公園至燕山大學段，此范圍尚處商圈空白狀態(tài)，十幾年前有商業(yè)街“渤海灣”、“東方娛樂城”等項目，是人們趨之若鶩的主要購物、娛樂休閑場所，現(xiàn)已經(jīng)被大型社區(qū)所取代，無完善的商業(yè)區(qū)來滿足人們消費需求。

3．商業(yè)綜合體經(jīng)營開發(fā)要規(guī)范

商業(yè)綜合體的經(jīng)營方針、策略的制定或調(diào)整，總要立足于商圈內(nèi)各種環(huán)境因素的現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢。通過商圈分析，經(jīng)營者明確基本顧客群及潛在顧客群，力求在保持基本顧客群的同時，著力吸引潛在顧客群，制定市場開拓戰(zhàn)略，不斷延伸經(jīng)營觸角，擴大商圈范圍，提高市場占有率。目前，秦皇島市商業(yè)綜合體標準應滿足：①項目總建筑面積在10萬平方米左右；②至少涵蓋三種業(yè)態(tài)；③單個業(yè)態(tài)面積在2萬平方米以上；④住宅面積原則不超過總建筑面積的30%；⑤交通便利；⑥具有較強區(qū)域帶動性；⑦自持物業(yè)。

4．商業(yè)綜合體開發(fā)面臨的問題

隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸升溫，城市綜合體開發(fā)在一些大中城市正如火如荼。秦皇島商業(yè)綜合體發(fā)展相對滯后，所以，有更大的發(fā)展空間。秦皇島商業(yè)綜合體面臨的問題：本身體量大，地段稀缺、資金鏈緊張、相對環(huán)境不成熟、三線城市大品牌招商難等等。

5．商業(yè)綜合體發(fā)展趨勢

整體趨勢：開發(fā)、定位、經(jīng)營難度大，競爭加劇；綜合體定位雷同、同質(zhì)化明顯、商源爭奪激烈；城市綜合體運營難度加劇，對城市綜合體綜合運營需求進一步擴大；商業(yè)開發(fā)模式多樣化、開發(fā)商自留物業(yè)比例將越來越大。

目前大多數(shù)綜合體項目的物業(yè)形態(tài)都是以購物中心為主，輔以娛樂、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)，這不可避免地導致同質(zhì)化競爭越來越明顯。

現(xiàn)階段，大部分城市綜合體開發(fā)企業(yè)專業(yè)能力不強、商業(yè)商務物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗不足，招商營運能力不強，造成開發(fā)項目業(yè)態(tài)趨同、目標客戶重疊、招商運營面臨同質(zhì)化競爭、缺乏特色創(chuàng)新。

越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項目，尤其是位于城市中心的商業(yè)地產(chǎn)項目，都普遍采用了“定向開發(fā)、持有經(jīng)營”模式。保留全部或者大部分物業(yè)進行經(jīng)營運作，對開發(fā)商的資金實力、把控能力、資源整合能力、經(jīng)營管理能力、整體物業(yè)變現(xiàn)或融資能力均提出更高的挑戰(zhàn)。