新時期房地產(chǎn)測繪管理存在的問題及對策

張雅瓊

摘 要：我國城市化的迅速發(fā)展及住房制度的深化改革，對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著極大的促進作用，我國房地產(chǎn)測繪迎來了前所未有的發(fā)展機遇，也面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)。本文從房地產(chǎn)測繪的基本情況入手，對新時期房地產(chǎn)測繪管理存在的問題進行分析，并提出了相關(guān)的管理對策。

關(guān)鍵詞：新時期；房地產(chǎn)；測繪管理；問題；對策

我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了巨大的動力，目前房地產(chǎn)市場已取得飛躍性發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也成為我國國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中重要的組成部分。在此背景下，房地產(chǎn)市場對房地產(chǎn)測繪管理也提出了新的、更高的要求，然而目前房地產(chǎn)測繪管理工作仍未達到現(xiàn)實要求，其整個過程中存在諸多的問題，這些問題都成為新時期房地產(chǎn)測繪管理行業(yè)亟待解決的問題。

1 房地產(chǎn)測繪概述

房產(chǎn)測繪是指對房屋進行測量與調(diào)查，在其過程中，利用相關(guān)的測繪技術(shù)和手段來確定房屋的用途、質(zhì)量、數(shù)量以及位置，進而為產(chǎn)籍管理和房屋產(chǎn)權(quán)等管理提供重要的現(xiàn)實依據(jù)，同時也為相關(guān)的公共事業(yè)、征稅、房地產(chǎn)開發(fā)等提供參考依據(jù)。目前房產(chǎn)測繪工作主要包括資料檢查和驗收、變更測量、房產(chǎn)圖繪制以及房產(chǎn)調(diào)查等，根據(jù)目前房產(chǎn)測繪的現(xiàn)狀來看，主要表現(xiàn)為測繪手段以及技術(shù)不斷進步，測繪技術(shù)標準不斷完善，房產(chǎn)測繪行業(yè)不斷發(fā)展等，這表明房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展前景極為廣闊。

2 新時期房地產(chǎn)測繪管理存在的問題

2.1 房產(chǎn)測量技術(shù)標準有待統(tǒng)一

雖然相關(guān)的測量規(guī)范已明確規(guī)定房產(chǎn)測繪中的注意事項，但是現(xiàn)實操作情況卻無法滿足要求，依舊存在諸多問題，主要包括公攤面積分攤問題以及特殊部分劃分不明確。根據(jù)房產(chǎn)相關(guān)知識可知，整套房屋建筑面積由部分面積組成，即公攤面積和套內(nèi)建筑面積，其中公攤面積是指各房屋業(yè)主公用的或共有的建筑面積，有著明確的分攤原則，而套內(nèi)建筑面積則由三部分組成，分別為套內(nèi)陽臺面積、套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積[1]。在現(xiàn)實生活中，部分房屋建筑的性質(zhì)仍未確定，業(yè)主對其服務(wù)范圍也不明確，同時，無頂蓋的室外樓梯劃分也不明確，在現(xiàn)實生活中存在多種誤解，容易造成各種糾紛或爭吵。

2.2 地區(qū)間存在管理缺乏統(tǒng)一標準

房產(chǎn)測繪管理工作的輻射面較廣，主要包括計算數(shù)據(jù)、繪圖以及現(xiàn)場外業(yè)測量等，但是不同的測繪結(jié)構(gòu)、不同的地區(qū)甚至不同的測繪人員都有不同的測繪標準，在實際操作過程中，都是按照各自的標準來完成，用不同的標準測繪，得出的測繪面積也存在較大的差異。由于不同的房產(chǎn)測繪機構(gòu)都有自身的特點，其數(shù)據(jù)庫、經(jīng)營模式、信息網(wǎng)以及文件格式等都存在顯著的區(qū)域差異，在評定技術(shù)成果時，經(jīng)常會出現(xiàn)多種評定結(jié)果，這嚴重阻礙了多向信息交流，“多向”是指相關(guān)機構(gòu)、單位以及地區(qū)，從而阻礙房地產(chǎn)市場的規(guī)范化發(fā)展[2]。

2.3 房產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督力度較小

房產(chǎn)測繪已完全擺脫以往計劃經(jīng)濟體制的束縛，成為房地產(chǎn)市場中的專業(yè)技術(shù)，其市場開放程度應(yīng)不斷加深，且應(yīng)建立相關(guān)的監(jiān)督和競爭體制，但是由于我國房產(chǎn)測繪市場發(fā)展還處于發(fā)展階段，市場秩序較為紊亂，導(dǎo)致其市場運作過程中仍存在諸多不足。以某住宅用房測繪為例，根據(jù)相關(guān)測繪收費標準規(guī)定可知，市級和縣級住宅用房的房產(chǎn)分戶測繪收費標準存在一定的差距，前者測繪服務(wù)費應(yīng)小于或等于1.00元/m2，后者則應(yīng)小于或等于0.80元/m2，該住宅用房符合市級住宅用房的標準，本應(yīng)根據(jù)市級住宅用房測繪收費標準執(zhí)行，但卻由于部分房產(chǎn)測繪公司競爭激烈，不斷降低測繪收費標準，導(dǎo)致房產(chǎn)測繪市場陷入混亂。在此情況下，房產(chǎn)測繪公司要招攬測繪業(yè)務(wù)，需將其測繪收費標準降至0.3～0.5/m2之間，如此測繪公司的盈利空間就會不斷減少或為無，長期下去，就會形成惡性循環(huán)，從而阻礙測繪行業(yè)的健康發(fā)展。目前，相關(guān)房地產(chǎn)測繪的法律法規(guī)、體系以及監(jiān)督體制還有待完善，導(dǎo)致監(jiān)管測繪成果的質(zhì)量得不到有效保障，從而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益得不到維護。

3 新時期房地產(chǎn)測繪管理的有效對策

3.1 發(fā)揮新技術(shù)、新工藝作用，完善相關(guān)技術(shù)標準

現(xiàn)階段房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展還無法滿足市場發(fā)展要求，需充分發(fā)揮新技術(shù)、新工藝的作用，規(guī)范建筑設(shè)計，完善相關(guān)的技術(shù)標準，從而更好地控制房產(chǎn)測繪市場情況，避免新問題的出現(xiàn)。例如，在劃分無頂蓋室外樓梯面積時，應(yīng)有明確的劃分標準，由于頂層無蓋不計入面積，一下各層均以其上層樓梯為頂蓋，若頂蓋是封閉的，則應(yīng)以各層水平投影面積為依據(jù)，科學合理地進行測量和計算，反之，則應(yīng)按各層水平投影面積的二分之一計算建筑面積。應(yīng)在綜合考慮整棟建筑結(jié)構(gòu)情況的基礎(chǔ)上，設(shè)立套內(nèi)承重結(jié)構(gòu)柱，這就說明要體現(xiàn)房產(chǎn)測繪的公平、公正原則以及保障產(chǎn)權(quán)人的發(fā)發(fā)利益，就需要將整棟房屋進行分攤。

3.2 搭建房產(chǎn)測繪信息平臺，加強信息交流與合作

房產(chǎn)管理部門應(yīng)與測繪部門共同協(xié)作，制定統(tǒng)一的房產(chǎn)測繪標準，優(yōu)化相關(guān)的操作程序，并搭建房產(chǎn)測繪信息平臺，簡化操作程序，建立和健全相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)督體制，規(guī)范和統(tǒng)一經(jīng)營模式，從而實現(xiàn)歸檔、收費以及勘測等過程的智能化管理[3]。房產(chǎn)管理部門可通過統(tǒng)一測繪技術(shù)標準，促進信息交流和加深資源共享程度，加快行業(yè)技術(shù)的升級和更新，這樣不僅能加強房產(chǎn)測繪管理，而且能提升房產(chǎn)測繪成果的可信度，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。除此之外，還要充分發(fā)揮各大院校測繪專家交流會以及行業(yè)協(xié)會的作用，加強地區(qū)間的信息化交流和加快信息傳輸?shù)乃俣龋瑥亩鴮崿F(xiàn)房產(chǎn)測繪行業(yè)的長遠生存和發(fā)展。

3.3 促進房地產(chǎn)測繪市場的發(fā)展，規(guī)范其市場秩序

為了有效促進房產(chǎn)測繪市場發(fā)展和規(guī)范其市場秩序，房地產(chǎn)相關(guān)部門需細分測繪管理責任，擴大房產(chǎn)測繪市場的開放程度[4]。因此，房產(chǎn)管理相關(guān)部門不僅要有效落實相關(guān)的監(jiān)督制度，加大行業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)避及杜絕一些非法經(jīng)營行為，規(guī)范市場秩序，而且需要嚴格實行相關(guān)的管理制度并落實管理工作，加強市場規(guī)范化管理，增強房產(chǎn)測繪行業(yè)在市場中的競爭力，使房產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展水平再上一個新臺階，進而實現(xiàn)促進其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展的目的[5]。在此基礎(chǔ)上，行業(yè)要進行自我節(jié)制，做到合法和誠信經(jīng)營。市場機制在房地產(chǎn)測繪市場中發(fā)揮著重要的作用，可以促進市場良性競爭，避免擾亂市場秩序的現(xiàn)象；房產(chǎn)測繪單位應(yīng)樹立法律意識，嚴格按照市場準入原則經(jīng)營，若發(fā)現(xiàn)少許破壞行為或違法經(jīng)營行為，則應(yīng)給予嚴厲懲處并承擔法律責任。

4 結(jié) 語

目前，我國房地產(chǎn)市場已取得迅速發(fā)展，但是與其相關(guān)的房地產(chǎn)測繪行業(yè)卻仍處于發(fā)展階段，市場開放程度也較低，如果要取得較大的發(fā)展，需立足于我國國情，建立完善的房地產(chǎn)測繪管理體系，規(guī)范房地產(chǎn)測繪市場秩序，努力尋求新時期下房地產(chǎn)測繪行業(yè)的發(fā)展道路。這要求全面分析新時期房地產(chǎn)測繪管理工作中存在的問題，并采取有效的對策來加強房地產(chǎn)測繪管理工作，確保測繪成果的準確性、公平性以及公正性，從而促進房地產(chǎn)測繪市場全面、健康發(fā)展。

參考文獻

[1]張建軍.新時期房地產(chǎn)測繪管理中存在的問題及對策探究[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013，37（24）：187～188.

[2]楊文樵.房地產(chǎn)測繪管理存在的問題及對策[J].世界家苑，2011，26（11）：155～156.

[3]馬學忠.關(guān)于房地產(chǎn)測繪存在的問題及解決方法[J].城市建設(shè)理論研究，2013，27（9）：55～56.

[4]雷寧.淺談房地產(chǎn)測繪存在的問題及對策[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2013，37（17）：144～146.

[5]江陽陽，唐勇.GIS技術(shù)在房產(chǎn)測繪管理及房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)應(yīng)用的研討[J].中國科技投資，2013，17（33）：213～214.