公允價值在投資性房地產(chǎn)的應用

陳小芳

摘 要：隨著近幾年投資性房地產(chǎn)的不斷升溫，它已經(jīng)成為一種上市公司的投資手段。由于公允價值可以真實的反映資產(chǎn)負債的價值，因此針對投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)特殊，只有公允價值模式的實施才能準確的反應投資性房地產(chǎn)的價值，而歷史成本模式不能夠真實準確的反映其價值。小部分企業(yè)采取公允價值模式，其余運用了公允價值模式的企業(yè)在具體應用中也存在不少問題，公允價值模式的優(yōu)越性沒有得到充分地利用和發(fā)揮。因此，公允價值模式在我國投資性房地產(chǎn)的應用還存在很多問題，還得進行改善。

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量會計準則

一、公允價值概述

（一）公允價值定義

公允價值就是：在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~計量。從定義上我們可以了解到，公允價值包涵其他幾種計量屬性，是其他計量屬性成立的基礎(chǔ)。我們都知道會計上所做的很多工作都是為了給決策者提供可靠真實的決策信息。因為公允價值體現(xiàn)了一定時點上資產(chǎn)或負債的實際價值所以運用比較廣泛，公允價值建立在公平交易基礎(chǔ)上，它能為會計信息使用者提供更有價值的決策信息是因為能夠提供更加準確可靠的金額。

（二）公允價值應用環(huán)境

對于公允價值的應用環(huán)境，目前有兩種觀點：一種觀點認為，公允價值只能應用于活躍市場中，不能應用于非活躍市場中；另一種觀點認為，公允價值在非活躍市場中也可以應用。支持前一種觀點的人認為：雖然我們現(xiàn)在各方面的技術(shù)都比較先進，但是公允價值的獲得在大多數(shù)情況下還是比較難獲得的會計準則中采用公允價值會影響會計核算的可靠性和準確性；公允價值以活躍的市場為計量前提，在金融危機和市場衰退的前提下，公允價值計量將失去可靠的計量前提。[1]支持后一種觀點的人認為，只要存在公平交易，公允價值就有應用的空間，換句話說，公允價值能應用于非活躍市場。

（三）公允價值計量方法

目前有兩種計量公允價值情況是較普遍接受的，一是確定情況下的公允價值，此時公允價值就是交易中的現(xiàn)金金額；二是估計公允價值事實上，應當具體情況具體分析，對于公允價值的計量方法，在存在市價時，可以優(yōu)先選擇市價法，在不存在市價時，能夠選擇其他估值技術(shù)。自然，也許在計量公允價值時，相關(guān)的現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率都比較確定，收益法應當是最合適的方法。

二、投資性房地產(chǎn)的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)，是指為獲取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)的特點

投資性房地產(chǎn)有別于企業(yè)擁有的其他資產(chǎn)，比固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和作為存貨的用于銷售的房地產(chǎn)，主要體現(xiàn)在性能和計量方面。首先，投資性房地產(chǎn)與大多數(shù)房地產(chǎn)差不多，都是金額較大、回收期相對較長、流動性和變現(xiàn)能力差等。然后，持有投資性房地產(chǎn)的目的是賺取租金收益增值收益。[3]因此，一般而言，投資性房地產(chǎn)是具有較強盈利能力的資產(chǎn)，具有較好的保值增值性。從這種意義上來理解，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)也是一種經(jīng)營性的投資活動，租金收益和增值收益是企業(yè)尋求的經(jīng)濟利益。最后，從計量方面，企業(yè)應該采用成本模式，符合條件也能采用公允價值模式，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

三、分析投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式優(yōu)點與缺點

（一）投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的優(yōu)點

1.會計信息相關(guān)性會提高

從會計準則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定我們能夠知道：公從允價值計量模式和成本計量模式對比來說，公允價值計量模式能夠較為準確的反映投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日的現(xiàn)時狀況，可以把會計相關(guān)性提高。[3]此外，從整體市場經(jīng)濟看，促進我國投資性房地產(chǎn)市場朝著更加健康有利的方向發(fā)展，我們需要普遍運用公允價值計量模式，也會使會計信息在不同會計主體之的可比性變得更強。

2.企業(yè)財務(wù)狀況指標會得到改善

目前來看我國房價總體趨勢是在不穩(wěn)定中上升，公允價值計量模式在被大多數(shù)企業(yè)采用后，投資性房地產(chǎn)降低了企業(yè)的資產(chǎn)負債率，提高了企業(yè)的融資能力。也增加了賬面價值和企業(yè)所有者權(quán)益。另外，在公允價值計量模式下，業(yè)務(wù)成本也不再確認，折舊或攤銷對于投資性房地產(chǎn)來說也不再計提。企業(yè)當期利潤總額相對于成本模式也會有所增加；即使在投資性房地產(chǎn)公允價值在沒有變動的情況下。由于公允價值上升確認的公允價值變動損益更會使利潤總額上漲幅度擴大，會使投資性房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲。所以，能夠使企業(yè)經(jīng)營業(yè)績得到改善則需要使用公允價值計量模式，這樣財務(wù)報表就會增色很多。

（二）在投資性房地產(chǎn)中公允價值計量模式的缺點

1.公允價值執(zhí)行成本費用高

公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中的應用所產(chǎn)生的成本費用相對較高。首先，公允價值的主要計量屬性是動態(tài)計量，在投資性房地產(chǎn)中運用公允價值計量模式計量那么每一個會計結(jié)束都要對所有投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全新的計量，為了獲取到更準確的公允價值信息，很多企業(yè)會去委托像會計師事務(wù)所這樣專業(yè)資產(chǎn)評估機構(gòu)進行公允價值的評估，成本費用負擔就是這樣來的；接著，因為公允價值計量模式在投資性房地產(chǎn)中核算過程復雜，在初期進行模式轉(zhuǎn)換的時候需要對資產(chǎn)和負債由會計人員進行整體調(diào)整的賬務(wù)處理，而且要對投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)狀況的會計信息記錄進行全程跟蹤，因此賬務(wù)管理成本費用產(chǎn)生，而且較高；然后，以免投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在進行盈余管理時被管理人員利用，公司相關(guān)部門的信息使用者需要增強對財務(wù)信息的管理，這同樣會產(chǎn)生額外的管理成本費用。

2.公允價值模式會計處理科目繁多

投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式涉及的會計科目繁多，會計處理過程復雜。投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式運用在投資性房地產(chǎn)中以后，暫時性差異由于資產(chǎn)的賬面價值于計稅基礎(chǔ)的不同而產(chǎn)生，相關(guān)會計人員需要根據(jù)會計上的利潤總額調(diào)整應納稅所得額計算企業(yè)所得稅；還有，投資性房地產(chǎn)出售或改變資產(chǎn)用途時，需要將投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式核算期間涉及的所有科目予以轉(zhuǎn)回，包括公允價值變動損益、資本公積和遞延所得稅負債，增加了會計核算的復雜性。

四、公允價值在投資性房地產(chǎn)應用中出現(xiàn)的不足

成本模式與公允價值計量模式相比出于劣勢，但是公允價值模式處于不成熟的大環(huán)境中，因此在很好的運用公允價值計量模式時還面臨著很多問題。

（一）得到準確的公允價值很難，而且可行性不高

房地產(chǎn)企業(yè)只有在滿足會計法規(guī)中規(guī)定的條件時，才能采用會計模式計量。首先需要活躍的房地產(chǎn)交易市場；然后需要從活躍的房地產(chǎn)交易市場上獲得同類型房地產(chǎn)的市場價格還有其它相關(guān)信息，才能對投資性房地產(chǎn)的公允價值做出合理的估計。但是，因為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不太成熟，大部分上市公司很難找到很準確的公允價值市場。另外各地房地產(chǎn)價值差異也較大，其影響因素也各不相同，即使可以準確的確定出公允價值，可行性也不高。

（二）公允價值計量對公司收益的影響

公允價值在投資性房地產(chǎn)中的應用有利于體現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)價值。折舊和減值準備在經(jīng)過公允價值計算以后不再計提，期末公允價值與賬面價值的差額直接計入當期損益。由于房地產(chǎn)市場成熟度穩(wěn)定性規(guī)范性否不高，而且在價格上又有很大的波動。所以連帶著有變動的有房地產(chǎn)公司的凈利潤和凈資產(chǎn)，所以收益波動很大。

公司收益也明顯變動，很容易讓債權(quán)人的質(zhì)疑，也可能使其他很多人的利益關(guān)系被別人誤導，會讓企業(yè)形象受到影響，提升企業(yè)的財務(wù)經(jīng)營的風險，企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展也會受到一定程度的影響。

五、公允價值在投資性房地產(chǎn)中的建議

（一）使房地產(chǎn)市場信息更加完善，加快促進市場經(jīng)濟的發(fā)展

依上所述，我們可以知道活躍的市場是對公允價值進行運用的首要前提，但是這種相對完善的市場在我國比較缺失，而價格和相關(guān)信息也不夠完善。國家應該采用有效的措施來提高公允價值的公正和客觀的一面，例如：在構(gòu)造優(yōu)良的市場環(huán)境下推出并實行合理優(yōu)惠政策，從而逐漸孕育并刺激房地產(chǎn)交易市場的活躍性，構(gòu)建相對而言合理并健全的資產(chǎn)評估體系。構(gòu)建健全活躍的房地產(chǎn)交易市場的初衷是對公允價值評估做幫助，從而使公允價值的獲取更具有理據(jù)，使房地產(chǎn)市場信息得到進一步完善。

（二）加強公允價值模式計量的監(jiān)管力度

允價值的使用既有利的一面，也有不利的一面，不僅促進了會計信息的公允性和相關(guān)性，讓企業(yè)操縱利潤成為可能。所以說監(jiān)管部門理應制定相應的對策。比如，我們可以用一個明確的標準對公允價值進行定性和定量，增強對投資性房地產(chǎn)中對公允價值計量模式的實施過程進行監(jiān)管，如果發(fā)現(xiàn)有誰對公允價值進行惡意操縱，南無我們就要給予受益主體嚴厲的處罰。

（三）要提高相關(guān)管理財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)水平

新會計準則的各項規(guī)定更加體現(xiàn)了企業(yè)相關(guān)管理者和財務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)的重要性在新會計準則的規(guī)定中體現(xiàn)的淋漓盡致。由于太多不確定因素在公允價值中存在著，所以需要具有專業(yè)素養(yǎng)的財務(wù)人員對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量進行專業(yè)判斷，那么其結(jié)果一目了然，主觀性必定會有所增強?？梢妼嬓畔⒄鎸嵭援a(chǎn)生較大影響的是專業(yè)素養(yǎng)有所差異的人做出的不同選擇。因此，首先，要提升從事會計行業(yè)人員的道德素養(yǎng)，增強其遵紀守法意識；其次，應支持企業(yè)對加強會計人員專業(yè)知識培訓的工作，提升會計人員的職業(yè)判斷力，就此幫助企業(yè)更有效并合理的運用公允價值。

總之，投資性房地產(chǎn)中的公允價值計量是一個比較復雜的大問題，執(zhí)行起來難度也比較大，在我國投資性房地產(chǎn)中很多問題任然存在。雖然有一部分上市公司在投資性房地產(chǎn)中采用公允價值模式進行計量，但是要想普遍使用還需要一定的時間。因為任何事物都是逐步被接受的過程，而不會是直接就會被接受的。所以公允價值模式的計量也需要一個逐漸的被認可的過程。同時我們也應該找到去克服公允價值計量模式不足的方法，這樣，企業(yè)和這個社會還有我們這個國家才會走得更遠。（作者單位：洛陽師范學院商學院）

參考文獻：

[1] 葛家樹.《葛家樹會計文集》立信會計出版社.2010-03-01.

[2] 劉永澤.《中級財務(wù)會計第二版》東北財經(jīng)大學出版社.2009-06.

[3] 財政部會計司編寫組.2008.企業(yè)會計準則講解（2008）.北京：人民出版社：38～39