發(fā)展區(qū)域旅游房地產(chǎn)條件分析

□文/盧 偉

（湖南涉外經(jīng)濟學院管理學院 湖南·長沙）

傳統(tǒng)的旅游發(fā)展片面地追求規(guī)模，而隨著規(guī)模的擴大和開發(fā)模式的單調(diào)，很容易導致資源消耗、環(huán)境破壞等社會問題，在旅游業(yè)面臨瓶頸的時期，國外新型的旅游度假模式及旅游消費觀念開始涌入中國市場，這就是旅游房地產(chǎn)。伴隨著人們收入水平的提高和休閑時間的增加，旅游消費開始從觀光型向休閑度假型轉(zhuǎn)變。各地相繼開發(fā)出了各種旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。旅游房地產(chǎn)在逐漸改變?nèi)藗兊穆糜蜗M方式和居住模式，越來越多的人開始關(guān)注、投資并使用旅游房地產(chǎn)，而其也成為促進旅游經(jīng)濟發(fā)展的一股新的力量。

一、旅游房地產(chǎn)對區(qū)域經(jīng)濟的作用和影響

（一）吸引旅游者，增加旅游收入。在旅游地開發(fā)旅游房地產(chǎn)，相當于在當?shù)芈糜钨Y源的基礎(chǔ)上，新增添了一個旅游吸引源。在滿足旅游者去戶外欣賞大自然風光、觀光旅游需求的基礎(chǔ)上，還滿足了旅游者在觀光歸來住宿中可以享受到高品質(zhì)舒適服務的需求；將在旅游房地產(chǎn)中住宿休憩變?yōu)槁糜蜗硎艿囊徊糠?，而非獨立于旅游享受之外的附屬服務。這種新的旅游吸引源，也將在留住這一部分旅游者的同時吸引更多慕名而來的新的旅游者，在增加旅游人次數(shù)的同時，也增加了旅游收入。

在現(xiàn)代旅游房地產(chǎn)中，其消費內(nèi)容越來越多樣化，除了傳統(tǒng)的食宿消費外，休閑、娛樂、健身、購物等活動已經(jīng)成為旅游房地產(chǎn)內(nèi)不可缺少的經(jīng)營內(nèi)容。會議中心、高爾夫球場等商務配套設施也不斷加入到人們的消費當中來。旅游房地產(chǎn)所帶來的收入占旅游收入的比重也將越來越大。

（二）帶動旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。旅游房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條長、涉及范圍廣、與眾多產(chǎn)業(yè)和部門有著密切的聯(lián)系。首先，規(guī)劃設計環(huán)節(jié)。在一個房地產(chǎn)項目開發(fā)之初，必先經(jīng)過規(guī)劃設計部門的前期設計、可行性研究，對于地塊用途、土地利用、區(qū)域發(fā)展、建筑設計、綠化率、市政配套等都會做詳細的研究，這需要設計部門與房地產(chǎn)開發(fā)部門良好地溝通合作和有效對接；其次，開發(fā)環(huán)節(jié)。參與該環(huán)節(jié)的有拆遷單位、材料商、建筑施工單位等機構(gòu)團體。開發(fā)商與拆遷單位之間是一種委托關(guān)系，材料商負責提供原材料，建筑施工單位負責項目的基礎(chǔ)工程；再次，運營管理環(huán)節(jié)。這個環(huán)節(jié)涉及代理商、物業(yè)管理單位、服務性機構(gòu)等部門。房地產(chǎn)對于生活消費性、服務性產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的推動作用很大，其發(fā)展關(guān)系著服務產(chǎn)業(yè)的繁榮與活躍程度。當一個地區(qū)擁有較多房地產(chǎn)、吸引人氣之后，該地總會涌現(xiàn)出許多配套性服務行業(yè)，例如商場、超市、洗衣店、醫(yī)院、學校等，從而形成綜合性社區(qū)，帶動區(qū)域經(jīng)濟的整體發(fā)展。

（三）促進旅游業(yè)產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)集群效應。旅游房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群是指使各開發(fā)企業(yè)在同一地區(qū)聚集，這種地理上的集中可以形成一種利益共享的合作機制，促進多方共贏得到實現(xiàn)。旅游房地產(chǎn)集群能夠營造一個大的市場，對旅游供給方、旅游消費方當中參與的企業(yè)或個人產(chǎn)生較大的吸引力。在這個市場中，人流、商流、信息流、貿(mào)易流集中在一起，形成了較大的需求與供給，而單體旅游房地產(chǎn)卻不能產(chǎn)生如此大的力量。一般來說，只有具備一定規(guī)模的市場，才能吸引大量的相關(guān)企業(yè)在地域上集中，從而促進商業(yè)及經(jīng)濟的發(fā)展。

在合作機制的影響下，各旅游企業(yè)之間可以改變以往以價格競爭為主導的模式，向旅游者提供差異化的服務，形成專業(yè)化的分工，良性競爭，帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。

（四）提升城市形象和城市品位。城市形象是一座城市的內(nèi)在歷史底蘊和外在特征的綜合表現(xiàn)，是城市總體的特征和風格。它是在城市功能定位的基礎(chǔ)上，將城市的歷史傳統(tǒng)、城市標志、經(jīng)濟支柱、文化積淀、市民風范、生態(tài)環(huán)境等要素塑造成可以感受的表象和能夠神會的內(nèi)涵。是城市各種內(nèi)在資源挖掘、提煉、組合與具體工程策劃、設計、實施相結(jié)合的“神形合一”。

而建筑是城市景觀的重要組成部分。優(yōu)秀的房地產(chǎn)項目能夠大大提高城市形象和城市品位。近幾年，廣東東莞市大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)業(yè)，把該市的常平和樟木頭兩鎮(zhèn)建設成為數(shù)萬香港人的第二居所。把良好的人居環(huán)境建設及營造作為旅游經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分，有效提升了東莞的城市形象。同樣，憑借旅游房地產(chǎn)優(yōu)雅的環(huán)境和精心的建筑設計，也可以美化城市環(huán)境，優(yōu)化人居環(huán)境、提高城市形象和城市品位。

二、發(fā)展區(qū)域旅游房地產(chǎn)的機遇和瓶頸分析

（一）政策法規(guī)制度的角度。近年來，國家和地方政府相繼出臺了一系列推動旅游和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，不僅為旅游業(yè)發(fā)展提供了可持續(xù)性發(fā)展的動力保證，而且也為房地產(chǎn)業(yè)營造了一個廣闊的發(fā)展平臺。以城市為重點擴展消費領(lǐng)域的政策，為旅游房地產(chǎn)業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。中央經(jīng)濟工作會議提出擴大內(nèi)需的重點將從投資轉(zhuǎn)向消費，要以城市為重點，進一步拓展消費領(lǐng)域，增強消費熱點的帶動效應和擴散效應，以適應居民收入水平的提高和消費結(jié)構(gòu)的升級趨勢，并提出了要加快發(fā)展服務業(yè)消費，這對旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展無疑是十分有利的。

但是，目前來說，相關(guān)的法律規(guī)范也是比較缺乏的，如旅游房地產(chǎn)規(guī)劃設計、旅游房地產(chǎn)市場開發(fā)與宣傳、國際購買消費者、生態(tài)與環(huán)境保護、資本流動等方面都缺乏相關(guān)的保護和管理制度。

此外，帶薪休假制度也未能落實。旅游具有季節(jié)性的特征，旺季時旅游地嚴重超載，造成了旅游區(qū)資源和環(huán)境的嚴重破壞，也降低了旅游質(zhì)量，同時也形成包括旅游房地產(chǎn)在內(nèi)的旅游設施在淡季的閑置，從而影響旅游房地產(chǎn)的生產(chǎn)和經(jīng)營。帶薪休假制度可以將假期錯開，使集中的旅游消費變?yōu)榉稚⒌南M。這既可以緩解對旅游地的壓力，提高旅游質(zhì)量，又可以更有效率地利用旅游房地產(chǎn)等設施，提高旅游房地產(chǎn)項目的吸引力。但目前我國的帶薪休假制度只在少數(shù)城市、少數(shù)單位實行，還沒有具有法規(guī)性的實施辦法進行落實。

（二）資本市場的角度。據(jù)不完全統(tǒng)計，我國的產(chǎn)權(quán)式酒店已由幾家發(fā)展至600多家，并遍布全國主要商務城市，如上海、北京、杭州、天津等地出現(xiàn)的以投資理財為主的商業(yè)經(jīng)營型產(chǎn)權(quán)酒店，以及各種產(chǎn)權(quán)式旅游星級酒店、公寓式酒店、度假酒店、服務式公寓、經(jīng)濟型酒店等；還有在海南三亞、浙江千島湖、安徽黃山、河北北戴河等著名旅游風景區(qū)出現(xiàn)的以異地房產(chǎn)投資為主的投資消費類休閑度假第二住所，如度假公寓、別墅等。

可以這樣認為：旅游業(yè)的繁榮為社會創(chuàng)造了更多積累財富的機會，旅游房地產(chǎn)是其中發(fā)展空間大、發(fā)展前景好的一個方面。根據(jù)國外旅游和酒店業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗以及中國社會經(jīng)濟的發(fā)展趨勢，中國旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新將蘊藏著巨大的市場機會。無論是多元化社會旅游市場所形成的對旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新需求的推動，還是社會資本對旅游房地產(chǎn)的投資需求，中國旅游房地產(chǎn)已呈現(xiàn)出了市場消費群體和投資主體雙多元化現(xiàn)象。

但是，在資本融合方面又是舉步維艱。如果要做大做強做成產(chǎn)業(yè)集群效應，勢必需要組建強大的分時度假網(wǎng)絡交換網(wǎng)絡，需要大量的先期投入（包括網(wǎng)絡的建設、會員的吸收等）和后期維護、擴大經(jīng)營的投入，誰來牽頭、誰來管理、誰來監(jiān)督都是很現(xiàn)實且刻不容緩的問題。

如果說由政府來負責吧，我國當前經(jīng)濟和社會生活中還存在不少亟待解決的問題，比如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟體制深層次問題尚未解決，生態(tài)環(huán)境問題依然相當突出，地方保護主義屢禁不止，市場經(jīng)濟秩序有待繼續(xù)整頓等。可如果說民間機構(gòu)負責吧，目前中國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額超過7萬億元人民幣，深圳發(fā)展銀行濟南分行行長萬安培據(jù)此推算，民間資本存量在6～10萬億元之間。但是，由于投資者收入預期的不確定性，對社會保障體系不健全等存在顧慮；現(xiàn)階段確實存在眾多難以把握的風險，包括社會信用體系不健全、基金黑幕、股市風險、企業(yè)運作不規(guī)范、相關(guān)政策不到位等使得民間資本一盤散沙，又怎么來建立這個體制呢？

（三）社會環(huán)境的角度。根據(jù)世界銀行報告，人均GDP3，000美元左右被認為是現(xiàn)代化的門檻，同時也是中國2020年全面建成小康社會的主要標志。2006年中國人均GDP已經(jīng)超過2，000美元，而部分沿海經(jīng)濟發(fā)達城市人均GDP早已超過3，000美元，已逐步顯現(xiàn)出高度工業(yè)化時代的社會特征。人們生活水平不斷提高、生活方式及消費觀念正在改變，休閑、度假、旅游等已經(jīng)成為了社會經(jīng)濟活動、人們工作、生活的重要組成部分，而國家法定假日增加、黃金周調(diào)整等使得三閑（閑心、閑錢、閑時）結(jié)構(gòu)完整。

據(jù)國家旅游局統(tǒng)計資料，2007年全國國內(nèi)旅游人數(shù)為16.10億人次，比2006年增長6.67%，2007年全國國內(nèi)旅游收入7，770.62億元人民幣，比2006年增長8.85%。消費規(guī)模的增加極大地促進了旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。

與此同時，我國居民的消費觀念尚未改變。旅游房地產(chǎn)在我國主要以產(chǎn)權(quán)酒店形式出現(xiàn)。盡管這一形式在外國已風靡多年，但在我國尚屬新興事物，消費者普遍對其不太了解，加上中國人超前消費的意識并不強，一下子拿出多年的積蓄去購買未來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產(chǎn)權(quán)，這對于大多數(shù)中國老百姓來說仿佛有點太超前了。

三、結(jié)語

傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務利潤的縮小使得房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的業(yè)務增長點，而旅游房地產(chǎn)自然成為未來房地產(chǎn)發(fā)展的生力軍。旅游也已經(jīng)成為一些地方政府的主導性產(chǎn)業(yè)。旅游房地產(chǎn)市場份額很大，發(fā)展空間也很大，旅游產(chǎn)業(yè)面臨著大整合的機遇，抓住機遇，趁勢而上，盤活資產(chǎn)，就會創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益和社會效益。

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