“危房”難修，困境何在？

王煜+李玉　付藝曼

2014年4月4日上午，位于浙江省寧波奉化市大成路居敬小區(qū)的一棟5層居民樓倒塌，致1人死亡，5人受傷。事故發(fā)生后，4月11日，住建部下發(fā)通知，針對(duì)全國(guó)各級(jí)城市及縣政府所在地建筑年代較長(zhǎng)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、失修失養(yǎng)嚴(yán)重的居民住宅以及所有保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房，組織老樓危樓安全排查工作。各地也出臺(tái)了相應(yīng)的排查政策，房屋質(zhì)量和安全再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。

危房到底有多少？為什么會(huì)出現(xiàn)這么多危房？如何解決這個(gè)問(wèn)題？

上?！拔７俊闭{(diào)查

奉化倒樓事件以及隨后的政府行動(dòng)，使得上海那些問(wèn)題存在已久的“危房”重獲輿論關(guān)注。4月24日，記者實(shí)地走訪了其中一處建筑，切身體驗(yàn)了“身處危房，命懸一線”的驚險(xiǎn)。

一張1985年1月28日第二版泛黃的報(bào)紙殘片貼在櫥柜底部，柜子里如今已空無(wú)一物，而在櫥柜右側(cè)不遠(yuǎn)處，房屋北墻的窗框與墻壁早已脫開(kāi)，一整條長(zhǎng)而醒目的縫隙貫穿窗框右側(cè)，又向下蜿蜒到地板上，這條裂痕全長(zhǎng)近兩米，寬度可插入手掌，日光透進(jìn)室內(nèi)，清晰可辨。而在上海長(zhǎng)寧區(qū)天山二村120號(hào)居民看來(lái)，這只是“很普通的問(wèn)題”。

天花板大梁斷裂，門和窗框與墻體脫離，墻體外層、瓷磚大片剝落，房間里所有的墻縫都開(kāi)裂，樓上可以從地板裂縫伸手到樓下……這樣的景象隨處可見(jiàn)。隨意進(jìn)入單元里的一戶人家，都讓人產(chǎn)生是到了地震現(xiàn)場(chǎng)的錯(cuò)覺(jué)。而最觸目的則是房屋南北外墻從三樓縱貫到一樓的連續(xù)裂痕，最寬處可達(dá)一指，被居民們戲稱為“一線天”。

據(jù)居民介紹，這幢磚混結(jié)構(gòu)的老房子建于上世紀(jì)50年代，同排共有118、119和120號(hào)三個(gè)單元，都是3層的樓房。樓房本來(lái)臨河而造，因而存在地基不穩(wěn)的問(wèn)題。上世紀(jì)六七十年代以來(lái)，河道被填平，老房子也經(jīng)過(guò)了一系列改建。上世紀(jì)80年代，西側(cè)的118-119號(hào)頂部加蓋一層；不久之后，120號(hào)東側(cè)新建了高達(dá)6層的120號(hào)乙樓，整排建筑變成了類“凹”字形的特殊結(jié)構(gòu)。地基不穩(wěn)定、雙側(cè)建筑擠壓……在這些因素的共同作用下，低矮的120號(hào)樓房漸漸出現(xiàn)基底沉降和外墻開(kāi)裂等一系列安全問(wèn)題。

雪上加霜的是，2011年11月中旬起，一街之隔的遵義路、紫云路路口新建虹橋上海城三期工程，建筑包含四層地下室。2012年10月到2013年3月的半年間，工程先后進(jìn)行了三次爆破，家住120號(hào)樓315室的嵇女士稱，爆破的瞬間“地板磚都幾乎彈跳起來(lái)”。212室馬先生家中的窗玻璃被大規(guī)模震碎，窗框與門框的變形十分嚴(yán)重，墻壁的裂隙也越來(lái)越大。同時(shí)樓房的南北外墻出現(xiàn)大規(guī)模開(kāi)裂現(xiàn)象。

120號(hào)原有14戶人家，不少是70歲以上的老人。兒女在別處有房可以投奔的幾家已經(jīng)搬離，而無(wú)處可去的人只能繼續(xù)住在這棟千瘡百孔的房子里。75歲的嵇女士說(shuō)：“就是賭命，今天睡在這里的床上，不知道明天房子還在不在?！?/p>

兩次鑒定：詭異的差別

虹橋上海城三期的爆破施工后，120號(hào)的居民們聯(lián)系到上海新長(zhǎng)寧集團(tuán)天山物業(yè)有限公司，要求對(duì)房屋的破損情況進(jìn)行鑒定。2013年3月27日到5月10日，物業(yè)公司委托上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站對(duì)包括120號(hào)在內(nèi)的天山二村的6幢房屋進(jìn)行了質(zhì)量檢測(cè)，并出具了一份編號(hào)為“2013-106號(hào)”的69頁(yè)的檢測(cè)報(bào)告，報(bào)告第68頁(yè)指出：“相鄰工程施工對(duì)120號(hào)產(chǎn)生了明顯的影響，造成了損壞，表現(xiàn)為120號(hào)南北外墻原有裂縫（位于120號(hào)三層靠近119號(hào)處）明顯擴(kuò)展，并出現(xiàn)了多處新的裂縫，且開(kāi)裂明顯（最寬處20mm），損壞嚴(yán)重”。

據(jù)315室的王先生介紹，檢測(cè)結(jié)果公布之后，物業(yè)公司和街道辦事處并沒(méi)有拿出切實(shí)可行的改造方案。毫無(wú)結(jié)果地等待了三個(gè)多月之后，房屋的問(wèn)題愈加嚴(yán)重，120號(hào)住戶們?cè)俅握业接嘘P(guān)部門，要求再一次進(jìn)行專家鑒定。

這次檢測(cè)針對(duì)120號(hào)樓展開(kāi)，但檢測(cè)的結(jié)果卻遲遲沒(méi)有公布給居民。多次要求知情無(wú)果的情況下，家住一樓的卞女士最終在一次見(jiàn)面會(huì)上從負(fù)責(zé)人手中奪取了這份“神秘”的報(bào)告。

細(xì)讀這份同樣由上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站作出，編號(hào)為“2013-194號(hào)”的報(bào)告，記者發(fā)現(xiàn)：第二次檢測(cè)進(jìn)行的時(shí)間為2013年8月15日-23日與10月29日，時(shí)間跨度為兩個(gè)半月。檢測(cè)結(jié)果認(rèn)為：“橫墻未發(fā)現(xiàn)明顯開(kāi)裂，而房屋的結(jié)構(gòu)體系為橫墻承重，計(jì)算結(jié)果也表明，正常使用荷載下墻體的抗壓承載力滿足要求。綜合損壞檢測(cè)和計(jì)算結(jié)果，對(duì)房屋開(kāi)裂墻體采取加固措施后，房屋可正常使用。”這一判斷在第一份報(bào)告中未曾出現(xiàn)過(guò)。

居民的質(zhì)疑集中在前后兩份報(bào)告對(duì)于房屋傾斜率判定的變化上。第一份報(bào)告提出：“118-120，120乙號(hào)房屋測(cè)點(diǎn)傾斜率介于1.0‰-9.7‰”，第二份報(bào)告則認(rèn)為：“測(cè)量結(jié)果表明，房屋整體向南傾斜，各測(cè)點(diǎn)傾斜率介于1.2‰-5.7‰，均小于《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)（JGJ125-99，2004年版）》規(guī)定的限值10‰”。從9.7‰到5.7‰，兩次檢測(cè)時(shí)間相差將近半年，在這期間，房屋并沒(méi)有進(jìn)行大范圍的修補(bǔ)和加固，為何最大傾斜率反而會(huì)變小？記者就這一技術(shù)問(wèn)題咨詢了有關(guān)專家。浙江大學(xué)城市學(xué)院副教授朱煒認(rèn)為，房屋安全性測(cè)量的實(shí)際操作過(guò)程中固然可能存在一定的誤差，但是一般來(lái)說(shuō)，數(shù)據(jù)的浮動(dòng)不會(huì)如此之大。居民們認(rèn)為，第二份報(bào)告有“造假”嫌疑。

究竟怎樣算危房？

目前居民與物業(yè)和政府爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)，集中在120號(hào)樓是否為危房，以及是否要推倒重建。

據(jù)此前媒體報(bào)道，第二份檢測(cè)報(bào)告完成后，虹橋上海城三期工程的開(kāi)發(fā)商天華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與居民協(xié)商，同意出資對(duì)120號(hào)樓進(jìn)行徹底重建，但是物業(yè)與街道方面出臺(tái)的處理方案卻還是以整修加固為主。

天山路街道黨工委副書(shū)記祝亞在接受上海電視臺(tái)采訪時(shí)稱：“目前，在整個(gè)上海舊改還沒(méi)有完成的前提之下，類似這種房屋的損壞，只能是采取房屋大修，因?yàn)樗@個(gè)房子還是可以繼續(xù)使用的，沒(méi)有到危房的程度?！?長(zhǎng)寧區(qū)建交委建管科副科長(zhǎng)李志斌也曾表示，依照相關(guān)規(guī)定，部分居民所要求的“推倒重建”無(wú)法實(shí)現(xiàn)。“現(xiàn)在房子的裂縫都是非結(jié)構(gòu)性裂縫，不在承重結(jié)構(gòu)上。大修、加固足以解決問(wèn)題?！眅ndprint

但是，在第二份檢測(cè)報(bào)告中，已有文字提及房屋主要損壞細(xì)節(jié)包括“二層?xùn)|端南側(cè)房間門框過(guò)梁開(kāi)裂”。而與此相應(yīng)，在《天山二村120號(hào)加固、修繕工程修繕實(shí)施方案》的“加固方案”一節(jié)中，也有如下明確的修繕細(xì)則：“對(duì)有裂縫的承重墻體，我們擬采用雙面鋼絲網(wǎng)片水泥砂漿面層法加固，用以提高墻體的承載能力?！?/p>

關(guān)于傾斜率是否達(dá)到10‰的問(wèn)題，浙江大學(xué)城市學(xué)院副教授朱煒提出，在居民實(shí)際居住狀況已經(jīng)明顯很不好，且檢測(cè)數(shù)值也非常接近標(biāo)準(zhǔn)的情況下，相關(guān)部門在對(duì)房屋的安全性做判斷定性時(shí)應(yīng)該更為靈活。

天山二村120號(hào)居民向《新民周刊》記者表示，物業(yè)方出具的兩份質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告前后數(shù)據(jù)與具體措辭的出入過(guò)大，讓他們無(wú)法接受。修繕?lè)桨钢写罅康尼槍?duì)外墻與屋頂?shù)姆鬯⑴c修補(bǔ)措施，也讓他們擔(dān)心這是否能夠徹底解決房屋根本結(jié)構(gòu)的安全性問(wèn)題。315室的王先生說(shuō)：“我們理解如果重建，政府有許多難處。我們可以接受大修，但先要讓我們看到可信的數(shù)據(jù)?！?/p>

長(zhǎng)寧區(qū)天山二村120號(hào)樓房的修繕與重建問(wèn)題，主要“卡”在具體的文件與標(biāo)準(zhǔn)上，即根據(jù)既有檢測(cè)報(bào)告的結(jié)論，120號(hào)樓并沒(méi)有被判斷為危房，而只有危房才能獲準(zhǔn)重建。但是事實(shí)上，2013年前后兩份報(bào)告的檢測(cè)結(jié)論最終都沒(méi)有從整體上對(duì)120號(hào)樓的危險(xiǎn)性進(jìn)行A、B、C、D等級(jí)的清晰判斷。

上海交通大學(xué)土木工程系教授陳龍珠指出，根據(jù)國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-99，2004年版），房屋的危險(xiǎn)性鑒定需遵循“綜合評(píng)定”的原則與方法。所謂“綜合評(píng)定”，即是要求由專業(yè)人士出面，采用專業(yè)的儀器進(jìn)行測(cè)量，結(jié)合實(shí)際檢測(cè)的多項(xiàng)分類采樣數(shù)據(jù)進(jìn)行精確計(jì)算，并根據(jù)綜合計(jì)算的結(jié)果做出最終判斷，而兩份檢測(cè)報(bào)告中一再提到的房屋傾斜率也只是房屋危險(xiǎn)性鑒定檢測(cè)需要考量的諸多因素之一。

30年前房屋最堪憂

天山二村類似的事例已數(shù)見(jiàn)不鮮。2011年12月5日，上海長(zhǎng)寧區(qū)茅臺(tái)路600弄小區(qū)28號(hào)六樓一戶人家的陽(yáng)臺(tái)坍塌，導(dǎo)致家中一位老人當(dāng)場(chǎng)死亡，房屋建于上世紀(jì)80年代末，距今已有20多年的歷史。

自去年開(kāi)始，上海推進(jìn)成套改造、廚衛(wèi)改造、屋面及相關(guān)設(shè)施改造等三類舊住房綜合改造項(xiàng)目，并將其納入保障性安居工程。而近期，上海也正著力對(duì)舊住房做“體檢”、動(dòng)“手術(shù)”。

根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前上海市各類居住房屋已超過(guò)5.6億平方米，其中建于上世紀(jì)的老舊住宅約占2.2億平方米。這些房屋由于各種原因，其結(jié)構(gòu)、設(shè)施均存在不同程度的缺陷，有的設(shè)施老化甚至影響到了居住安全。特別是其中一大批直管公房由于建筑年代久遠(yuǎn)，在使用安全方面已經(jīng)暴露出諸多問(wèn)題。

“其實(shí)不僅是上海，上世紀(jì)80年代開(kāi)始，我國(guó)各地城市化建設(shè)開(kāi)始起步，大批的住房開(kāi)始建設(shè)，但是當(dāng)時(shí)建造的主要是多層磚混結(jié)構(gòu)，除廚房和衛(wèi)生間局部采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土板外，樓板大多采用預(yù)制鋼筋混凝土空心樓板，所以房屋的整體安全性相對(duì)較低。”陳龍珠教授介紹說(shuō)。

據(jù)了解，在上世紀(jì)90年代中期以后，我國(guó)的樓房建造采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)逐步增多。與磚混結(jié)構(gòu)相比較，框架結(jié)構(gòu)在抗震性能、抵抗地基基礎(chǔ)差異沉降能力、房屋整體穩(wěn)定性等方面都優(yōu)于磚混結(jié)構(gòu)。框架結(jié)構(gòu)的承重主要是梁和柱子，磚混結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件則主要是承重墻。而承重墻中的砌體由脆性材料組成，抗拉抗剪強(qiáng)度較差，抗變形能力小，砌體結(jié)構(gòu)施工質(zhì)量又難控制，所以相對(duì)容易出現(xiàn)質(zhì)量缺陷和遭受損壞。

除此之外，上世紀(jì)80、90年代，房屋建造使用的是預(yù)制的空心樓板，兩端直接擱置在墻體上，其支撐牢固程度以及與承重墻協(xié)調(diào)工作的整體性較差，當(dāng)樓板長(zhǎng)度和墻位置出現(xiàn)較大偏差時(shí)更會(huì)加重這個(gè)問(wèn)題的程度，房屋的安全性可能就相對(duì)較低。

朱煒副教授說(shuō)，雖然上世紀(jì)80年代以前的房屋建造技術(shù)也相對(duì)較低，但是那個(gè)時(shí)候的房屋建造量相對(duì)較少，而且經(jīng)過(guò)多年的城市改擴(kuò)建，大部分都已經(jīng)被拆除了。而到了90年代中期以后，隨著房屋建造技術(shù)的改進(jìn)以及建造標(biāo)準(zhǔn)的提高，此時(shí)建造的房屋安全性還是相對(duì)較高的。根據(jù)近期浙江省做過(guò)的一個(gè)統(tǒng)計(jì)，上世紀(jì)80、90年代建設(shè)的房屋占浙江省現(xiàn)存房屋總量的約25%。而且隨著上世紀(jì)80、90年代那一批房屋的使用年限逐漸到了20、30年，房屋的結(jié)構(gòu)和設(shè)施都開(kāi)始出現(xiàn)不同程度的老化，有的甚至威脅到了居民的居住安全。所以在現(xiàn)在的城市危舊房，主要還是集中在上世紀(jì)80、90年代建設(shè)的那一批房屋上。 “而這一批房屋也正應(yīng)該是下一步城市危舊房改造工作的重中之重?！敝鞜樥f(shuō)。

壽命為何這么短？

我國(guó)現(xiàn)行的《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》在其2001年版中已明確，普通房屋設(shè)計(jì)使用年限為50年。設(shè)計(jì)使用年限是指設(shè)計(jì)規(guī)定的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件不需進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時(shí)期，而并不是說(shuō)到50年房屋就會(huì)變成危房。

然而近年來(lái)類似奉化塌樓事件屢見(jiàn)報(bào)道，其中大部分所涉建筑壽命僅在二三十年之內(nèi)。雖然這些房屋在當(dāng)時(shí)建造時(shí)并未明確規(guī)定房屋的使用年限，但是只使用了二三十年就出現(xiàn)重大安全性問(wèn)題，未免讓人們產(chǎn)生疑問(wèn)：我們的房屋使用壽命到底是多少年？為什么這么快就會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題？

“目前我國(guó)發(fā)生的住宅房屋重大惡性事故，其原因已經(jīng)變得很復(fù)雜，并非僅是當(dāng)時(shí)建造標(biāo)準(zhǔn)低和施工質(zhì)量差造成的?！标慅堉橹赋?，“業(yè)主的使用、臨近的施工、自然環(huán)境因素等都可能對(duì)房屋的使用壽命產(chǎn)生影響，逐步降低房屋的安全性?！?/p>

在房屋的使用過(guò)程中，可能會(huì)受到空氣濕度、溫度季節(jié)性變化以及空氣中化學(xué)物質(zhì)作用的影響，房屋結(jié)構(gòu)材料的性質(zhì)由表及里地會(huì)發(fā)生一定程度的劣化，導(dǎo)致構(gòu)件承載能力乃至房屋的安全性會(huì)隨時(shí)間的推移而逐漸下降。而當(dāng)房屋設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和施工質(zhì)量不高時(shí)，這種負(fù)面影響的程度則會(huì)加速加重。

除了自然因素外，臨近工地開(kāi)挖基坑建造地下工程、臨近工地預(yù)制樁施工、所在區(qū)域大量抽取地下水等人為活動(dòng)會(huì)增加房屋地基豎向和水平向的不均勻位移，繼而對(duì)房屋結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生附加的內(nèi)力和損傷，也會(huì)降低房屋的安全性。endprint

此外，居民如何使用房屋也是影響房屋使用壽命的重要原因。業(yè)主在裝修過(guò)程中擅自損壞甚至拆除房屋承重構(gòu)件，例如將承重墻改門或者拆除，而且不采取有效的補(bǔ)救措施，將會(huì)改變房屋結(jié)構(gòu)受力方式和加速房屋老化，繼而嚴(yán)重降低房屋的安全性?！案鶕?jù)報(bào)道，在2012年底寧波江東區(qū)一幢住宅樓整體倒塌事故后的官方調(diào)查結(jié)論中、最近寧波奉化一幢住宅樓局部坍塌事故前的第三方檢測(cè)報(bào)告中，都指出了業(yè)主擅自拆除和變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)對(duì)房屋安全造成的嚴(yán)重問(wèn)題。”陳龍珠告訴記者。

當(dāng)然，施工質(zhì)量對(duì)房屋質(zhì)量安全的影響也是不可忽視的?！笆┕す芾淼娜魏我粋€(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，房屋的質(zhì)量安全都會(huì)受到影響?！敝鞜樥f(shuō)。據(jù)介紹，我國(guó)目前的建筑工人中，訓(xùn)練有素的技術(shù)工人非常缺乏，這就導(dǎo)致了在房屋建設(shè)上的技術(shù)性的不足。此外，施工方偷工減料、加趕工期等都會(huì)降低工程質(zhì)量，為房屋的安全問(wèn)題埋下隱患。

修繕：誰(shuí)負(fù)責(zé)？誰(shuí)出錢？

修繕或重建房屋所需的資金應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)出，是困擾“危房”修繕的另一大原因。

上海另一處頗具爭(zhēng)議的“危房”是普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)的石榴苑小區(qū)，幾年前小區(qū)房屋開(kāi)始出現(xiàn)墻面開(kāi)裂等情況，記者探訪看到，小區(qū)里的樓房，無(wú)論看外墻還是進(jìn)入室內(nèi)，幾乎家家有裂縫。小區(qū)各個(gè)樓棟的居民從2008年起就開(kāi)始陸續(xù)多次向鎮(zhèn)政府反映情況，大多數(shù)并未得到任何實(shí)質(zhì)性的回應(yīng)。

2007年，軌道交通11號(hào)線的施工從小區(qū)地下穿過(guò)，近些年的修建過(guò)程和列車運(yùn)行，加劇了小區(qū)內(nèi)房屋的沉降受損情況。接到居民反映，并在當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，軌交11號(hào)線的施工方最終表示愿意承擔(dān)責(zé)任，但是僅同意出資修繕227-230號(hào)這一棟樓，其余的樓房則無(wú)法兼顧。

維修工作持續(xù)了近一年時(shí)間，但居民們卻普遍認(rèn)為，這次的施工主要局限在外墻的整修與內(nèi)壁的粉刷上，并沒(méi)有從根本上解決房屋的安全隱患問(wèn)題?！岸抑恍蘖藘蓚€(gè)單元，同一棟樓的另兩個(gè)單元只是粉刷了外墻?！?/p>

奉化塌樓事件發(fā)生后，居民們?cè)僖淮稳ユ?zhèn)政府反映問(wèn)題，這次上海房屋質(zhì)量檢測(cè)站來(lái)人進(jìn)行了檢測(cè)。家住232-235號(hào)樓的居民徐先生表示：“現(xiàn)在我們最擔(dān)心的問(wèn)題是，這么多年，專家已經(jīng)來(lái)檢測(cè)過(guò)很多次了，但是檢測(cè)結(jié)果卻從來(lái)不讓我們知道。我們擔(dān)心這些檢測(cè)數(shù)據(jù)上報(bào)以后，某些部門會(huì)把危險(xiǎn)的事情壓下去，或者為我們提供的信息不夠客觀全面。”

與天山二村120號(hào)的情況相似，目前有關(guān)方面并未認(rèn)定建筑為危房；同樣，地方政府方面給出的說(shuō)法是：只要不達(dá)到危房的鑒定標(biāo)準(zhǔn)，就不能進(jìn)行房屋的重建。

在理想情況下，小區(qū)居民共同聯(lián)合起來(lái)設(shè)立維修基金，固然旨在保證房屋居住安全；但在現(xiàn)實(shí)中，房屋安全隱患的出現(xiàn)，會(huì)涉及到更加復(fù)雜的責(zé)任認(rèn)定情況，在事后追責(zé)機(jī)制并未完善的前提之下，居民未必會(huì)愿意先行自掏腰包修補(bǔ)房屋。

陳龍珠提出，城市危舊房加固改造，在技術(shù)上難點(diǎn)較少，關(guān)鍵問(wèn)題是在施工過(guò)程中，要確保房屋的安全性。城市危舊房加固改造的主要瓶頸在于，房屋產(chǎn)權(quán)私有化之后，如何盡快合理地分?jǐn)偧庸谈脑焖枰馁Y金。

朱煒介紹，上世紀(jì)80年代開(kāi)始“房改房”之后，居民可以根據(jù)相關(guān)的政策規(guī)定購(gòu)買已建公有住房。通過(guò)“房改房”，可以實(shí)現(xiàn)公房產(chǎn)權(quán)的私有化，居民可以通過(guò)購(gòu)買獲得房屋的產(chǎn)權(quán)。而隨即出現(xiàn)的商品房更是帶來(lái)了大規(guī)模房屋產(chǎn)權(quán)私有化。

房屋產(chǎn)權(quán)私有化之后，居民可以購(gòu)買或者出售實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。但是隨著房屋產(chǎn)權(quán)私有化帶來(lái)的一個(gè)問(wèn)題是房屋在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)責(zé)任難以界定。這一類問(wèn)題尤其集中在二手房上面。

如前所述，房屋發(fā)生險(xiǎn)情的原因是多方面的，可能是房屋質(zhì)量的問(wèn)題，可能是自然因素導(dǎo)致，也可能與居民對(duì)房屋的不正當(dāng)使用有關(guān)。因此在房屋質(zhì)量發(fā)生問(wèn)題后，便可能出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商、居民以及相關(guān)設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)管部門各執(zhí)一詞的情況，結(jié)果自然是誰(shuí)都不愿意為房屋的鑒定與加固維修買單。

出現(xiàn)這些問(wèn)題時(shí)，就需要對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行責(zé)任界定。責(zé)任界定過(guò)程往往復(fù)雜而漫長(zhǎng)，而危險(xiǎn)房屋的改造卻是需要迫切進(jìn)行的。因此如何盡快合理地分?jǐn)偧庸谈脑熨Y金，解決危舊房問(wèn)題，便成為危舊房及時(shí)進(jìn)行加固改造的瓶頸。

此外，在城市危舊房的改造過(guò)程中，還存在著很多其他的問(wèn)題。政府制定的改造方案可能和居民的意愿之間存在矛盾。可能居民希望拆掉，而政府出于城市規(guī)劃的考慮卻只能加固與改造，所以如何協(xié)調(diào)城市規(guī)劃與居民意愿之間的矛盾也是危舊房改造不得不考慮的問(wèn)題。朱煒還提到：“當(dāng)危舊房屋需要拆遷時(shí)，政府如何做好居民的安置工作也是一個(gè)難點(diǎn)?！?/p>

政府和市場(chǎng)應(yīng)并舉

如何突破上述種種困境？朱煒提出地方政府可以從現(xiàn)有的預(yù)算中建立一個(gè)住房保障基金。雖然現(xiàn)在房屋出現(xiàn)安全性問(wèn)題后，在責(zé)任的界定上需要一個(gè)復(fù)雜而漫長(zhǎng)的過(guò)程；但是有了這樣一種公益性的保障基金之后，如果房屋被確認(rèn)出現(xiàn)安全性問(wèn)題，政府就可以先通過(guò)這一部分資金來(lái)保證危險(xiǎn)房屋的改造與加固，之后再去追究責(zé)任。

他還強(qiáng)調(diào)需要在立法上進(jìn)一步針對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題做出規(guī)定，明晰房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題之后的責(zé)任界定。同時(shí)通過(guò)制度上的調(diào)整，進(jìn)一步明確各方在危舊房加固改造中應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

此外，政府有關(guān)部門還需要加強(qiáng)與居民之間的溝通，解決拆遷與安置工作中產(chǎn)生的矛盾。對(duì)居民提出的問(wèn)題，政府需要及時(shí)研究解決，如住房安置問(wèn)題、土地補(bǔ)償問(wèn)題等。

“危舊房改造，不僅要發(fā)揮政府的力量，更加需要利用市場(chǎng)的力量。”陳龍珠告訴記者，“加固改造只是對(duì)危舊房屋的一個(gè)解危措施，拆舊建新才是解決危舊房問(wèn)題的根本方法?！?/p>

對(duì)此，陳龍珠提出，政府部門一方面可以通過(guò)出臺(tái)相應(yīng)的拆遷政策來(lái)協(xié)調(diào)房地產(chǎn)商與居民之間的利益，在保障居民利益的同時(shí)也不損害房地產(chǎn)商的利益；另一方面可以通過(guò)土地、稅收上的優(yōu)惠來(lái)吸引房地產(chǎn)商對(duì)危舊住房進(jìn)行拆舊建新，將民間的資本吸引到危舊房改造這一領(lǐng)域，以此加快完成對(duì)危舊房屋問(wèn)題的根治。

此外，他還提到，政府部門應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的破壞性裝修或改造的監(jiān)管。同時(shí)，居民也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房安全意識(shí)，在房屋出現(xiàn)安全性的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向物業(yè)管理單位或行政主管部門報(bào)告，并提出安全鑒定并應(yīng)急處置的訴求。

采訪中，還有業(yè)內(nèi)人士向記者提出，地方政府可以讓房地產(chǎn)商為開(kāi)發(fā)的房屋購(gòu)買保險(xiǎn)，在房屋出現(xiàn)問(wèn)題后，政府就可以通過(guò)這一部分資金解決危險(xiǎn)房屋的修繕與改造中的資金來(lái)源問(wèn)題。當(dāng)然，這只是一個(gè)預(yù)防性的制度，政府在具體的操作上還需要把握好一個(gè)度，防止出現(xiàn)利用保險(xiǎn)在工程建設(shè)中忽視質(zhì)量謀取暴利的情況；以及控制好房?jī)r(jià)，防止保險(xiǎn)的投入被加到房屋的價(jià)格中去。

各地危房事件

奉化塌樓事件之后，全國(guó)各地陸續(xù)爆出各種危房事件，而出現(xiàn)問(wèn)題的房屋壽命大約都在20-30年。

北京

海淀區(qū)玉海園小區(qū)分為一里、二里和三里，均為拆遷安置房，分別于1997年、1998年和2001年建成入住。最早發(fā)現(xiàn)樓體開(kāi)裂情況是在1999年，第一批居民入住2年左右，玉海園一里有個(gè)別樓體出現(xiàn)了裂縫。在隨后的15年里又出現(xiàn)了房屋下沉、地面塌陷和管道崩塌現(xiàn)象。目前多棟樓出現(xiàn)開(kāi)裂，縫隙可伸進(jìn)拳頭。

小區(qū)物業(yè)朱經(jīng)理說(shuō)，2011年，海淀區(qū)住建委聯(lián)合小區(qū)辦等10多家單位，并協(xié)同房屋質(zhì)量鑒定的專家前來(lái)小區(qū)鑒定過(guò)一回。當(dāng)時(shí)專家說(shuō)：“不排除房屋質(zhì)量問(wèn)題，但不影響正常使用?！钡@一說(shuō)法，居民們并不認(rèn)同?！胺孔用磕甓纪孪荩媾率裁磿r(shí)候塌了?！?/p>

武漢

漢口黃孝河路的竹葉新村小區(qū)，6棟裙樓均成“危房”，裙樓與主樓“脫臼”，縫隙能鉆進(jìn)一個(gè)小孩。抬頭，墻上有巴掌寬的裂縫；低頭，地上的裂口能伸進(jìn)一只腳。樓棟不僅開(kāi)裂，墻上還時(shí)常往下掉水泥塊，街坊們“步步驚心”。

竹葉新村小區(qū)建成于1993年，6棟裙樓里共有80多戶居民。目前，除少數(shù)居民為避險(xiǎn)自行搬離外，大部分居民仍居住在危樓內(nèi)。

常熟

常熟市區(qū)五星新村二區(qū)一幢居民樓成了“危樓”，樓房東側(cè)墻壁已經(jīng)明顯發(fā)生傾斜。部分居民家的鋁合金窗也可明顯看出向外側(cè)發(fā)生彎曲變形。房屋內(nèi)部的情況更讓人觸目驚心，裂縫很大，有人家門已經(jīng)變形，無(wú)法正常使用。政府已經(jīng)組織居民撤離。

常熟市房產(chǎn)管理處一位楊姓負(fù)責(zé)人介紹，五星二區(qū)13幢是1989年建造的普通商品房，磚混結(jié)構(gòu)。4月23日前后的兩三天，裂縫在快速加大，“以高于正常情況50倍左右的速度增加”。居民認(rèn)為，“平改坡”以及裝修過(guò)多，是危及房屋結(jié)構(gòu)安全的原因。endprint