淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程成本控制管理

鶴山市信業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

摘要：本文認(rèn)為有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本應(yīng)抓住要點(diǎn)全過(guò)程參與，尤其應(yīng)抓住前期立項(xiàng)、可行性研究和勘察設(shè)計(jì)工作這個(gè)關(guān)鍵階段，全過(guò)程參與進(jìn)行動(dòng)態(tài)造價(jià)管理，避免過(guò)于注重施工階段控制和僅靠事后審核被動(dòng)地控制成本。項(xiàng)目立項(xiàng)之初樹立全成本管理，抓住成本管理要點(diǎn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目取得效益最大化的根源。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；成本管理；措施

其實(shí)一直以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理一直是大家研究的重點(diǎn)，也是很多房地產(chǎn)項(xiàng)目重點(diǎn)要把關(guān)的一項(xiàng)工作。利潤(rùn)=銷售收入-成本費(fèi)用，這是眾所周知的簡(jiǎn)單公式，它充分反映了成本管理的重要性。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更多的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須提供適銷對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出，也就是成本管理要到位，開(kāi)源節(jié)流才是成功的成本管理。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的管理

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)企業(yè)實(shí)行的是一種以計(jì)劃價(jià)格為基礎(chǔ)，以事后核算為重點(diǎn)的靜態(tài)成本管理方式。在這種傳統(tǒng)觀念的影響下，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，預(yù)算人員只是根據(jù)合同來(lái)控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品形成全過(guò)程的成本控制卻顯得力不從心。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品位置的固定性、生產(chǎn)的長(zhǎng)期性以及流動(dòng)性，也使成本管理人員疏于成本控制。

1.1缺乏戰(zhàn)略性的成本管理控制體系

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨著高風(fēng)險(xiǎn)，而收益卻在下降。一些企業(yè)為了搶市場(chǎng)、搶工期，往往走一步看一步，忽視了長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，導(dǎo)致企業(yè)缺少明確的成本管理目標(biāo)。容易造成事中成本管理和事后成本管理的盲目性。有些企業(yè)的高層管理者雖然知道戰(zhàn)略規(guī)劃對(duì)于企業(yè)成本管理的重要指導(dǎo)意義，但卻沒(méi)有形成制度化、規(guī)范化和程序化的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。結(jié)果妨礙了戰(zhàn)略目標(biāo)導(dǎo)向作用的發(fā)揮，企業(yè)停留于粗放管理階段。由于企業(yè)成本管理缺乏戰(zhàn)略指導(dǎo)，使得成本管理對(duì)策與戰(zhàn)略目標(biāo)脫節(jié)，成本預(yù)測(cè)、決策可有可無(wú)。成本計(jì)劃如同虛設(shè)，再加上沒(méi)有建立一套完整的成本管理控制體系和科學(xué)規(guī)范的操作程序，成本管理目標(biāo)最終很難實(shí)現(xiàn)。

1.2內(nèi)部控制薄弱，偏重事后控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管理工作，事前比較薄弱，總結(jié)多于過(guò)程控制，往往成為事后行為，成本預(yù)測(cè)和成本決策也缺乏規(guī)范性和系統(tǒng)性。尤其在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段缺乏對(duì)成本的事前預(yù)測(cè)，對(duì)成本控制的重視不夠。對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具體業(yè)務(wù)活動(dòng)的控制，基本上也是采用事后控制，很多時(shí)候只能接受既成事實(shí)，比如預(yù)算外費(fèi)用和現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生的支出等。

二、成本控制的三個(gè)意識(shí)

1、樹立全成本價(jià)值觀念

這是針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目壽命周期而言，一個(gè)項(xiàng)目的成本不僅僅是指建造成本，它還包括土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、期間費(fèi)用等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完交付業(yè)主，成本的發(fā)生還沒(méi)完，后面還有維護(hù)、保養(yǎng)等費(fèi)用，要全盤考慮。

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段與成本控制要關(guān)聯(lián)互動(dòng)

不同建設(shè)階段影響投資程度的坐標(biāo)圖1-1

（1）可行性研究階段：可調(diào)整余地最大，通過(guò)科學(xué)選擇項(xiàng)目方案，如建設(shè)規(guī)模、市場(chǎng)定位等可大幅度調(diào)整造價(jià)。

（2）設(shè)計(jì)階段：通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案比選、優(yōu)化、限額設(shè)計(jì)、材料設(shè)備檔次選型等，可以較大幅度調(diào)整造價(jià)。

（3）招標(biāo)階段：合理的招標(biāo)方式、評(píng)標(biāo)方法、付款方式對(duì)造價(jià)控制和影響較大。

（4）施工階段：合理的施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的優(yōu)化和落實(shí)，施工現(xiàn)場(chǎng)施工變更、合同、用工簽證的把控都可以對(duì)造價(jià)的控制產(chǎn)生不少的影響。

3、三、知曉“省錢”與“花錢”的誤區(qū)

（1）誤區(qū)一、設(shè)計(jì)脫離市場(chǎng)（是做產(chǎn)品，而不是做藝術(shù)品）；

（2）誤區(qū)二：過(guò)分強(qiáng)調(diào)成本控制導(dǎo)致產(chǎn)品品質(zhì)降低；

（3）誤區(qū)三：只注重“省錢”，而忽略合理“花錢”。要同時(shí)關(guān)注“邊際成本”與“邊際效益”問(wèn)題。

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，我們要在有限的資源情況下，結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r，建造出性價(jià)比都很出眾的產(chǎn)品，這樣才是一個(gè)比較有眼光的開(kāi)發(fā)商，成本管理不等于成本越少越好，我們要在產(chǎn)品定位的情況下，盡量在事前做好成本規(guī)劃，在事中按照規(guī)劃進(jìn)行控制管理，防止成本失控，合理的“省錢”和”花錢”。

三、項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制

項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同管理、工程變更和竣工結(jié)算四個(gè)方面。

3.1采用合理的招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商

工程的招投標(biāo)制度目的是通過(guò)引進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制擇優(yōu)選定對(duì)方，促進(jìn)工程成本有效降低。在招投標(biāo)過(guò)程中，充分利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢(shì)及相互競(jìng)爭(zhēng)、可以獲得最優(yōu)惠價(jià)格，特別是對(duì)于影響力大的重點(diǎn)項(xiàng)目，往往投標(biāo)單位會(huì)根據(jù)規(guī)模效益及社會(huì)效益以低于常規(guī)造價(jià)的價(jià)格報(bào)標(biāo)，同時(shí)盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。工程管理部門和造價(jià)管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實(shí)施過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會(huì)。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)索賠和不平衡報(bào)價(jià)的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵(lì)各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議。

3、2抓好合同管理，控制工程造價(jià)

簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的又一重點(diǎn)，在簽訂合同時(shí)應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。同時(shí)把握合同條款的內(nèi)涵，精心推敲合同文字的措詞，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。保證合同的順利履行，有效預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費(fèi)用。在合同履行過(guò)程中嚴(yán)格合同變更確認(rèn)批準(zhǔn)程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強(qiáng)監(jiān)督，提高合同履約率，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正，從而更有效地控制工程造價(jià)。

3、3控制工程變更，嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理

由于建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)周期長(zhǎng)、包含內(nèi)容多、涉及的專業(yè)面廣，項(xiàng)目建設(shè)期間必然受到很多因素的干擾，如出現(xiàn)工程量變化、施工進(jìn)度變化、工程建設(shè)周圍環(huán)境的變化、以及建設(shè)方和承包方在執(zhí)行合同中的爭(zhēng)執(zhí)等問(wèn)題。即使事先控制做得很好，也不可能事事都預(yù)見(jiàn)得到，它貫穿于工程實(shí)施全過(guò)程，實(shí)施本身也是對(duì)項(xiàng)目不斷完善和修正的過(guò)程。工程變更的發(fā)生是不可避免的，因此，要加強(qiáng)控制工程變更管理，嚴(yán)格控制工程變更，做到不隨意變更經(jīng)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙，不隨意增加項(xiàng)目，不隨意提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。與此同時(shí)，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、造價(jià)等部門和人員的職責(zé)分工，確保簽證質(zhì)量，杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。辦理工程簽證要及時(shí)，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家定額及有關(guān)規(guī)定。

四 結(jié)束語(yǔ)

企業(yè)習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段，其實(shí)，投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的，存在著對(duì)立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制，必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。因此，項(xiàng)目造價(jià)、工期、質(zhì)量等是一個(gè)相輔相成的問(wèn)題，項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科，只有做到各方綜合平衡，才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須對(duì)影響成本的各個(gè)階段實(shí)施全過(guò)程控制，以利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的合理流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控，管理才會(huì)出效益。

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