房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究

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摘要：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)不斷興起發(fā)熱壯大，炒房投資現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題也逐漸暴露，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，勢(shì)必給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn).一般來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)態(tài)很容易影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也屬于比較超前的，相應(yīng)的房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)也特別高，風(fēng)險(xiǎn)高自然而言收益也會(huì)高，其中有些風(fēng)險(xiǎn)是人們難以預(yù)料的，這些風(fēng)險(xiǎn)卻決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的成功與否。如果想繞開(kāi)那些風(fēng)險(xiǎn)，就要在做每一個(gè)決定之前對(duì)每一種可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面專(zhuān)業(yè)的估測(cè)，準(zhǔn)確的判斷出未來(lái)是否會(huì)產(chǎn)生這種風(fēng)險(xiǎn)，什么原因?qū)е铝诉@些風(fēng)險(xiǎn)和有這種風(fēng)險(xiǎn)會(huì)產(chǎn)生何種影響。要提前準(zhǔn)確的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的評(píng)估，及時(shí)的制定防范措施，才會(huì)防患于未然，盡最大努力去減少每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人均GPD不斷上升，位居世界第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目，房地產(chǎn)業(yè)不斷受到投資者的親睞，越來(lái)越多的人加入到房地產(chǎn)業(yè)的行列中來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)加大，認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)與應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成為投資房地產(chǎn)業(yè)的必修功課.

1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)概述

在房地產(chǎn)的投資中很多事情是人們難以預(yù)料的，都是存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，當(dāng)然這些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響也是人們無(wú)法預(yù)料的，但是會(huì)產(chǎn)生什么樣的風(fēng)險(xiǎn)卻是人們可以預(yù)測(cè)的，由此一來(lái)，在做好防范措施的前提下也就可以相應(yīng)的降低風(fēng)險(xiǎn)程度。在房地產(chǎn)投資中有盈利有虧損，實(shí)際利潤(rùn)可能與預(yù)測(cè)利潤(rùn)差別大，回報(bào)與風(fēng)險(xiǎn)同在，回報(bào)越多風(fēng)險(xiǎn)越大，風(fēng)險(xiǎn)在所難免，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理與預(yù)測(cè)，可有效的減少損失。

1.1 政治風(fēng)險(xiǎn)

政策隨著時(shí)間會(huì)慢慢產(chǎn)生一定的變化，這些變化也許會(huì)影響到房地產(chǎn)中合作的甲乙雙方或者經(jīng)營(yíng)者，給他們帶來(lái)金錢(qián)上的損失，這種影響稱(chēng)之為政治風(fēng)險(xiǎn)。在守法的前提下，政策的改變就會(huì)全面影響房地產(chǎn)行業(yè)，隨著改革的深化，改革紅利大蛋糕將更多普及到全體人民，作為基本福利之一的住房問(wèn)題自然在內(nèi)。換句話(huà)說(shuō)，房地產(chǎn)的投資賺錢(qián)功能會(huì)減小，其福利保險(xiǎn)會(huì)加大。

1.2 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需求量大，一般需要向銀行貸款，遇到金融危機(jī)或者貨幣貶值時(shí)，房?jī)r(jià)相對(duì)上漲，購(gòu)買(mǎi)者紙幣有限，導(dǎo)致銷(xiāo)售不景氣，無(wú)法融資償還銀行利息與本金，作為抵押品的房產(chǎn)將可能成為他人的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)不能如期交房時(shí)，也需要對(duì)客戶(hù)支付巨額的賠償金。房?jī)r(jià)的回歸導(dǎo)致的現(xiàn)狀一時(shí)間也無(wú)法改變，所以當(dāng)你選擇向房地產(chǎn)行業(yè)作出投資前要三思而后行，特別是有些城市泡沫化特別明顯，這時(shí)候一定要理智投資。除了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，還有銀行方面利率的改變，物價(jià)的動(dòng)態(tài)等也是會(huì)對(duì)人們對(duì)房的需求量產(chǎn)生巨大的影響。

1.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

一代人的思想超前于一代人，當(dāng)思想不同時(shí)就會(huì)影響房地產(chǎn)的需求量。如果一個(gè)區(qū)域內(nèi)發(fā)展比較快，那么無(wú)疑人們就會(huì)用自己的資金改善自己的生活質(zhì)量，爭(zhēng)先去買(mǎi)房，這時(shí)如果對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資，風(fēng)險(xiǎn)是比較小的。如果一方區(qū)域人們的收入普遍比較低而物價(jià)卻在呈現(xiàn)增長(zhǎng)狀態(tài)，那相反人們就不會(huì)去買(mǎi)房，他們寧愿減少自己在物質(zhì)方面的需求，這時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展就不會(huì)太好，風(fēng)險(xiǎn)也就相應(yīng)的變大了。由此，城市的整體建設(shè)及規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)的發(fā)展水平，社會(huì)的安定性，和大眾是否進(jìn)行干預(yù)這些社會(huì)因素也就都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。

1.4 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

在科技健步如飛的現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商需不斷更新技術(shù)對(duì)商品房的安全性有保障，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念落后、設(shè)計(jì)不新穎、技術(shù)工藝陳舊，會(huì)使企業(yè)承受設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)社會(huì)整體中的建筑材料變得先進(jìn)或中途對(duì)方要求改變建筑材料的時(shí)候，這時(shí)開(kāi)發(fā)上原來(lái)就有的建筑材料就會(huì)被廢棄，產(chǎn)生一定的浪費(fèi)，這些浪費(fèi)會(huì)增加投資者資金的投入，風(fēng)險(xiǎn)也就隨之增大。

2.實(shí)現(xiàn)如何避免風(fēng)險(xiǎn)和產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)時(shí)如何控制

2.1 風(fēng)險(xiǎn)回避

風(fēng)險(xiǎn)回避也就是當(dāng)投資者對(duì)自己整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)專(zhuān)業(yè)性的評(píng)估后覺(jué)得并不恰當(dāng)時(shí)會(huì)拒絕這些項(xiàng)目的投資。所以當(dāng)放棄這些投資時(shí)，可以完全的避免那些風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)這些項(xiàng)目所帶來(lái)的利潤(rùn)也就和他們毫無(wú)關(guān)系可言。一般情況下，只有在評(píng)估后覺(jué)得這些項(xiàng)目極其不合適的時(shí)候才會(huì)讓那些投資者不得不采取風(fēng)險(xiǎn)回避的方法，當(dāng)然不一樣的人也許會(huì)有不同的魄力和思考，因此，投資者在作出投資時(shí)一定要從實(shí)際情況出發(fā)。

2.2組合投資降低風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)多樣化的投資，應(yīng)該合理的分配不同房產(chǎn)投資的比例，相對(duì)而言，回報(bào)越高的投資風(fēng)險(xiǎn)，越大反之回報(bào)越低的風(fēng)險(xiǎn)越小。采用多樣化的投資，投資不同類(lèi)型的房產(chǎn)如寫(xiě)字樓，商品房和娛樂(lè)場(chǎng)所等，其本質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房產(chǎn)多樣化的投資就是應(yīng)該合理的確定投資項(xiàng)目，大大減小了風(fēng)投資險(xiǎn)，又可獲得不錯(cuò)的投資回報(bào)。

2.3 轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因會(huì)有許多，當(dāng)把這些因素通過(guò)一定的方式方法轉(zhuǎn)移走就稱(chēng)它為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的形式有三種：一種是作為風(fēng)險(xiǎn)控制措施的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即通過(guò)契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險(xiǎn)業(yè)的其他人，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生頻率和縮小其損失程度目的，包括承擔(dān)有風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)產(chǎn)或活動(dòng)轉(zhuǎn)移給別人和將風(fēng)險(xiǎn)本身轉(zhuǎn)移給其他人，另一種是作為風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)措施的非保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，即需求外部資金來(lái)支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人，這種方式轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)責(zé)任和發(fā)行房地產(chǎn)投資公司股票，第三種是保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，保險(xiǎn)是由保險(xiǎn)人或保險(xiǎn)公司對(duì)被保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)損失所提供的保障，是被保險(xiǎn)人以合同的方式將各種自然災(zāi)害，意外事故等可能造成損失轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司?？梢栽谝欢ǔ潭壬媳苊饽切╋L(fēng)險(xiǎn)從而達(dá)到降低自己的損失的效果。

2.4 用市場(chǎng)調(diào)查的方法提前摸清風(fēng)險(xiǎn)所在以此控制風(fēng)險(xiǎn)

要仔細(xì)做好市場(chǎng)的研究與統(tǒng)計(jì)，根據(jù)市場(chǎng)的供求關(guān)系確定開(kāi)發(fā)規(guī)模選擇最佳的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，預(yù)測(cè)好市場(chǎng)的前景，并充分了解國(guó)家的未來(lái)的政策走向，是鼓勵(lì)還是限制。必須考慮到所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地理?xiàng)l件的變化，利用一切有效信息，充分考慮項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，盡早做好預(yù)算，投資與回報(bào)。在整個(gè)市場(chǎng)中建立完整的體系，通過(guò)這種方法來(lái)及時(shí)的得到自己所需要的比較準(zhǔn)確的第一手資料，了解現(xiàn)在我國(guó)人們?cè)谧≌矫娴男枨蠡蛘呓ㄔO(shè)方的發(fā)展動(dòng)態(tài)，包括在功能的設(shè)計(jì)方面，結(jié)構(gòu)的安排方面，運(yùn)用新的能源資源方面等是否是和人們的需求相呼應(yīng)的，以此來(lái)減少因?yàn)槭袌?chǎng)上的變化導(dǎo)致的項(xiàng)目功能下降使得房子賣(mài)不出去價(jià)格被迫作出下降調(diào)整的問(wèn)題。

4 結(jié)語(yǔ)

在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能會(huì)遇到很多不確定因素與風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)是靠著企業(yè)團(tuán)隊(duì)合作的力量，企業(yè)團(tuán)隊(duì)合作管理能力強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)管理的能力也就越強(qiáng)，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理是靠著管理水平，管理經(jīng)驗(yàn)和職業(yè)道德素養(yǎng)進(jìn)行的，每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、緩和、轉(zhuǎn)移都考驗(yàn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)的結(jié)果。當(dāng)你決定向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資時(shí)，一定要實(shí)在完全掌握行業(yè)信息的前提下，在這同時(shí)要對(duì)其進(jìn)行全面專(zhuān)業(yè)的分析，才能讓以后操作時(shí)風(fēng)險(xiǎn)給自己帶來(lái)的損失減少，赫然屹立于行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中千年不倒萬(wàn)年不滅。

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