論房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量控制措施探析

摘要：從普遍意義來講，被視為多項相關(guān)工作總稱的項目可以在一定時間內(nèi)、滿足一系列特定目標(biāo)，項目也是一種將被完成的特殊的有限任務(wù)。房地產(chǎn)項目管理在理論方面有著極大的優(yōu)勢，因融合了項目管理理論作為建設(shè)工程項目管理的理論工具，這讓建設(shè)工程項目管理越來越系統(tǒng)、科學(xué)的完成。另外，質(zhì)量預(yù)防措施的有力落實，預(yù)控成本的適當(dāng)增加，返工成本的盡力減少，開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)效益的提高成為房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)中實施質(zhì)量計劃的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目管理；質(zhì)量；控制；

隨著當(dāng)代社會中有關(guān)經(jīng)濟(jì)方面的競爭所帶來的摩擦和碰撞越來越大，房地產(chǎn)在項目的開發(fā)上也不可避免的存在著許多問題。我國需要在保障投資成本的前提下控制房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計管理的質(zhì)量，優(yōu)化房地產(chǎn)質(zhì)量，以此來保障房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的支撐地位。為了房地產(chǎn)的開發(fā)質(zhì)量有所保證，就要找到質(zhì)量控制的關(guān)鍵所在，并且要對房地產(chǎn)項目中的所在環(huán)節(jié)進(jìn)行靶性的設(shè)計管理。

一、房地產(chǎn)項目開發(fā)工作

在開發(fā)項目中有幾個階段是質(zhì)量控制的重要組成部分，包括決策，設(shè)計，施工，以及結(jié)算。由于是否確切地了解房地產(chǎn)項目開發(fā)所產(chǎn)生的至關(guān)重要的影響決定了其在開發(fā)規(guī)模、資金投入以及整體構(gòu)想的助力大小，因此對應(yīng)的它也成為在設(shè)計管理的質(zhì)量控制的進(jìn)行中首先需要被人們考慮的問題。

確立好規(guī)劃房地產(chǎn)設(shè)計管理中的制度即責(zé)任制度，其中包括市場規(guī)劃方面、項目編制方面、組織施工方面，監(jiān)督管理方面等，降低進(jìn)行中各種方面帶來的負(fù)面影響可以讓設(shè)計管理時人與人之間的信任度更高。依據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的變化過程和經(jīng)濟(jì)的浮動，以房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定作為輔助指導(dǎo)來構(gòu)建最適當(dāng)?shù)脑O(shè)計質(zhì)量計劃；另外最后，設(shè)計管理質(zhì)量控制制度的建立，設(shè)計環(huán)境的改善都可以用來保障設(shè)計前期質(zhì)量狀態(tài)的有效性，這為房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的質(zhì)量控制起了好的帶頭作用。以上三部分屬于設(shè)計管理的質(zhì)量控制中的前期工作。

二、房地產(chǎn)設(shè)計管理中對質(zhì)量的控制

以設(shè)計的各方面的不同層次和類型為主要依據(jù)令實現(xiàn)質(zhì)量控制更好的進(jìn)行規(guī)劃，即為房地產(chǎn)設(shè)計管理的質(zhì)量控制。從其質(zhì)量控制的分析中可以得出：

（一）使質(zhì)量控制責(zé)任制度更加具體化

從房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的現(xiàn)狀出發(fā)，使相關(guān)方面的責(zé)任制度更加具體，同時，根據(jù)分配好的責(zé)任制度，成立好負(fù)責(zé)項目責(zé)任的小組，責(zé)任小組可以在項目設(shè)計管理的過程中作為項目策劃和管理部門的橋梁，以項目的設(shè)計與規(guī)劃為重，在房地產(chǎn)設(shè)計的框架和關(guān)于服務(wù)方面的理念可以滿足各方面所提出的要求的前提下，再令其將責(zé)任制度應(yīng)用于設(shè)計進(jìn)程中?？刂坪昧鞒讨写嬖诘母鞣N質(zhì)量問題，保持好項目設(shè)計管理的靈活性。最后，責(zé)任小組再發(fā)揮鏈條作用將責(zé)任制度在整體項目設(shè)計管理的過程中串連起來，然后在設(shè)計過程中，對質(zhì)量監(jiān)測后所出現(xiàn)的弊端采取及時的補(bǔ)救措施。

（二）實現(xiàn)質(zhì)量控制的途徑-監(jiān)控

房地產(chǎn)項目的設(shè)計與開發(fā)是一個非常專業(yè)性，嚴(yán)肅性以及復(fù)雜性的過程，它需要集合各種層次的非常專業(yè)的建筑師，來編寫各式各樣的難度不一的設(shè)計任務(wù)。在每個階段的設(shè)計過程中發(fā)揮他們的專業(yè)性，可以說是絞盡腦汁嘔心瀝血的進(jìn)行最深的研究，從中就可以看出他們的設(shè)計優(yōu)勢在哪里。并且可以采取監(jiān)控的途徑來保證他們的設(shè)計質(zhì)量和控制，而要使整個小組都具備特別強(qiáng)的專業(yè)性以及設(shè)計能力時就要采取矩陣式的監(jiān)控了，這不單單可以做一個很好的融合作用即融合項目設(shè)計開發(fā)管理各個部門的功能，而且又可以使負(fù)責(zé)人建筑師擁有一定的權(quán)利，讓其一切從質(zhì)量控制的便利性出發(fā)。

比方說：在監(jiān)控途徑中，先要對建筑師進(jìn)行專業(yè)知識方面的測評，對他們進(jìn)行一個全方位的考核，從他們的考核成績中分析他們是否具備完成任務(wù)所需要的能力，然后安排公司 的相關(guān)人員，當(dāng)然他們也需要一定的專業(yè)性，他們進(jìn)行360度無死角監(jiān)控，如果出現(xiàn)以下情況，比如在設(shè)計過程中建筑師發(fā)生一些意外事件，公司可以迅速的派出公司的其他具有這方面能力的相關(guān)人員對建筑師進(jìn)行頂替，大大發(fā)揮公司人力資源的作用，以便可以更好的進(jìn)行質(zhì)量控制。

（三）確保建設(shè)方各專業(yè)工程師在監(jiān)控設(shè)計質(zhì)量方面明白自己的職責(zé)所在

建設(shè)方各個相關(guān)的工程師一定要知道任務(wù)進(jìn)行過程中各個階段設(shè)計進(jìn)行到哪個地方，哪個地方可以更細(xì)致更好的進(jìn)行，哪個地方可以更有深度的進(jìn)行，還有那些對設(shè)計的要求可以體現(xiàn)所持項目的特點。同時還要通過一些必要的措施來對工作進(jìn)度進(jìn)行有效嚴(yán)厲的控制；并且要保證有足夠的人和足夠的專業(yè)性，使設(shè)計質(zhì)量得到很好的保障；最后承擔(dān)起一部分責(zé)任，承擔(dān)專業(yè)技術(shù)方案確認(rèn)的責(zé)任，必須保證設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案在這個時期是比較先進(jìn)的、實施起來是很可靠、對于實施人員來說難度上是合理的；并且還要接管整個階段的流程，其中包括設(shè)計輸入、輸出、對成品的檢驗、評價以及驗證等。

（四）采取計劃分析的途徑控制設(shè)計管理的質(zhì)量

采取計劃分析的途徑控制設(shè)計管理的質(zhì)量主要有下面幾個方面的控制：

①設(shè)計部門規(guī)定好一個有效時間，在這個時間段內(nèi)對任務(wù)進(jìn)程進(jìn)行抽測，對于任務(wù)進(jìn)行過程中不符合實際不符合任務(wù)要求的地方及時采取一定的改善措施；②在符合房地產(chǎn)的實際設(shè)計體系的前提下，監(jiān)控質(zhì)量，使整個設(shè)計的進(jìn)程控制逗合情合理，并且及時準(zhǔn)備好預(yù)防措施或制度，硬性規(guī)定建筑設(shè)計師必須做好設(shè)計日志，備份好設(shè)計質(zhì)量信息。

③定好整體的質(zhì)量控制的目標(biāo)以免像無頭蒼蠅沒有目標(biāo)性，比如：在各個階段進(jìn)行項目設(shè)計時都要對應(yīng)的制定好各個階段的質(zhì)量控制的目標(biāo)，并且對整個目標(biāo)進(jìn)行改善，從而提高質(zhì)量控制的整體水平。

④必須讓項目開發(fā)的設(shè)計一次性通過，做好只有一次機(jī)會的準(zhǔn)備，以免以后二次準(zhǔn)備通過時更加錯誤不合理的改動，這對于質(zhì)量控制來說，影響是巨大的，不僅做了很多無用功而且會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)項目開發(fā)設(shè)計的質(zhì)量，對以后施工時的質(zhì)量也有很大的連帶作用。

⑤在開發(fā)設(shè)計中，前期工作也要做好比如材料的購置方面要提前做好計劃和準(zhǔn)備，保證它和實際在同步水平，有時可能因為之間間隔的時間太長，使得原先所定的計劃和現(xiàn)實大相徑庭，因此要減少材料成本方面對設(shè)計質(zhì)量控制的影響。

⑥有時人們會說理想很豐滿現(xiàn)實很骨感，因此在制定好設(shè)計時也要想好后期怎樣控制好，要保證自己的控制力是強(qiáng)的，綜合控制力也是可靠的，按照計劃最大程度的做好后期工作。

三、關(guān)于房地產(chǎn)設(shè)計質(zhì)量控制的深遠(yuǎn)意義

對現(xiàn)在來說房地產(chǎn)行業(yè)一直以來在各大行業(yè)中都屬于拔尖行業(yè)并且比較熱門，那么對房地產(chǎn)中之前所提到的質(zhì)量控制可以保證房地產(chǎn)行業(yè)依然可以馬不停蹄的向前奔跑，也可以按照人們需求，打破大家對房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量方面的擔(dān)憂，對于出現(xiàn)設(shè)計問題方面也會繞道而行，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。所以管理好開發(fā)設(shè)計的質(zhì)量，資源合理利用，最大程度的保證資源的配置，由此保證房地產(chǎn)設(shè)計的質(zhì)量，來為讓房地產(chǎn)現(xiàn)狀變得越來越好作出偉大貢獻(xiàn)。

結(jié)束語：

設(shè)計管理中的質(zhì)量控制不僅時時刻刻處于變化中而且又可以在一定程度上約束房地產(chǎn)的開發(fā)項目，因此使房地產(chǎn)的質(zhì)量控制變得更難。所以要想著如何去有效的提高質(zhì)量控制，來保證它可以在房地產(chǎn)項目中發(fā)揮高效的至關(guān)重要的作用，這樣一來，在提高質(zhì)量控制能力的同時又可以快速的讓房地產(chǎn)整體質(zhì)量得到提高，達(dá)到雙贏效果。

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