數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)在房產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用

摘要：隨著房地產(chǎn)管理法的頒布實(shí)施及住宅建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨完整。如社會(huì)公眾迫切要求規(guī)范售房面積，加快辦證速度以及房屋頻繁變更需要等，用傳統(tǒng)的手工作業(yè)方法進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪已不能滿足要求，如何快速準(zhǔn)確地進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪，已成為我們面臨的重要任務(wù)。數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)就完全滿足了這些需要。本文就詳細(xì)介紹了數(shù)字化測(cè)繪技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：數(shù)字化測(cè)圖;房產(chǎn)測(cè)繪;應(yīng)用

隨著測(cè)繪行業(yè)在計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷滲入下，以打破了傳統(tǒng)的模擬測(cè)繪方法，數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)占領(lǐng)了主導(dǎo)地位。其成圖成果數(shù)字地圖具有更規(guī)范、精度高、綜合性運(yùn)用強(qiáng)等特點(diǎn)，而且對(duì)于各用圖單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)算、綜合管理等方面有極大的優(yōu)越性。隨著現(xiàn)代化計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)以及測(cè)繪新儀器的迅速發(fā)展，數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)因具有更規(guī)范、更精確、綜合應(yīng)用性更強(qiáng)易拓展等特點(diǎn)，給各用圖單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)算、綜合管理等帶來了極大的方便，較好地滿足了現(xiàn)代化房產(chǎn)管理的需要。

一、數(shù)字化測(cè)圖的原理

有別于傳統(tǒng)繪圖，數(shù)字化測(cè)圖就是將計(jì)算機(jī)和一套輸入輸出設(shè)備有效整合進(jìn)行測(cè)圖的技術(shù)。首先，所需的輸入輸出設(shè)備有野外采集數(shù)據(jù)設(shè)備，數(shù)模轉(zhuǎn)化器，電腦以及繪圖機(jī)等。其次，為了使電腦可以有效處理數(shù)據(jù)以及管理繪圖的整個(gè)過程，我們要事先在計(jì)算機(jī)中編輯好相關(guān)的程序指令。最后，只要輸入相關(guān)的制圖數(shù)據(jù)以及必要的一些參數(shù)通過電腦的處理，最后制圖機(jī)就可以繪出所需的房地產(chǎn)圖。

二、傳統(tǒng)模擬圖的掃描矢量化

自房產(chǎn)測(cè)繪工作開展以來，各房產(chǎn)測(cè)繪部門都先后測(cè)制積累了大量的分丘或分幅平面圖。在使用數(shù)字房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，筆者提出3個(gè)方案進(jìn)行比較。第一，使用數(shù)字化儀進(jìn)行舊圖數(shù)字化;第二，使用掃描儀進(jìn)行舊圖掃描矢量化;第三，使用全站儀在外業(yè)測(cè)繪時(shí)對(duì)分幅圖進(jìn)行碎部點(diǎn)采集，再進(jìn)入計(jì)算機(jī)。分析認(rèn)為，第一種方案適用數(shù)字化儀速度慢、不靈活、效率低;第二種方案對(duì)舊圖進(jìn)行掃描矢量化，靈活方便、效率高、見效快、實(shí)用性強(qiáng)、成圖精度高;第三種方案外業(yè)控制測(cè)量工作量大、見效慢、單位條件不允許。在掃描矢量化過程中，關(guān)鍵是

要解決兩個(gè)精度問題：一是檢查原圖精度（點(diǎn)位誤差、房屋邊長(zhǎng)面積誤差等），二是減小圖形掃描變形誤差。否則容易造成相鄰房角點(diǎn)、界址點(diǎn)位置不準(zhǔn)確、房子裝不上、圖形接邊差等問題。具體過程如圖1所示。

三、內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字測(cè)圖

內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)字測(cè)圖方法有3種：電子平板方式采集數(shù)據(jù)，現(xiàn)場(chǎng)成圖;外業(yè)記錄測(cè)量數(shù)據(jù)并編碼，用SCSG2000房產(chǎn)增強(qiáng)版或南方公司房產(chǎn)信息系統(tǒng)（測(cè)繪板）等軟件批量處理數(shù)據(jù)并自動(dòng)繪圖;外業(yè)記錄測(cè)量數(shù)據(jù)，畫草圖不編碼，利用測(cè)繪軟件交互編圖功能制圖。

1、編碼測(cè)圖

其作業(yè)流程如圖2所示。

1）草圖法測(cè)圖

草圖法測(cè)圖與編碼法測(cè)圖相同，但不要求記錄測(cè)點(diǎn)編碼，而輔以人工繪制測(cè)點(diǎn)草圖來描述測(cè)點(diǎn)的屬性和相互關(guān)系，草圖上需標(biāo)注測(cè)點(diǎn)的自然編號(hào)（流水號(hào)，即測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)通訊至計(jì)算機(jī)后，測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)文件中的自然順序號(hào)，不是測(cè)點(diǎn)點(diǎn)號(hào)），其作業(yè)流程如圖3所示。以上兩種測(cè)圖方法，可使用各種型號(hào)內(nèi)存全站儀的強(qiáng)大內(nèi)存，結(jié)合電子手簿采集數(shù)據(jù)，在內(nèi)業(yè)完成數(shù)據(jù)通訊后，成圖上的地物屬性清楚，點(diǎn)位精度高，方便快捷。

2）無圖區(qū)房產(chǎn)分丘平面圖測(cè)繪

由于受地方經(jīng)濟(jì)條件限制，有些城市，特別是縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪資料十分缺乏。根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪軟件靈活方便的特性，對(duì)無圖區(qū)（無基礎(chǔ)測(cè)繪資料）可進(jìn)行假定坐標(biāo)房產(chǎn)分丘平面圖的測(cè)繪，其方法為：對(duì)于產(chǎn)權(quán)單位較大、宗地范圍大的測(cè)區(qū)，使用全站儀在假定坐標(biāo)下進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，其過程和內(nèi)外業(yè)一體化測(cè)圖中的草圖法測(cè)圖相同。不同之處為一宗地就是一假定坐標(biāo)系，宗地圖接邊不以坐標(biāo)系接邊。而以行政轄區(qū)、街坊、街道相連處接邊。對(duì)于產(chǎn)權(quán)單位較小（如私房）、宗地范圍不大的測(cè)區(qū)，則不必使用全站儀，方法更為靈活，過程如圖4所示。采用以上兩種方法測(cè)繪房產(chǎn)分丘平面圖，上述專業(yè)測(cè)繪軟件使用靈活，隨意性較強(qiáng)，能滿足縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等無圖區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證配圖的需要，雖然相鄰點(diǎn)間精度較差，但仍不失為無圖區(qū)過渡時(shí)期的一種較好而又普遍的房產(chǎn)圖測(cè)方法。

3）房屋分層分戶圖測(cè)繪

在進(jìn)行商品房、房改房測(cè)繪時(shí)，需進(jìn)行房屋分層分戶圖測(cè)繪。該項(xiàng)工作涉及外業(yè)測(cè)量、內(nèi)業(yè)繪圖、套內(nèi)面積計(jì)算、共有共用面積分?jǐn)傆?jì)算等，最后需給出顯示房屋產(chǎn)權(quán)面積的房屋分層分戶平面圖。過程如圖5所示。

四、數(shù)學(xué)化測(cè)圖的應(yīng)用

將測(cè)量房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和調(diào)查的房地產(chǎn)所屬權(quán)的結(jié)果進(jìn)行詳細(xì)地分析和相應(yīng)地處理，這就是我們所說的房地產(chǎn)測(cè)圖系統(tǒng)。該系統(tǒng)把所需的不同類型的，即可以在圖紙上標(biāo)示的以及無法在圖紙上標(biāo)示的，輸入進(jìn)計(jì)算機(jī)中的屬性數(shù)據(jù)庫中，然后將其管理起來并且進(jìn)行相應(yīng)的處理就可以得到所需的結(jié)果了。房地產(chǎn)圖的數(shù)字化有利于今后的修改以及及時(shí)地更新。其功能遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)圖。數(shù)字化測(cè)圖可以精確地采集的數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)生成相應(yīng)的圖像文件以及既可以數(shù)字存儲(chǔ)又可以繪出符合哦你剛剛用十分的廣泛?？墒菙?shù)字化測(cè)圖雖然在我國(guó)發(fā)展了好幾年，但是卻還處在發(fā)展階段，有著很大的發(fā)展空間?，F(xiàn)在我國(guó)主要使用的是分幅圖、分丘圖和分戶圖這三種房地產(chǎn)圖。它既可以通過實(shí)地測(cè)量繪制成圖，也可以變編繪成圖。運(yùn)用平板儀測(cè)圖，利用航空攝影測(cè)量法測(cè)圖以及通過野外的數(shù)據(jù)采集裝備幫助成圖這三種是實(shí)地測(cè)繪成圖常用的方法。無論是哪一種，都必須嚴(yán)格的按照：由整體到局部的布局原則;由高級(jí)到低級(jí)的精度原則;先控制后碎部的程序原則（即先做控制測(cè)量再做碎部測(cè)量）的測(cè)繪工作的三項(xiàng)基本原則。

1、平板儀測(cè)圖

平板儀測(cè)圖是運(yùn)用平板儀（型號(hào)可以是大型或是小型）與皮尺的結(jié)合來進(jìn)行測(cè)量距離。具體操作流程是：搜集相關(guān)資料、實(shí)地探勘、擬定合適的設(shè)計(jì)方案;進(jìn)行基本的控制測(cè)量;圖根測(cè)量和界址點(diǎn)測(cè)量;進(jìn)行詳細(xì)的房地產(chǎn)調(diào)查;運(yùn)用平板儀測(cè)圖;最后進(jìn)行清繪和印刷。

2、野外數(shù)據(jù)采集機(jī)助成圖

野外數(shù)據(jù)采集可用全站儀型電子速測(cè)儀系統(tǒng)，也可以用經(jīng)緯儀配合光電測(cè)距儀系統(tǒng)，其具體流程如下：搜集資料、實(shí)地探勘，擬定合適的設(shè)計(jì)方案;首級(jí)控制測(cè)量;圖根測(cè)量和界址點(diǎn)測(cè)量;進(jìn)行詳細(xì)的房地產(chǎn)調(diào)查;在野外進(jìn)行數(shù)據(jù)的搜集;利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行數(shù)據(jù)處理;圖形編輯;數(shù)控繪圖儀繪制線畫圖。

3、編繪成圖

在所需的測(cè)量區(qū)域內(nèi)，地形和地籍圖已經(jīng)有了并可以使用的情況下使用這種測(cè)繪。具體地操作流程如下：搜集地形與地籍原圖;復(fù)制等精度二底圖;進(jìn)行詳細(xì)的房地產(chǎn)調(diào)查;界址點(diǎn)的測(cè)量;外業(yè)檢查補(bǔ)測(cè);編圖;最后進(jìn)行清繪和印刷。

結(jié)束語

數(shù)字化測(cè)圖技術(shù)經(jīng)過不斷的發(fā)展，現(xiàn)在可以運(yùn)用航測(cè)數(shù)字成圖技術(shù)、攝影測(cè)量技術(shù)以及野外數(shù)據(jù)采集技術(shù)等搜集數(shù)據(jù)。在數(shù)據(jù)的處理方面，既可以批量的處理數(shù)據(jù)，還可以采用人機(jī)互助的形式來進(jìn)行多功能高自動(dòng)化的圖像處理的綜合性測(cè)圖系統(tǒng)。將房地產(chǎn)圖進(jìn)行數(shù)字化后，在今后圖紙進(jìn)行更新或是修測(cè)范圍大，遍數(shù)多時(shí)可以避免圖紙作廢需要重新測(cè)繪的情況，這樣大大簡(jiǎn)化了操作步驟，方便管理使得圖紙保持時(shí)效性。數(shù)字化測(cè)繪使得房產(chǎn)圖可以充分發(fā)揮它的所有功能，使其真正做到一次測(cè)量都次使用。城市建設(shè)部門進(jìn)行管理工作必不可少的基礎(chǔ)資料。應(yīng)用數(shù)字化測(cè)繪后就可以將圖紙數(shù)字化后再結(jié)合相關(guān)的軟件，依據(jù)所需的資料和要求生成其它各種圖。所產(chǎn)生的圖具有線條準(zhǔn)確的拼接，而且線條光潔并且均勻，符合相關(guān)規(guī)范，信息量大，數(shù)據(jù)緊湊，這樣可以為為建立房地產(chǎn)地籍信息系統(tǒng)打下了有利的基礎(chǔ)。

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