房產(chǎn)測繪管理新思維與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)構(gòu)建模式研究

摘要：隨著中國房地產(chǎn)行業(yè)在城市化進(jìn)程的推動下，發(fā)展速度越來越快，并且房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)也在住房制度革新的推動下越來越多，房產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理需要提升自身水平來適應(yīng)人們?nèi)找嬖龈叩男枨?，這也對房產(chǎn)測繪管理提出了更高的要求。本文研究分析了房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的構(gòu)建模式。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;新思維;測繪信息系統(tǒng);構(gòu)建模式

隨著城市建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的進(jìn)一步深入，房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)量迅速增加，權(quán)屬變更日益頻繁，并逐步形成了房產(chǎn)權(quán)屬種類多元化的新局面。為了適應(yīng)房產(chǎn)市場發(fā)展的新形勢，加強(qiáng)房產(chǎn)市場管理，維護(hù)房產(chǎn)市場秩序，保障房產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，進(jìn)一步促進(jìn)房產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，適時推出以GIS為基礎(chǔ)的房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)是大勢所趨。

一、房產(chǎn)測繪的內(nèi)容

房產(chǎn)測繪細(xì)分為房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房產(chǎn)項目測繪兩種。房產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)大范圍、整體地建立房產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙一房產(chǎn)分幅平面圖。房產(chǎn)項目測繪，是指在房產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房產(chǎn)管理過程中需要測繪房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分戶平面圖和相關(guān)的圖、表、冊、薄、數(shù)據(jù)等開展的測繪活動。房產(chǎn)項目測繪貫穿于整個房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動的全過程，工作量大。其中最大量、最具現(xiàn)時性、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測繪。

二、房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的意義

為房產(chǎn)管理現(xiàn)代化提供了科學(xué)方法房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的建立，改變了傳統(tǒng)的管理方式，為房產(chǎn)管理現(xiàn)代化提供了一種新的科學(xué)方法。為房產(chǎn)管理提供了現(xiàn)代化管理手段隨著房改措施的出臺，傳統(tǒng)整理方法己不能適應(yīng)在新形勢下出現(xiàn)的大量資料的整理與管理。因此，迫切需要一種新的途徑來完成這些工作，它就是房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)。為合理利用房產(chǎn)管理數(shù)據(jù)提供了新途徑房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)可大大地提高資料的查詢速度。一般來說，對于給定的查詢，段時間內(nèi)就可顯示資料數(shù)據(jù)，從而大大地提高了房產(chǎn)管理效率。為房產(chǎn)管理提供科學(xué)的決策依據(jù)房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)還可為房產(chǎn)管理決策服務(wù)，它通過一系列科學(xué)的方法和模型，利用數(shù)據(jù)庫中的大量數(shù)據(jù)，按照確定目標(biāo)，通過模型運(yùn)算、知識推理等選擇出最優(yōu)的決策方案為管理人員提供決策支持。

三、房產(chǎn)測繪管理思路

房產(chǎn)管理系統(tǒng)的基礎(chǔ)是房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)管理。房產(chǎn)測繪主要是測定和調(diào)查房屋及其用地狀況，為房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房產(chǎn)交易、房產(chǎn)評估、房產(chǎn)開發(fā)、稅收以及相關(guān)部門提供測量數(shù)據(jù)、地圖和相關(guān)資料.它與城市地形測繪、地籍測繪工作既有相同之處，又有較大的不同。它不僅需要提供房產(chǎn)的地理位置、形狀，而且需要提供房產(chǎn)的建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)等信息，其成果除了分幅、分丘圖以外，還包括分層分戶圖等。房產(chǎn)測繪管理就是對房產(chǎn)測繪成果進(jìn)行管

理。隨著城市建設(shè)現(xiàn)代化步伐的不斷加快和房產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房產(chǎn)測繪的工作量成倍增長，房產(chǎn)平面圖的增加與變更頻率也隨之激增，同時管理復(fù)雜度也相應(yīng)提高。改變傳統(tǒng)的測繪與管理方式已成為一個迫切需要解決的課題。我國房產(chǎn)測繪管理方法相對來說比較落后，目前主要有以下幾種方式。

1、人工房產(chǎn)測繪管理

這種管理方式的主要特點是：人工方式進(jìn)行房產(chǎn)測繪;手工計算，手工繪制房產(chǎn)平面圖，采取地面直接量測或圖上量測法進(jìn)行面積量算，各種調(diào)查資料：如房屋分類面積匯總表、房屋分丘分戶圖、房屋權(quán)屬調(diào)查表等文字、圖件用“紙”的形式存放。這種方式既不方便管理，也不利于各種查詢、分析、統(tǒng)計的需要，因此是一種正在淘汰的作業(yè)方式。

2、計算機(jī)輔助房產(chǎn)測繪管理

計算機(jī)技術(shù)的發(fā)展為房產(chǎn)測繪管理提供了一種簡便快捷的方法，減少了管理當(dāng)中的各種繁瑣的勞動，提高了工作效率。這一方式主要特點表現(xiàn)如下。數(shù)據(jù)獲取方面，采用電子手簿等進(jìn)行記錄，并在計算機(jī)上批量處理各種量測數(shù)據(jù)。采用數(shù)據(jù)庫管理軟件進(jìn)行各種文字屬性資料管理，自動輸出各種表格、統(tǒng)計結(jié)果等。用機(jī)助制圖方式輸出各種圖件，如房產(chǎn)平面圖、分丘分戶圖等。

3、房產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)

GIS技術(shù)的發(fā)展為房產(chǎn)測繪管理自動化帶來了廣闊的前景。GIS的主要特點是空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)的聯(lián)合處理與存儲，因而解決了計算機(jī)輔助管理中空間數(shù)據(jù)與非空間數(shù)據(jù)不能聯(lián)合處理與存儲的問題。隨著計算機(jī)軟硬件的飛速發(fā)展，GIS正逐步走向?qū)嵱没?、多樣化，并深入到地學(xué)相關(guān)的各個領(lǐng)域，同樣也促進(jìn)了房產(chǎn)測繪管理的自動化。北京市崇文區(qū)房產(chǎn)管理局開發(fā)了《房產(chǎn)測繪CAD生產(chǎn)綜合管理系統(tǒng)》，該系統(tǒng)采用CAD管理圖形數(shù)據(jù)、數(shù)據(jù)庫管理屬性數(shù)據(jù)，采用人工智能語言與一般高級語言相結(jié)合實現(xiàn)了兩庫之間的數(shù)據(jù)通訊。無錫市房產(chǎn)管理局產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處開發(fā)《無錫市房產(chǎn)綜合測繪系統(tǒng)》，該系統(tǒng)以AutoCAD作為其基本圖形支撐環(huán)境管理圖形數(shù)據(jù)、SQLServer管理屬性數(shù)據(jù)，實現(xiàn)了房產(chǎn)測繪的計算機(jī)管理。深圳市地籍測繪大隊與南方測繪儀器公司聯(lián)合開發(fā)了應(yīng)用于房產(chǎn)面積測繪、公共面積分?jǐn)偟能浖渡钲谑蟹慨a(chǎn)測繪系統(tǒng)》，該系統(tǒng)應(yīng)用ARCGIS實現(xiàn)房產(chǎn)圖繪制、應(yīng)用數(shù)據(jù)庫軟件Oracle實現(xiàn)房產(chǎn)面積數(shù)據(jù)的管理和相關(guān)表格的輸出。以上各個系統(tǒng)的基本思路是圖形庫與屬性庫采取分別管理，通過系統(tǒng)集成實現(xiàn)圖形屬性的統(tǒng)一管理。

4、房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)的構(gòu)建模式研究

國內(nèi)房產(chǎn)管理行業(yè)的計算機(jī)辦公軟件伴隨著房產(chǎn)管理工作內(nèi)容、工作方式的變化以及計算機(jī)軟、硬件技術(shù)的發(fā)展，大體經(jīng)歷了以下三個發(fā)展階段。

1）單機(jī)單用戶模式階段

這一階段的特征是：針對房產(chǎn)管理查詢統(tǒng)計困難，手工書寫房產(chǎn)證容易出錯、容易涂改的缺點，在單獨(dú)的微機(jī)上，由專人將己經(jīng)手工辦理完畢的案卷進(jìn)行計算機(jī)錄入并打印各種房產(chǎn)證件。有些系統(tǒng)還帶有簡單的繪圖工具，可以繪制和輸出房產(chǎn)配證圖。這種模式的主要優(yōu)點是：方便了查詢與統(tǒng)計，計算機(jī)打印的證件整齊美觀，不易涂改，開創(chuàng)了計算機(jī)應(yīng)用于房產(chǎn)管理的新紀(jì)元。缺點是：沒有真正實現(xiàn)計算機(jī)輔助辦公，沒有提高辦公的準(zhǔn)確性和工作效率，相反卻增加了一個工作環(huán)節(jié)，增加了工作量。

2）Client/Server多用戶模式階段

這一階段的特征是：針對房產(chǎn)管理的手工工作特點，通過房管局內(nèi)部的局域網(wǎng)，采用Client/Server模式，將計算機(jī)聯(lián)網(wǎng)，實現(xiàn)了計算機(jī)上多人協(xié)同工作，案卷能在計算機(jī)間流動起來，查詢、統(tǒng)計得到進(jìn)一步加強(qiáng)。有些系統(tǒng)還引入了GIS軟件，進(jìn)行房產(chǎn)地形圖的生成、使用和維護(hù)，提高了圖形功能。缺點如下。圖、文、表、管的集成程度不夠，還處于相對獨(dú)立、互相割裂的狀態(tài)，沒能實現(xiàn)辦公一體化，有礙于數(shù)據(jù)的傳遞和利用：另外，系統(tǒng)缺乏開放性，難以通過Internet對外發(fā)布房產(chǎn)管理信息，系統(tǒng)的維護(hù)升級也不方便。

3）Browser/Server廣義用戶模式階段

這一階段的特征是：針對房產(chǎn)管理工作的網(wǎng)絡(luò)化、數(shù)字化的進(jìn)一步要求，結(jié)合數(shù)字城市的整體建設(shè)思路，通過Browser/Server的應(yīng)用，在房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、各級政府、房產(chǎn)開發(fā)商和廣大市民之間架起一座信息溝通的網(wǎng)上橋梁。另一方面，隨著GIS軟件的更加成熟和日趨平民化、微機(jī)化，MIS/GIS/CAD的緊密集合，圖、文、表、管一體化的辦公模式也在本階段成為可能。這一模式的主要優(yōu)點是：具有Web辦公的可操作性、可移植性、可維護(hù)性和異地辦公、信息共享等特點;MIS/GIS/CAD的緊密集成，建立在相同的數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上，表格、圖形之間的數(shù)據(jù)能有序流動，互為驗證，保證了辦公的準(zhǔn)確性、簡便性。

結(jié)語

隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的重要一部分，并且房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)隨著人類日益提升的生活水平而日漸增加，為了提高房產(chǎn)管理工作的效率，加快房產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，房產(chǎn)測繪管理與房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)已經(jīng)成為房產(chǎn)管理工作中必不可少的一部分，使中國的房產(chǎn)業(yè)朝著正確的方向發(fā)展。

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