濟(jì)南房價“漲”聲依舊

鄂爾多斯崩盤了，溫州房價跌慘了，杭州樓盤降價了，連上海也都有下調(diào)，除了濟(jì)南。數(shù)據(jù)顯示，自2014年1月，濟(jì)南房價整體上揚(yáng)，其中以中端房源最為搶手。

連“大嘴”任志強(qiáng)都不堅持房價要漲了，為什么濟(jì)南房價還這么固執(zhí)？近日，本刊記者就此采訪了相關(guān)房地產(chǎn)專家。

“漲”字當(dāng)頭：出手永遠(yuǎn)遲了一步

看著手里的宣傳頁，一陣悔意奇襲孫銘宇。

作為婚房剛需族，孫銘宇從去年開始甄選樓盤，在跑遍東西南北之后，看好了東部一家樓盤。可是，在看到溫州樓市崩盤、樓市房價速降的“盛況”后，孫銘宇決定等等，比如等到春節(jié)淡季。

可是現(xiàn)在，孫銘宇失望了，看中的樓盤不但在春節(jié)期間沒跌，反而節(jié)后看漲，房源越來越緊張，無奈之下，在三月黃金成交季來臨之前，孫銘宇出手了。

“買房這件事，就不能猶豫，觀望濟(jì)南房價半年，北邊開發(fā)晚，跌了你也不買；西邊價低但交房時間晚；東邊已經(jīng)飽和，房價高的離譜；南邊領(lǐng)秀城樓盤大，在等待間，又漲了1000多?！睂O銘宇扼腕。

魯能領(lǐng)秀城加推房型即將搶售一空，西客站外海中央花園3期2月底即將開盤，認(rèn)籌已將滿。“估計，一開盤就會搶售一空?！睋?jù)該樓盤處銷售人員張娜表示，想要買房的剛性需求者占多數(shù)，買期房等待未來升值的投資者也不在少數(shù)，外海屬于實力房企的大盤，容積率及配套較好，屬于西客站新規(guī)劃項目，賣不出去才奇怪。“即將開盤的3期，相比去年十一黃金周期間西客站新開盤的價格，漲了500-1000元，新開盤每平售價估計在7800左右?！?/p>

在濟(jì)南華強(qiáng)廣場，一位有多年從業(yè)經(jīng)驗的置業(yè)經(jīng)理告訴記者，年后華強(qiáng)并沒有特別推出折扣活動用來促銷，價格方面也幾乎沒有變化，“現(xiàn)在B棟的均價每平方米1.4萬元左右，這個價格自去年一系列的價格調(diào)整之后，只有一些小的浮動，而且現(xiàn)在剩的房子也不多了”。

對于未來的樓市價格，他認(rèn)為相比一線城市，濟(jì)南這樣的二、三線城市，房子屬于剛性需求，“根據(jù)市場情況，我們這里的房價未來或許會有小幅的上漲?！边@位置業(yè)經(jīng)理解釋說。

濟(jì)南1月份房價數(shù)據(jù)檢測顯示，自2014年1月，濟(jì)南房價整體上揚(yáng)。從1月份成交價格結(jié)構(gòu)來看，全市住宅成交均價較上月小幅上升，8000元/㎡以下的中端房源仍為主力，8000元/㎡以下以及8001-9000元/㎡房源成交占比共計達(dá)到約61.0%，中低價剛需房源需求仍較為強(qiáng)勁；9001-10000元/㎡房源成交占比為15.5%；本月價格在10001元/㎡以上項目成交量占比為23.5%，較上月漲幅較大，主要原因在于海爾綠城全運村開盤加推，成交量較大，拉動本月全市住宅成交均價上升。

“杭州降價的戰(zhàn)火燒不到濟(jì)南”？

2月18日，杭州城北項目德信北海公園公布了清盤均價—15800元/平米，祭出了近4000元/平方米的降幅，此舉被業(yè)界視為“杭州樓市馬年第一降”。而緊隨其后，2月19日，同區(qū)域的天鴻香榭里在原先售價17200元/平米的基礎(chǔ)上，以起價11800元/平米、均價13800元/平米入市，引發(fā)戰(zhàn)火。

據(jù)了解，杭州樓市庫存達(dá)22萬套，其中新房12萬套，遠(yuǎn)超北上廣深這些一線城市；二手房庫存10萬套。按照之前兩年的去化能力，消化這些存量房源需要近3年時間。天量庫存之下，開發(fā)商“壓力山大”，而杭州樓市成交量自去年下半年來也是持續(xù)低迷，“以價換量” 成為開發(fā)商的唯一選擇。

無獨有偶。之前李嘉誠從內(nèi)地多個地產(chǎn)項目抽身、王石在微博中稱“樓市非常不妙”，再加上市場上關(guān)于銀行將要收緊房地產(chǎn)信貸的種種傳言……在這樣一系列的背景下，這一次杭州兩個樓盤降價的行為，似乎都被賦予了更深層次的意義。

但是，山東中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月，濟(jì)南商品住宅市場環(huán)比上月表現(xiàn)為價漲量跌。據(jù)統(tǒng)計，2014年1月濟(jì)南房價環(huán)比增幅為2.4%，同比漲幅則為12.13%。

為何濟(jì)南房價仍在漲？

“杭州下調(diào)價格的樓盤是別墅，商品房仍然保持原價會略有上漲，畢竟在國家政策之下，關(guān)于別墅的消費人群不敢輕舉妄動，而對于市民階層，剛性需求仍在，大量市民住房仍會在關(guān)注之內(nèi)?！鄙綎|中原地產(chǎn)投資顧問總監(jiān)薄夫利表示，跌的可能性不大，只可能會維持原水準(zhǔn)。

除此之外，濟(jì)南樓市庫存也處于一個比較健康的水平，據(jù)克而瑞（CRIC）濟(jì)南機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，2013年濟(jì)南市新增供應(yīng)約1080萬平米，成交約790萬平米，庫存290萬平米，按照2013年月均去化66萬平米計算，庫存消化需要4.4個月。

同時，濟(jì)南政府層面對土地的控制也比較理想，沒有冒進(jìn)的現(xiàn)象。從濟(jì)南市2010年到2013年的拿地統(tǒng)計來看，總成交價是穩(wěn)步提高的。因此，目前的濟(jì)南樓市相較杭州還是比較“穩(wěn)健”。

“未來，濟(jì)南樓市呈現(xiàn)區(qū)域化特點，東部樓盤基本飽和，價格大都維持原水平，南部加推樓盤因地段與實力非凡，會有上漲趨勢，而西客站則有很大的升值空間，每年漲幅在1000元左右?！鄙綎|大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認(rèn)為，“濟(jì)南經(jīng)濟(jì)受全國經(jīng)濟(jì)影響不大，要跌除非發(fā)生大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)”。

“從1月份土地成交量來看，新樓盤將大幅增加，可選性增多將會造成競爭激烈，但同一片區(qū)內(nèi)絕對不會出現(xiàn)下跌趨勢。”據(jù)中原地產(chǎn)薄夫利分析，2014年1月全市居住用地成交均價為398.58萬元/畝，環(huán)比2013年12月上升37.75%，新建樓盤將大幅度增加，而剛需的購買力本身有限，在西部片區(qū)大牌同時競爭的前提下，這些樓盤漲價的可能性不大。多盤的競爭，還有助于價格維持在一個合理的層面上。

目前，業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為未來幾年樓盤供應(yīng)的主戰(zhàn)場集中在西部地區(qū)。明年西客站片區(qū)的樓市供應(yīng)量可能會“驟增”，無論是商業(yè)還是住宅供應(yīng)量，都將達(dá)到一個較高的水平，西客站片區(qū)的城市建設(shè)進(jìn)一步加速的同時，未來該區(qū)域市場競爭也將進(jìn)一步加劇。據(jù)西城一位開發(fā)房企負(fù)責(zé)人表示，接下來還會繼續(xù)在西部拿地開發(fā)，西客站片區(qū)土地資源豐富，也是其升值潛力巨大的原因之一。

永不消逝的“學(xué)區(qū)”熱潮

近日，記者走訪多處成熟樓盤加推房型的售樓處電話發(fā)現(xiàn)，凱旋新城、路勁御景城、綠地盧浮公館等工作人員表示，新推期房已經(jīng)售空，想要在此樓盤買房，則需購買二手房。

據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，2月第3周（2.17-2.23），住宅掛牌均價為10183元/平方米，環(huán)比上周的10106元/平方米，上漲77元/平方米，漲幅為0.76%。

雖然2月春節(jié)假期以來的市場不被看好，但是從近兩周的濟(jì)南二手房住宅掛牌均價走勢來看，濟(jì)南二手房市場依然呈現(xiàn)穩(wěn)中有漲的狀態(tài)。尤其槐蔭區(qū)、市中區(qū)、歷下區(qū)表現(xiàn)突出，房價漲幅均超過1%。

在位于盧浮公館的孚瑞不動產(chǎn)，工作人員趙明超介紹，“進(jìn)入三月份，店內(nèi)的二手房成交量與日俱增，盧浮公館一套98平的住房售價在100多萬，加上高稅可達(dá)110萬，盡管如此，剛性需求購房者仍看好此地段居住方便，緊靠銀座和諧廣場的未來升值空間?！睋?jù)趙明超介紹，進(jìn)入2月份，盧浮公館已經(jīng)賣出5套，這僅僅是一家房產(chǎn)中介的成交數(shù)據(jù)，“很多二手房的購買者，大都急住?！壁w明超表示，很多客戶都很理性，在買房前都已經(jīng)選好地段，打算入駐的愿望很明確，會在價格上討價還價，但最終不會在幾萬塊錢上遲疑，“二手房購買者，有一定的資金儲備，不同于期房購買者?！?/p>

在記者與趙明超交談的十五分鐘內(nèi)，不斷有人打電話詢問在緯十二路附近的二手房源，親自去看房的人也絡(luò)繹不絕。其中，陽光100的二手房成交量關(guān)注度最高，“學(xué)區(qū)房的房價肯定會漲，這都是不可避免的現(xiàn)實”。

“目前濟(jì)南樓市的剛性需求仍處于高溫階段，學(xué)區(qū)房、市中心、未來升值空間大的區(qū)域樓盤都會出現(xiàn)上漲趨勢，這一點從樓盤的成交量上可以看出。”濟(jì)南天鴻地產(chǎn)營銷總監(jiān)徐海濤表示，目前濟(jì)南的各大銀行仍繼續(xù)提供房貸，國家政策雖調(diào)整，但不會阻止剛性需求人群的買房熱情，孩子擇校需要換住房區(qū)域、從小房子換大房子考慮住得方便、新婚人群急需住房等因素，都會促使買房成交量上升，“房價因地制宜，北邊樓盤可能因為地段原因略有下降，但東部與南部樓盤會上漲，西部因未來升值空間不可小覷，相比去年也會上漲，并且會熱到年底”。