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    萬達(dá)的舊與新

    2014-04-29 00:44:03袁一泓
    21世紀(jì)商業(yè)評論 2014年24期
    關(guān)鍵詞:文化娛樂王健林商業(yè)地產(chǎn)

    袁一泓

    前不久,萬達(dá)迎來了它第100家萬達(dá)廣場開業(yè)。預(yù)計到今年年底,開業(yè)的萬達(dá)廣場將達(dá)到109座。按照萬達(dá)的計劃,2015年和2016年還各將開業(yè)26個萬達(dá)廣場。新增數(shù)量好像比前幾年的速度還有所加快。

    按現(xiàn)在速度,全國600多個城市,每個城市2座萬達(dá)廣場,還夠萬達(dá)做45年,但與此同時,有個趨勢很明顯,萬達(dá)進(jìn)入的城市越來越小,三四線城市已開始占主體。計劃于2015年開業(yè)的 26家萬達(dá)廣場中,有16家位于三四線城市。再拿地,得往縣級城市走了。

    必須指出的是,無論是第一代,還是第三代萬達(dá)廣場,都屬于傳統(tǒng)的商業(yè)模式。萬達(dá)廣場的地塊,大都是當(dāng)?shù)卣疄槿f達(dá)定制,底價出讓。據(jù)說萬達(dá)廣場都是當(dāng)?shù)氐闹攸c建設(shè)項目,一路綠燈,18-24個月建成。住宅、商鋪、酒店和購物中心是標(biāo)配,住宅、商鋪必定要先銷售,而這兩類物業(yè)和寫字樓賣完了,現(xiàn)金流也早已回正,剩下的酒店和持有物業(yè)基本白賺。

    這些都不是什么秘密。更有甚者,萬達(dá)還把自己的建造流程寫成了兩本書《商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)》和《商業(yè)地產(chǎn)運營管理》,公開出版。但克隆一座萬達(dá)廣場的外形容易,復(fù)制萬達(dá)商業(yè)的體系不可能。

    萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)規(guī)模雖然龐大,但畢竟以總資產(chǎn)、總土儲為考量的時代已經(jīng)過去,其商業(yè)模式亦不夠新穎,王健林把它弄到香港上市,能賣出好價錢么?

    目前香港地產(chǎn)上市公司市盈率一般為5-7倍,多位分析師表示,預(yù)計萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)PE為5倍左右,募資約35億到40億美元,估值最高約270億美元。萬達(dá)雖然持有物業(yè)面積巨大,但受市場影響,今年盈利有所下滑。根據(jù)招股說明書,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)今年上半年的凈利潤為49.17億元人民幣,比2013年同期的100.86億元下降超過五成。雖然招股書預(yù)計萬達(dá)商業(yè)2014年全年純利不少于132億元,但仍比2013年凈利潤248.82億元大幅下滑超過四成。

    值得注意的是,招股書顯示,2011年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流高達(dá)359億元,2012年、2013年分別降至115億元、68億元,2014年上半年則變成了-89.5億元。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2013年共支付利息97.98億元,較2012年的67.09億元增長46.06%,2014年上半年,支付的利息已達(dá)62.10億元。穆迪指出,債務(wù)上升導(dǎo)致萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)凈債務(wù)/凈資本比率從2013年底的36.4%升至2014年6月份的44.5%。

    不同于部分媒體認(rèn)為“目前不是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市的好時機(jī)”,筆者相信,2014年12月圣誕節(jié)前的時間窗,恰恰是包括萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)房地產(chǎn)公司上市的最佳時期。主要理由是兩點:政策面,已放松到政府所能做到的最大限度;市場面,已開始回暖。也許等到2015年6月不排除會有更好的機(jī)會,但半年時間里萬達(dá)用募來的資金足可以拿下20幅土地了。

    萬達(dá)的商業(yè)模式是舊了一點,但同是從1996年走過來的商業(yè)地產(chǎn)商,沒有一家做得比萬達(dá)更好,而大家面臨的機(jī)會是一樣的。過去10多年來,輿論一直在質(zhì)疑萬達(dá)的資金鏈,但沒想到,它突然變得大而不倒。如今你盡可以議論萬達(dá)在地方政府面前的強勢話語權(quán),但那是生意,是交換,萬達(dá)獲得的是低地價,但還給地方政府的,往往是一個區(qū)域甚至一座城市的商業(yè)中心。周邊的地價增值部分,足以超過它低價賣給萬達(dá)的部分。地方政府并不傻。

    何況,萬達(dá)正在變得“現(xiàn)代”。有人說,最有生命力的是那些從傳統(tǒng)行業(yè)生長出來的創(chuàng)新企業(yè)。同理,從傳統(tǒng)模式孕育出來的業(yè)態(tài),潛力不可輕視。萬達(dá)廣場孵化了兩種符合當(dāng)代消費生活方式的業(yè)態(tài),一是萬達(dá)影院,二是影院之外的萬達(dá)文化娛樂。它們代表了一種面向未來20年的商業(yè)模式,是為萬達(dá)的“新”。

    萬達(dá)院線將在深圳中小板獨立上市,已經(jīng)通過證監(jiān)會發(fā)審委審核,應(yīng)該在2015年上半年完成掛牌。而萬達(dá)文化娛樂是萬達(dá)文化旅游城(萬達(dá)城)的主力創(chuàng)新產(chǎn)品。未來10年,文化娛樂板塊一定是我國消費領(lǐng)域增長最快的。王健林再次表現(xiàn)出超越常人的眼光。萬達(dá)圍繞文化旅游整個產(chǎn)業(yè)鏈的布局早已展開,包括在多個風(fēng)景旅游區(qū)的大規(guī)模開發(fā),萬達(dá)城的超預(yù)期落地,影視基地的建設(shè),以及寶貝王兒童樂園的擴(kuò)張和數(shù)個旅行社的大手筆收購,都相當(dāng)驚人。幾乎可以看到,5年后的萬達(dá)文化娛樂不會有對手。

    萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將于12月19日在香港掛牌。于是,有關(guān)誰才是中國大陸首富的八卦,成為飯后談資。值得提醒一句的是,到那天,王健林將擁有三家上市公司:去年12月上市的美國AMC院線公司(AMC. NYSE)、去年借殼的香港上市公司萬達(dá)酒店發(fā)展(00169.HK),以及萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)。預(yù)計到2015年6月底之前,第四家上市公司萬達(dá)院線將掛牌。而王健林是這四家上市公司的絕對控股股東??吹竭@里,誰是中國大陸首富,不必再爭論了吧。

    沒錯,阿里的螞蟻金融沒有裝進(jìn)上市公司。但上面說了,5年后萬達(dá)文化娛樂將成為該領(lǐng)域的巨無霸,王健林想拆分它上市,乃舉手之勞。

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