城中改造下土地利用存在的問題及對策探討

[摘 要] 城中村的土地利用效率低下是我國城鎮(zhèn)化過程中逐漸凸顯的一個(gè)重要問題。在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的機(jī)制下，城中村的土地合理集約利用對加快城鎮(zhèn)化建設(shè)起著至關(guān)重要的作用。本文以下牛村為例，通過對城中村土地利用現(xiàn)狀的綜合分析，并針對其存在的問題進(jìn)行探討，提出了提高土地集約利用率的相關(guān)對策建議。

[關(guān)鍵詞] 城中村 改造 土地利用 規(guī)劃

[中圖分類號] U412.1+4 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1003-1650 （2014）03-0011-01

一、平頂山市下牛村改造現(xiàn)狀

1. 概況

下牛村所屬河南省平頂山市衛(wèi)東區(qū)，總占地面積1860畝，其中道路占地18畝，宅基地占地1457畝，其他用地面積385畝。該村地處崎嶇不平、落差較大的山坡地，村內(nèi)全部為村舍民居，村民所住房屋90%以上的都為平房，整個(gè)村落保持著“一戶一院”的格局，土地利用率極其低下。村民所住房屋年久失修，居住條件簡陋。每戶由于缺少科學(xué)合理的規(guī)劃，亂搭亂建的現(xiàn)象隨處可見。部分村民搬遷至城市中心，造成原有宅基地閑置，大大浪費(fèi)了寶貴的土地資源。

2. 改造方案

下牛村是以開發(fā)商為主導(dǎo)的改造模式，通過掛牌出讓的方式由河南天郡置業(yè)有限公司參與改造。根據(jù)平頂山市政府下發(fā)的相關(guān)文件內(nèi)容，村委會通過四加二工作法，與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議。拆遷安置以村委會核實(shí)的農(nóng)村實(shí)有宅基地面積為準(zhǔn)，按宅基地面積（不含道路）1：1補(bǔ)償新樓房面積。房屋拆遷后補(bǔ)助每戶往返搬家費(fèi)300元，并且按照房租300元/月為標(biāo)準(zhǔn)。拆遷安置房建成以后，交付村委會統(tǒng)一分配。平頂山市政府通過免收城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)，經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目按低限減半征收等優(yōu)惠措施給予政策支持。

二、下牛村改造中的突出問題

1. 整體規(guī)劃建設(shè)無序，管理機(jī)制缺失

城中村建筑格局陳舊造成了土地利用率極其低下的狀況，在與如今的平頂山整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相比，顯得格格不入。城中村的人們趨于對利益的追求，大量的私搭亂建，在城中村形成了：“一線天”“握手樓”“貼面樓”等獨(dú)特的“風(fēng)景”[1]。而目前，城中村這一特殊居住群體受到固有的農(nóng)村集體的行政管制，缺乏政府相應(yīng)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，使得村民為了追逐利益而亂搭亂造這一行為處于放任狀態(tài)，這不僅嚴(yán)重影響了城市的整體景觀，而且對于有限的土地資源造成了極不合理的開發(fā)利用。

2. 土地利用不合理，規(guī)劃建設(shè)混亂

城中村是隨著城市的擴(kuò)張而遺留下來的未被改造的村落或社區(qū)[2]，由于缺少科學(xué)的合理規(guī)劃，房屋亂搭亂建，隨意的擴(kuò)張翻蓋，加蓋建筑物層數(shù)的現(xiàn)象隨處可見。房屋建筑質(zhì)量參差不及，而衛(wèi)生、道路、娛樂用地等基礎(chǔ)性設(shè)施用地的比例很小[3]。對于城市的用地結(jié)構(gòu)來說，形不成開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)，與周圍的設(shè)施建筑脫離，就整個(gè)城市來看，既破壞了土地利用的整體性，造成了城市土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，也不可避免的給整個(gè)城市的環(huán)境改善，良好發(fā)展帶來了不良的影響[4]。

3. 土地空間利用效率低

城中村的住宅仍然保留著農(nóng)村“一戶一院”的住宅場所，而城中村的低層建筑，就決定著房屋容積率低，密度大，住宅之間的房屋間距小，采光率低等一系列問題的產(chǎn)生。從利用空間來看，城中村在用地布局上，凌亂分散，形成了只要有空地，就隨意的搭建房子的惡性現(xiàn)象，這樣就造成土地分割，形成了豆腐塊建筑。一方面，這大大降低了空間利用率，另一方面，它還嚴(yán)重影響了人們的生活質(zhì)量。

三、提高土地集約利用程度的相關(guān)對策

1. 制定相關(guān)政策，滿足農(nóng)民需求

就目前來看，現(xiàn)有的法律對征地拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于農(nóng)民所需，這無疑會激發(fā)農(nóng)民對城中村改造的抵觸心理。面對這樣的狀況，國家應(yīng)該根據(jù)市場需求，合理的評估城中村的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，依據(jù)其區(qū)位、周邊環(huán)境、以及城市發(fā)展的程度，參照同等條件下其他地方的城市價(jià)格，制定相關(guān)的補(bǔ)償征地政策，本著公平公正的原則，在不損害農(nóng)民的利益的前提下，對征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的定價(jià)，規(guī)范城鎮(zhèn)化布局建設(shè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。

2. 統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局

對于發(fā)展目標(biāo)不同的城中村，要根據(jù)其區(qū)位的優(yōu)勢，建筑物的用地要求，合理選擇地理位置，使各類建筑物都能達(dá)到最優(yōu)效益。不論是拆遷重蓋還是移除改造，都要根據(jù)城市的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，合理布局。這樣，才能給城市帶來豐富的土地資源，提高城中村的土地利用效率，從而提高了城市的土地利用率，實(shí)現(xiàn)了土地的集約化發(fā)展。綜上所述，城中村的合理規(guī)劃，在使土地分布和結(jié)構(gòu)合理化的同時(shí)，也提高了單位面積的產(chǎn)出比，對于城中村土地的集約利用起著關(guān)鍵作用。

3. 制定土地集約利用評價(jià)體系

政府有關(guān)部門可以根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，城市利用總體規(guī)劃，城中村利用總體規(guī)劃，結(jié)合城市的地理環(huán)境，土地利用條件制定土地集約利用評價(jià)體系。在建設(shè)過程中，政府應(yīng)進(jìn)行隨時(shí)的抽查檢驗(yàn)，依據(jù)土地集約利用評價(jià)體系，對于不合格或者違章建設(shè)的開發(fā)商，給予警告并責(zé)令限期整改；對于整改后符合評價(jià)體系的開發(fā)商，可以繼續(xù)對城中村進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；未通過檢查的開發(fā)商，應(yīng)依法收回其開發(fā)資格，將土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移給其他開發(fā)商。從而保證評價(jià)體系有效實(shí)施，提高土地的節(jié)約利用率。

四、結(jié)論

城中村改造是改善市民生活品質(zhì)、提升城市形象、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的系統(tǒng)工程，從對現(xiàn)有的城中村改造過程中看，土地集約利用對于城中村改造具有至關(guān)重要的作用。利用結(jié)構(gòu)的合理與否直接關(guān)系到整個(gè)城市的發(fā)展建設(shè)。雖然現(xiàn)如今，城中村面臨著許多問題，提高城中村的土地集約利用程度也受到了許多客觀現(xiàn)實(shí)的阻礙。但是，從城市的長遠(yuǎn)發(fā)展來看，提高城中村土地資源利用率是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化不可爭議的重要途徑。面對日益凸顯的人地矛盾，提高土地集約利用率顯得刻不容緩。

參考文獻(xiàn)

[1]林娟，王晶，包喜利.關(guān)于城中村的土地利用分析[J].城市規(guī)劃，2003（27）：70-72

[2]高峰，董曉峰，侯典安，等.國內(nèi)城中村研究綜述[J].當(dāng)代城市研究，2006，（7）：20-23

[3]周哲.長沙市城中村改造的土地集約利用評價(jià)研究：[碩士學(xué)位論文].四川：四川農(nóng)業(yè)大學(xué)，2012

[4]陳慧敏。城中村改造中土地問題研究[J].科學(xué)傳播.2010（19）：91-92

作者簡介：張冰楠（1990-） 漢，女，河南省平頂山人，鄭州大學(xué)，碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。