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    “白銀時代”房企轉(zhuǎn)型路徑淺析

    2014-04-29 00:13:53淳潔
    2014年31期
    關(guān)鍵詞:白銀時代轉(zhuǎn)型

    淳潔

    摘 要:房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過了躺著賺錢的黃金歲月,轉(zhuǎn)而進(jìn)入了白銀時代。面對樓市的持續(xù)調(diào)整震蕩,行業(yè)驟變,房企紛紛創(chuàng)新轉(zhuǎn)型,以謀求更好的發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:白銀時代;房企;轉(zhuǎn)型

    一、中國房地產(chǎn)市場進(jìn)入“白銀時代”

    (一)“白銀時代”的定義及特征

    當(dāng)前,我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)深化改革與轉(zhuǎn)型繼續(xù)推進(jìn)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速下滑壓力加大,房地產(chǎn)投資增速下滑,樓市亦供大于求,成交量往下走,中國樓市由“人人都能賺錢”的黃金時代進(jìn)入了投資需求減少、以剛需為主的“白銀時代”?!鞍足y時代”有以下幾個特點(diǎn):成交量往下走;房地產(chǎn)市場步入均利時代;開發(fā)商從賣產(chǎn)品向賣服務(wù)、賣品牌轉(zhuǎn)變。最明顯的是萬科的轉(zhuǎn)變,過去萬科是為普通人蓋房子,后來是“蓋有人住的房子”,到現(xiàn)在是“蓋有人用的房子”。

    (二)未來10年樓市依然有利可圖

    衣食住行是老百姓的基本生活需求,也是拉動國民經(jīng)濟(jì)的主要內(nèi)需,房地產(chǎn)業(yè)的影響范圍廣,涉及到幾十個行業(yè)、幾千種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售,房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展是國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展的一個前提條件。此外,2013年,我國城鎮(zhèn)化率53%左右,按照近10年來每年1%點(diǎn)多的增速,要達(dá)到發(fā)達(dá)國家75%以上的城鎮(zhèn)化率,還需要20年左,城鎮(zhèn)化為城市房地產(chǎn)業(yè)提供了巨量需求。再者,各種產(chǎn)業(yè)升級換代也為房地產(chǎn)業(yè)提供了新的機(jī)會,如養(yǎng)生房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)、養(yǎng)老房地產(chǎn)等。因此,未來10年樓市依然有利可圖。

    二、轉(zhuǎn)型成為房企生存發(fā)展必然的選擇、

    房企轉(zhuǎn)型是指房企長期經(jīng)營方向、運(yùn)營模式及其相應(yīng)的組織方式、資源配置方式的整體性轉(zhuǎn)變,是企業(yè)重塑競爭優(yōu)勢、提升社會價值,達(dá)到新的企業(yè)形態(tài)的過程。

    賣得少,庫存高正是當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的困境。一方面,2003至2013年“黃金十年”期間,開發(fā)商的大規(guī)模投資,已在近些年形成結(jié)構(gòu)性供給過剩;另一方面,居民需求熱點(diǎn)已從“住上房”變?yōu)椤白『梅俊?,“提供住所”的老思路已不適應(yīng)市場出現(xiàn)的新需求。單從供給與需求來看,轉(zhuǎn)型已成為房企生存發(fā)展必然的選擇。

    三、房企四大轉(zhuǎn)型路徑分析

    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求得生存和發(fā)展,就必須認(rèn)清形勢,與時俱進(jìn)。

    房企轉(zhuǎn)型路徑圖

    (一)多元化

    白銀時代來臨,住宅開發(fā)獲利走低,開發(fā)商開始意識到以單純的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)為主的模式難以為繼,標(biāo)桿房企早已開始加速向其他行業(yè)滲透,如圖所示分為二個方向,一個是投資其他行業(yè),另一個是延伸房地產(chǎn)業(yè)鏈。例如,萬達(dá)瞄準(zhǔn)兒童消費(fèi),宣布到2020年將開業(yè)200家兒童樂園;恒大涉足食品快消行業(yè),2014年8月,贏商網(wǎng)恒大集團(tuán)成立了恒大乳業(yè)集團(tuán)、恒大畜牧集團(tuán)和恒大糧油集團(tuán)三個新業(yè)務(wù)公司;目前保利已在北京、上海、廣州、成都、三亞、陽江等6個城市規(guī)劃及建設(shè)了7個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

    多元化有利于平滑房企的運(yùn)營風(fēng)險、提升公司業(yè)績的穩(wěn)定性、降低融資成本。然而,如何才能使互不相干的產(chǎn)業(yè)更有效的組合在一起就就目前而言還是一難題。

    (二)地域擴(kuò)張

    2010年以來,我國一線城市房價上漲過快,受政策調(diào)控壓制過多,開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)受政策調(diào)控較少的二三四線城市,引得二三四線城市房價飆升,很快使得其庫存積壓,開發(fā)商又重回需求更強(qiáng)勁和持續(xù)的一線城市。一線城市雖真實(shí)需求強(qiáng)勁,但卻不符合城鎮(zhèn)化的政策導(dǎo)向。今年正式發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》提出“常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到60%左右,戶籍人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到45%左右”的目標(biāo)。其實(shí),早在2013年中,綠地集團(tuán)就正式啟動“智慧城鎮(zhèn)戰(zhàn)略”。

    隨著國內(nèi)市場競爭越發(fā)激烈,地價高漲、限購政策施壓等一系列因素的影響,加上國外融資成本、土地成本相對較低,今年出現(xiàn)房企“集中出?!爆F(xiàn)象。從一線城市到小城鎮(zhèn),從國內(nèi)到海外,房企戰(zhàn)略布局從全國化擴(kuò)展至國際化,無疑好處多多(海外項目資金使用效率較高、可以吸引國內(nèi)高端置業(yè)客群海外置業(yè)獲取細(xì)分市場收益等),不過在國際化過程中將面臨復(fù)雜的政治、匯率、人才等難題,經(jīng)驗匱乏的房地產(chǎn)企業(yè)能否解決好這些問題仍是未知數(shù)。

    (三)借力金融

    房地產(chǎn)的核心就是金融問題,轉(zhuǎn)型路上,資金更加重要。入股銀行業(yè)意味著房企融資更加方便,隨著民營銀行政策的放開,開發(fā)商進(jìn)軍銀行就更加容易。2013年至今,先后有越秀集團(tuán)、萬科、恒大地產(chǎn)等打通銀行融資渠道,或控股或入股,成為不同銀行的股東。除與銀行聯(lián)姻,金融板塊也成為房企的新盈利點(diǎn),很多房企都涉足了小額貸款、金融租賃、產(chǎn)投基金等業(yè)態(tài)?!懊绹J健眲t是另一種探索方式,即成為金融服務(wù)型地產(chǎn)公司,萬科是學(xué)習(xí)“美國模式”的典型房企之一。今年3月份,萬科宣布將探索“小股操盤”的輕資產(chǎn)運(yùn)營模式。

    對于房企而言,入股銀行,從前期融資到中期按揭,及后續(xù)社區(qū)金融體驗,各個環(huán)節(jié)的成本均可下降,具有穩(wěn)定回報。但房地產(chǎn)向銀行進(jìn)行股權(quán)滲透,銀行的獨(dú)立性會被削弱,這不利于銀行系統(tǒng)的穩(wěn)健性。

    (四)互聯(lián)網(wǎng)思維

    互聯(lián)網(wǎng)思維的價值放到到地產(chǎn)行業(yè),可以理解為找到業(yè)主痛點(diǎn),為業(yè)主創(chuàng)造價值。對于房企來說,數(shù)量巨大的業(yè)主群是一筆寶貴的財富,那么增加客戶粘性就顯得尤為重要,經(jīng)過探索,萬科開始推進(jìn)社區(qū)商業(yè),這也成為了增加客戶粘性的最有效方式。不僅是萬科,作為招商地產(chǎn)在互聯(lián)網(wǎng)方面的探索,2013年,“到家網(wǎng)”成功上線試點(diǎn)運(yùn)行,“到家網(wǎng)”已初步實(shí)現(xiàn)了“數(shù)字化、集成化、智慧化”的服務(wù)應(yīng)用,成為打造了O2O的新型物業(yè)服務(wù)模式。

    互聯(lián)網(wǎng)的本質(zhì)是開放的,房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)化思維結(jié)合是一種趨勢,經(jīng)過互聯(lián)網(wǎng)思維改造的房地產(chǎn),各類配套服務(wù)及項目附加值都可以得到提升——以更好的品質(zhì)去面向市場。但有一點(diǎn)不可忽視,不管是互聯(lián)網(wǎng)思維下的商業(yè)社區(qū),還是傳統(tǒng)商業(yè)社區(qū),開發(fā)商都應(yīng)抓住最根本的東西——服務(wù)好客戶。

    四、結(jié)語

    在市場環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生重大變化的背景下,為了突破增長瓶頸,房地產(chǎn)商們紛紛開始轉(zhuǎn)型,縱向方面,向上游探索金融,下游開發(fā)房地產(chǎn)配套服務(wù);橫向方面,由一線城市向小城鎮(zhèn)下沉、尋路海外,并拓展房地產(chǎn)業(yè)鏈、投資其他行業(yè),多元化經(jīng)營。但在這種“混沌”的環(huán)境中,鹿死誰手還很難說,轉(zhuǎn)型成功關(guān)鍵在于怎樣并把四種轉(zhuǎn)型的元素整合起來形成一個新的核心競爭力。(作者單位:四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院)

    參考文獻(xiàn):

    [1] 王松才.樓市進(jìn)入白銀時代房企轉(zhuǎn)型是必然[N].中國改革論壇,2014-10-30.

    [2] 告別地產(chǎn)黃金十年房企從“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”模式尋跨界[N].贏信網(wǎng),2014-9-5.

    [3] 傅白水.樓市已進(jìn)入白銀時代?[N].杰盟地產(chǎn)機(jī)構(gòu),2014-6-16.

    [4] 瀟棋.房企轉(zhuǎn)型的四個方向[N].商業(yè)價值,2014-4-14.

    [5] 姚嵐.地產(chǎn)行業(yè)金融化的利弊觀察[N].人民網(wǎng),2014-3-13.

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