中心城區(qū)工業(yè)用地退出路徑與機制
——以上海為例

◎ 張盼盼 王美飛 何 丹

中心城區(qū)工業(yè)用地退出路徑與機制
——以上海為例

◎ 張盼盼 王美飛 何 丹

上海作為中國經(jīng)濟快速發(fā)展的城市，面臨的城市問題也是富有挑戰(zhàn)性的。隨著上海城市功能的轉(zhuǎn)型，中心城區(qū)工業(yè)用地逐步退出，或保留轉(zhuǎn)向都市產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，或整體拆除重建，不斷改變著城市的空間結(jié)構(gòu)。在國內(nèi)外相關(guān)研究的基礎上，梳理了上海中心城區(qū)工業(yè)用地多元化的退出路徑，從政府、市場、社會三個層面分析工業(yè)用地退出機制。

工業(yè)用地 退出路徑 退出機制 中心城區(qū) 上海

一、導言

上海市2014年印發(fā)的《關(guān)于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平的若干意見》中指出按照“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、流量增效、質(zhì)量提高”的基本要求發(fā)展城市建設，這就意味著上海已將3226平方公里作為未來建設用地的終極目標，按此計算，到2020年上海新增建設用地總量應控制在150平方公里以內(nèi)①。同時，上海提出構(gòu)建“世界城市”發(fā)展戰(zhàn)略，不斷提升城市功能優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，調(diào)整土地利用格局。一方面中心城區(qū)金融業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展需要更多的空間資源，另一方面曾經(jīng)占據(jù)中心城區(qū)的老工業(yè)用地長期閑置、低效利用。在“增量受控，存量低效”的背景下，探尋合理的工業(yè)用地退出路徑、構(gòu)建高效的退出機制成為解決城市空間資源問題的必然趨勢和重要途徑。

國內(nèi)外學者在工業(yè)用地退出方面已取得了一些研究成果。國外發(fā)達國家較早實現(xiàn)工業(yè)化，在工業(yè)用地退出方面的研究更為全面。萊瑟姆（Latham）從物質(zhì)空間層面研究了伯明翰布林德利地區(qū)的工業(yè)用地退出路徑[1]；哈德森（Hudson R）從社會、政治、經(jīng)濟層面研究分析了西歐老工業(yè)地區(qū)在過去30多年時間里經(jīng)歷的經(jīng)濟衰退、失業(yè)率上升、產(chǎn)生新的階級、商會和政黨等問題[2]。

國內(nèi)在工業(yè)用地退出方面的研究起步較晚，學者們除了介紹國外經(jīng)驗，對工業(yè)用地的退出路徑以及經(jīng)濟政策也做了一定的研究。何丹等人比較分析了歐美國家工業(yè)用地退出過程中棕地治理與再開發(fā)的經(jīng)驗[3]；李冬生以上海楊浦老工業(yè)區(qū)為例，研究了工業(yè)用地更新與調(diào)整問題，提出了“工業(yè)楊浦”向“知識楊浦”轉(zhuǎn)變的城市發(fā)展策略[4]；韓嬌研究了深圳舊工業(yè)區(qū)升級改造、功能置換和工貿(mào)混合利用中的土地政策問題[5]。

從既有研究可以看出，國內(nèi)外學者對工業(yè)用地退出的研究既有物質(zhì)空間層面的，也有社會、經(jīng)濟、政治等非物質(zhì)空間層面的。由于發(fā)展階段不同，區(qū)位不同的工業(yè)用地退出路徑各異，影響其退出路徑的機制也不盡相同。本文以上海市為例，分析梳理其中心城區(qū)工業(yè)用地的退出路徑及退出機制，以期為今后工業(yè)用地的退出路徑和機制提供參考。

二、上海市中心城區(qū)工業(yè)用地退出路徑

基于數(shù)據(jù)的可獲性，本文選取黃浦區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、靜安區(qū)、普陀區(qū)、閘北區(qū)、虹口區(qū)和楊浦區(qū)八大城區(qū)作為研究對象。這一區(qū)域是上海市的傳統(tǒng)中心城區(qū)，是城市發(fā)展過程中經(jīng)過逐漸擴展形成的，經(jīng)歷了工業(yè)用地的興起、擴張和衰退，是工業(yè)用地變化最為激烈的、最具代表性的區(qū)域。1993年中心城區(qū)工業(yè)比重首次低于周邊區(qū)縣的比重，第三產(chǎn)業(yè)比重也在1999年趕超第二產(chǎn)業(yè)，并強勢發(fā)展，2013年第三產(chǎn)業(yè)比重達62.2%（上海統(tǒng)計局，2013）。在城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)更替進程中，中心城區(qū)釋放出大量工業(yè)用地，但由于用地性質(zhì)、土地產(chǎn)權(quán)歸屬、利益群體復雜等原因在退出路徑選取過程中存在一定局限性。

上海市中心城區(qū)工業(yè)用地退出主要是通過功能置換實現(xiàn)的。功能置換模式強調(diào)改變土地使用功能，優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。實現(xiàn)的路徑是通過發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)和非生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)優(yōu)化資源配置，注重經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的共贏：工業(yè)用地退出獲取了經(jīng)濟收益，解決了工業(yè)用地退出過程中產(chǎn)生的失業(yè)問題，并保護和開發(fā)了工業(yè)遺產(chǎn)的歷史價值和文化價值，改善了人居環(huán)境（表1）。

（一）新興產(chǎn)業(yè)導向的退出路徑

隨著城市快速發(fā)展，原來城市的“邊緣地帶”成為城市中心區(qū)域或片區(qū)中心?！案呶廴?、高能耗、低效益”的工業(yè)難以滿足優(yōu)越區(qū)位條件對進駐產(chǎn)業(yè)的要求，不得不退出發(fā)展高附加值產(chǎn)業(yè)，充分挖掘工業(yè)用地的潛能。

1.都市型工業(yè)

為適應城市發(fā)展需要，1990年代上海調(diào)整工業(yè)布局，改造和搬遷中心城區(qū)污染企業(yè)，為避免中心城區(qū)出現(xiàn)“空心化”，逐步形成了在中心城區(qū)發(fā)展都市型工業(yè)的戰(zhàn)略思路。1998年開始，上海提出了“發(fā)展都市型工業(yè)”的新概念、新思路，1999年上海市政府正式提出要“形成以高科技產(chǎn)業(yè)為主導，支柱產(chǎn)業(yè)為基礎，都市型工業(yè)為特色”的現(xiàn)代工業(yè)體系目標，而且把都市型工業(yè)與高新技術(shù)、支柱工業(yè)作為上海工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的三大板塊并列入“十五”計劃和2015年發(fā)展規(guī)劃[6]。

表1 上海市中心城區(qū)工業(yè)用地退出發(fā)展歷程

上海通過發(fā)展都市型工業(yè)，利用閑置廠房當“房東”，采取企業(yè)管理園區(qū)或是街企合作模式，盤活中心城區(qū)存量土地，促進中小企業(yè)發(fā)展，為中心城區(qū)工業(yè)衰退帶來的失業(yè)人員提供就業(yè)崗位，為國有企業(yè)和集體企業(yè)提供補充，各方通過攜手合作，共同推進都市型工業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)現(xiàn)代工業(yè)和傳統(tǒng)工業(yè)的融合，企業(yè)、街道和職工的“三贏”。到2012年共有從業(yè)人員56.21萬人，創(chuàng)造工業(yè)總產(chǎn)值3590.63億元，實現(xiàn)稅金總額120.75億元（表2）。

表2 上海市主要年份都市型工業(yè)發(fā)展狀況

2.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)

上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是在都市工業(yè)園區(qū)的基礎上形成和發(fā)展的。世紀之初都市型工業(yè)快速發(fā)展，并逐步將部分生產(chǎn)性服務業(yè)、研發(fā)設計和現(xiàn)代物流等行業(yè)納入其中，為中心城區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了條件。早期的上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)大多是自發(fā)集聚形成的，其中具有影響力的是“M50”、“田子坊”等具有藝術(shù)氣息的創(chuàng)意集聚區(qū)。2004年上海市經(jīng)委掛牌第一批18家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，同時一系列地方性政策法規(guī)相繼出臺支持和鼓勵創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。截至2013年，上海有87個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和52個文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，形成了“一軸”（延安路城市發(fā)展軸）、兩河（黃浦江和蘇州河文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚帶）、多圈（區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚地）的空間布局（圖1）。

圖1 中心城區(qū)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間分布

上海市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了自發(fā)形成到“政府推動、社會參與、市場運作”的發(fā)展歷程，由最初舊廠房低廉的租金、內(nèi)部空間易于分割、文化底蘊豐厚等優(yōu)勢吸引藝術(shù)家進入，而后不斷吸引影視、服裝設計等行業(yè)形成產(chǎn)業(yè)集聚。利用工業(yè)用地自身優(yōu)勢及其所處區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資源（如交通、高校等）發(fā)展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟效益和社會效益，尤其是為轉(zhuǎn)型時期下崗工人提供了大量就業(yè)崗位，也為工業(yè)遺產(chǎn)的保護提供了路徑和資金支持（圖2）。

圖2 2004-2013年上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況

（二）非生產(chǎn)型導向的退出路徑

隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會進步，人們對居住空間和生活環(huán)境有了更大的要求，除了物質(zhì)環(huán)境的滿足，也不斷追求精神與文化上的享受。中心城區(qū)從來就是人口集聚區(qū)，現(xiàn)有住宅不僅在數(shù)量上無法滿足人口的增長，在質(zhì)量上也無法滿足人們的需求——人們迫切要求改善居住條件、增加公共開放空間。隨之而來，利用舊工業(yè)建筑獨有特色進行一般性商業(yè)開發(fā)也成為工業(yè)用地退出的路徑選擇之一。

1.房地產(chǎn)開發(fā)

受級差地租吸引與市場機制的推動，中心城區(qū)進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，大量工廠被拆除，取而代之的是一片片的樓盤，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為居住用地。曾是上海市重要的工業(yè)基地——滬西工業(yè)區(qū)——處在經(jīng)濟體制變革的關(guān)鍵時期，工廠企業(yè)由于經(jīng)濟效益不佳、環(huán)境污染等多重因素，紛紛轉(zhuǎn)型外遷。騰空的工業(yè)用地通過資源盤活整合，打造成居住為主、商務休閑為輔的新興城區(qū)[7]（圖3）。如此大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)工業(yè)用地退出主要得益于當時寬松的拆遷政策和不規(guī)范的土地協(xié)議出讓政策。

利用舊工業(yè)建筑進行廉租房改造是工業(yè)用地退出的重要路徑，尤其對于上海這樣的特大城市而言。整治“群租”一直是建設平安上海的重要項目，而“群租”群體迫于住房壓力不得已為之。因此，為外來務工人員提供廉價住房成為抵制“群租”、消除隱患、留住人才的關(guān)鍵。上海市獨辟蹊徑利用舊工業(yè)建筑進行廉租房改造，一方面彌補了由政府主導的廉租房開發(fā)模式“長周期、高成本”的缺陷，減輕了政府的財政負擔，另一方面優(yōu)化土地資源配置，創(chuàng)造社會效益。

2.公共開放空間

隨著人們環(huán)保意識的增強，對環(huán)境質(zhì)量的追求要求中心城區(qū)內(nèi)營造更多的公共休閑空間。創(chuàng)辦于1928年的上海大中華橡膠廠是上海市重點的“三廢”，嚴重影響居民生活，2000年該廠由于效益不佳全面停產(chǎn)。通過規(guī)劃改造——保留了橡膠廠的大煙囪以及曾作為錄音室的法式小紅樓與百年香樟——徐家匯公園成功地實現(xiàn)了工廠與生態(tài)環(huán)境建設相結(jié)合，為市民提供了一個良好的綠色文化空間和游憩場所。

3.其他一般性商業(yè)

90年代中期以后，一批老企業(yè)在舊城更新、市場經(jīng)濟的雙重沖擊下以舊工業(yè)建筑再利用的方式進行經(jīng)濟自救。企業(yè)家將一些具有優(yōu)勢區(qū)位和建筑特色的舊廠房重新改造，以酒店、餐飲、家具城等形式進行商業(yè)開發(fā)。

表3 舊工業(yè)建筑的一般性商業(yè)置換

三、中心城區(qū)工業(yè)用地退出機制

不同時期相關(guān)利益群體角色的不同促成了上海市中心城區(qū)多元化的工業(yè)用地退出路徑。政府、市場、社會通過各自特質(zhì)的發(fā)揮推動工業(yè)用地退出：政府作為上層制度的設計者，通過宏觀調(diào)控引導工業(yè)用地順利退出；市場以自由開放、級差地租促進工業(yè)用地退出；社會在一定程度上為實現(xiàn)工業(yè)用地退出提供民意支持（圖4）。

圖4 工業(yè)用地退出機制

（一）政府引導

“存量低效、增量受控”的困境迫使上海市必須通過高效利用存量用地尋求突破，但是上海市中心城區(qū)工業(yè)用地多為劃撥用地的特殊性[8]使其在土地性質(zhì)功能轉(zhuǎn)變過程中存在極大交易成本（通過“招拍掛”實現(xiàn)土地轉(zhuǎn)讓），同時利用存量土地開發(fā)建設要比利用新增建設用地開發(fā)付出更多的成本，尤其是安置成本[4]。鑒于劃撥用地中政府重要的角色扮演，工業(yè)用地退出過程中政府讓渡利益以“柔性化”的政策法規(guī)、財政支持等多方面制度安排保障其順利退出。

1.政策法規(guī)

上海市中心城區(qū)工業(yè)用地退出的政策來自于國家②和地方層面③，這些法律法規(guī)無論以何種形式出現(xiàn)，都是圍繞工業(yè)用地退出路徑以及退出過程中的土地問題這一核心內(nèi)容和難點問題展開的，旨在以“柔性化”的政策為工業(yè)用地退出提供路徑引導，打破高昂的制度成本困境。政策指出“以劃撥方式取得土地的單位利用工業(yè)廠房興辦信息服務業(yè)、研發(fā)設計、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)，土地用途和使用權(quán)人均可不變更④”，同時對城區(qū)老工業(yè)區(qū)提出“改造利用老廠房老廠區(qū)發(fā)展符合規(guī)劃的服務業(yè)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，經(jīng)批準可采取協(xié)議出讓方式供地⑤”；實行工業(yè)用地彈性出讓制度，改變工業(yè)用地長達50年使用權(quán)不變的歷史，為工業(yè)用地利用設置嚴格的準入門檻。

2.財政支持

上海市將工業(yè)用地退出作為一個綜合性、長期性、系統(tǒng)性的工程，在財政上提供很大支持：均衡土地增值利益方面提出“采取收儲后公開出讓產(chǎn)生土地儲備收益的工業(yè)用地，原土地權(quán)利人為法人的，在對工業(yè)用地、建筑物、設備等進行評估后收儲補償?shù)幕A上，可以按照土地儲備收益的一定比例，由土地儲備機構(gòu)再給予補償⑥”；倡導產(chǎn)業(yè)“退二進三”方面提出“存量工業(yè)用地調(diào)整研發(fā)總部類用地的，土地出讓金按照研發(fā)總部類用地與普通工業(yè)用地評估價差額的50%補繳⑦”；產(chǎn)業(yè)扶持方面提出“對文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)采取無償資助、貸款貼息和政府購買服務等方式（三選一）。根據(jù)項目的功能定位、服務方式和資金投入總量來確定扶持資金資助額度⑧”。

圖5 土地制度變革

（二）市場促進

土地市場受市場機制和級差地租的影響不斷優(yōu)化配置土地資源，推動工業(yè)用地退出：改革開放以后，中國土地有償使用制度替代了以往“無償、無限期、無流動性”的土地使用制度，將市場機制引入土地市場，影響開發(fā)商投資經(jīng)營土地，進而影響城市用地格局；城市化進程推進城市中心地域面積的擴張，原先處于郊區(qū)的工業(yè)用地逐步轉(zhuǎn)化為城區(qū)，但由于工業(yè)用地承租能力有限，在城市級差地租機制的影響下，不得不向郊區(qū)繼續(xù)遷移。

重要的是，產(chǎn)出效益是工業(yè)用地退出進行生產(chǎn)性和商業(yè)性改造的誘因。以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為例，上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的三分之二來自于保護性和創(chuàng)造性地開發(fā)老廠房、老倉庫和老大樓[9]。2004～2013年間文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值由493.1 億元增至2484.24億元，經(jīng)濟增長貢獻率達20.2%，而具備同一區(qū)位條件的工業(yè)用地勉強維持企業(yè)生存的境地與高收益的生產(chǎn)性、商業(yè)性產(chǎn)業(yè)間的巨大差距則成為工業(yè)用地退出的加速劑。

（三）社會支持

對社會問題的關(guān)注成為工業(yè)用地退出的助推器：可持續(xù)發(fā)展觀念深入人心，綠色、環(huán)保、生態(tài)成為城市居民的訴求，而工業(yè)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生的環(huán)境污染、生態(tài)破壞問題越來越成為制約其發(fā)展的關(guān)鍵，中心城區(qū)的工業(yè)企業(yè)不斷調(diào)結(jié)構(gòu)實行“關(guān)停并轉(zhuǎn)”，迫使許多高能耗、高污染、高物耗的企業(yè)外遷；原有企業(yè)職工再安置以及工業(yè)遺產(chǎn)保護者要求對工業(yè)遺產(chǎn)和工業(yè)文化的傳承和發(fā)揚在一定程度上制約著工業(yè)用地退出的方向。

工業(yè)用地退出路徑的選取除了考慮經(jīng)濟效益外，社會效益的實現(xiàn)也不斷得到重視。僅僅靠房地產(chǎn)開發(fā)路徑安置職工不能從根本上解決職工的長期收益。通過發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)這一路徑實現(xiàn)工業(yè)用地退出，則可以很好地實現(xiàn)經(jīng)濟、社會效益的雙贏。以“8號橋”創(chuàng)意園區(qū)（原上海汽車制動廠）為例，香港時尚生活策劃咨詢有限公司通過公開招標獲得20年承包經(jīng)營權(quán)，采取租賃承包市場化開發(fā)模式，汽車制動廠坐享租金收益，為下崗職工提供了穩(wěn)定收入，此外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)具有極高的勞動力吸納能力，2004～2013年間文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員由23.76萬人增至130萬人。

四、結(jié)語

上海作為中國經(jīng)濟快速發(fā)展的城市，面臨的城市問題也具有挑戰(zhàn)性。上海地方政府積極探索了中心城區(qū)工業(yè)用地的多元化退出路徑和“柔性化”制度保障機制。多元化的退出路徑包括都市型產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)，以及房地產(chǎn)開發(fā)、廉租房改造、公共開放空間、一般性商業(yè)等非生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)；政策的柔性化主要體現(xiàn)在“老廠房等工業(yè)用地允許協(xié)議出讓”、工業(yè)用地彈性出讓等，這些為國內(nèi)其他城市提供了參考范本。雖然上海中心城區(qū)工業(yè)用地退出路徑和制度安排取得了一定的成績，但是仍然面臨著諸多問題。首先，工業(yè)用地退出路徑雖然注重混合功能開發(fā)，但是對經(jīng)濟效益的過度追求，在一定程度上犧牲了社會和生態(tài)效益，特別是在舊工業(yè)用地治理和再開發(fā)過程中的環(huán)境評估等的制度安排上[3]。其次，對于工業(yè)用地退出的系統(tǒng)性、綜合性的制度設計還不夠，仍然是“查缺補漏”的制度修補或者是“個案探索”，缺乏完整的法規(guī)政策和財政支持，容易造成極高的交易成本和外在不經(jīng)濟性。

隨著國內(nèi)工業(yè)化進程的加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，城市發(fā)展對空間資源的需求越來越大，在土地“增量受控、存量低效”的境況下，中心城區(qū)的存量工業(yè)用地會成為未來城市發(fā)展的寶貴資源之一。如何結(jié)合國內(nèi)具體情況，借鑒西方經(jīng)驗，完善工業(yè)用地退出路徑和機制，引導工業(yè)用地合理退出和高效利用，將又是一個研究的新領域。

注釋：

①新華網(wǎng)： http://news.xinhuanet.com/chanye/2014-04-17/c_1110272771.htm

②國家層面的政策：《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務業(yè)若干政策措施的實施意見》(國辦發(fā)[2008]11號)、《國務院辦公廳關(guān)于推進城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導意見》（國辦發(fā)[2014]9號）等

③地方層面的政策：《關(guān)于促進土地節(jié)約集約利用加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的若干意見》（滬府辦發(fā)[2008]37號）、《關(guān)于促進節(jié)約集約利用工業(yè)用地加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的若干意見》（滬規(guī)法[2008]866號）、《關(guān)于進一步提高本市土地節(jié)約集約利用水平若干意見的通知》（滬府發(fā)[2014]14號）、《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行）》（滬府辦[2014]25號）、《關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定（試行）》（滬府辦[2014]26號）、《上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》中提出的“三個不變”等

④《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展服務業(yè)若干政策措施的實施意見》(國辦發(fā)[2008]11號)

⑤《國務院辦公廳關(guān)于推進城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導意見》（國辦發(fā)[2014]9號）

⑥《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行）》（滬府辦[2014]25號）

⑦《關(guān)于增設研發(fā)總部類用地相關(guān)工作的試點意見》（滬規(guī)土資地[2013]153號）

⑧《2013年度上海市促進文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展財政扶持資金項目申報指南》（滬文創(chuàng)辦（2013）04號）

[1]Latham,M Swenarton.Brindleplace: a Model for Urban Regeneration.London: Right Angle Publishing Ltd,1999.

[2]Hudson R,1994.Institutional change: cultural transformation,and economic regeneration: myths and realities from Europe’s old industrial areas.In: Globalization,Institutions,and Regional Development in Europe.Eds A Amin,N Thrift (Oxford University Press,Oxford) pp 196-216.

[3]何丹.歐美棕地的治理與再開發(fā)[J].城市問題,2012(8):85-90.

[4]李冬生.大城市老工業(yè)區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整與更新-上海市楊浦區(qū)改造實例[M].上海:同濟大學出版社,2005.

[5]韓嬌.舊工業(yè)區(qū)改造中的土地政策研究——以深圳為例[J].中國城市規(guī)劃學術(shù)研究進展年度報告,2006:166-169.

[6]苗蓉.上海都市型工業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及對策[J].出版與印刷,2003:94-96

[7]張仁橋.上海工業(yè)集聚區(qū)的空間整合與模式創(chuàng)新研究[D].華東師范大學博士學位論文.2007.

[8]馮立,唐子來.產(chǎn)權(quán)制度視角下劃撥工業(yè)用地更新:以上海市虹口區(qū)為例[J].城市規(guī)劃學刊,2013(5): 23-29.

[9]http://www.scic.gov.cn/creative_industy_cluster/index.htm(上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心/創(chuàng)意園區(qū)).2010-5-3.

[10]李冬生.大城市老工業(yè)區(qū)工業(yè)用地的調(diào)整與更新——上海市楊浦區(qū)改造實例[M].上海:同濟大學出版社,2005:186

[11]陸軍.城市老工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型與再開發(fā):理論、經(jīng)驗與實踐[M].北京:社會科學文獻出版社,2011.

[12]何丹.市民社會思潮復蘇下中國城市規(guī)劃師的角色定位[J].城市規(guī)劃匯刊,2003(1):25-32.

[13]吳縛龍.轉(zhuǎn)型與重構(gòu)——中國城市發(fā)展多維透視[M].上海:東南大學出版社,2007.

[14]馮建.轉(zhuǎn)型期中國城市內(nèi)部空間重構(gòu)[M].北京:科學出版社,2006.

[15]馬學廣.城市空間重構(gòu)進程中的土地利用沖突研究——以廣州市為例[J].人文地理,2010(3):72-77.

[16]唐子來.城市轉(zhuǎn)型規(guī)劃與機制:國際經(jīng)驗思考[J].國際城市規(guī)劃,2013(8):1-5.

[17]欒峰.上海市屬創(chuàng)意園區(qū)的發(fā)展歷程和總體分布特征[J].城市規(guī)劃學刊,2013(2):70-78.

[18]李仙德.轉(zhuǎn)型期上海城市空間重構(gòu)的動力機制探討[J].現(xiàn)代城市研究,2008(09):11-17.

Study on the Exit Paths and Mechanism of Industrial Estates in the Central City Region： A Case Study of Shanghai

Zhang Panpan,Wang Meifei,He Dan

As one of the important integral parts of the urban construction land,industrial estate is the vital space resource for urban development.With the transformation of Shanghai’s urban functions,industrial estates have been gradually withdrawn from the central city region.Some of them remain sites for urban industries or creative industries,others demolished or reconstructed,changing the spatial structure of the city.On the basis of domestic and international researches,the authors combine the diversified exit paths of industrial estates in central area of Shanghai and analyze the exit mechanism from three aspects: government,market and society.

industrial estate; exit path; mechanism; central city region; Shanghai

TU984

10.3969/j.issn.1674-7178.2014.06.011

張盼盼，華東師范大學中國現(xiàn)代城市研究中心碩士研究生，研究方向為城市與區(qū)域規(guī)劃。王美飛，上海廣境規(guī)劃設計有限公司，碩士，規(guī)劃師。何丹，華東師范大學中國現(xiàn)代城市研究中心副教授，博士，研究方向為城市政治經(jīng)濟與城市發(fā)展、城市與區(qū)域空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。

（責任編輯：陳丁力）

教育部哲學社會科學研究重大課題攻關(guān)項目（11JZD028）、教育部人文社會科學重點研究基地重大項目（11JJDZH007）。