淺論房地產(chǎn)成本全過程控制與管理

王華麗

摘要：隨著我國房地產(chǎn)蓬勃飛躍地發(fā)展，當局各種房地產(chǎn)建設工程也受到國家政府的宏觀調(diào)控并得到平穩(wěn)地發(fā)展，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑工程整個過程中加強了自我調(diào)整，著重是提高質(zhì)量和成本控制，本文論述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行成本全過程的控制與管理，探論出實際工作中所存在的問題及管控方法，以達到降低成本，提高企業(yè)效益的目標，從而對將來的房地產(chǎn)改革奠定了堅實的基礎。

關鍵詞：房地產(chǎn)；成本；全過程；控制；管理

眾所周知，房地產(chǎn)的建設工程是非常復雜的綜合項目，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，所占用的資金量巨大且開發(fā)建設的周期較長。房地產(chǎn)開發(fā)建設工程從土地的征用到房屋的開工建設，從基礎配套設施的開工建設到新建商品房的交付使用，這一個完整的建造周期通常要2～3年，甚至3～5年。一個房地產(chǎn)開發(fā)建設工程項目在建設施工過程中會出現(xiàn)各式各樣的問題，并且會因無法預見或不可控制的因素直接影響著，有眾多影響房地產(chǎn)開發(fā)建設工程造價的動態(tài)變化因素，如：工程設計變更、設備機具變更、施工材料價格不穩(wěn)定、工日的工資標準變動等都會直接制約或影響到整個房地產(chǎn)開發(fā)建設工程造價的調(diào)動和變動。所以，房地產(chǎn)開發(fā)建設工程造價在整個房地產(chǎn)開發(fā)建設工程造價建設周期中都處于不可確定的形態(tài)，要是不采取全過程的有效監(jiān)控和科學管理，肯定會加大整個房地產(chǎn)開發(fā)建設工程建造的成本。

因此，必須采用全方位、全員的、全要素和全過程的房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的成本控制和管理。在當局競爭日趨激烈的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，國家政府對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的成本控制和管理顯得極其重要。

要做好房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的成本控制和管理工作，我們將通過對房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的成本控制和管理方面進行分析，重點涉及兩個方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的成本控制和管理所存在的問題，二是房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的成本管控措施及對策。以下通過肢解將其展開探論。

一、 房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的成本控制和管理所存在的問題

（一） 形色不同的項目，較大的準備差異

許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在接到形色不同的項目后，通常是先請建筑師擬定初步規(guī)劃、項目開發(fā)周期和項目定位，而沒有將市場調(diào)研和市場定位前置。無這樣就無形中增添了戰(zhàn)略方向失措的盲區(qū)，導致較大的準備差異和拉長成本發(fā)生的周期，對項目成本管控帶來了無形的阻力和難度。

（二） 成本控制環(huán)節(jié)和流程多而復雜，階段控制不良，致成本產(chǎn)生的周期較長

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的工作十分繁多，在各項管理上有缺陷，很容易產(chǎn)生漏洞，非標準化的工作流程復雜，在項目建設各個階段中，沒有合理的措施來預防和解決，沒采取動態(tài)控制來管控工程造價，導致執(zhí)行過程中變化性加大且和拉長成本發(fā)生的周期。

二、 房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的成本管控措施及對策

（一）建立分階段、環(huán)節(jié)控制和管理機制

正因為決策階段環(huán)節(jié)、設計階段環(huán)節(jié)、施工階段環(huán)節(jié)、竣工驗收階段環(huán)節(jié)以及銷售環(huán)節(jié)貫穿于在整個房地產(chǎn)開發(fā)建設工程的各階段、環(huán)節(jié)中， 設立成本控制目標，各個階段都非常重要，要通過工程造價的確定，把握好每個階段，因此建立分階段、環(huán)節(jié)控制和管理機制，才能控制成本。

（二）嚴控財務管控成本環(huán)節(jié)

建立成本控制的財務預警系統(tǒng)和建立成本數(shù)據(jù)庫，要覆蓋介入生產(chǎn)經(jīng)營和成本費用形成的全過程，設立成本控制目標，鼓勵所有人員共同參與并通過現(xiàn)場觀察、跟蹤檢查等工作，對成本費用影響較大的事項，加以嚴控和補救，才能保證成本費用得到有效地控制。

（三） 進行經(jīng)濟評估和分析

對各因素進行經(jīng)濟評估和分析分析，對所有費用產(chǎn)生的源頭和過程采取預見性評估（RCA工具），要對所有能影響成本費用的根本原因和動向有所了解和掌控，事前或事先就采取防范手段控制和對策措施，如：可行性報告，測算出項目是否可行，不能盲目地施工建造，可能導致虧損。

（四） 利用“動態(tài)成本法”進行跟蹤執(zhí)行

通過實時反應的目標成本和動態(tài)成本的差異，協(xié)助所有部門快速發(fā)現(xiàn)、指正、整改到位，要將所有影響到項目的所有成本進行實時測算和分析。如在項目完成環(huán)節(jié)獲得相關的成本數(shù)據(jù)或依據(jù)，僅僅能完成實際的基本成本核算工作，而對項目成本控制無絲毫的益處，米已成炊，到控制或緊急控制的關頭已延誤或無從補救。

三、 結語

房地產(chǎn)開發(fā)項目從開發(fā)成本及其影響因素的分析和管控是控制房地產(chǎn)開發(fā)建設工程成本增加盈利的主要途徑之一。作為本著強烈的責任感和職業(yè)操守的專業(yè)人員，我們必須建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立項目成本控制的方法，才能有效的降低成本，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制全過程起著極其重要的參考和實現(xiàn)意義。（作者單位：常熟中南世紀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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