淺析物業(yè)公司的營運資金管理

宋 瑞

（黃淮學(xué)院經(jīng)濟管理體系 河南駐馬店 463000）

淺析物業(yè)公司的營運資金管理

宋 瑞

（黃淮學(xué)院經(jīng)濟管理體系 河南駐馬店 463000）

體現(xiàn)公司財務(wù)管理能力高低的一個重要方面是營運資金的管理。營運資金管理得好，則企業(yè)資金循環(huán)越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。營運資金的籌措及管理的好壞是物業(yè)公司經(jīng)營成敗的關(guān)鍵，也是公司永續(xù)經(jīng)營的重要政策之一。

物業(yè)管理；營運資金；貨幣資金；應(yīng)收賬款

營運資金，也叫營運資本。廣義的營運資金又稱為總營運資本，是指一個企業(yè)投放在流動資產(chǎn)上的資金，具體包括現(xiàn)金、有價證券、應(yīng)收賬款、存貨等占用資金。狹義的營運資金是一個抽象的概念，它是指某時點內(nèi)企業(yè)的流動資產(chǎn)與流動負債的差額，并不特指某項資產(chǎn)，而此差額的確定，完全要視企業(yè)一定時期的經(jīng)營和財務(wù)狀況而定，它是判斷和分析企業(yè)流動資產(chǎn)運作狀況和財務(wù)風險的重要依據(jù)。由于營運資金屬于短期的概念，而且與營業(yè)活動各項收支息息相關(guān)，若是沒有處理好物業(yè)公司的營運資金管理，小則可能物業(yè)公司獲利下降，增加利息支出的風險；大則可能因短期資金周轉(zhuǎn)不靈，發(fā)生破產(chǎn)倒閉的厄運。眾多由于營運資金沒有處理好而導(dǎo)致破產(chǎn)的物業(yè)公司的實例讓我們認識到：營運資金的籌措及管理的好壞是物業(yè)公司經(jīng)營成敗的關(guān)鍵，也是物業(yè)公司永續(xù)經(jīng)營的重要政策之一。

一、目前物業(yè)公司營運資金管理的主要問題及原因分析

(一)貨幣資金監(jiān)管不到位

從總體上看，物業(yè)公司內(nèi)部的財務(wù)管理仍比較薄弱。很多物業(yè)企業(yè)尚未制定內(nèi)部財務(wù)管理制度，對貨幣資金監(jiān)管力度不夠，目前很多物業(yè)管理公司的現(xiàn)金支付并非依靠內(nèi)部控制來進行授權(quán)審批，而主要依靠“一把手”。究其原因，一方面是領(lǐng)導(dǎo)不重視。物業(yè)管理公司的經(jīng)營規(guī)模一般不大，組織機構(gòu)設(shè)置簡單，業(yè)務(wù)活動涉及的金額也較小，而且相對簡單，主要是水電費、環(huán)境維護費用的收取工作，但是業(yè)務(wù)量卻很大。部分領(lǐng)導(dǎo)認為公司的業(yè)務(wù)活動非常簡單，沒必要專門設(shè)置內(nèi)部控制部門和機構(gòu)；單位“一把手”擁有較大的審批自主權(quán)，對大額資金的審批可以越過集體協(xié)商的程序，有些領(lǐng)導(dǎo)不是依據(jù)公司實際需要合理安排現(xiàn)金的使用，而是靠主觀意志進行資金管理，使資金管理帶有一種極端情緒化的傾向，導(dǎo)致該用的地方用不上，不該用的地方亂用。另一方面，在物業(yè)管理公司缺少有內(nèi)部控制管理工作經(jīng)驗的財務(wù)人員，內(nèi)部控制管理在我國企業(yè)中的推廣以大型單位為主，在一些中小企業(yè)中還沒有建立起真正意義上的內(nèi)部控制體系，物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)人員往往也并未真正全面的學(xué)習(xí)和應(yīng)用過內(nèi)部控制的相關(guān)理論和方法。

(二)應(yīng)收賬款壞賬風險高

物業(yè)公司收繳物業(yè)費、水電及設(shè)施設(shè)備使用費等工作，由于收費項目較多，租戶零散、流動性大，業(yè)主素質(zhì)參差不齊，收費難度較大。物業(yè)管理收費困難，是目前多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境，在全國是很普遍的現(xiàn)象。許多業(yè)主尚未樹立物業(yè)服務(wù)有償消費觀念。人們普遍對物業(yè)管理這一新興行業(yè)的認識還處在一個較低水平上，還沒有形成要花錢買物業(yè)管理消費的觀念和習(xí)慣；不少小區(qū)的業(yè)主都認為物業(yè)公司的收費不透明、不合理，亂收費、高收費，服務(wù)與收費價值不符。因為物業(yè)費用每筆金額較小，即使通過法律手段解決，也不足以支付訴訟費用，因此很難收回，形成壞賬損失。另外，物業(yè)公司往往存在收費標準不統(tǒng)一、隨意性較大，收費人員收回多少上交多少、交多少算多少，存在少收和漏收等問題，并且收費人員離職時不移交收費基礎(chǔ)資料，使接收人員無法續(xù)收；更有甚者，將已收回的款款私設(shè)“小金庫”，甚至放入自己的腰包，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。

(三)存貨管理缺乏科學(xué)性

物業(yè)公司的存貨指物業(yè)管理企業(yè)為滿足物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、物業(yè)大修及其他業(yè)務(wù)等在物業(yè)管理業(yè)務(wù)中耗用而儲備的各種材料、燃料等。包括各種原料、材料、低值易耗品、包裝物以及商品等。在固定資產(chǎn)標準以下的工具、管理用具、辦公用品等低值易耗品也包括在存貨之中。存貨的特點是具有流動性，不斷地處于購置、耗用、重置過程中。因此，其價值隨著實物的耗用而轉(zhuǎn)移，隨著銷售的實現(xiàn)而及時得到補償。很多物業(yè)公司由于自身規(guī)模的問題，財務(wù)管理水平較低，往往忽略存貨的管理，有時一次性購進大批存貨，導(dǎo)致存貨積壓，無形中積壓了大量資金，造成流動資金嚴重緊缺，有時存貨儲存不足，在一定程度上影響了正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。而且公司缺乏嚴謹?shù)膸旆抗芾碇贫?，庫房管理者的文化素質(zhì)普遍不高，存貨種類數(shù)量大多采用人工清點完成，而且清點不夠及時不能及時的反映庫存情況，出了問題也草草收場，無人深入追究，資產(chǎn)浪費嚴重。

(四)財務(wù)人員綜合素質(zhì)較低

受傳統(tǒng)觀念的影響，一些物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)認為，物業(yè)公司是服務(wù)性行業(yè)，是簡單的收收支支、記記賬而已，對財會人員沒有較高的要求，使得公司所聘用的財務(wù)工作人員素質(zhì)較低，業(yè)務(wù)水平差，僅能應(yīng)付日常的會計核算工作，無法滿足管理需要。毋庸置疑，這是物業(yè)管理公司財務(wù)管理亟須解決的一個棘手問題。

二、加強物業(yè)公司營運資金管理幾點建議

(一)加強財務(wù)管理意識，加強內(nèi)部管理，完善監(jiān)督機制

財務(wù)管理應(yīng)站在企業(yè)全局的角度，構(gòu)建科學(xué)的預(yù)測體系，進行科學(xué)預(yù)算將財務(wù)管理納入企業(yè)管理的核心，逐步形成以財務(wù)管理為中心的企業(yè)管理機制，從而提高企業(yè)運作效率；健全各項會計制度，為財務(wù)管理提供制度和信息環(huán)境；同時培養(yǎng)和引進財務(wù)管理方面的專業(yè)人才，推廣和加強企業(yè)財務(wù)預(yù)算、成本控制、稅收籌劃，改變“一把手”獨攬財務(wù)大權(quán)的現(xiàn)狀。

(二)健全物業(yè)收費管理系統(tǒng)，加強財務(wù)管理

為徹底解決僅靠以往傳統(tǒng)管理手段催收應(yīng)收賬款遇到的難題，確保電費和其他費用的全額收回，公司應(yīng)建立行之有效的收費管理系統(tǒng)。比如對電費水費的收繳，公司可使用預(yù)付費管理系統(tǒng)。通過采用預(yù)付費管理系統(tǒng)，將以前業(yè)務(wù)發(fā)生后物業(yè)公司被動派員登門逐戶收費變?yōu)樽鈶魜砉局鲃宇A(yù)交，并以給予充值才能享受服務(wù)為控制手段，全額收回各種代墊款項，不僅減少了人工費用和收賬成本，而且提高了財務(wù)管理水平。另外物業(yè)公司還要加強和小區(qū)的業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會的溝通，在業(yè)主委員會保障業(yè)主的權(quán)益的同時還要理解物業(yè)公司的工作，通過業(yè)主委員會及時了解業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意的地方，由業(yè)主管理委員會與物業(yè)管理企業(yè)交涉，這樣雙方可免去許多的糾紛，以盡量減少遲交、拒交物業(yè)管理服務(wù)費的現(xiàn)象發(fā)生。

另外，由于物業(yè)公司工作范圍廣、頭緒多，對于物業(yè)服務(wù)收付費項目應(yīng)通過預(yù)算進行管理，力爭事前準確預(yù)測項目收入、成本費用；事中利用預(yù)算指標，做好項目實施過程中的成本、費用控制；事后通過對預(yù)算執(zhí)行情況分析，查找和解決預(yù)算執(zhí)行過程中存在的問題，挖掘增收節(jié)支潛力，不斷提高企業(yè)財務(wù)管理水平。

(三)完善存貨管理

物業(yè)公司應(yīng)采用現(xiàn)代存貨管理手段，以免存貨積壓和短缺，及時了解追蹤存貨量的變化。當然，由于規(guī)模上的差異，企業(yè)管理者應(yīng)結(jié)合科學(xué)方法計算的結(jié)果，根據(jù)企業(yè)的實際情況和自身經(jīng)驗對企業(yè)的存貨管理做出決策。建立健全存貨管理的各項規(guī)章制度，在物資采購、領(lǐng)用、銷售及樣品管理上建立規(guī)范的操作程序，堵住漏洞，維護安全。由于物業(yè)公司的存貨單位價值通常較低，領(lǐng)用也較頻繁，可以采取誰領(lǐng)用誰登記誰負責的方法，并在領(lǐng)用時采取以舊換新的政策，這樣就可以有效防止浪費，提高存貨的使用效率。對存貨的管理和記錄必須分開，以形成有力的內(nèi)部牽制，決不能把資產(chǎn)管理、記錄、檢查、核對等交由一個人來做。結(jié)合企業(yè)的特點，采取定期盤點和輪番盤存的方法，清查財產(chǎn)物資的實有數(shù)量，妥善處理盤盈盤虧，確保賬實相符盡可能壓縮過時的庫存物資，避免資金呆滯，并以科學(xué)的方法來確保存貨資金的最佳結(jié)構(gòu)。

總之，物業(yè)公司只有加強營運資金管理，提高資金的運用效益，使投入產(chǎn)出比達到最大，這樣才能使企業(yè)不斷成長和發(fā)展。

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Analysis of the working capital management of property company

Song Rui

(Economic Management School, Huanghuai University, Zhumadian Henan, 463000, China)

An important aspect of corporate financial management ability is the management of working capital. Working capital management is good, then capital circulation is faster, demand for funds is small, the efficiency of the use of funds is high. Raising and management of working capital is the key to the success of the quality of property companies, one of the important policies and the company's sustainable development.

property management; working capital; monetary fund; accounts receivable

F275.1

A

1000-9795（2014）02-0449-02

［責任編輯：陳懷民］

2013-12-25

宋 瑞（1977-），女，河南駐馬店人，助教，從事財務(wù)管理方向的研究。