農(nóng)村房屋權(quán)屬共有問題探析*

王 虹

(張家港市公證處,江蘇 張家港 215600)

隨著我國新農(nóng)村建設(shè)的加快,特別是蘇南城鄉(xiāng)一體化工作的大力推進(jìn),農(nóng)村房屋方面的公證已經(jīng)成為蘇南民事公證的一項主要業(yè)務(wù)。但由于現(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村房屋所有權(quán)規(guī)定不多,使得公證業(yè)界在辦理農(nóng)村房屋公證時碰到很多實際困難,尤其是農(nóng)村房屋權(quán)屬的認(rèn)定問題,更是公證業(yè)界在公證實務(wù)工作中面臨的一個最大難題。因此,筆者擬就有關(guān)農(nóng)村房屋權(quán)屬在共有方面的相關(guān)問題提出自己的一些看法,以求拋磚引玉。

農(nóng)村宅基地制度是我國特有的一項關(guān)系到農(nóng)民切身利益的土地使用制度,是隨著我國土地制度的歷史變革而逐步確立的。我國土地制度的變遷走過土地農(nóng)民所有——土地產(chǎn)出國家分配——土地國家所有——土地使用權(quán)回歸農(nóng)民四個階段。由于我國現(xiàn)實的國情和農(nóng)村宅基地的特殊作用,國家對與農(nóng)村宅基地相關(guān)的權(quán)能作出了諸多限制。比如農(nóng)村宅基地不能進(jìn)入市場流通,不得轉(zhuǎn)讓、抵押。但是作為宅基地使用權(quán)上的農(nóng)村房屋卻是公民的私有財產(chǎn),宅基地和宅基地之上所建的房屋是不同的所有權(quán)的客體,是兩個分別存在的物。

根據(jù)我國《憲法》相關(guān)規(guī)定：“宅基地和自留地,屬于集體所有?！蓖瑫r《憲法》第十三條規(guī)定：“國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)”。我國《繼承法》明確“公民房屋是公民個人合法財產(chǎn),可以作為遺產(chǎn)予以繼承”。也就是說,宅基地和宅基地上所建的房屋之所有權(quán)是分離的。農(nóng)村房屋作為公民合法所有的私有財產(chǎn),是可以單獨作為被繼承人的遺產(chǎn)由繼承人予以繼承的。這里的問題是,繼承人對宅基地并不必然享有使用權(quán),繼承人在行使房屋的繼承權(quán)后,取得房屋的所有權(quán),那么宅基地怎么辦?也就是說實際上涉及到這樣一個問題,即宅基地上的農(nóng)村房屋所有權(quán)如果需要發(fā)生轉(zhuǎn)移(不管是繼承、贈與等方式),公證人員如何來認(rèn)定房屋權(quán)屬問題。

一、農(nóng)村房屋權(quán)屬共有、共有關(guān)系以及房屋所有權(quán)登記三者的關(guān)系

我國農(nóng)村房屋在所有權(quán)上大部分是房屋共有,很少是個人所有的情況。因此,公證人員在辦理農(nóng)村房屋公證時,不管是析產(chǎn),還是繼承、贈與等公證,首先應(yīng)當(dāng)對農(nóng)村房屋共有做準(zhǔn)確認(rèn)定。共有包括按份共有與共同共有,這屬于物權(quán)的范疇。通常情況下,根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法規(guī)定,不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移與消滅,未經(jīng)登記,不發(fā)生效力。因此,對房屋共有的實踐認(rèn)定通常離不開房屋所有權(quán)登記;而從共有的角度看,各共有人之間若缺乏一定的共有關(guān)系則也難以成立共有。以下筆者擬詳細(xì)分析說明共有關(guān)系、房屋共有以及房屋所有權(quán)登記的三種情形。

(一) 共有關(guān)系的類型與共性

從物權(quán)法關(guān)于共有的規(guī)定來看,除了共有出資以及家庭關(guān)系之外,沒有列舉其他的共有關(guān)系;而結(jié)合婚姻法、繼承法以及民法通則的規(guī)定,從實踐的具體表現(xiàn)來看,除了物權(quán)法提到的家庭關(guān)系、共有出資的合作關(guān)系之外,還有合伙關(guān)系、夫妻關(guān)系、因受他人遺贈或贈與以及共同獲得補償?shù)鹊瓤赡墚a(chǎn)生共有的情形。

(二) 房屋所有權(quán)登記對共有認(rèn)定的影響

我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定,不動產(chǎn)的取得、變更等都需要辦理登記手續(xù)才能發(fā)生效力。共有作為所有權(quán)的一種表現(xiàn)形式,原則上應(yīng)該受到這一原則的限制,但是在實踐中并非所有的共有人都記載于登記簿上,那么,沒有記載的其他共有人是否就不是真正的共有人呢?對此不能一概而論,其實,物權(quán)法對不動產(chǎn)所有權(quán)取得的這一規(guī)定,在其后的“但是法律另有規(guī)定的除外”的表述中給予了較大的彈性空間,這就是對其他共有人無需登記即可取得所有權(quán)的認(rèn)定。如《物權(quán)法》第28條至30條規(guī)定的情形,各共有人就可基于此規(guī)定無需進(jìn)行登記即可取得所有權(quán)。

(三) 房屋所有權(quán)登記與共有關(guān)系的結(jié)合

房屋共有的成立雖然不需要同時存在共有登記與共有關(guān)系,但至少離不開所有權(quán)登記與共有關(guān)系。也就是說,雖然《物權(quán)法》規(guī)定了部分共有人享有共有權(quán)無需經(jīng)共有登記而直接依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定取得,但共有房屋上必須存在或曾存在所有權(quán)登記,除非有《物權(quán)法》第30條規(guī)定的情形。

實踐中,由于房屋所有權(quán)登記與共有關(guān)系的發(fā)生并非同步,因此,房屋所有權(quán)登記的權(quán)利人狀況與共有關(guān)系涉及的人員范圍往往不相一致,房屋所有權(quán)登記的發(fā)生與共有關(guān)系的內(nèi)在之間的聯(lián)系程度也不盡相同。因此,實踐中認(rèn)定房屋的共有,切不可僅憑房屋所有權(quán)登記或者共有關(guān)系而確定房屋的權(quán)屬狀態(tài)。

農(nóng)村房屋共有認(rèn)定的過程中,主要涉及這樣三個方面的深層次問題:一是在農(nóng)村房屋登記制度體系尚不健全的情況下,如何認(rèn)定農(nóng)村房屋所有權(quán)是夫妻共同財產(chǎn),還是家庭共同財產(chǎn)?二是認(rèn)定農(nóng)村房屋的取得方式是因改建、重建、共建或繼承所得的房屋為共有時,除了各人的出資、貢獻(xiàn)等情況外,是否還應(yīng)考慮改建人、新建人、共建人或繼承人是否符合享有房屋處分權(quán)的情況;三是認(rèn)定改建或新建所得的房屋屬于共有的情況下,如何區(qū)分該共有的類型及認(rèn)定各共有人之間的份額。

二、農(nóng)村房屋夫妻共同財產(chǎn)和家庭共有財產(chǎn)的區(qū)分

夫妻共有財產(chǎn)產(chǎn)生于夫妻婚姻關(guān)系締結(jié)后,而家庭共有財產(chǎn)產(chǎn)生于家庭共同生活約定(口頭、書面或默示的行為皆可)實行財產(chǎn)共有制時,二者如果從產(chǎn)生的時間上來區(qū)分,是完全能劃分清楚的。夫妻共同財產(chǎn)在實務(wù)中比較容易認(rèn)定,因為它有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定,如婚姻法、繼承法等。家庭共同財產(chǎn)卻比較難認(rèn)定,筆者認(rèn)為掌握好家庭共同財產(chǎn)的概念和性質(zhì),也能正確區(qū)分家庭共同財產(chǎn)。家庭共同財產(chǎn)是指全體或部分家庭成員在家庭共同生活關(guān)系存續(xù)期間,對共同所得和各自所得的財產(chǎn)約定為共同所有的共有財產(chǎn)關(guān)系。其法律特征有如下方面。

第一,家庭共同財產(chǎn)的發(fā)生以家庭共同生活關(guān)系為前提、依成員約定而發(fā)生。家庭共同財產(chǎn)關(guān)系并非因存在家庭共同生活關(guān)系而必然發(fā)生,即共居并不必然產(chǎn)生家庭財產(chǎn)共有。產(chǎn)生家庭共同財產(chǎn),必須還要經(jīng)過家庭成員的協(xié)商選擇,進(jìn)行約定。

第二,家庭共同財產(chǎn)的權(quán)利主體可以是家庭全體成員,也可以是家庭部分成員。構(gòu)成家庭共同財產(chǎn)的權(quán)利主體,一是對家庭財產(chǎn)要有貢獻(xiàn),即將所得財產(chǎn)交給家庭共有,二是有愿意成為家庭共有財產(chǎn)權(quán)利主體的主觀意愿。

第三,家庭共同財產(chǎn)的來源為家庭成員的共同所得和各自所得。包括共同創(chuàng)造的成果,共同繼承的遺產(chǎn),共同接受的贈與等，以及家庭成員個人所得而按協(xié)議納入共有的財產(chǎn)。

第四,家庭共同財產(chǎn)為共同共有財產(chǎn)。在家庭共有財產(chǎn)關(guān)系存續(xù)期間,各共有人不分份額,共同享有財產(chǎn)的所有權(quán),不到共同共有關(guān)系終止,共有財產(chǎn)不得分。對家庭共有財產(chǎn),在共有關(guān)系終止時,可根據(jù)《關(guān)于執(zhí)行民法通則若干意見》第90條之規(guī)定處理,在共有關(guān)系終止時,對共有財產(chǎn)有協(xié)議的,按協(xié)議處理。沒有協(xié)議的,根據(jù)等分原則處理,且應(yīng)考慮共有人對共有財產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小,適當(dāng)照顧共有人生產(chǎn)、生活的實際需要等情況。家庭共有財產(chǎn)在分割時如果沒有協(xié)議,首先應(yīng)考慮各成員對共有財產(chǎn)貢獻(xiàn)的大小,只有貢獻(xiàn)大小難以厘定清楚時,才推定為享有均等份額。

三、農(nóng)村房屋經(jīng)“改建、擴建、重建”后的特殊所有權(quán)問題

農(nóng)村房屋由于年代久遠(yuǎn),經(jīng)常需要“改建、擴建、重建”,一般來說,農(nóng)村房屋的“改建、擴建、重建”都是由家庭成員來完成。認(rèn)定農(nóng)村房屋權(quán)屬本來就比較困難,而房屋經(jīng)過“改建、擴建、重建”,所有權(quán)就更加復(fù)雜了。

第一,相互有繼承權(quán)的家庭成員,在屬于一方所有的房屋之上共同蓋樓或在共有的房屋上再蓋樓房,新建成的樓房屬于誰?

在屬于一方所有的房屋之上共同蓋樓的情況,例如父子二人在屬于父親所有的一層平房上再蓋了一層樓房,那么新建成的二層樓房,屬于誰呢?筆者認(rèn)為,原有的一層樓房當(dāng)然還是歸父親個人所有;第二層新房,有約定的從約定,無約定則以父子二人各自的出資額為限,按比例分配各人的份額。當(dāng)一方先于對方去世時,因二人彼此有繼承權(quán),那么健在的一方則可繼承另一方的遺產(chǎn)。在共有的房屋上再蓋樓的情況,比如原有的一層房屋屬于父子二人共有,二人共同出資又加蓋了兩層樓房,那么新建成的樓房當(dāng)然還是屬于二人共同所有,這是毫無疑義的。

第二,繼承人在屬于被繼承人生前所有的房屋上再蓋樓房,新建的房屋屬于誰?

繼承人在被繼承人的房屋上再蓋樓房,例如,兒子在原屬于父親所有的一層舊房上新建了兩層樓房,那么新建成后的樓房是否仍屬于父親所有?由于新建成后的樓房,房屋面積和性質(zhì)已發(fā)生了重大改變,是對舊房的添附而形成的狀況的確定。添附的形態(tài)之一是附合,附合是指不同所有人的財產(chǎn)密切結(jié)合在一起而形成新的財產(chǎn),雖未達(dá)到混合程度,但非經(jīng)拆毀不能達(dá)到原來的狀態(tài)。附合包括了兩種:動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合,不動產(chǎn)的附和,如水泥塊附和于房屋之中。在此,僅就因農(nóng)村房屋不動產(chǎn)添附而變化的形成物所有權(quán)的歸屬予以確定。

在我國由于受大陸法系的德國法傳統(tǒng)的影響,無論是大陸學(xué)者還是我國臺灣地區(qū)學(xué)者,在論及添附時多將其放在動產(chǎn)所有權(quán)的取得方式中加以論述。添附作為動產(chǎn)所有權(quán)的取得方式并無爭議，但是就《德國民法典》來看,其并不認(rèn)為在任何情形下均發(fā)生所有權(quán)取得,僅就其946條之規(guī)定,動產(chǎn)因附合而成為重要成分,土地的所有權(quán)擴及該動產(chǎn),顯然在不動產(chǎn)附合,其仍然遵循羅馬法原則,視為所有權(quán)的擴張,而非一種所有權(quán)的取得。因此,《德國民法典》中的添附的物權(quán)效果的性質(zhì)有二,可概括為:其一,動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合,僅發(fā)生不動產(chǎn)所有權(quán)的擴張,不發(fā)生所有權(quán)取得;其二,其他添附類型發(fā)生所有權(quán)取得。

對添附予以法律規(guī)制,首先要明確添附取得的客體究竟為何物,對此學(xué)界存在爭議。有的學(xué)者認(rèn)為是添附物,有的學(xué)者則認(rèn)為是添附所形成的合成物。我國著名法學(xué)專家史尚寬先生認(rèn)為,因附合,附合物之所有權(quán)消滅,不動產(chǎn)上之所有權(quán),擴及于附合物上,其附合物不能單獨為權(quán)利之客體。筆者認(rèn)為這種說法很有道理,添附的法律基礎(chǔ)是一物一權(quán),但首先得有一個獨立的物存在。對于添附后形成物權(quán)屬的確定,是添附制度的最根本所在,但我國當(dāng)前立法卻存在真空。對此,依據(jù)添附的一般規(guī)則,參照我國臺灣地區(qū)立法,并結(jié)合實踐中的一般做法,筆者認(rèn)為應(yīng)依據(jù)添附的不同形態(tài)分別確定動產(chǎn)與不動產(chǎn)附合的合成物之權(quán)屬。我國臺灣地區(qū)規(guī)定:不動產(chǎn)所有人取得動產(chǎn)所有權(quán),動產(chǎn)所有權(quán)因而消滅,禁止當(dāng)事人為相反之約定,動產(chǎn)所有人僅得以不當(dāng)?shù)美?guī)定請求賠償金。據(jù)此可知,規(guī)定合成物歸不動產(chǎn)所有人,多是基于不動產(chǎn)價值往往高于動產(chǎn)而論。當(dāng)然,從民法追求意思自治原則出發(fā),當(dāng)事人可以為相反之約定。實踐中,不排除有奢侈的裝飾物高于房屋價值的可能。

依照上述原理,有繼承權(quán)的繼承人在被繼承人原有房屋的基礎(chǔ)上再蓋樓房,新建成的樓房屬于在不動產(chǎn)的基礎(chǔ)上附合而成的合成物,歸于不動產(chǎn)所有人所有。如果兒子出資建成后的新樓房屬于父親所有的話,那么,父親應(yīng)該以不當(dāng)?shù)美颠€兒子為新建樓房而支付的金額。但是實踐中不乏出現(xiàn)父親年老無力支付的情況,再加上膝下兒女眾多,那么,僅有一方出資建房,父親先已去世的時候,樓房作為父親的遺產(chǎn),各繼承人依法繼承該樓房,顯然對出資建房的一方不公平。筆者認(rèn)為,有繼承權(quán)的一方繼承人在被繼承人原有房屋的基礎(chǔ)上再蓋樓房,新建成的樓房總體價值大于原有樓房價值時,由出資人按市價依據(jù)原有樓房比例給予被繼承人補償金;當(dāng)新建成樓房總體價值與原樓房價值相當(dāng),則新建成的部分應(yīng)歸出資人所有。原有的樓房則仍以被繼承人所有為宜,按繼承法的規(guī)定處理這部分遺產(chǎn);如果新建成的樓房總體價值小于原有樓房時,依據(jù)添附的原理歸被繼承人所有則較為合理,在實踐操作中較可行。

第三,繼承人將作為被繼承人財產(chǎn)的房屋拆除后重建,新建后的房屋屬于誰?

繼承人將屬于被繼承人的房屋拆除后重建,是否應(yīng)考慮繼承人對房屋的處分權(quán)?這種情況便涉及到農(nóng)村宅基地的使用權(quán)問題。根據(jù)《物權(quán)法》第153條的規(guī)定,宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律以及國家的有關(guān)規(guī)定。結(jié)合土地管理法的規(guī)定可以看出,農(nóng)村宅基地使用權(quán)的享有具有一定的身份特征,只有具備此種身份特征的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員才享有集體宅基地使用權(quán),反之則不享有該集體宅基地使用權(quán)。關(guān)于農(nóng)村房屋繼承時是否考慮宅基地使用權(quán)的問題,就農(nóng)村房屋的繼承來講,如果農(nóng)村房屋的繼承人已屬于城市居民的話,若其繼承其家庭成員所有的農(nóng)村房屋需以符合享有農(nóng)村宅基地使用權(quán)為前提條件,此時該如何保護(hù)繼承人依法繼承被繼承人對宅基地上的房屋的財產(chǎn)利益?若無需以享有宅基地使用權(quán)作為條件,如何確保集體經(jīng)濟組織對該宅基地使用權(quán)所享有的權(quán)利?無論如何選擇,都必然涉及到對繼承人享有繼承權(quán)與集體經(jīng)濟組織行使權(quán)利之間的利益平衡。這種利益平衡恰恰是實踐中最為困難之處,也是一個法律制度與現(xiàn)實情況的尷尬境地,因為房屋的繼承流轉(zhuǎn)必然要涉及到宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),嚴(yán)格來講宅基地使用權(quán)人去世之后,其享有的宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)收回,但現(xiàn)實中此環(huán)節(jié)因缺乏補償機制以及集體內(nèi)部的習(xí)慣而難以實現(xiàn),也少有集體組織如此行為;若對農(nóng)村房屋的繼承不加以限制,則將導(dǎo)致某成員因繼承而獲得多處宅基地。

對此,筆者認(rèn)為,在保護(hù)集體組織范圍內(nèi)的宅基地總量的情況下,應(yīng)當(dāng)結(jié)合繼承人是否符合宅基地使用權(quán)的身份要素,考慮與尊重集體組織內(nèi)部的習(xí)慣,綜合認(rèn)定農(nóng)村宅基地上房屋的共有狀態(tài),在案件處理中給集體組織留有行使權(quán)力的空間和機會。

其一,若繼承人中有的屬于該集體組織內(nèi)部的成員,有的不屬于該集體組織內(nèi)部的成員,則根據(jù)各自的繼承份額,確認(rèn)屬于集體組織成員的繼承人對其繼承份額下的房屋享有所有權(quán),其他繼承人只對其享有的繼承份額下的房屋享有使用權(quán)。

其二,若繼承人均不屬于集體組織內(nèi)部的成員,則應(yīng)當(dāng)只確定各繼承人對該房屋的使用權(quán),而不確認(rèn)繼承人對該房屋的所有權(quán)。據(jù)此,宅基地是否因此調(diào)整由集體組織自行處理,待發(fā)生拆遷時,各繼承人可對得到的拆遷款進(jìn)行分割。根據(jù)上述規(guī)則確定房屋的所有權(quán)之后再確定各繼承人之間是否成立共有,但享有房屋所有權(quán)與房屋使用權(quán)的繼承人之間不成立共有。上述規(guī)則同樣適用于遺贈的情況。因此,只有農(nóng)村集體組織內(nèi)部的成員,同時享有宅基地使用權(quán)的繼承人才有權(quán)繼承被繼承人房屋的所有權(quán)。此時,繼承人將房屋拆除后重建,新建成的樓房應(yīng)屬于繼承人所有。

總之,農(nóng)村房產(chǎn)方面的利益是農(nóng)民最為關(guān)心的切身利益,公證人員在辦理農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移方面的公證時,應(yīng)正確把握和認(rèn)識農(nóng)村房屋權(quán)屬的共有問題。

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