房產(chǎn)測量方法的應(yīng)用

李維強(qiáng)，田力偉

（葫蘆島市房產(chǎn)測量中心，遼寧 葫蘆島 125000）

房產(chǎn)測量內(nèi)容豐富，主要包括平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、要素測量、房產(chǎn)圖的繪制、面積的計(jì)算等等。對房屋面積的推算，要運(yùn)用房產(chǎn)測量的技術(shù)，其意義和作用是巨大的。房產(chǎn)的測量關(guān)系到廣大產(chǎn)權(quán)人利益涉及面很廣，因此，其全過程都必須體現(xiàn)出科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確，真實(shí)。

1 房產(chǎn)測量的作用

首先，房產(chǎn)測量是城市土地開發(fā)利用、城市規(guī)劃建設(shè)必須的基礎(chǔ)資料。按照國家有關(guān)部門制定的房產(chǎn)測繪的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)其建筑用地的信息和資料，通過對房屋的狀況和其權(quán)屬狀況的準(zhǔn)確測量，明確城市房屋和土地占有位置、面積及使用等狀況，為各地房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理單位提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

其次，房產(chǎn)測量也是衡量和檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商銷售面積的準(zhǔn)確性的重要手段。我們國家商品房的價(jià)格一直處于快速上漲的狀態(tài)，房產(chǎn)價(jià)格越來越高，開發(fā)商往往在利益的驅(qū)使下改變房屋銷售面積，損害購房者利益而為自己謀利，進(jìn)行房產(chǎn)測量利于保證買賣雙方的利益，尤其是購買者的利益，也有利于維護(hù)的房產(chǎn)市場的秩序。

房產(chǎn)測繪是常規(guī)的測繪技術(shù)與房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專業(yè)測繪，由具有資質(zhì)的房產(chǎn)測量單位進(jìn)行。房產(chǎn)測量的成果，包括統(tǒng)一坐標(biāo)數(shù)據(jù)相聯(lián)系的房產(chǎn)權(quán)屬界址、房屋面積、房屋產(chǎn)別等等都具有法律效力，載入房屋權(quán)屬證書，所以房產(chǎn)測量所得的房產(chǎn)圖是發(fā)放房屋權(quán)屬證書和財(cái)政稅收的重要依據(jù)，擁有所有權(quán)屬、財(cái)政和城鎮(zhèn)的規(guī)劃三大基本功能，其的主要作用為以下三個(gè)方面。

（1）為了使城市房產(chǎn)的管理和相關(guān)規(guī)劃真實(shí)，準(zhǔn)確，使城市建設(shè)的水平得到進(jìn)一步提高，城鎮(zhèn)房產(chǎn)管理部門和規(guī)劃建設(shè)部門都必須全面了解掌握房產(chǎn)的權(quán)屬位置，數(shù)量等確切的信息。

（2）房產(chǎn)測量提供了有關(guān)房產(chǎn)的詳細(xì)資料，是正確掌握城鎮(zhèn)房屋和土地的利用現(xiàn)狀以及變化，甚至包括拆遷的房產(chǎn)數(shù)量和面積、建立現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍和產(chǎn)業(yè)管理的檔案、統(tǒng)計(jì)各類房屋的數(shù)量和比重等提供了可靠的數(shù)據(jù)。在房產(chǎn)價(jià)格居高不下的情況下，準(zhǔn)確的房產(chǎn)測量結(jié)果，可使廣大的消費(fèi)者放心，使房產(chǎn)的管理更具科學(xué)性。

（3）房產(chǎn)測量形成的房產(chǎn)檔案為現(xiàn)在舊城改造中的房屋的拆遷提供了第一手資料，為房屋權(quán)屬糾紛提供了真實(shí)可靠地資料，也為糾紛中的處理提供了法律依據(jù)，同時(shí)也為現(xiàn)代的房產(chǎn)測量，為城市的GIS建設(shè)提供了支撐點(diǎn)，這些由現(xiàn)場測繪人員到實(shí)地測繪所得到的資料或者利用圖紙資料采集來的房產(chǎn)圖形方面的數(shù)據(jù)，地理信息系統(tǒng)的建設(shè)才得以順利有效的進(jìn)行。

2 房產(chǎn)的測量

2.1 房產(chǎn)數(shù)字化測圖技術(shù)

數(shù)字化測圖技術(shù)目前在房產(chǎn)地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應(yīng)用。數(shù)字化測圖采用一定方法采集有關(guān)房產(chǎn)的信息，通過計(jì)算機(jī)處理相關(guān)數(shù)據(jù)，再經(jīng)過圖形生成和編輯，獲得房產(chǎn)數(shù)字化圖，最后經(jīng)數(shù)控繪圖儀，繪制成房產(chǎn)圖。采用一定的方法采集有關(guān)信息，采用計(jì)算機(jī)處理，在利用圖形的生成和處理，經(jīng)過繪圖儀器的輸出打印出相關(guān)的房產(chǎn)圖，需要有相關(guān)的硬件環(huán)境包括全站儀，經(jīng)緯儀，手持測距儀等等。還要有相關(guān)的軟件環(huán)境，做好具備專業(yè)的房產(chǎn)測繪軟件。在實(shí)際的測量中，要有具體的測量方案，基本的測量控制點(diǎn)位，界址點(diǎn)的測量，進(jìn)行房產(chǎn)調(diào)查，使用相關(guān)儀器進(jìn)行野外測量的同時(shí)保管好得到的具體數(shù)據(jù)，在進(jìn)行計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)處理，經(jīng)過圖形編輯后，用繪圖儀打印測量的具體結(jié)果。

2.2 房產(chǎn)測量的具體方法

在商品房銷售過程中，房產(chǎn)相關(guān)的糾紛非常多，房地產(chǎn)測量的結(jié)果是解決房產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。房屋面積測量結(jié)果的精度非常的重要，可運(yùn)用坐標(biāo)解析法進(jìn)行房產(chǎn)測量計(jì)算。一般來說房產(chǎn)面積測算可分為二部分，一是房屋面積測算，另外一個(gè)是用地面積測算。房屋面積測算包括房屋使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、共有建筑面積等，用地面積測算是地塊面積測算。

房屋邊長丈量較差之限差。為了便于和國際上通行的規(guī)范相適應(yīng)，同時(shí)考慮到新規(guī)范對界址點(diǎn)的間距誤差要求以及新儀器的廣泛使用，規(guī)范應(yīng)增加邊長丈量較差的限差公式的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

坐標(biāo)反算邊長和實(shí)際丈量邊長較差之限差。相關(guān)規(guī)范對房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度作出明確的規(guī)定，也適用于部分超長或者是不便丈量邊長的房屋，因此測量其界址點(diǎn)的方法體現(xiàn)出了優(yōu)越性，只要滿足精度要求就能以界址點(diǎn)坐標(biāo)反算邊長來代替直接丈量邊長。

面積誤差之限差。目前各地的房產(chǎn)測量往往采用的標(biāo)準(zhǔn)不盡相同，有關(guān)房產(chǎn)面積計(jì)算的精度缺乏一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，同一套房屋，各地的測算結(jié)果也不盡相同，這就需要給出一個(gè)科學(xué)明確并且能反映房屋面積測量結(jié)果準(zhǔn)確度的基本估算公式，保證房產(chǎn)面積精度標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。

目前，隨著衛(wèi)星定位的廣泛運(yùn)用，包括GPS技術(shù)在內(nèi)的房產(chǎn)測量中的應(yīng)用，GPS技術(shù)因其高效的性能，是在房產(chǎn)測量中應(yīng)用最廣泛的一種技術(shù)。它實(shí)現(xiàn)了用GIS的方式繪制、定義圖形及屬性，實(shí)現(xiàn)了圖形屬性的雙向連接，使房屋面積的分?jǐn)偨Y(jié)果更準(zhǔn)確，并自動(dòng)生成繁瑣的分層分戶平面圖。RTK測量技術(shù)是是GPS定位技術(shù)的基礎(chǔ)之上發(fā)展而來的一種的最新技術(shù)，更為準(zhǔn)確，其具有其他測量技術(shù)不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，應(yīng)用越來越廣泛，可滿足中小比例尺地形圖測繪。具體有如下特點(diǎn)

第一：定位精度高，數(shù)據(jù)安全可靠，沒有誤差積累；

第二：效率高。在一般的電磁環(huán)境中，幾秒鐘即可完成一點(diǎn)的測量。作業(yè)人員相對較少，在一般的地形地勢下，一次設(shè)站就能完成大約6km半徑的測區(qū)，極大地減少了傳統(tǒng)測量的控制點(diǎn)數(shù)量和測量儀器的搬站次數(shù)；

第三：操作簡便，數(shù)據(jù)處理能力強(qiáng)。只要進(jìn)行簡單的設(shè)置，就可以同步獲得測量結(jié)果坐標(biāo)。

3 房產(chǎn)測量中常見問題分析

3.1 層高與凈高的區(qū)分

在國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》中層高的說明是，指房屋的上下兩層的樓面，或者為上下樓地面層之間的距離?！兑?guī)范》中沒有給層高一個(gè)允許誤差值，在實(shí)際的執(zhí)行中由于沒有明確的依據(jù)，一般只依照圖紙或者當(dāng)?shù)丶?xì)則執(zhí)行，但是有些地區(qū)沒有相關(guān)細(xì)則，從業(yè)人員往往按照約定俗成來執(zhí)行。當(dāng)實(shí)際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在2.05m。因此在房產(chǎn)測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準(zhǔn)，沒有層高的以凈高為準(zhǔn)。

3.2 對稱邊長度實(shí)地丈量不一致問題

在進(jìn)行房屋實(shí)測時(shí)，由于測量誤差的原因或者是房屋建設(shè)過程中的質(zhì)量問題或者是存在設(shè)計(jì)變更等因素，出現(xiàn)前后墻、左右山墻在施工圖紙中應(yīng)相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，使得設(shè)計(jì)中規(guī)則多邊形的房屋變?yōu)椴灰?guī)則。這種情況下，需要對測量數(shù)據(jù)進(jìn)行處理后再進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。對于誤差超過限差的邊長數(shù)據(jù)應(yīng)現(xiàn)場再次量測，檢查數(shù)據(jù)是否因?yàn)闇y量的誤差造成的，若確實(shí)不一致，則應(yīng)根據(jù)測量的結(jié)果來進(jìn)行繪圖和面積計(jì)算。

3.3 共有面積分?jǐn)倖栴}

對于一般的住宅樓共有面積的分?jǐn)?，首先要?jì)算出房屋的總建筑面積和房屋的套內(nèi)建筑總面積，進(jìn)而求出共有共用面積，計(jì)算出面積分?jǐn)傁禂?shù)后，再根據(jù)各戶的套內(nèi)建筑面積按比例算出各戶應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級(jí)分?jǐn)偤投嗉?jí)分?jǐn)?，這種情況應(yīng)按照“誰受益，誰分?jǐn)偂钡脑瓌t，逐級(jí)進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

4 結(jié)束語

房產(chǎn)的測量技術(shù)具有基礎(chǔ)測繪的技術(shù)性與合理性，其測量成果的準(zhǔn)確性是核心，其法律性也可直接對每個(gè)購房者的經(jīng)濟(jì)利益造成影響。雖然現(xiàn)在測量技術(shù)漸漸成熟，但是在實(shí)際房產(chǎn)測量中還是存在著不少問題，比如各地的房產(chǎn)測量計(jì)算方法還不同意，怎么樣解決這些問題，是人們應(yīng)當(dāng)重視的問題，因?yàn)檫@關(guān)系著老百姓的根本利益。因此，測量單位應(yīng)該運(yùn)用一些高新技術(shù)和方法來提高測量結(jié)果的精確度，以保證國家和人民利益。

［1］國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局.GB/T17986.1-2000房產(chǎn)測量規(guī)范［S］.北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2000.

［2］房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測量技術(shù)［M］.北京：中國標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

［3］黃瑋晗.GPS技術(shù)在房產(chǎn)測量中的應(yīng)用與分析［J］.建材與裝飾（中旬），2013，5：213-214.

［4］趙明亮.GPS定位在房產(chǎn)測量中的運(yùn)用［J］.中國房地產(chǎn)業(yè)（理論版），2013，4：344.

［5］汪培德.關(guān)于房產(chǎn)測量中若干問題的探討［J］.卷宗，2012，3：143.

［6］李劍，侯偉娜.房產(chǎn)測量中的面積測算及相關(guān)問題［J］.青海國土經(jīng)略，2011，4：36-38.