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    我國土地一級開發(fā)風險分析

    2014-04-16 20:00:46黃玉沈陽市征地拆遷事務(wù)中心
    關(guān)鍵詞:土地企業(yè)

    黃玉/沈陽市征地拆遷事務(wù)中心

    我國土地一級開發(fā)風險分析

    黃玉/沈陽市征地拆遷事務(wù)中心

    土地一級開發(fā)既有巨大的經(jīng)濟效益,也存在著風險。我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的,近年來在全國范圍內(nèi)向縱深方向發(fā)展。但是在發(fā)展過程中,也會出現(xiàn)項目決策、項目管理、項目融資等方面的風險,需要我們深入研究,提高防范意識,采取合理的方式,提高政府和企業(yè)的抗風險能力。本文從土地一級開發(fā)運作方式入手,對土地一級開發(fā)風險進行了分析。

    土地一級開發(fā)是指按照城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市功能定位和經(jīng)濟發(fā)展要求,由政府統(tǒng)一組織,土地一級開發(fā)主體實施,通過征地拆遷和市政建設(shè),使建設(shè)用地實現(xiàn)宗地平整、市政配套的狀態(tài),達到出讓標準的土地開發(fā)行為。

    一、土地一級開發(fā)的運作方式

    1.政府主導。按《憲法》和《土地管理法》對土地征用的規(guī)定,土地一級開發(fā)的主體應是當?shù)卣M恋匾患夐_發(fā)涉及到政府的社會經(jīng)濟規(guī)劃及管理職能。依照現(xiàn)在各地通行的辦法,政府越來越多地把一級開發(fā)區(qū)5域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、空間的規(guī)劃和設(shè)計等相關(guān)職能都下放給了開發(fā)商,但是這些都是在政府的統(tǒng)一監(jiān)管之下的,否則會出現(xiàn)地方割據(jù)的現(xiàn)象。而且,在征地、拆迂方面,政府的主體地位不能丟。因為企業(yè)更多考慮到企業(yè)的利益最大化而忽略了被拆迂戶的利益。而政府作為民眾的代表,也作為土地資源所有者的代表,一定要保證土地開發(fā)過程中人民的利益。

    2.統(tǒng)一規(guī)劃。在土地項目和房地產(chǎn)項目當中,最重要的環(huán)節(jié)是品質(zhì)或品牌。每一個開發(fā)者、從業(yè)人員要理解和掌握城市總體規(guī)劃,要了解城市規(guī)劃的基本理論、基本原則、基本方法。特別要掌握項目規(guī)劃的原則、方法和體系。項目的控制性詳細規(guī)劃,修建性詳細規(guī)劃、項目的城市設(shè)計、項目的專項規(guī)劃。城市的功能、城市的形態(tài),城市的能源供應,包括水、電、氣、熱,城市的信息化、數(shù)字化,城市的保護都是和規(guī)劃有關(guān)系,所以把規(guī)劃做到位是十分重要的。

    3.市場化運作。政府要把剩下大量的技術(shù)、專業(yè)、業(yè)務(wù)、經(jīng)營這些事情原原本本放心地交給市場,通過交易、通過商業(yè)行為、通過買賣解決這些問題。市場化運作大概是要抓住六個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。一是前期的策劃和實施方案:二是規(guī)劃和設(shè)計:三是土地的征用拆遷補償:四是采購和招標;五是投融資:六是建成以后這個項目如何經(jīng)營管理。使土地資源價值最大化則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所擅長的。

    二、土地一級開發(fā)的風險分析

    1.一般風險。

    (1)決策風險分析。房地產(chǎn)企業(yè)項目決策風險是最大的可控制風險。隨著市場環(huán)境的變化,項目決策成為成敗的關(guān)鍵。其風險主要包括三個方面:一是前期決策風險,指對開發(fā)的房地產(chǎn)項目前期調(diào)查不周,許多房地產(chǎn)項目決策草率,所依據(jù)的信息不夠準確,或前期調(diào)研不細,對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀,后期運作中出現(xiàn)與當初的估計有較大偏差,如房型、面積、區(qū)位等;二是項目運作風險,如工程物資、材料等建材價格上漲,工程造價跟著上漲:如貨幣政策和銀行信貸政策變化對房地產(chǎn)項目籌資的影響,銀行對房地產(chǎn)業(yè)的支持從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I”支持;三是項目后期市場風險,如房地產(chǎn)供求形勢的變化。一個錯誤的項目決策對房地產(chǎn)企業(yè)而言是災難性的,會帶來全盤皆輸?shù)娘L險。

    (2)管理風險分析。由于房地產(chǎn)企業(yè)不具備施工資質(zhì)與能力,許多項目和工作都采取外包服務(wù)的形式,無論規(guī)劃設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)督單位、材料供應商,還是營銷策劃機構(gòu)、銷售代理機構(gòu)、物業(yè)管理公司以及房地產(chǎn)開發(fā)其他環(huán)節(jié)的相關(guān)單位,都有自己獨立的運作模式,而房地產(chǎn)開發(fā)商主要承擔一個資源整合商或系統(tǒng)集成商的角色,這也在一定程度上弱化了房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理意識。同時,有的企業(yè)因疏于管理,不按工程進度控制,對工程質(zhì)量又缺少專人監(jiān)督,這些管理松懈的問題,都會增加成本,影響效益,導致工期拉長,資金受套,項目經(jīng)營虧損巨大。

    (3)金融風險分析。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資數(shù)額大、投資回收期長的特點,在其發(fā)展中,需要金融業(yè)的密切配合,這一點在國內(nèi)外都是如此。也正因為這一點,金融業(yè)的任何變化,都會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。

    2.特殊風險。

    (1)政策風險。項目的政策風險因素包括國家政策和地方政策兩個方面。國家政策對土地成片開發(fā)項目的主要影響包括城市化建設(shè)、土地利用政策、征地所涉及的拆遷與補償政策、產(chǎn)業(yè)稅收政策等。這些政策的變化可能會帶來建設(shè)成本的增加和招商工作的難度的加大,最終影響土地出讓與租賃進程。

    (2)經(jīng)營風險。土地一級開發(fā)的周期很長,資金鏈的作用很重要,但是如果土地出讓不能按計劃完成,則項目不得不采用其他融資方法,可能會增加項目開發(fā)成本,甚至影響項目進度。如果開發(fā)企業(yè)所籌資金不到位,將會影響工程進度和質(zhì)量,甚至造成停工,影響公司正常運作,損失會很大。

    三、土地一級開發(fā)的風險控制分析

    1.進行充分的項目可行性研究??尚行匝芯渴情_發(fā)前期工作的中心環(huán)節(jié)。要組織各方面專業(yè)人才對國家的相關(guān)政策、對開發(fā)區(qū)域的規(guī)劃和市場定位、投資項目的資金來源、籌資成本、資金回收期、資金利潤率等,進行科學、詳細的測算、論證。

    2.拓寬融資渠道。積極推動房地產(chǎn)貸款證券化。當前,我國房地產(chǎn)融資渠道仍然比較單一,房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主,一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險,進而影響國家的金融安全。為此,我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制,分散和化解房地產(chǎn)金融風險。一是完善相關(guān)法律制度,為建立多元化房地產(chǎn)融資機制作好法律準備。我們應加快修訂《企業(yè)債券管理條例》、《投資基金法》和《房地產(chǎn)信托法規(guī)》,為房地產(chǎn)企業(yè)進行直接融資掃除法律和政策上的障礙。二是要在政策層而加大對銀行信貸以外的融資渠道的支持力度,按照市場化原則,發(fā)展資本市場融資。三是在防范風險的前提下,積極引導外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。隨著我國各方面條件的成熟和國際經(jīng)濟、金融一體化進程的加快,可以預見在不久的將來,海外資本將迅速進入我國房地產(chǎn)業(yè),其前景是看好的。

    3.進行科學的項目管理。在涉及到工程、技術(shù)、經(jīng)濟等問題的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),盡可能以有效的合同形式對承包方加以約束,在合同中明確雙方的責、權(quán)、利,以法律形式維護企業(yè)的利益,避免在工程實施過程中發(fā)生不必要酌分歧,同時要嚴格進行項目管理,努力做到保質(zhì)保量按時交工。建立自己的專業(yè)和管理隊伍,這也是降低經(jīng)營風險的重要措施。同時,要建立內(nèi)部激勵機制,充分調(diào)動公司職員積極性;建立崗位責任制和在崗人員工作績效考評制度,逐步優(yōu)化公司成員結(jié)構(gòu)。

    結(jié)語:土地一級開發(fā)既有巨大的經(jīng)濟效益,也存在著風險。我國的土地一級開發(fā)是伴隨著土地儲備制度的發(fā)展而產(chǎn)生的,近年來在全國范圍內(nèi)向縱深方向發(fā)展。但是在發(fā)展過程中,也會出現(xiàn)項目決策、項目管理、項目融資等方面的風險,需要我們深入研究,提高防范意識,采取合理的方式,提高政府和企業(yè)的抗風險能力。

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