商業(yè)地產(chǎn)的融資與估值研究

岳武

(北京綠地京創(chuàng)商業(yè)管理有限公司,北京 100101)

商業(yè)地產(chǎn)的融資與估值研究

岳武

(北京綠地京創(chuàng)商業(yè)管理有限公司,北京 100101)

房地產(chǎn)作為一個(gè)伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)的資金密集行業(yè),充足的資金準(zhǔn)備是保證行業(yè)進(jìn)行正常運(yùn)行的前提,因此進(jìn)入企業(yè)的融資能力非常重要。在我國(guó)近幾年的幾次較大力度的宏觀調(diào)控之后,房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過熱的現(xiàn)象得到了很大程度的緩解,但是仍然留下了很多方面的問題,比如在調(diào)控的過程中導(dǎo)致房地產(chǎn)渠道十分單一,銀行為房地產(chǎn)的發(fā)展承擔(dān)了過大的風(fēng)險(xiǎn),近幾年來房地產(chǎn)的主要資金來源于銀行的信貸,另外一些資金來源于房地產(chǎn)信托和股權(quán)類融資等。因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)融資方面的限制導(dǎo)致了房地產(chǎn)的融資規(guī)模十分有限,因此對(duì)于房地產(chǎn)的融資和估值勢(shì)在必行,本文就商業(yè)類地產(chǎn)的融資估值進(jìn)行了討論,希望能夠?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)的發(fā)展起到一定作用。

商業(yè)地產(chǎn) 融投資 估值研究 股權(quán)

商業(yè)類型的房地產(chǎn)是商業(yè)和房地產(chǎn)的綜合集合體,在我國(guó)的發(fā)展起步比較晚。隨著我國(guó),改革開放的不斷深化,市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷確立,越來越多的資本開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中。商業(yè)地產(chǎn)從微觀上來講是用于零售、餐飲、娛樂以及健身休閑等用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式上和功能用途上區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和寫字樓等常用形式。商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)是一個(gè)具有商業(yè)和地產(chǎn)等多種投資屬性的綜合性行業(yè),商業(yè)房地產(chǎn)不僅區(qū)別于單純的項(xiàng)目投資和商業(yè)發(fā)展,還區(qū)分于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購物中心、休閑廣場(chǎng)、專業(yè)步行街等多種形式。從宏觀上來看商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有非常高資金密度的行業(yè),這對(duì)于進(jìn)入企業(yè)的融資水平具有著更高的要求。

1 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資發(fā)展的現(xiàn)狀

商業(yè)性房地產(chǎn)任何方面的調(diào)控都將會(huì)影響到我國(guó)金融市場(chǎng)的每一個(gè)角落,強(qiáng)制性地打壓房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來沉重的打擊,為了避免我國(guó)經(jīng)濟(jì)走上二十世紀(jì)末日本房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂而導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)大規(guī)模衰退的老路,政府需要在必要的時(shí)機(jī)支持房地產(chǎn)的發(fā)展。而商業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分也將會(huì)得到一個(gè)更好的發(fā)展空間,我們要看到房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重大作用。

1.1 商業(yè)類地產(chǎn)融資具有較大的關(guān)聯(lián)性

我國(guó)的商業(yè)類地產(chǎn)已經(jīng)逐漸成為了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的重要支柱性產(chǎn)業(yè),是我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)中一個(gè)必不可少的組成部分。通過我國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)我們可以看出,商業(yè)地產(chǎn)等房地產(chǎn)類行業(yè)對(duì)于每年GDP的拉動(dòng)大約為兩個(gè)百分點(diǎn),雖然這種拉動(dòng)效果不是十分地明顯,但是實(shí)際上房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的很多行業(yè)具有著非常明顯地聯(lián)系。如和房地產(chǎn)直接相關(guān)的行業(yè)就有鋼鐵、水泥和其他建材等行業(yè),這些行業(yè)又將進(jìn)一步帶動(dòng)著冶金、化工和紡織等眾多行業(yè)共同發(fā)展,根據(jù)相關(guān)資料房地產(chǎn)領(lǐng)域一百元的銷售額可以帶動(dòng)其他領(lǐng)域十七元的銷售,銷售帶動(dòng)率為百分之十七,除此之外隨著這一輪炒房的熱潮,已經(jīng)有了很多普通消費(fèi)者囤積了很多商品房,在現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下提倡商業(yè)地產(chǎn)的再融資可以在很大程度上盤活民間資本,促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。通過商業(yè)類地產(chǎn)的融資可以很大程度上提高我國(guó)社會(huì)財(cái)富的合理流動(dòng)速度,促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),減少國(guó)家和地方財(cái)政對(duì)于社會(huì)建設(shè)的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

1.2 商業(yè)地產(chǎn)融資過程中對(duì)保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮的作用

雖然我國(guó)在2011年在借貸市場(chǎng)上出現(xiàn)了問題,但是從整體上來看市場(chǎng)供需之間的差距還不是很大,從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看,我國(guó)的房地產(chǎn)投資增幅大于百分之二十五,其中2011年度提出的一千萬套保障房的建設(shè)很大程度上拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng),但是隨著商品房的整體調(diào)控和資金短缺問題的加劇,商品房的總體投資從第三年季度就開始有所降低,到第四季度已經(jīng)降到了一個(gè)很低的水平。同時(shí)我國(guó)在土地的購置上在第四季度也有所回落,我國(guó)對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控力度很大,下一年度的房地產(chǎn)投資降低拖累了固定投資的增長(zhǎng)速度,如果我國(guó)經(jīng)濟(jì)要保證GDP百分之八以上的增長(zhǎng)率就要協(xié)調(diào)好民生和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展平衡。因此此次房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。而商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過多年的市場(chǎng)的開發(fā)和供應(yīng)已經(jīng)得到了很大的發(fā)展,很多普通的市民對(duì)于投資者的商品房已經(jīng)逐漸趨近于飽和,這就使得很多新增的商品房對(duì)于消費(fèi)者在選擇過程中具有更多的選擇空間,很多房地產(chǎn)企業(yè)也都相應(yīng)減少了開發(fā)量。

2 我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)融資的主要問題

在商品房開發(fā)面臨著眾多背景,商業(yè)地產(chǎn)的投資總額隨著時(shí)間的推移不斷提升,這說明社會(huì)經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)投資還是具有比較充足的信心的。其中一個(gè)比較重要的關(guān)鍵因素是我國(guó)正在處于一個(gè)城市化率迅速提升的階段。按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律來講一個(gè)國(guó)家的城市化率提高到百分之三十之后房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)比較快的發(fā)展階段,我國(guó)的城市化率從上世紀(jì)末的百分之二十九發(fā)展到2011年的百分之四十七,按照這個(gè)比率來講,我國(guó)的城市化速度非常快,同比日本減少了三十年,城市化的大規(guī)模發(fā)展必然會(huì)帶動(dòng)房產(chǎn)類行業(yè)的配套要求,可以預(yù)見的是我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)新的發(fā)展紀(jì)元。在這個(gè)基礎(chǔ)上我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也將會(huì)有新的發(fā)展方向,以萬達(dá)模式為代表的商業(yè)地產(chǎn)具有非常強(qiáng)的市場(chǎng)活性。自十一屆三中全會(huì)以來,我國(guó)逐步推進(jìn)房地產(chǎn)制度改革,根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)初步建立了社會(huì)住房保障體系,但是在商業(yè)性的房地產(chǎn)融資上仍然存在著這樣幾個(gè)方面的問題:

2.1 相關(guān)政府缺乏資金提供的主動(dòng)性

在新國(guó)八條中,政府提供的保障性住房提出了大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展政策目標(biāo),根據(jù)城市建設(shè)部門的估算,建設(shè)總體資金量將達(dá)到1.3萬億,其中土地出讓的資金將直接用于投資建設(shè),這些資金當(dāng)中土地出讓提供近三千億資金,中央方面款在兩千億左右,各個(gè)公積金貸款提供近千億資金,上述各類資金的總額合計(jì)六千億,這些資金和總需求存在著七千多億的資金缺口,在這部分資金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不準(zhǔn)確,這些資金大約占到了建設(shè)資金總額的百分之六十左右,這部分資金占到了建設(shè)資金的一半以上,資金主體的責(zé)任相互推諉給資金供給造成了很多發(fā)展瓶頸。而且商業(yè)地產(chǎn)能夠在很大程度上帶動(dòng)當(dāng)?shù)仄渌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)于拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)具有非常大的作用,政府的資金參與責(zé)無旁貸,但是中央和地方政府在角色上沒有確定主次。就商業(yè)性房地產(chǎn)的財(cái)政支持來看,中央政府雖然提高了財(cái)政方面的轉(zhuǎn)移支付,但這部分支付的資金總額只是很少的一部分,而地方政府不僅是GDP的生產(chǎn)者和所有者,更是地方經(jīng)濟(jì)的管理者,這部分管理工作不僅包括了商業(yè)地產(chǎn)和其他行業(yè)的規(guī)劃、開發(fā)以及建設(shè)管理,因此,這部分較大的資金缺口應(yīng)該由地方政府承擔(dān)。但是因?yàn)闆]有完備的資金提供保障體制,這就導(dǎo)致了地方政府在商業(yè)地產(chǎn)的招商引資上沒有監(jiān)督和約束,導(dǎo)致了投資部門無法真正履行其職責(zé),也在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的融資進(jìn)程。

2.2 金融市場(chǎng)上商業(yè)地產(chǎn)資金來源的非市場(chǎng)化

目前在我國(guó)的主要城市性建筑的資金來源是政府的財(cái)政劃撥,這種非市場(chǎng)化的資金來源必然會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)資金的使用效率低下。從我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)現(xiàn)狀來看,我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的資金總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)資金要求。從我國(guó)的金融行業(yè)現(xiàn)狀來看,三十多年的改革開放為我國(guó)社會(huì)積累了很多的財(cái)富,民間的資本也日益增加,我國(guó)居民的民間儲(chǔ)蓄率逐年升高,而且居民對(duì)于房地產(chǎn)投資的需求也日益強(qiáng)烈。除此之外,伴隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展和我國(guó)投資機(jī)構(gòu)增強(qiáng)了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)和收益的控制,改善了投資市場(chǎng)的軟環(huán)境,但是也要清楚地看出商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)的金融市場(chǎng)發(fā)展中并不是十分完善和成熟的,投資渠道的狹窄使得多種資產(chǎn)類產(chǎn)品無法實(shí)現(xiàn)廣泛地進(jìn)入投資市場(chǎng)。而且商業(yè)性房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品因?yàn)橘Y金活性差就無法保證產(chǎn)品的保值和增值功能。因此如何保護(hù)性地利用我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng),最主要的就是要充分地利用我國(guó)的民間資本,通過盤活民間資本來促進(jìn)金融市場(chǎng)資金來源的市場(chǎng)化。

3 新時(shí)期商業(yè)地產(chǎn)融資主要風(fēng)險(xiǎn)探析

在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過程中我們不難發(fā)現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)投資的一個(gè)新的熱點(diǎn),今后必將成為投資的新的方向。但是每一種投資產(chǎn)品都會(huì)存在其固有的風(fēng)險(xiǎn),商業(yè)類房地產(chǎn)的投資量大,投資回收的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng),而且在投資的過程中會(huì)經(jīng)常受到國(guó)家和地方的雙重影響,這對(duì)于一些實(shí)力較強(qiáng)的金融機(jī)構(gòu)都會(huì)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn),對(duì)于普通的投資者風(fēng)險(xiǎn)就更為明顯了,作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)和高收益的地產(chǎn)類投資理財(cái)項(xiàng)目,商業(yè)性地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要來源于這樣幾個(gè)方面:

3.1 商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)商的決策性失誤

商業(yè)性房地產(chǎn)的開發(fā)商是地產(chǎn)的第一投資主體,開發(fā)商自身的決策決定了整個(gè)商業(yè)性地產(chǎn)的發(fā)展方向和發(fā)展模式。針對(duì)某一個(gè)特定的房地產(chǎn)行業(yè)來看,開發(fā)商的主要決策風(fēng)險(xiǎn)存在于自身的管理水平和財(cái)務(wù)狀況以及市場(chǎng)的營(yíng)銷策劃水平等諸多方面。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資范圍比較廣而且產(chǎn)權(quán)的期限也比較長(zhǎng),如果沒有一個(gè)很好的管理水平和決策能力將會(huì)在地產(chǎn)投入使用之后造成管理上的混亂甚至?xí)苯佑绊懙椒康禺a(chǎn)本身品牌價(jià)值。在現(xiàn)今宏觀經(jīng)濟(jì)不明朗的情況下,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更是政府進(jìn)行調(diào)控的重點(diǎn),各種和房地產(chǎn)有關(guān)的政策變化較快,特別是在稅收方面的小幅度調(diào)整頻率特別高。面對(duì)著政府的微調(diào)如果企業(yè)沒有一個(gè)良好的企業(yè)財(cái)務(wù)處理能力就會(huì)增加企業(yè)成本的負(fù)擔(dān)。這就需要企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)融資決策之前建立好一個(gè)充足的人才儲(chǔ)備,只有這樣才能在面臨變革的過程中處變不驚。而作為一個(gè)投資者在進(jìn)行商品性房產(chǎn)購買之前對(duì)于開發(fā)商的資質(zhì)要有一個(gè)比較清楚的認(rèn)識(shí),只有一個(gè)擁有雄厚資本實(shí)力和優(yōu)秀管理能力才能使得房地產(chǎn)項(xiàng)目有效地避開風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 商業(yè)性房地產(chǎn)概念認(rèn)識(shí)不清

現(xiàn)在很多的市民、投資主體和房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于商業(yè)性房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)存在著很大的誤區(qū),國(guó)內(nèi)的很多商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)還只是在拿著原來開發(fā)商品房的思路進(jìn)行商業(yè)性的地產(chǎn)開發(fā)。在很多店鋪、寫字樓和辦公樓的設(shè)計(jì)上仍然使用小戶型商品房的設(shè)計(jì)和銷售理念進(jìn)行銷售,認(rèn)為只要開發(fā)出的房地產(chǎn)能夠讓投資者買得起或者自身的產(chǎn)品只要能夠賣出去就是成功,很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只做到了地產(chǎn)而沒有做到商業(yè)。另一方面很多房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)的過程中存在著只是幫助政府完成政策性工程和形象工程的現(xiàn)象。這樣就會(huì)導(dǎo)致在一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)量大于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展需要,這就會(huì)導(dǎo)致在進(jìn)行招商過程中很難招到足夠的入駐商鋪,如果招商無法正常進(jìn)行,那么商業(yè)性的地產(chǎn)也將是空想,所以投資者在進(jìn)行投資的過程中要綜合性地考慮當(dāng)?shù)氐貐^(qū)招商的潛力和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)未來發(fā)展的空間,進(jìn)行綜合性考量,不要盲目投資。

3.3 商業(yè)性融資價(jià)格存在水分

一般投資在商業(yè)性店鋪的投資者獲取回報(bào)的途徑主要有兩種,一方面是投資者在購買后出租給有實(shí)際需求的客戶,通過收取租金的形式獲得綜合性收益。另一方面是通過購買房地產(chǎn)然后出售獲得價(jià)格差利潤(rùn)。目前市場(chǎng)上大多數(shù)的投資者比較傾向于后一種價(jià)格差的獲利方式。而商業(yè)性地產(chǎn)作為一種處于不斷發(fā)展的房地產(chǎn)投資形式具有非常高的增值空間,但是一旦游資進(jìn)入到該行業(yè)中就會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)值速度快速上漲。因此投資者要理性地看到自己進(jìn)入的實(shí)際價(jià)格點(diǎn)位,一個(gè)沒有節(jié)制高速上漲的態(tài)勢(shì)必將會(huì)導(dǎo)致形成價(jià)格泡沫,價(jià)格當(dāng)中也將會(huì)含有較高的水分,一旦政府進(jìn)行了較為嚴(yán)格的管控措施就會(huì)給投資者造成非常嚴(yán)重的損失,這種投資泡沫的破裂引發(fā)的價(jià)格危機(jī)是系統(tǒng)性的,所以在投資商業(yè)性地產(chǎn)的過程中投資者要充分考慮到融資價(jià)格是否合理,如果進(jìn)入的價(jià)格點(diǎn)位就是一個(gè)比較高的價(jià)格,就要充分考慮到是否已經(jīng)到了價(jià)格鏈崩潰的邊緣,此時(shí)進(jìn)入的話可能會(huì)給自身的財(cái)產(chǎn)帶來非常嚴(yán)重的損失,而進(jìn)入點(diǎn)位較低的時(shí)候要充分考慮到宏觀形勢(shì),價(jià)格降低是因?yàn)橄嚓P(guān)政策的打壓還是市場(chǎng)的合理波動(dòng),通過綜合性的合理判斷,做出相對(duì)比較合理的投資選擇。

4 結(jié)語

綜上所述,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)通過自我積累和發(fā)展的方式來解決企業(yè)發(fā)展中的資金問題已經(jīng)無法適應(yīng)不斷發(fā)展變化的外部市場(chǎng)環(huán)境,尤其是對(duì)于像商業(yè)地產(chǎn)這類資本密集型行業(yè)。面對(duì)著不穩(wěn)定的金融市場(chǎng),商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身特點(diǎn)進(jìn)行融資類創(chuàng)新,通過多渠道進(jìn)行發(fā)展,利用各種有利條件解決自身發(fā)展中存在的資金問題?？偠灾?商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行拓展房地產(chǎn)融資渠道的過程中要盡量拓寬融資多元化融資渠道,只有這樣,才能使得我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)取得更好更快的發(fā)展機(jī)會(huì)。

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岳武(1971.05.19-):男,漢,北京綠地京創(chuàng)商業(yè)管理有限公司,工商管理碩士研究方向:企業(yè)管理。