論建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)的關(guān)系

米會(huì)娟

摘要：由于立法的不完善，對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)的關(guān)系，以及在實(shí)踐中如何認(rèn)定和適用，難免存有爭(zhēng)議。對(duì)此需具體分析建設(shè)工程價(jià)款的性質(zhì)、立法意圖以及消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)的本質(zhì)和目的，在此基礎(chǔ)上對(duì)兩者的關(guān)系做出界定。此外，對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)中的“大部分款項(xiàng)”、“不得對(duì)抗”等細(xì)節(jié)也需具體分析以便于實(shí)踐中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)；順位關(guān)系

《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第286條對(duì)承包人的工程款債權(quán)即建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，明確發(fā)包人逾期不支付工程款的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人就該工程折價(jià)或拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。此外，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！?但該《批復(fù)》的規(guī)定過(guò)于籠統(tǒng)，在實(shí)際適用中難免產(chǎn)生爭(zhēng)議，本文即對(duì)兩者之間的關(guān)系進(jìn)行分析。

一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的法理分析

（一）性質(zhì)之爭(zhēng)

關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，學(xué)者間大致有以下幾種觀點(diǎn)。

1.特殊留置權(quán)說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)，鑒于我國(guó)將留置權(quán)限于動(dòng)產(chǎn)及權(quán)利的規(guī)定，該觀點(diǎn)主張，《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》（現(xiàn)在還包括《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》以下簡(jiǎn)稱《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》）將留置權(quán)限于動(dòng)產(chǎn)而不及于不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定不利于對(duì)債權(quán)人的保護(hù)，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大留置財(cái)產(chǎn)的范圍，由此出發(fā)，建設(shè)工程的承包人可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)即該工程行使留置權(quán)，而不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)行使的相關(guān)內(nèi)容依《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》的規(guī)定進(jìn)行。

2.法定抵押權(quán)說(shuō)。該觀點(diǎn)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定抵押權(quán)，認(rèn)為《合同法》第286條通過(guò)立法的形式直接賦予承包人以抵押權(quán)。早期梁慧星學(xué)者還表示，《合同法》第286條從設(shè)計(jì)、起草、討論、修改、審議直至最后通過(guò)，始終被理解為法定抵押權(quán)，且在歷次專家討論會(huì)上，也未有人對(duì)此表示異議。①

3、法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)。該觀點(diǎn)主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，其既不同于留置權(quán)，也不同于抵押權(quán)，而是法律直接賦予承包人的優(yōu)先權(quán)。

對(duì)于上述三種觀點(diǎn)，筆者贊同法定優(yōu)先權(quán)說(shuō)。留置權(quán)說(shuō)對(duì)現(xiàn)有法律體系的沖擊太大，其不滿足“動(dòng)產(chǎn)”、“占有”這兩個(gè)成立留置權(quán)的必要條件，在實(shí)際適用時(shí)會(huì)面臨無(wú)法可依的困境，這對(duì)承包人的保護(hù)非常不利。而抵押權(quán)說(shuō)忽略了不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)須經(jīng)登記方能成立這一事實(shí)，雖然以“法定”抵押權(quán)的限定可以彌補(bǔ)形式上的不足，但如此一來(lái)也弱化了建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)的“優(yōu)先性”，因?yàn)楸欢ㄐ詾榉ǘǖ盅簷?quán)后，其只能同其他意定抵押權(quán)同時(shí)受償，而不能優(yōu)先受償，這是對(duì)立法意圖的違悖。

認(rèn)可建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)為法定優(yōu)先權(quán)，有以下幾點(diǎn)考慮。第一，《合同法》及《批復(fù)》中均明確提到了“優(yōu)先”的字眼，這體現(xiàn)了立法的傾向性；第二，將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)定性為法定優(yōu)先權(quán)，可以避免將其定性為抵押權(quán)或留置權(quán)所面臨的法律困境和實(shí)務(wù)困境，能夠更好地保護(hù)承包人的利益；第三，承包人包括大量的建筑工人、技術(shù)人員等，還牽涉材料商等相關(guān)利益主體，對(duì)他們利益的優(yōu)先維護(hù)有助于實(shí)現(xiàn)按勞分配及維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，這應(yīng)當(dāng)也是立法者考慮的因素。

（二）優(yōu)先權(quán)定位

優(yōu)先權(quán)通過(guò)法律直接規(guī)定的方式予以設(shè)定，從本質(zhì)而言，其是債權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種保障，擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償，但這并不意味著優(yōu)先權(quán)就是擔(dān)保權(quán)，其只是同擔(dān)保權(quán)一樣具有保障債權(quán)優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的作用。從這個(gè)角度出發(fā)，優(yōu)先權(quán)是法律為了保護(hù)債權(quán)人的利益而強(qiáng)加給債務(wù)人的義務(wù)，而且優(yōu)先權(quán)還具有實(shí)現(xiàn)公平正義的效果。依據(jù)債權(quán)的平等性特征，當(dāng)某一債務(wù)人有數(shù)個(gè)債權(quán)人時(shí)，這些債權(quán)人居于平等的地位，并不能以債權(quán)數(shù)額較大或債權(quán)發(fā)生在先而主張優(yōu)先受償。在債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)時(shí)，各個(gè)債權(quán)人依其債權(quán)額比例受償。而優(yōu)先權(quán)破除債權(quán)形式上的平等，賦予某些特殊債權(quán)人可以優(yōu)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利，以實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)公平。②

二、消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)的法理分析

對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房債權(quán)的保護(hù)，本質(zhì)上是為了保護(hù)消費(fèi)者的生存利益，這是最基本的利益，所以這里的“消費(fèi)者”應(yīng)指為生活消費(fèi)需要購(gòu)買(mǎi)使用商品房的自然人，而不包括為了營(yíng)利的目的而購(gòu)買(mǎi)房屋的經(jīng)營(yíng)者。

《批復(fù)》規(guī)定“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！笔紫?，“大部分”該如何界定，是實(shí)務(wù)中需要解決的問(wèn)題；其次，“不得對(duì)抗”是否意味著在順位上居次，也一直存有爭(zhēng)議；最后，該規(guī)定并未明確不得對(duì)抗買(mǎi)受人的何種權(quán)利，是請(qǐng)求給付房屋的債權(quán)，還是所有權(quán)，還是開(kāi)發(fā)商無(wú)法給付時(shí)的價(jià)款返還請(qǐng)求權(quán)及損害賠償請(qǐng)求權(quán)等。

（一）對(duì)“大部分”含義的界定

消費(fèi)者交付全部款項(xiàng)的含義是清楚明確的，但“大部分款項(xiàng)”是多少或者說(shuō)多大比例卻需要我們思考，因?yàn)檫@直接關(guān)乎實(shí)踐中優(yōu)先權(quán)的界定。對(duì)于“大部分”的含義，我們會(huì)有二分之一、三分之二或者四分之三的理解，這也是在民法規(guī)則中經(jīng)常遇到的“多數(shù)”，究竟選擇哪一個(gè)比例，我們認(rèn)為應(yīng)以二分之一為大部分的標(biāo)準(zhǔn)。

如此做法有以下幾點(diǎn)考慮：第一，《批復(fù)》的規(guī)定在于加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)利的保護(hù)，若對(duì)“大部分”要求過(guò)高，則會(huì)使保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的本旨大打折扣；第二，以二分之一為標(biāo)準(zhǔn)也符合實(shí)踐中我們處理問(wèn)題的常理，超過(guò)二分之一即為大部分；第三，實(shí)踐中消費(fèi)者交付房款有兩種方式，一種是自己獨(dú)立付款，另一種是通過(guò)向銀行貸款付款，在后一種情況下，銀行可能已經(jīng)先行向開(kāi)發(fā)商交付了絕大部分的購(gòu)房款，剩下的只是銀行和消費(fèi)者之間的借貸關(guān)系，在這種情況下，若對(duì)“大部分”的范圍要求過(guò)高，不僅不利于消費(fèi)者權(quán)利的保護(hù)，還有可能在消費(fèi)者還貸不能時(shí)損害銀行的利益。endprint

（二）“不得對(duì)抗”含義的探究

“承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人”這一說(shuō)法有買(mǎi)受人的權(quán)利優(yōu)先于承包人之意，但在此處，若認(rèn)定為買(mǎi)受人的權(quán)利優(yōu)先，則會(huì)造成在承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于其他債權(quán)、抵押權(quán)等的基礎(chǔ)上，作為一般債權(quán)的買(mǎi)受人的請(qǐng)求權(quán)，不僅優(yōu)先于作為法定優(yōu)先權(quán)的工程價(jià)款請(qǐng)求權(quán)，也優(yōu)先于其他債權(quán)和抵押權(quán)等的境況，而依據(jù)《中華人民共和國(guó)破產(chǎn)法》第109條的規(guī)定，對(duì)破產(chǎn)人的特定財(cái)產(chǎn)享有擔(dān)保權(quán)的權(quán)利人，對(duì)該特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，這也就意味著若發(fā)生開(kāi)發(fā)商資不抵債的情況，對(duì)特定房屋有擔(dān)保的債權(quán)人應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于消費(fèi)者，對(duì)此順位該如何理解，實(shí)值思考。

《合同法》對(duì)建筑工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)進(jìn)行了特別規(guī)定，基于該規(guī)定認(rèn)可建筑工程價(jià)款受償權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)、有擔(dān)保的債權(quán)等。而消費(fèi)者的權(quán)利是否仍優(yōu)于其他一般債權(quán)和有擔(dān)保的債權(quán)，我們認(rèn)為該觀點(diǎn)有待商榷。

消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)益旨在對(duì)抗承包人，相較于勞動(dòng)所得，老百姓的住房是更基本的生存利益，而且勞動(dòng)者的工資利益最直接的還是來(lái)源于承包商等商家，各商家應(yīng)有一定的資本來(lái)保障勞動(dòng)者的勞動(dòng)所得，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)勞動(dòng)者利益的保障是間接的。兩相比較，規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗消費(fèi)者的利益便不難理解。但一味認(rèn)為消費(fèi)者的權(quán)益也優(yōu)先于一般債權(quán)和有擔(dān)保的債權(quán)等便有失正當(dāng)，我們認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗消費(fèi)者是對(duì)擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償以及一般債權(quán)按比例受償?shù)亩涡拚?。具體而言，承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是對(duì)擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償以及一般債權(quán)按比例受償?shù)牡谝淮涡拚?，目的是為了維護(hù)勞動(dòng)所得，維護(hù)社會(huì)的公平正義、和諧穩(wěn)定，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗消費(fèi)者是在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)幕A(chǔ)上對(duì)擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償以及一般債權(quán)按比例受償?shù)亩涡拚?，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償已是針對(duì)一般規(guī)則的特別規(guī)定，而建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗消費(fèi)者則是特別規(guī)定的特別規(guī)定，基于此，我們認(rèn)為該二次修正應(yīng)只針對(duì)建設(shè)工程價(jià)款有對(duì)抗性，而不能一并優(yōu)先于一般債權(quán)和有擔(dān)保的債權(quán)等，如此做法既遵從了法律的規(guī)定，也不會(huì)對(duì)既有的法律體系造成太大的沖擊。

（三）買(mǎi)受人受保護(hù)權(quán)利的范圍

承包人就商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗的是買(mǎi)受人的哪些權(quán)利，需區(qū)分具體情況分別討論。

1.買(mǎi)受人支付的價(jià)款未達(dá)到“大部分”的要求，也未辦理過(guò)戶登記。因未達(dá)到《批復(fù)》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)受人的任何權(quán)利均不可對(duì)抗承包人。

2.買(mǎi)受人已支付全部或者大部分購(gòu)房款，并已完成房屋過(guò)戶登記?；诓粍?dòng)產(chǎn)登記生效的原則，此時(shí)買(mǎi)受人已取得了房屋的所有權(quán)，由于所有權(quán)具有對(duì)世性，可以對(duì)抗任意第三人，所以承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人的所有權(quán)是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?/p>

3.買(mǎi)受人已支付全部或者大部分購(gòu)房款，但尚未辦理過(guò)戶登記。此時(shí)買(mǎi)受人并未取得房屋的所有權(quán)，若針對(duì)同一建筑物，承包人主張行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而消費(fèi)者即買(mǎi)受人主張辦理過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)支持買(mǎi)受人辦理過(guò)戶手續(xù)的主張。同理，若買(mǎi)受人不主張辦理過(guò)戶手續(xù)，而是主張違約責(zé)任，其主張同樣應(yīng)得到支持。

三、結(jié)語(yǔ)

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)雖有特殊留置權(quán)和法定抵押權(quán)之說(shuō)，但筆者認(rèn)為其在本質(zhì)上應(yīng)是一種法定優(yōu)先權(quán)，是承包人實(shí)現(xiàn)自身債權(quán)的保障。消費(fèi)者的購(gòu)房債權(quán)在滿足《批復(fù)》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的情況下可以對(duì)抗承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，但這只是對(duì)擔(dān)保債權(quán)優(yōu)先受償以及一般債權(quán)按比例受償?shù)亩涡拚簿鸵馕吨?，這種特殊之特殊的情況只能針對(duì)承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，而不能一并優(yōu)先于其他的一般債權(quán)和擔(dān)保債權(quán)。而消費(fèi)者享有對(duì)抗地位的權(quán)益應(yīng)包括房屋所有權(quán)、辦理過(guò)戶登記的權(quán)利、獲得違約賠償?shù)臋?quán)利等。

[注釋]

①梁慧星：《合同法第286條的權(quán)利性質(zhì)與適用》，載梁慧星主編：《民商法論叢》，2001年第2號(hào)，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第275-277頁(yè)；轉(zhuǎn)引自戴佛明、劉佐：《建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)若干問(wèn)題探討》，載《法律適用》2003年第6期.

②譚兆強(qiáng)：《優(yōu)先權(quán)制度與我國(guó)司法實(shí)踐中相關(guān)問(wèn)題分析》，載《法律適用》2005年第8期.endprint